Qu'est-ce que le simulateur LMNP Locaeo ?
Le simulateur LMNP de Locaeo est un outil gratuit conçu pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. Il compare, pour un même bien, quatre régimes fiscaux : micro-BIC et réel en location meublée, micro-foncier et réel en location nue. Il présente les chiffres de chaque régime côte à côte ; le choix vous appartient. Il intègre les amortissements par composants, les prélèvements sociaux, la CSG déductible et l'imposition de la plus-value à la revente, puis calcule pour chaque régime un net : trésorerie cumulée et produit de la vente, moins l'apport.
En trois étapes simples, vous renseignez les caractéristiques de votre bien, vos revenus locatifs et vos charges, puis votre situation fiscale. Le moteur produit une comparaison année par année : impôt sur le revenu calculé à la tranche marginale que vous indiquez, et prélèvements sociaux, pour chaque régime. Il ne recalcule pas l'impôt de tout votre foyer.
À qui s'adresse ce simulateur ?
Notre simulateur s'adresse aux propriétaires de logements meublés loués en longue durée en France, par exemple un studio étudiant ou un appartement familial. Il couvre la détention en direct, en nom propre (hors SCI, SARL de famille et indivision), par un résident fiscal français, en location meublée non professionnelle. La location de courte durée (meublé de tourisme) n'est pas simulée. Si vous hésitez entre location meublée et location nue, il chiffre l'écart entre les deux.
Ce que le simulateur calcule pour vous
Le simulateur calcule une projection à règles constantes. Les règles retenues, leurs sources et leurs dates de vérification figurent dans la section « Règles appliquées ». Voici ce qu'il prend en charge :
- Comparaison de quatre régimes : Micro-BIC (abattement forfaitaire), Réel simplifié LMNP (amortissements + charges réelles), Micro-Foncier (abattement 30 %) et Réel foncier (charges réelles sans amortissement).
- Amortissements par composants : ventilation du bâti hors terrain entre gros œuvre, toiture, façade, électricité, plomberie, agencements et finitions, chacun sur sa durée (10 à 50 ans) ; mobilier sur 10 ans ; terrain jamais amorti.
- Projection année par année : de l'année de l'acte à l'année de la vente que vous choisissez, loyers et charges indexés chaque année à leur taux, valeur du bien revalorisée chaque 31 décembre.
- Calcul de la plus-value à la revente : régime des plus-values des particuliers, abattements pour durée de détention, impôt et prélèvements sociaux.
- Net de l'investissement : pour chaque régime, trésorerie cumulée, CSG déductible résiduelle et produit net de la vente, moins l'apport ; l'écart entre meublé et nu est affiché sans désigner de régime.
Location meublée vs location nue : quelle différence fiscale ?
La distinction fondamentale entre la location meublée et la location nue réside dans la catégorie de revenus à laquelle les loyers sont rattachés. Ce choix détermine les régimes fiscaux disponibles, les déductions possibles et, in fine, le montant de l'impôt à payer. En France, la location meublée est qualifiée d'activité commerciale au sens fiscal, tandis que la location nue génère des revenus fonciers. Cette différence de nature entraîne des conséquences majeures que tout investisseur doit comprendre avant de se lancer.
La catégorie BIC pour la location meublée
Les loyers issus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément à l'article 35, I, 5° bis du Code général des impôts (CGI). Cette qualification permet au bailleur placé au régime réel de déduire ses charges réelles et d'amortir le bien (hors terrain) et le mobilier. L'amortissement est une charge calculée, sans décaissement dans l'année ; il ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI) et la part non déduite est reportée sans limite de durée.
Les revenus fonciers pour la location nue
Les loyers d'une location nue sont déclarés en tant que revenus fonciers. Le propriétaire peut opter pour le régime Micro-Foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel foncier (déduction des charges réelles). La grande différence avec le régime BIC est l'impossibilité de pratiquer l'amortissement comptable. En revanche, le régime réel foncier permet d'imputer sur le revenu global la part du déficit foncier qui ne provient pas des intérêts d'emprunt, dans la limite de 10 700 € par an. En location meublée non professionnelle, un déficit ne s'impute que sur les revenus de même nature des dix années suivantes.
Tableau comparatif meublé vs nu
| Critère | Location meublée (LMNP) | Location nue |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Régimes disponibles | Micro-BIC / Réel simplifié | Micro-Foncier / Réel foncier |
| Amortissement du bien | Oui | Non |
| Déduction des charges réelles | Oui (régime réel) | Oui (régime réel) |
| Abattement forfaitaire | 50 % (Micro-BIC classique) | 30 % (Micro-Foncier) |
| Déficit imputable sur revenu global | Non | Oui, part hors intérêts, 10 700 €/an |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % (LFSS 2026) | 17,2 % |
Régime Micro-BIC
Le régime Micro-BIC est le régime par défaut pour les loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas un certain seuil. Il se caractérise par sa simplicité : l'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes, et le solde est soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Aucune comptabilité détaillée n'est nécessaire, ce qui en fait un régime attractif pour les petits loueurs.
Seuils et conditions d'éligibilité
Pour bénéficier du micro-BIC, les recettes annuelles (loyers, charges comprises) ne doivent pas excéder, l'année civile précédente ou la pénultième, 83 600 € pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (seuil 2026 à 2028 ; 77 700 € en 2025), et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Si le seuil est dépassé deux années civiles consécutives, le régime réel s'applique à compter de l'année suivante. Sous le seuil, l'option pour le régime réel reste possible ; le simulateur chiffre les deux régimes pour votre cas.
Abattement forfaitaire : 30 % ou 50 %
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le taux d'abattement dépend du type de location meublée :
- 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (abattement ramené de 71 % à 50 % pour ces derniers par la loi Le Meur), dans la limite de 83 600 € de recettes pour 2026 à 2028, avec un abattement d'au moins 305 €.
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés, dans la limite de 15 000 € de recettes.
Le simulateur traite uniquement la location meublée de longue durée.
L'abattement est réputé couvrir forfaitairement toutes les charges, amortissements compris. Le simulateur compare, pour votre cas, le micro-BIC et le réel, revente comprise.
Avantages et limites du Micro-BIC
Le principal avantage du Micro-BIC est sa simplicité déclarative : vous reportez simplement vos recettes brutes sur la déclaration 2042-C-PRO, et l'administration calcule l'abattement. En revanche, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni pratiquer d'amortissement. Pour un bien acheté à crédit, intérêts, assurance emprunteur et amortissements pèsent dans le calcul au réel ; au micro-BIC, seul l'abattement joue. L'écart dépend de chaque situation : le simulateur le chiffre.
Régime Réel simplifié LMNP
Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles engagées pour la location et d'amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et certains travaux, dans la limite prévue à l'article 39 C du CGI.
Déduire les charges réelles + amortissements
Au régime réel, vous déduisez de vos recettes l'ensemble des charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt et frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier), taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion et de comptabilité, frais de publicité et d'agence, petits travaux d'entretien et de réparation, cotisation CFE (cotisation foncière des entreprises). À cela s'ajoutent les dotations aux amortissements qui constituent la charge la plus importante en début d'exploitation.
L'amortissement par composants
L'amortissement par composants ventile la valeur du bâti hors terrain entre plusieurs éléments, chacun amorti sur sa durée d'utilisation propre (CGI, art. 39, 1, 2° ; annexe II, art. 15 bis). Par défaut, le simulateur applique la grille suivante :
| Composant | Part du bâti hors terrain | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 47 % | 50 ans | 2 % |
| Toiture | 9 % | 25 ans | 4 % |
| Façade | 8 % | 30 ans | 3,33 % |
| Électricité | 8 % | 25 ans | 4 % |
| Plomberie | 8 % | 25 ans | 4 % |
| Agencements | 13 % | 12 ans | 8,33 % |
| Finitions | 7 % | 10 ans | 10 % |
| Mobilier | valeur saisie | 10 ans | 10 % |
| Terrain | part saisie | non amortissable | - |
Les frais d'acquisition incorporés au prix de revient sont amortis sur la durée du gros œuvre, hors quote-part du terrain.
Le terrain n'est jamais amorti ; sa part est une donnée que vous saisissez. Le mobilier est amorti sur 10 ans. L'année de la mise en location, la première annuité est calculée au prorata des jours restants, sur une base de 365 jours.
La règle de l'article 39 C du CGI
L'article 39 C du Code général des impôts limite la déduction des amortissements : ils sont admis dans la limite des loyers diminués des autres charges afférentes au bien, intérêts d'emprunt compris. Ils ne peuvent donc ni créer ni augmenter un déficit. La part non déduite n'est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée sur les exercices suivants. À ne pas confondre avec le déficit reportable, qui s'impute sur les revenus de location meublée des dix années suivantes.
La liasse fiscale 2033 et le formulaire 2031
L'obligation déclarative du régime réel LMNP consiste à déposer une liasse fiscale composée du formulaire 2031 (déclaration de résultat des BIC) et de ses annexes 2033-A (bilan simplifié), 2033-B (compte de résultat simplifié), 2033-C (immobilisations et amortissements), 2033-D (provisions et déficits reportables) et 2033-E (détermination de la valeur ajoutée). Cette liasse est transmise par voie électronique (procédure TéléDec) au service des impôts des entreprises (SIE) compétent, au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année N+1. Locaeo génère cette liasse automatiquement à partir des données saisies, ce qui supprime la nécessité de recourir à un expert-comptable.
Régime Micro-Foncier
Le régime Micro-Foncier est le régime simplifié applicable aux revenus fonciers, c'est-à-dire aux loyers issus d'une location nue. Il est accessible de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an. Le propriétaire déclare simplement ses recettes brutes sur le formulaire 2042, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % représentant les charges.
Seuil de 15 000 € et abattement de 30 %
Le seuil de 15 000 € s'apprécie au niveau du foyer fiscal et englobe l'ensemble des revenus fonciers bruts (loyers, pas-de-porte, subventions ANAH). Si ce seuil est dépassé, le régime réel foncier s'applique obligatoirement. L'abattement de 30 % est automatique et irréductible : le propriétaire ne peut pas déduire de charges supplémentaires. Le solde (70 % des recettes brutes) est ajouté au revenu global et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Quand le Micro-Foncier est-il intéressant ?
Le micro-foncier et le réel foncier se départagent selon le poids des charges déductibles (intérêts, travaux, taxe foncière, copropriété) face à l'abattement de 30 %. Le simulateur chiffre les deux colonnes pour votre cas, sans désigner de régime.
Régime Réel foncier
Le régime réel foncier s'applique de plein droit au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, ou sur option lorsque le propriétaire anticipe des charges supérieures à l'abattement de 30 %. Il impose la tenue d'une déclaration détaillée (formulaire 2044 ou 2044-SPE), mais offre en contrepartie une déduction intégrale des charges réellement supportées.
Déduction des charges réelles sans amortissement
Au régime réel foncier, les charges déductibles comprennent les intérêts d'emprunt, les frais de gestion (20 € forfaitaires par local), les primes d'assurance, la taxe foncière (hors ordures ménagères), les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, ainsi que les charges de copropriété non récupérées. À la différence du régime réel BIC applicable au meublé, l'amortissement du bien n'est pas autorisé en revenus fonciers. Le simulateur mesure l'effet de cette différence dans votre situation.
Déficit foncier imputable sur le revenu global
L'atout du régime réel foncier est le déficit foncier. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; ce plafond peut être relevé, jusqu'à 21 400 €, pour certains travaux de rénovation énergétique (cas non simulé). Le surplus, et la part liée aux intérêts, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'imputation sur le revenu global suppose que le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit ; en cas de vente plus tôt, elle est remise en cause, ce que le simulateur calcule.
Ce qui distingue le LMNP au réel des autres régimes
Trois mécanismes distinguent le régime réel simplifié LMNP des autres régimes : l'amortissement, le taux des prélèvements sociaux et le traitement de la plus-value à la revente. Leur effet net dépend de chaque situation ; le simulateur le chiffre.
L'effet de l'amortissement sur le résultat imposable
L'amortissement réduit le résultat imposable dans la limite de l'article 39 C du CGI ; tant qu'il absorbe ce résultat, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de la location peuvent être nuls. En location nue, l'amortissement n'est pas praticable. Le nombre d'années concernées dépend du prix, des loyers, des charges et du crédit : le simulateur l'affiche année par année pour votre cas.
Prélèvements sociaux à 18,6 % vs cotisations SSI
Depuis la LFSS 2026 (article 12), le loueur en meublé non professionnel est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % sur son résultat fiscal BIC (CSG à 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Ce taux est supérieur aux 17,2 % appliqués aux revenus fonciers (location nue), dont la CSG reste à 9,2 %. En location meublée professionnelle (LMP), le loueur relève en principe des cotisations sociales des travailleurs indépendants, que le simulateur ne calcule pas : il suppose une location meublée non professionnelle. Vous relevez du statut LMP lorsque les recettes de location meublée de votre foyer fiscal excèdent 23 000 € par an et excèdent aussi les autres revenus d'activité du foyer (traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, pensions et rentes viagères comprises, BIC autres que ceux de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de l'article 62). Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le statut LMNP s'applique. À noter : les plus-values immobilières réalisées à la revente d'un bien LMNP restent soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Plus-value des particuliers : un avantage à la revente
Le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers lors de la revente du bien (article 150 U du CGI). Ce régime accorde des abattements progressifs pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Réforme de la loi de finances pour 2025 (article 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025) : depuis cette réforme, les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable du LMNP, en application de l'article 150 VB, III du CGI. Concrètement, le prix de revient utilisé pour le calcul de la plus-value est diminué du montant total des amortissements déduits (le simulateur exclut les amortissements du mobilier, lecture retenue en l'absence de commentaire de l'administration). Cela augmente mécaniquement la plus-value taxable à la revente. Cette mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Pendant l'exploitation, les amortissements réduisent le résultat imposable ; à la revente, le LMNP reste soumis au régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention, et la réintégration des amortissements augmente la plus-value. Le simulateur intègre ces deux effets dans le net de chaque régime.
Comment utiliser notre simulateur LMNP ?
Le simulateur Locaeo fonctionne en trois étapes simples. Aucune connaissance comptable ou fiscale préalable n'est nécessaire : les termes techniques sont expliqués dans notre glossaire LMNP accessible en un clic.
Étape 1 : Renseignez votre bien immobilier
Indiquez le prix d'acquisition, les frais d'acquisition (0 si aucun), la part du terrain et la valeur du mobilier. Un budget de travaux reste inclus dans le financement ; le traitement fiscal des travaux doit être qualifié avant toute comparaison. La ventilation par composants suit par défaut la grille du simulateur. Indiquez aussi la date de l'acte et celle de la mise en location. La projection porte sur des budgets futurs : les dépenses courantes de propriété sont prévues depuis l'achat, la gestion et l'entretien selon l'exploitation. Les factures réelles et leurs dates de paiement ne sont pas reconstituées.
Étape 2 : Indiquez vos revenus et charges
Renseignez le loyer mensuel, la vacance prévue, vos charges annuelles (taxe foncière hors TEOM, assurance PNO, copropriété non récupérable, frais de gestion, honoraires comptables comme forfait entier d'exercice, CFE minimum annuelle estimée), le budget mensuel de charges courantes récupérables et votre crédit (montant, taux, durée, assurance, amortissable ou in fine). Le simulateur calcule les intérêts de chaque année à partir de l'échéancier du prêt.
Étape 3 : Votre situation fiscale
Indiquez votre tranche marginale d'imposition (TMI) actuelle : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Cette information sert à calculer l'impôt sur le revenu de chaque régime à votre tranche marginale, sans recalcul de l'impôt de tout le foyer. Indiquez la date de vente envisagée et, si vous le souhaitez, le prix de revente (à défaut, la valeur revalorisée du bien est retenue). Le simulateur affiche alors les quatre régimes côte à côte, année par année, avec le net de chacun et l'écart entre meublé et nu, sans désigner de régime.
Questions fréquentes sur la fiscalité LMNP
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Vous relevez du statut LMP lorsque les recettes de location meublée de votre foyer fiscal excèdent 23 000 € par an et excèdent aussi les autres revenus d'activité du foyer (traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, pensions et rentes viagères comprises, BIC autres que ceux de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de l'article 62). Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le statut LMNP s'applique. Le passage en LMP a des conséquences importantes : cotisations sociales des travailleurs indépendants en principe, imposition des plus-values selon le régime professionnel, et imputation possible des déficits sur le revenu global. Le simulateur ne traite que le LMNP.
Puis-je passer du Micro-BIC au régime réel ?
Oui. L'option pour le régime réel simplifié doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat, soit le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année au titre de laquelle vous souhaitez en bénéficier. L'option est valable un an et reconduite tacitement chaque année. Vous pouvez y renoncer pour revenir au Micro-BIC dans les mêmes délais.
Faut-il un expert-comptable pour le LMNP au réel ?
Non, ce n'est pas obligatoire. La loi n'impose pas de recourir à un expert-comptable pour le LMNP au régime réel. Toutefois, la production de la liasse fiscale 2033 et le respect des règles comptables (amortissements, immobilisations) nécessitent une maîtrise technique. C'est précisément là que Locaeo intervient : notre logiciel génère automatiquement la liasse fiscale conforme à partir de vos données, sans expertise comptable requise de votre part. Vous n'avez pas à rémunérer un cabinet comptable pour produire votre liasse.
Les amortissements LMNP sont-ils repris à la revente ?
Oui, depuis la loi de finances 2025 (article 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Les amortissements déduits pendant l'exploitation sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du LMNP, en application de l'article 150 VB, III du CGI. Le prix de revient est diminué des amortissements déduits (hors mobilier, lecture retenue par le simulateur en l'absence de commentaire de l'administration), ce qui augmente la plus-value taxable. Le LMNP reste néanmoins sous le régime des plus-values des particuliers avec abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans). Cette réforme s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Avant cette date, les amortissements n'étaient pas repris.
Quel est le seuil Micro-BIC pour la location meublée ?
Le seuil du micro-BIC est de 83 600 € de recettes annuelles pour 2026 à 2028 (77 700 € en 2025), pour la location meublée de longue durée et pour les meublés de tourisme classés (seuil abaissé de 188 700 € par la loi Le Meur). Pour les meublés de tourisme non classés, il est de 15 000 €. Ces seuils s'apprécient hors taxes et au niveau de l'exploitant. En cas de dépassement deux années civiles consécutives, le régime réel s'applique à compter de l'année suivante.
Combien de temps dure l'avantage fiscal du LMNP au réel ?
La durée de l'avantage dépend de la valeur amortissable du bien, des loyers, des charges et du crédit ; aucune durée moyenne ne vaut pour tous. Lorsque les amortissements sont épuisés, le résultat redevient imposable. Les amortissements non déduits en application de l'article 39 C du CGI restent reportables sans limite de durée, ce qui peut prolonger l'effet au-delà de la durée des amortissements. Le simulateur montre, année par année, l'impôt de votre cas.
Le simulateur est-il vraiment gratuit ?
Oui, le simulateur LMNP Locaeo est entièrement gratuit, sans inscription et sans limitation du nombre de simulations. Il vous permet de comparer les quatre régimes fiscaux autant de fois que nécessaire. Pour aller plus loin, Locaeo propose deux produits distincts : la déclaration LMNP (liasse fiscale 2033, suivi des amortissements), à partir de 199 € par an quel que soit le nombre de biens, et la gestion locative, à partir de 9,99 € par mois pour le premier bien.
Aller plus loin avec Locaeo
Le simulateur vous a permis de comparer les régimes fiscaux pour votre investissement. Pour la suite, Locaeo vous accompagne sur l'ensemble du parcours : génération automatique de la liasse fiscale 2033, suivi des amortissements par composants, gestion locative complète (baux, quittances, relances), et portail locataire dédié. Le tout dans un seul logiciel, sans comptable.
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