Investissement LMNP à Toulon
Marché, fiscalité et gestion locative - Guide 2026

Toulon abrite la première base navale de France et le port militaire le plus important d'Europe : la Marine nationale y est le premier employeur, source d'une population stable de militaires et de civils de la défense, souvent en mobilité, à loger. À cela s'ajoutent l'attractivité du cadre méditerranéen et un tourisme soutenu autour de la rade.

En revanche, le vivier étudiant est limité (environ 12 300 inscrits) : à Toulon, la demande de meublé est moins étudiante qu'ailleurs et davantage portée par les actifs, les militaires en affectation et les profils en mobilité. On cible et on meuble en conséquence.

À 2 835 €/m² de médiane (DVF 2024, 2 668 ventes d'appartements), Toulon reste l'une des villes méditerranéennes les plus abordables, avec un marché quasi stable (-1,4 % sur un an). Un T2 de 40 m² au prix médian représente un ticket d'environ 113 000 €.

Classée en zone tendue, Toulon n'est pas concernée par l'encadrement strict des loyers : le premier loyer s'y fixe sans plafond. Les loyers méditerranéens sont solides : 16,6 €/m² en meublé contre 14,4 €/m² en nu (Carte des loyers 2025), pour un rendement brut de référence de 6,1 %. La vacance reste contenue (7,3 %, 6 287 logements vacants, LOVAC 2025).

Le climat méditerranéen limite les déperditions : Toulon affiche un taux de passoires thermiques modéré (7,1 %, DPE moyen de classe D). Le DPE reste à vérifier bien par bien, l'interdiction de location se renforçant (G depuis 2025, F à venir).

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