Investissement LMNP à Toulon
Marché, fiscalité et gestion locative — Guide 2026
Analyse complète du marché immobilier à Toulon (Provence-Alpes-Côte d'Azur) : prix, loyers, rendement, DPE. Simulez vos 4 régimes fiscaux et gérez votre LMNP avec Locaeo.
Prix médian
2 835 EUR/m²
Rendement brut
6.1 %
Loyer meublé
16.6 EUR/m²
Provence-Alpes-Côte d'Azur — 180 834 habitants — Zone tendue
Le marché immobilier à Toulon en 2026 : chiffres clés
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix médian au m² | 2 835 EUR |
| Évolution sur 1 an | -1.4 % |
| Loyer meublé médian | 16.6 EUR/m² |
| Loyer nu médian | 14.4 EUR/m² |
| Rendement brut | 6.1 % |
| Taux de vacance | 7.3 % |
| Zone tendue | Oui |
| Encadrement des loyers | Non |
| DPE moyen | D |
| Passoires thermiques | 7.1 % |
| Population | 180 834 |
| Population étudiante | 12 326 |
Sources : DVF 2024, ADEME (DPE), Carte des loyers, LOVAC 2025. Collecte : 2026-02-11.
Comparaison avec Marseille
Prix m2
2 835 EUR
vs 3 367 EUR
Loyer meublé
16,6 EUR/m2
vs 18,6 EUR/m2
Rendement
6,1 %
vs 5,8 %
Vacance
7,3 %
vs 8,3 %
Simulez votre investissement LMNP à Toulon : 4 régimes comparés
Type de bien
T2
Surface
45 m²
Prix d'achat
127 575 €
Loyer mensuel
747 €
TMI
30 %
Profil investisseur : Militaire/civil, base navale — Durée 20 ans — Mobilier 5 000 €
| Régime | Gain net | TRI | Impôts | Rdt net |
|---|---|---|---|---|
Micro-BIC | +27 194 EUR | 1.0 % | 52 926 EUR | 1.0 % |
Réel Simplifié | +72 355 EUR | 3.0 % | 0 EUR | 3.0 % |
Micro-Foncier | +8 158 EUR | 1.0 % | 71 962 EUR | 0.0 % |
Revenus Fonciers | +55 429 EUR | 2.0 % | 24 691 EUR | 2.0 % |
Économie avec le réel simplifié
45 161 EUR
vs Micro-BIC sur 20 ans — Soit 2 258 EUR/an d'impôts en moins
vs Micro-Foncier : 64 197 EUR d'économie
Prix de vente estimé : 189 570 €
Gratuit, sans inscription — Résultats instantanés
Airbnb vs location longue durée à Toulon : que choisir en 2026 ?
Données Airbnb non disponibles pour Toulon
Les données de location courte durée ne sont pas encore disponibles pour Toulon. Contactez-nous pour un audit personnalisé de votre stratégie locative. En attendant, la location meublée longue durée reste la stratégie recommandée pour optimiser votre fiscalité LMNP.
Pourquoi la location meublée longue durée est privilégiée à Toulon
Avec un loyer médian de 16.6 EUR/m² en meublé et un rendement brut de 6.1 %, la location longue durée à Toulon offre un équilibre optimal entre rentabilité et tranquillité de gestion.
Revenus stables et prévisibles
Un bail meublé longue durée garantit un loyer mensuel régulier, sans variation saisonnière ni vacance entre séjours.
Gestion simplifiée
Pas de check-in/check-out, pas de ménage entre chaque locataire, pas de communication quotidienne avec les voyageurs.
Fiscalité LMNP optimale
Le régime réel simplifié permet de déduire l'intégralité des charges et amortissements, souvent jusqu'à 0 EUR d'impôt sur vos revenus locatifs.
Simulez votre investissement à Toulon
Comparez les 4 régimes fiscaux et découvrez combien vous pouvez économiser avec le régime réel LMNP.
Lancer la simulationGérez vos biens à Toulon. Déclarez au réel. Sans comptable.
Locaeo intègre les spécificités réglementaires de Toulon dans votre déclaration LMNP.
Réglementation LMNP à Toulon : tout savoir en 2026
Chaque ville a ses spécificités réglementaires. Voici ce qui s'applique à Toulon pour votre investissement LMNP.
Zone tendue à Toulon
Zone tendueToulon est classée en zone tendue au sens du décret n°2013-392. Cela implique des conséquences directes pour les bailleurs LMNP :
- Préavis réduit à 1 mois pour le locataire (au lieu de 3 mois en zone non tendue)
- Taxe sur les logements vacants (TLV) applicable si le logement reste inoccupé plus d'un an
- Complément de loyer possible uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles
DPE et passoires thermiques à Toulon
DPE moyen : DLe DPE moyen à Toulon est de classe D. Le taux de passoires thermiques (classes F et G) est de 7,1 % des logements diagnostiqués (38788 DPE recensés).
Répartition DPE
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront également interdits
- À Toulon, 7,1 % des logements diagnostiqués sont en classe F ou G
Obligations déclaratives LMNP
Régime réelEn tant que loueur meublé non professionnel au régime réel simplifié, vous devez respecter les obligations déclaratives suivantes :
- Liasse fiscale 2031 + annexes 2033 (A à G) à déposer avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai
- Déclaration 2042-C-PRO pour reporter le résultat BIC dans votre déclaration de revenus
- Locaeo génère votre liasse fiscale conforme et prête à télédéclarer, sans besoin de comptable ni de cabinet externe
- Tenue d'une comptabilité simplifiée avec registre des immobilisations et des amortissements
Locaeo intègre ces contraintes réglementaires
Le module bail de Locaeo prend en compte automatiquement la zone tendue, l'encadrement des loyers et les obligations DPE applicables à Toulon. Vos baux sont générés conformément à la réglementation locale.
Démarrer un LMNP à Toulon : guide étape par étape
Provence-Alpes-Côte d'AzurÉtape 1 — Acheter au bon prix
Le prix médian à Toulon est de 2 835 EUR/m² (source : DVF 2024, 2 668 transactions). L'évolution sur un an est de -1.4 %.
Pour un investissement locatif meublé, visez un rendement brut supérieur à 5.1 % et privilégiez les quartiers proches des transports et des centres d'intérêt (universités, centres d'affaires).
Étape 2 — Immatriculation LMNP
Dans les 15 jours suivant le début de votre activité, vous devez déclarer votre activité de loueur meublé via le formulaire P0i sur le Guichet unique INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Cette déclaration vous attribue un numéro SIRET rattaché à votre centre des impôts.
Pour Toulon, le centre des impôts compétent est celui du département 83 (Provence-Alpes-Côte d'Azur).
Étape 3 — Choisir son régime fiscal
Le choix du régime fiscal est déterminant pour la rentabilité de votre investissement à Toulon. Deux options s'offrent à vous :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes — simple mais rarement optimal
- Régime réel simplifié : déduction des charges réelles et amortissements — souvent le plus avantageux pour réduire votre imposition à zéro les premières années
Locaeo simule automatiquement les deux régimes pour votre bien à Toulon et vous recommande le plus avantageux.
Étape 4 — Gestion et déclaration avec Locaeo
Une fois votre bien acheté et votre activité déclarée, Locaeo prend le relais pour la gestion quotidienne et la déclaration fiscale :
- Saisie guidée de vos biens, meubles et charges
- Calcul automatique des amortissements composant par composant
- Génération de la liasse fiscale 2031 + 2033 conforme
- Gestion locative intégrée : baux, quittances, relances
Locaeo : votre logiciel LMNP à Toulon
Tout ce dont vous avez besoin pour gérer vos biens et déclarer vos revenus locatifs au régime réel simplifié, directement depuis votre navigateur.
Déclaration au réel automatisée
Locaeo calcule automatiquement vos amortissements, génère votre liasse fiscale 2031 + 2033 et optimise votre résultat BIC. Économisez des centaines d'euros par rapport à un expert-comptable.
Économie vs comptable : ~800 EUR/an
Gestion locataire complète
Baux meublé, états des lieux, quittances, révision de loyer et relances automatiques. À Toulon (zone tendue), le préavis locataire est de 1 mois — Locaeo intègre cette spécificité dans vos baux.
Gestion locative offerte
Suivi DPE et conformité énergétique
Le DPE moyen à Toulon est de classe D. 7,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Locaeo vous alerte sur les échéances réglementaires et suit l'amélioration énergétique de vos biens.
7,1 % de passoires thermiques
Gérez vos biens à Toulon. Déclarez au réel. Sans comptable.
Gestion locative offerte + déclaration LMNP automatisée. Tout en un seul outil.
Retour d'expérience : investir en LMNP à Toulon avec Locaeo
Marie, 35 ans
Investisseur LMNP à Toulon (Provence-Alpes-Côte d'Azur)
« J'ai acheté un t2 de 45 m² à Toulon pour 127 575 €. Avec un loyer de 747 €/mois, le rendement était intéressant mais je redoutais la partie fiscale. Avec Locaeo, j'ai pu déclarer au régime réel simplifié sans comptable et ramener mon imposition à quasiment zéro grâce aux amortissements. La gestion locative intégrée m'a fait gagner un temps précieux. »
Bien
T2 — 45 m²
Prix d'achat
127 575 €
Loyer mensuel
747 €
Revenus annuels
8 964 €
Témoignage archétype basé sur le profil investisseur type à Toulon. Les chiffres correspondent au scénario de simulation pré-calculé pour cette ville.
Questions fréquentes sur le LMNP à Toulon
Les réponses aux 10 questions les plus posées par les investisseurs LMNP à Toulon, avec les données locales à jour.
Le rendement brut moyen à Toulon est de 6.1 % pour un meublé, avec un prix médian de 2 835 EUR/m² et un loyer médian meublé de 16.6 EUR/m². En régime réel LMNP, le rendement net après impôt est souvent bien supérieur grâce aux amortissements qui réduisent la base imposable à zéro.
Voir aussi les autres villes LMNP
Comparez les marchés immobiliers et découvrez nos guides LMNP ville par ville.
Ville voisine à comparer
Même région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Allez plus loin avec Locaeo
Outils gratuits pour optimiser votre investissement à Toulon