Qu'est-ce que le simulateur LMNP Locaeo ?
Le simulateur LMNP de Locaeo est un outil gratuit concu pour les investisseurs en location meublee non professionnelle. Il vous permet de comparer instantanement quatre regimes fiscaux — Micro-BIC, Reel Simplifie LMNP, Micro-Foncier et Reel Foncier — afin de determiner lequel est le plus avantageux pour votre situation personnelle. Contrairement a une simple calculatrice, notre simulateur integre les amortissements par composants, le calcul de la plus-value a la revente, le TRI (taux de rendement interne) et les prelevements sociaux pour vous donner une vision complete de la rentabilite de votre investissement sur la duree.
En trois etapes simples, vous renseignez les caracteristiques de votre bien, vos revenus locatifs et vos charges, puis votre situation fiscale. Le moteur de calcul produit alors une comparaison detaillee annee par annee, avec le montant exact d'impot a payer sous chaque regime. Vous pouvez ainsi prendre une decision eclairee, sans comptable et sans frais.
A qui s'adresse ce simulateur ?
Notre simulateur s'adresse a tous les proprietaires-bailleurs de biens meubles en France, qu'il s'agisse d'un studio etudiant, d'un appartement en residence de tourisme ou d'une maison louee sur Airbnb. Il convient aussi bien au primo-investisseur qui cherche a comprendre la fiscalite de son premier achat qu'au multi-proprietaire souhaitant optimiser un portefeuille existant. Le simulateur couvre la detention en nom propre uniquement (hors SCI et SARL de famille). Si vous hesitez entre la location meublee et la location nue, il vous aidera a quantifier l'ecart fiscal entre les deux approches.
Ce que le simulateur calcule pour vous
Le simulateur Locaeo integre un moteur de calcul complet qui reproduit les mecanismes fiscaux appliques par l'administration. Voici ce qu'il prend en charge :
- Comparaison de quatre regimes : Micro-BIC (abattement forfaitaire), Reel Simplifie LMNP (amortissements + charges reelles), Micro-Foncier (abattement 30 %) et Reel Foncier (charges reelles sans amortissement).
- Amortissements par composants : ventilation du bien entre structure, toiture, installations techniques, agencements et terrain, chacun avec sa duree propre.
- Projection annee par annee : evolution de l'impot sur 5, 10, 15 ou 25 ans, avec prise en compte de la revalorisation des loyers et de l'inflation des charges.
- Calcul de la plus-value a la revente : regime des plus-values des particuliers, abattements pour duree de detention, impot et prelevements sociaux.
- TRI global de l'investissement : taux de rendement interne integrant les flux de tresorerie, la fiscalite et le gain a la revente.
Location meublee vs location nue : quelle difference fiscale ?
La distinction fondamentale entre la location meublee et la location nue reside dans la categorie de revenus a laquelle les loyers sont rattaches. Ce choix determine les regimes fiscaux disponibles, les deductions possibles et, in fine, le montant de l'impot a payer. En France, la location meublee est qualifiee d'activite commerciale au sens fiscal, tandis que la location nue genere des revenus fonciers. Cette difference de nature entraine des consequences majeures que tout investisseur doit comprendre avant de se lancer.
La categorie BIC pour la location meublee
Les loyers issus d'une location meublee relevent des Benefices Industriels et Commerciaux (BIC), conformement a l'article 35 I-5° bis du Code general des impots (CGI). Cette qualification permet au bailleur de deduire l'ensemble de ses charges reelles et, surtout, de pratiquer l'amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. L'amortissement constitue une charge non decaissee qui vient reduire — parfois a zero — le resultat imposable, sans que le proprietaire n'ait a depenser un centime supplementaire. C'est le principal avantage fiscal du LMNP au regime reel.
Les revenus fonciers pour la location nue
Les loyers d'une location nue sont declares en tant que revenus fonciers. Le proprietaire peut opter pour le regime Micro-Foncier (abattement de 30 %) ou le regime reel foncier (deduction des charges reelles). La grande difference avec le regime BIC est l'impossibilite de pratiquer l'amortissement comptable. En revanche, le regime reel foncier offre la possibilite de creer un deficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an — un mecanisme absent en LMNP.
Tableau comparatif meuble vs nu
| Critere | Location meublee (LMNP) | Location nue |
|---|---|---|
| Categorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Regimes disponibles | Micro-BIC / Reel Simplifie | Micro-Foncier / Reel Foncier |
| Amortissement du bien | Oui | Non |
| Deduction des charges reelles | Oui (regime reel) | Oui (regime reel) |
| Abattement forfaitaire | 50 % (Micro-BIC classique) | 30 % (Micro-Foncier) |
| Deficit imputable sur revenu global | Non | Oui (10 700 €/an) |
| Plus-value a la revente | Regime des particuliers | Regime des particuliers |
| Prelevements sociaux | 18,6 % (LFSS 2026) | 17,2 % |
Regime Micro-BIC
Le regime Micro-BIC est le regime par defaut pour les loueurs en meuble dont les recettes annuelles ne depassent pas un certain seuil. Il se caracterise par sa simplicite : l'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes, et le solde est soumis a l'impot sur le revenu et aux prelevements sociaux. Aucune comptabilite detaillee n'est necessaire, ce qui en fait un regime attractif pour les petits loueurs.
Seuils et conditions d'eligibilite
Pour beneficier du Micro-BIC, les recettes annuelles (loyers charges comprises) doivent rester inferieures a 77 700 € pour la location meublee classique et les meubles de tourisme classes (seuil abaisse de 188 700 € a 77 700 € par la loi Le Meur / LF 2024). Pour les meubles de tourisme non classes, le seuil est fixe a 15 000 €. Si le seuil est depasse deux annees consecutives, le passage au regime reel est obligatoire l'annee suivante. Il est egalement possible d'opter volontairement pour le regime reel, meme en dessous du seuil, si cela se revele plus avantageux — ce qui est tres souvent le cas.
Abattement forfaitaire : 30 % ou 50 %
Depuis les reformes LF 2024 et loi Le Meur, le taux d'abattement depend du type de location meublee :
- 50 % pour la location meublee classique (longue duree) et les meubles de tourisme classes (abattement abaisse de 71 % a 50 % par la loi Le Meur), dans la limite de 77 700 € de recettes.
- 30 % pour les meubles de tourisme non classes, dans la limite de 15 000 € de recettes.
L'abattement est cense couvrir forfaitairement toutes les charges du bailleur (interets d'emprunt, travaux, assurances, taxe fonciere, etc.). Si vos charges reelles depassent le montant de l'abattement, le regime reel sera plus interessant.
Avantages et limites du Micro-BIC
Le principal avantage du Micro-BIC est sa simplicite declarative : vous reportez simplement vos recettes brutes sur la declaration 2042-C-PRO, et l'administration calcule l'abattement. En revanche, vous ne pouvez pas deduire vos charges reelles ni pratiquer d'amortissement. Pour un bien recemment acquis avec un credit en cours, les charges reelles (interets, assurance emprunteur, travaux initiaux) depassent generalement l'abattement forfaitaire. Le Micro-BIC convient donc principalement aux biens sans credit, avec peu de charges, ou generes en courte duree avec de fortes recettes.
Regime Reel Simplifie LMNP
Le regime reel simplifie est le regime de reference pour les loueurs en meuble souhaitant optimiser leur fiscalite. Il permet de deduire l'integralite des charges reelles engagees dans le cadre de la location, et surtout de pratiquer l'amortissement comptable du bien immobilier, du mobilier et des travaux. Ce mecanisme d'amortissement est le levier fiscal le plus puissant du LMNP : il peut reduire le resultat imposable a zero pendant de nombreuses annees, sans que le proprietaire ne debourse un centime de plus.
Deduire les charges reelles + amortissements
Au regime reel, vous deduisez de vos recettes l'ensemble des charges effectivement supportees : interets d'emprunt et frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier), taxe fonciere, charges de copropriete non recuperables, assurance proprietaire non occupant (PNO), frais de gestion et de comptabilite, frais de publicite et d'agence, petits travaux d'entretien et de reparation, cotisation CFE (Cotisation Fonciere des Entreprises). A cela s'ajoutent les dotations aux amortissements qui constituent la charge la plus importante en debut d'exploitation.
L'amortissement par composants
L'amortissement par composants consiste a ventiler la valeur du bien immobilier entre plusieurs elements, chacun amorti sur sa duree d'utilisation propre. Cette methode est conforme au Plan Comptable General et a la jurisprudence du Conseil d'Etat. En pratique, on distingue generalement cinq composants :
| Composant | Quote-part typique | Duree d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Structure / gros oeuvre | 50 a 60 % | 40 a 50 ans | 2 a 2,5 % |
| Toiture | 5 a 10 % | 25 ans | 4 % |
| Installations techniques | 10 a 15 % | 15 a 20 ans | 5 a 6,7 % |
| Agencements interieurs | 15 a 20 % | 10 a 15 ans | 6,7 a 10 % |
| Terrain | 10 a 20 % | Non amortissable | — |
Le terrain n'est jamais amorti car il ne se deprecie pas. Son estimation est generalement fixee entre 10 et 20 % de la valeur totale selon la localisation du bien. Le mobilier, quant a lui, est amorti separement sur 5 a 10 ans. Un prorata temporis s'applique la premiere annee en fonction de la date de mise en location.
La regle de l'article 39 C du CGI
L'article 39 C du Code general des impots pose un plafonnement essentiel : les amortissements ne peuvent pas creer ni augmenter un deficit fiscal. En d'autres termes, la dotation aux amortissements est deductible uniquement dans la limite du resultat courant positif (recettes moins charges hors amortissements). Si les charges hors amortissements absorbent deja l'integralite des recettes, aucun amortissement n'est deduit cette annee-la. La part non deduite n'est toutefois pas perdue : elle est reportee sans limitation de duree sur les exercices suivants. Ce mecanisme de deficit reportable assure que l'avantage fiscal des amortissements est differe, jamais supprime.
La liasse fiscale 2033 et le formulaire 2031
L'obligation declarative du regime reel LMNP consiste a deposer une liasse fiscale composee du formulaire 2031 (declaration de resultat des BIC) et de ses annexes 2033-A (bilan simplifie), 2033-B (compte de resultat simplifie), 2033-C (immobilisations et amortissements), 2033-D (provisions et deficits reportables) et 2033-E (determination de la valeur ajoutee). Cette liasse est transmise par voie electronique (procedure TeleDec) au service des impots des entreprises (SIE) competent, au plus tard le 2e jour ouvre suivant le 1er mai de l'annee N+1. Locaeo genere cette liasse automatiquement a partir des donnees saisies, ce qui supprime la necessite de recourir a un expert-comptable.
Regime Micro-Foncier
Le regime Micro-Foncier est le regime simplifie applicable aux revenus fonciers, c'est-a-dire aux loyers issus d'une location nue. Il est accessible de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne depassent pas 15 000 € par an. Le proprietaire declare simplement ses recettes brutes sur le formulaire 2042, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % representant les charges.
Seuil de 15 000 € et abattement de 30 %
Le seuil de 15 000 € s'apprecie au niveau du foyer fiscal et englobe l'ensemble des revenus fonciers bruts (loyers, pas-de-porte, subventions ANAH). Si ce seuil est depasse, le regime reel foncier s'applique obligatoirement. L'abattement de 30 % est automatique et irreductible : le proprietaire ne peut pas deduire de charges supplementaires. Le solde (70 % des recettes brutes) est ajoute au revenu global et soumis au bareme progressif de l'impot sur le revenu, auquel s'ajoutent les prelevements sociaux de 17,2 %.
Quand le Micro-Foncier est-il interessant ?
Le Micro-Foncier convient aux proprietaires dont les charges reelles representent moins de 30 % des loyers bruts. C'est generalement le cas pour un bien ancien sans credit immobilier, avec peu de travaux et des charges de copropriete modestes. En revanche, des que le proprietaire supporte un credit immobilier (interets deductibles), des travaux de renovation ou une taxe fonciere elevee, ses charges reelles depassent presque systematiquement les 30 % d'abattement. Dans ce cas, le regime reel foncier est plus favorable. Notre simulateur chiffre precisement cet ecart pour vous eviter toute erreur de choix.
Regime Reel Foncier
Le regime reel foncier s'applique de plein droit au-dela de 15 000 € de revenus fonciers bruts, ou sur option lorsque le proprietaire anticipe des charges superieures a l'abattement de 30 %. Il impose la tenue d'une declaration detaillee (formulaire 2044 ou 2044-SPE), mais offre en contrepartie une deduction integrale des charges reellement supportees.
Deduction des charges reelles sans amortissement
Au regime reel foncier, les charges deductibles comprennent les interets d'emprunt, les frais de gestion (20 € forfaitaires par local), les primes d'assurance, la taxe fonciere (hors ordures menageres), les travaux de reparation, d'entretien et d'amelioration, ainsi que les charges de copropriete non recuperees. A la difference du regime reel BIC applicable au meuble, l'amortissement du bien n'est pas autorise en revenus fonciers. C'est cette absence d'amortissement qui rend generalement le regime foncier moins avantageux que le regime reel LMNP pour un bien comparable.
Deficit foncier imputable sur le revenu global
L'atout majeur du regime reel foncier est le mecanisme du deficit foncier. Lorsque les charges deductibles (hors interets d'emprunt) excedent les revenus fonciers, la part de deficit resultant des depenses de travaux est imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € dans certains cas de renovation energetique). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix annees suivantes. Ce mecanisme est particulierement efficace pour les contribuables dans les tranches marginales d'imposition elevees qui realisent d'importants travaux de renovation. Toutefois, l'imputation du deficit foncier sur le revenu global est conditionnee au maintien de la location pendant au moins trois ans apres l'imputation.
Pourquoi le LMNP au reel est souvent le plus avantageux
Dans la majorite des situations d'investissement locatif meuble, le regime reel simplifie LMNP s'avere le plus performant fiscalement. Trois facteurs principaux expliquent cette superiorite : l'effet amortissement, le regime des prelevements sociaux et le regime de plus-value a la revente.
L'effet amortissement : 0 € d'impot les premieres annees
Grace a l'amortissement par composants, le resultat fiscal d'un bien LMNP au reel est souvent nul pendant les 8 a 15 premieres annees d'exploitation, selon la valeur du bien et le montant des charges. Concretement, cela signifie que le proprietaire percoit des loyers, rembourse son credit, mais ne paie aucun impot sur ses revenus locatifs. Cette situation est impossible en location nue, ou l'amortissement n'est pas praticable. C'est la raison principale pour laquelle les professionnels de l'immobilier recommandent quasi systematiquement le LMNP au reel pour les investisseurs en nom propre. Le simulateur Locaeo projette exactement le nombre d'annees pendant lesquelles votre impot sera nul.
Prelevements sociaux a 18,6 % vs cotisations SSI
Depuis la LFSS 2026 (article 12), le loueur en meuble non professionnel est soumis aux prelevements sociaux au taux de 18,6 % sur son resultat fiscal BIC (CSG a 10,6 % + CRDS 0,5 % + prelevement de solidarite 7,5 %). Ce taux est superieur aux 17,2 % appliques aux revenus fonciers (location nue), dont la CSG reste a 9,2 %. Neanmoins, il reste un avantage considerable par rapport au statut de LMP (Loueur en Meuble Professionnel), pour lequel les cotisations SSI peuvent representer 35 a 45 % du benefice. Le maintien du statut LMNP est donc un enjeu important : il suppose que les recettes locatives restent inferieures a 23 000 € par an ET representent moins de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. A noter : les plus-values immobilieres LMNP a la revente restent soumises a l'ancien taux de 17,2 %.
Plus-value des particuliers : un avantage a la revente
Le LMNP releve du regime des plus-values des particuliers lors de la revente du bien (article 150 U du CGI). Ce regime accorde des abattements progressifs pour duree de detention : exoneration totale d'impot sur le revenu au bout de 22 ans, et exoneration totale de prelevements sociaux au bout de 30 ans.
Reforme majeure — Loi de finances 2025 (article 84, loi n° 2025-127 du 14 fevrier 2025) : depuis cette reforme, les amortissements deduits pendant la detention sont desormais reintegres dans le calcul de la plus-value imposable du LMNP, via le nouvel article 150 VB bis du CGI. Concretement, le prix de revient utilise pour le calcul de la plus-value est diminue du montant total des amortissements deduits (hors amortissements du mobilier). Cela augmente mecaniquement la plus-value taxable a la revente. Cette mesure s'applique aux cessions realisees a compter du 15 fevrier 2025.
Le LMNP au reel conserve neanmoins un avantage significatif : zero impot pendant l'exploitation grace aux amortissements, puis un regime de plus-value des particuliers (et non professionnel) avec abattements pour duree de detention. En revanche, il faut desormais integrer l'impact de la reintegration des amortissements dans toute strategie de revente. Le simulateur Locaeo prend en compte cette reforme dans ses projections.
Comment utiliser notre simulateur LMNP ?
Le simulateur Locaeo fonctionne en trois etapes simples. Aucune connaissance comptable ou fiscale prealable n'est necessaire : les termes techniques sont expliques dans notre glossaire LMNP accessible en un clic.
Etape 1 : Renseignez votre bien immobilier
Indiquez le prix d'acquisition de votre bien (frais de notaire inclus ou non), la valeur estimee du terrain, la repartition entre les composants (structure, toiture, installations, agencements), la valeur du mobilier, et le montant des travaux eventuels. Si vous ne connaissez pas la ventilation par composants, le simulateur applique une repartition standard adaptee au type de bien (appartement ancien, neuf, maison). Vous indiquez egalement la date de mise en location, necessaire au calcul du prorata temporis de la premiere annee.
Etape 2 : Indiquez vos revenus et charges
Renseignez le montant du loyer mensuel (charges comprises ou hors charges), le taux d'occupation previsionnel (100 % pour une location longue duree, moins pour du saisonnier), vos charges annuelles (taxe fonciere, assurance PNO, charges de copropriete, frais de gestion, CFE) et les caracteristiques de votre credit immobilier (montant emprunte, taux, duree, assurance). Le simulateur calcule automatiquement les interets d'emprunt annuels a partir du tableau d'amortissement du pret.
Etape 3 : Votre situation fiscale
Indiquez votre tranche marginale d'imposition (TMI) actuelle : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Cette information est indispensable pour calculer l'impot exact sous chaque regime. Vous pouvez egalement renseigner la duree de detention envisagee et le prix de revente estime pour obtenir le calcul de la plus-value et du TRI global. Le simulateur genere alors une comparaison detaillee des quatre regimes, annee par annee, avec un verdict clair sur le regime le plus avantageux pour votre situation.
Questions frequentes sur la fiscalite LMNP
Quelle est la difference entre LMNP et LMP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) s'applique lorsque les recettes locatives meublees sont inferieures a 23 000 € par an OU representent moins de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Au-dela de ces deux seuils cumules, le loueur bascule en LMP (Loueur en Meuble Professionnel), avec des consequences importantes : affiliation au regime SSI (cotisations sociales de 35 a 45 %), imposition des plus-values selon le regime professionnel (reprise des amortissements), mais aussi deduction des deficits sur le revenu global.
Puis-je passer du Micro-BIC au regime reel ?
Oui. L'option pour le regime reel simplifie doit etre exercee avant la date limite de depot de la declaration de resultat, soit le 2e jour ouvre suivant le 1er mai de l'annee au titre de laquelle vous souhaitez en beneficier. L'option est valable un an et reconduite tacitement chaque annee. Vous pouvez y renoncer pour revenir au Micro-BIC dans les memes delais.
Faut-il un expert-comptable pour le LMNP au reel ?
Non, ce n'est pas obligatoire. La loi n'impose pas de recourir a un expert-comptable pour le LMNP au regime reel. Toutefois, la production de la liasse fiscale 2033 et le respect des regles comptables (amortissements, immobilisations) necessitent une maitrise technique. C'est precisement la que Locaeo intervient : notre logiciel genere automatiquement la liasse fiscale conforme a partir de vos donnees, sans expertise comptable requise de votre part. Vous economisez ainsi les 500 a 800 € annuels que facture un cabinet comptable pour une tenue LMNP.
Les amortissements LMNP sont-ils repris a la revente ?
Oui, depuis la loi de finances 2025 (article 84, loi n° 2025-127 du 14 fevrier 2025). Les amortissements deduits pendant l'exploitation sont desormais reintegres dans le calcul de la plus-value a la revente du LMNP, via le nouvel article 150 VB bis du CGI. Le prix de revient est diminue des amortissements deduits (hors mobilier), ce qui augmente la plus-value taxable. Le LMNP reste neanmoins sous le regime des plus-values des particuliers avec abattements pour duree de detention (exoneration IR apres 22 ans, PS apres 30 ans). Cette reforme s'applique aux cessions realisees a compter du 15 fevrier 2025. Avant cette date, les amortissements n'etaient pas repris.
Quel est le seuil Micro-BIC pour la location meublee ?
Le seuil Micro-BIC est de 77 700 € de recettes annuelles pour la location meublee classique et les meubles de tourisme classes (seuil abaisse de 188 700 € par la loi Le Meur / LF 2024). Pour les meubles de tourisme non classes, le seuil est de 15 000 €. Ces seuils s'apprecient hors taxes et au niveau de l'exploitant. En cas de depassement deux annees consecutives, le regime reel s'applique obligatoirement a compter de l'annee suivante.
Combien de temps dure l'avantage fiscal du LMNP au reel ?
L'avantage fiscal du LMNP au reel depend de la valeur amortissable du bien et du montant des charges. En moyenne, un investisseur en LMNP au reel ne paie aucun impot sur ses revenus locatifs pendant 8 a 15 ans. Au-dela, lorsque les amortissements sont epuises, le resultat fiscal redevient positif et l'impot est du. Toutefois, les amortissements non deduits (excedant le resultat courant en application de l'article 39 C du CGI) restent reportables sans limitation de duree, ce qui peut prolonger l'avantage au-dela de la duree theorique des amortissements.
Le simulateur est-il vraiment gratuit ?
Oui, le simulateur LMNP Locaeo est entierement gratuit, sans inscription et sans limitation du nombre de simulations. Il vous permet de comparer les quatre regimes fiscaux autant de fois que necessaire. Pour aller plus loin (generation de la liasse fiscale 2033, suivi annuel des amortissements, gestion locative integree), Locaeo propose un abonnement a partir de 199 € par an pour le premier bien.
Aller plus loin avec Locaeo
Le simulateur vous a permis d'identifier le regime fiscal le plus avantageux pour votre investissement. Pour concretiser cette optimisation, Locaeo vous accompagne sur l'ensemble du parcours : generation automatique de la liasse fiscale 2033, suivi des amortissements par composants, gestion locative complete (baux, quittances, relances), et portail locataire dedie. Le tout dans un seul logiciel, sans comptable.
Locaeo est le seul logiciel unissant Gestion Locative et Declaration Fiscale LMNP. Rejoignez notre liste d'attente pour etre informe du lancement et beneficier d'un tarif preferentiel :