Déclaration LMNP : Les Etapes pour Déclarer vos Revenus en 2026
Chaque année, des milliers de proprietaires-bailleurs redoutent le même moment : la déclaration LMNP. Entre le formulaire 2042-C-PRO, la liasse fiscale 2031, les annexes 2033 et les dates limites par zone, le risque d'erreur est réel. Et ces erreurs coutent cher : jusqu'a 80 % de majoration en cas d'activite non declaréee (art. 1728 CGI).
Que vous releviez du micro-BIC ou du régime réel simplifié, ce guide vous accompagne étape par étape pour déclarer vos revenus LMNP en 2026 (revenus 2025) sans stress et sans erreur. Pour une vision globale du statut, consultez notre guide complet LMNP. Retrouvez toutes les définitions dans notre glossaire LMNP.
Avertissement : Ce guide est a titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalise. Consultez un professionnel pour votre situation spécifique. Les dates 2026 mentionnées sont estimatives (par analogie avec le calendrier 2025) et seront mises a jour des publication officielle par la DGFiP.
Calendrier de déclaration LMNP 2026 : les dates clés
La première étape de votre déclaration LMNP 2026 consiste à connaître les échéances fiscales. Les manquer expose a une majoration de 10 % (art. 1758 A CGI), voire 40 % après mise en demeure (art. 1728 CGI).
Les échéances fiscales du LMNP en 2026
| Echeance | Date estimee 2026 | Obligation | Concerne |
|---|---|---|---|
| Option regime reel | 1er fevrier 2026 | Courrier au SIE avant cette date pour opter (contribuable deja en micro-BIC) | Micro-BIC souhaitant passer au reel |
| Ouverture declaration en ligne | ~9 avril 2026 | Ouverture du service sur [impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/calendrier-fiscal) | Tous les contribuables |
| Liasse fiscale 2031 + 2033 | ~19 mai 2026 | Teledeclaration EDI-TDFC obligatoire | Regime reel simplifie |
| Declaration papier 2042 | ~19 mai 2026 | Date limite nationale (declaration papier) | Non-telédeclarants |
| 2042-C-PRO zone 1 (dept. 01-19) | ~21 mai 2026 | Declaration en ligne des revenus | Tous |
| 2042-C-PRO zone 2 (dept. 20-54) | ~28 mai 2026 | Declaration en ligne des revenus | Tous |
| 2042-C-PRO zone 3 (dept. 55-976) | ~4 juin 2026 | Declaration en ligne des revenus | Tous |
| Declaration CFE (1447-C-SD) | 31 decembre 2026 | Formulaire initial si debut d'activite en 2026 | Nouveaux LMNP |
Important : Ces dates sont estimatives, établies par analogie avec le calendrier 2025. Consultez impots.gouv.fr pour les dates officielles des que celles-ci seront publiées (courant mars-avril 2026).
Bon a savoir : En cas de début d'activité, le délai d'option pour le régime réel est étendu jusqu'à la date limite de dépôt de la 2042, soit mai ou juin 2026 pour les revenus 2025 (art. 50-0 CGI, modifie LF 2022). L'option est valable un an et reconduite tacitement.
Ce qui change en 2026
Plusieurs évolutions législatives impactent votre déclaration LMNP cette année :
- Réintégration des amortissements dans la plus-value : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien (LF 2025, art. 84). Exception : résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
- Hausse des prélèvements sociaux a 18,6 % : la CSG passe de 9,2 % a 10,6 % sur les revenus BIC, portant le total des prélèvements sociaux de 17,2 % a 18,6 % (LFSS 2026, art. 12). Attention : cette hausse ne concerne PAS les revenus fonciers ni les plus-values immobilières, uniquement les BIC.
- Loi Le Meur, meublés de tourisme non classés : le seuil micro-BIC est abaissé à 15 000 EUR avec un abattement réduit à 30 % (loi n. 2024-1039, art. 7). Les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes conservent le seuil de 77 700 EUR et l'abattement de 50 %.
- Suppression de l'abattement supplémentaire 21 % en zones rurales B2/C pour les meubles de tourisme (applicable aux revenus 2025).
N'oubliez pas la CFE en LMNP, due en décembre. Vérifiez également que vous remplissez les conditions du statut LMNP.
Micro-BIC : comment déclarer au régime simplifié
Le micro-BIC est le régime le plus simple pour votre déclaration de revenus LMNP. Une seule case à remplir, aucune liasse fiscale à déposer.
Les conditions du régime micro-BIC
Le micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas les plafonds suivants (art. 50-0 CGI) :
| Type de location meublee | Plafond de recettes | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location longue duree | 77 700 EUR HT | 50 % (minimum 305 EUR) |
| Meubles de tourisme classes et chambres d'hotes | 77 700 EUR HT | 50 % |
| Meubles de tourisme NON classes | 15 000 EUR | 30 % |
Au micro-BIC, aucune comptabilité n'est exigée. Vous devez simplement conserver vos justificatifs de recettes. L'abattement forfaitaire est appliqué automatiquement par l'administration fiscale : vous déclarez vos recettes brutes, sans aucune déduction.
Bon a savoir : L'abattement supplémentaire de 21 % en zones rurales B2/C est supprime depuis les revenus 2025 (loi Le Meur).
Etape par étape : remplir le formulaire 2042-C-PRO en micro-BIC
- Connectez-vous a votre espace particulier sur impots.gouv.fr ;
- Cochez la rubrique "Revenus des locations meublées non professionnelles";
- Reportez vos recettes brutes (loyers + charges récupérées) dans la case correspondante :
- Case 5ND : déclarant 1 (location longue durée);
- Case 5OD : déclarant 2;
- Case 5PD : personne a charge;
- Cases 5NG / 5OG / 5PG : chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés;
4. Validez et signez votre déclaration.
L'abattement de 50 % (ou 30 % pour le tourisme non classe) est calculé automatiquement.
Exemple chiffré micro-BIC
Sophie loue un studio meublé à Lyon pour 800 EUR/mois, soit 9 600 EUR de recettes annuelles. Elle relève du micro-BIC (recettes inferieures a 77 700 EUR).
- Recettes brutes déclarées (case 5ND) : 9 600 EUR
- Abattement forfaitaire 50 % : 4 800 EUR
- Revenu imposable BIC : 4 800 EUR
- Prélèvements sociaux (18,6 %) : 893 EUR
En supposant un taux marginal d'imposition a 30 %, l'impôt sur le revenu s'élève à 1 440 EUR. Au total, Sophie paie 2 333 EUR d'impôts et prélèvements sociaux sur ses 9 600 EUR de loyers.
Encadre -- Quand le micro-BIC n'est PAS le bon choix : Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, amortissement, assurances, travaux) représentent plus de 50 % de vos recettes, le régime reel est plus avantageux. Comparez les deux régimes avec notre simulateur LMNP gratuit. Pour approfondir la fiscalité, consultez notre guide complet de la fiscalite LMNP.
Régime réel : les formulaires obligatoires (2031, 2033)
Au regime réel simplifié, la déclaration LMNP implique le dépot d'une liasse fiscale complète. C'est plus complexe que le micro-BIC, mais c'est aussi le régime qui permet de réduire voire d'annuler votre impôt grâce à l'amortissement et à la deduction de vos charges reelles.
Les 5 formulaires de la liasse fiscale LMNP
La liasse fiscale LMNP au regime reel simplifie comprend les formulaires suivants (BOI-BIC-CHAMP-40-20) :
| Formulaire | Nom | Rôle |
|---|---|---|
| 2031-SD | Declaration de resultat BIC | Resume le resultat fiscal de l'activite. Ligne 7 = benefice, Ligne 4 = deficit |
| 2033-A | Bilan simplifie | Actif et passif de votre activite LMNP |
| 2033-B | Compte de resultat | Document central : loyers (case 218), charges externes (242), impots/taxes (244), amortissements (254), charges financieres (310) |
| 2033-C | Immobilisations et amortissements | Retrace les immobilisations brutes et amortissements cumules (terrain, construction, mobilier) |
| 2033-D | Provisions et deficits | Report des deficits anterieurs |
| 2033-E | Valeur ajoutee | Determination de la valeur ajoutee produite |
Puis le report sur votre declaration personnelle :
| Formulaire | Cases | Contenu |
|---|---|---|
| 2042-C-PRO | 5NK / 5OK | Resultat positif (benefice) |
| 2042-C-PRO | 5NY / 5OY | Resultat negatif (deficit) |
| 2042-C-PRO | 5GA a 5GJ | Deficits anterieurs non imputes (10 annees, de N-1 a N-10) |
Pour le detail de chaque formulaire, consultez notre guide de la liasse fiscale LMNP.
Bon a savoir : Une annexe libre est recommandée pour le suivi des amortissements différés (art. 39 C CGI). Elle retrace le stock de début, la dotation, la déduction et le report.
Les charges déductibles au regime réel
Les charges déductibles doivent remplir quatre conditions cumulatives : être engagées dans l'intérêt de l'exploitation, être effectives et justifiées, se rattacher à l'exercice en cours et ne pas faire l'objet d'une exclusion légale (BOI-BIC-CHG-10-10).
Les principales charges déductibles comprennent :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire ;
- Taxe foncière (hors TEOM si celle-ci est récupérée auprès du locataire) ;
- Assurances : PNO (propriétaire non occupant), GLI (garantie loyers impayes) ;
- Charges de copropriété courantes (hors travaux exceptionnels immobilises) ;
- Frais de gestion et d'administration ;
- CFE (cotisation foncière des entreprises) ;
- Travaux d'entretien et de reparation ;
- Amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier ;
L'amortissement est le levier fiscal majeur du regime réel. Decouvrez notre guide de l'amortissement LMNP.
Regime réel vs micro-BIC : comment choisir ?
Règle simple : si vos charges réelles (y compris amortissements) dépassent 50 % de vos recettes, le regime réel est plus avantageux.
Exemple comparatif -- Julien percoit 12 000 EUR de loyers annuels. Ses charges réelles s'élevent a 3 500 EUR et ses amortissements a 4 500 EUR, soit 8 000 EUR de déductions.
| Critere | Micro-BIC | Regime reel |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 12 000 EUR | 12 000 EUR |
| Deductions | 6 000 EUR (abattement 50 %) | 8 000 EUR (charges + amortissements) |
| Revenu imposable | 6 000 EUR | 4 000 EUR |
| Impot (TMI 30 %) | 1 800 EUR | 1 200 EUR |
| Prelevements sociaux (18,6 %) | 1 116 EUR | 744 EUR |
| Total impots + PS | 2 916 EUR | 1 944 EUR |
| Economie regime reel | -- | 972 EUR/an |
Dans cet exemple, le régime réel fait économiser 972 EUR par an. Comparez votre propre situation avec notre simulateur LMNP gratuit.
Etape par étape : remplir sa déclaration LMNP au réel
Voici la procédure complète pour déclarer vos revenus LMNP au régime réel simplifié en 2026 (revenus 2025).
Etape 1 -- Vérifier votre immatriculation INPI
Prealable obligatoire : vous devez être immatriculé aupres du Guichet unique INPI dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location meublée (impots.gouv.fr). Cette inscription remplace l'ancien formulaire P0i depuis le 1er janvier 2023. Elle se fait exclusivement en ligne (FranceConnect+) et elle est gratuite. Vous obtenez un numero SIRET, indispensable pour votre déclaration.
Etape 2 -- Rassembler vos justificatifs
Reunissez l'ensemble des documents nécessaires :
- Relevé des loyers encaissés sur l'annee 2025 ;
- Factures de charges (assurances, travaux, frais de gestion);
- Echéancier de votre prêt immobilier (intérêts et capital);
- Avis de taxe foncière et de CFE;
- Tableau d'amortissement comptable du bien et du mobilier;
Etape 3 -- Calculer votre resultat BIC
La formule est la suivante :
Loyers encaissés - Charges déductibles - Amortissements = Résultat BIC
Deux cas de figure :
- Résultat positif (bénéfice) : il sera soumis a l'impot sur le revenu selon le bareme progressif et aux prelevements sociaux de 18,6 %.
- Resultat négatif (déficit) : il est reportable pendant 10 ans, imputable uniquement sur les revenus de location meublee non professionnelle (art. 156, 1 ter CGI).
Règle critique : l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal (art. 39 C CGI). Si l'amortissement est supérieur au résultat avant amortissement, l'excédent est différé sans limite de durée et reportable sur les exercices suivants.
Etape 4 -- Remplir la liasse fiscale (2031 + 2033)
Renseignez les lignes clés du formulaire 2033-B (compte de résultat) :
- Case 218 : Produits d'exploitation (loyers + charges récupérées)
- Case 242 : Charges externes
- Case 244 : Impots et taxes
- Case 254 : Dotations aux amortissements
- Case 310 : Charges financières (intérets d'emprunt)
Le formulaire 2033-C retrace vos immobilisations : terrain (cases 420-426), constructions (430-436), installations (450-456), autres immobilisations corporelles (470-476).
Le resultat du formulaire 2031 (ligne 7 si bénéfice, ligne 4 si déficit) est ensuite reporte sur la 2042-C-PRO :
- Case 5NK (déclarant 1) / 5OK (déclarant 2) : bénéfice;
- Case 5NY / 5OY : deficit ;
- Cases 5GA a 5GJ : déficits antérieurs non encore imputés (de N-1 a N-10) ;
Etape 5 -- Vérifier la cohérence et valider
Avant l'envoi, controlez :
- La concordance entre le resultat de la liasse 2031/2033 et le montant reporte sur la 2042-C-PRO ;
- Que vous avez bien distingué les cases micro-BIC (5ND/5OD = recettes brutes) des cases regime reel (5NK/5OK = resultat net) ;
- Que les deficits antérieurs sont correctement reportés en cases 5GA a 5GJ ;
Exemple -- Déclaration au regime réel
Marie possède un appartement meublé acheté 200 000 EUR à Nantes. Revenus 2025 :
| Element | Montant |
|---|---|
| Loyers encaisses | 10 800 EUR (900 EUR/mois) |
| Interets d'emprunt | 2 400 EUR |
| Taxe fonciere | 1 200 EUR |
| Assurance PNO | 350 EUR |
| Charges copropriete | 800 EUR |
| CFE | 300 EUR |
| Frais de gestion | 150 EUR |
| Total charges | 5 200 EUR |
| Amortissement immeuble (hors 15 % terrain) | 4 250 EUR |
| Amortissement mobilier | 800 EUR |
| Total amortissements | 5 050 EUR |
- Résultat avant amortissement : 10 800 - 5 200 = 5 600 EUR
- Amortissement déductible (plafonné au resultat avant amortissement) : 5 050 EUR (inferieur a 5 600 EUR, donc integralement déductible)
- Resultat fiscal BIC : 5 600 - 5 050 = 550 EUR
Marie déclare 550 EUR en case 5NK de la 2042-C-PRO. A un taux marginal de 30 %, son impot sur le revenu s'élève a 165 EUR. Les prélèvements sociaux (18,6 %) ajoutent 102 EUR. Total : 267 EUR d'impots sur 10 800 EUR de loyers.
Au micro-BIC, Marie aurait payé 2 624 EUR d'impots (10 800 EUR x 50 % = 5 400 EUR imposables, soit 1 620 EUR d'IR a 30 % + 1 004 EUR de PS a 18,6 %). Le régime réel lui fait économiser 2 357 EUR par an.
Le barème de l'impot sur le revenu 2026 (revenus 2025), revalorise de +0,9 %, est le suivant :
| Tranche de revenu imposable | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'a 11 600 EUR | 0 % |
| De 11 601 a 29 579 EUR | 11 % |
| De 29 580 a 84 577 EUR | 30 % |
| De 84 578 a 181 917 EUR | 41 % |
| Au-dela de 181 917 EUR | 45 % |
Source : Simulateur officiel impots.gouv.fr
Les erreurs fréquentes à eviter lors de la declaration
La déclaration LMNP est une source d'erreurs couteuses. Voici les 7 erreurs les plus courantes et comment les éviter.
Les 7 erreurs les plus courantes
Erreur n. 1 -- Déclarer en revenus fonciers au lieu des BIC
Les revenus de location meublée relevent TOUJOURS des benefices industriels et commerciaux (BIC), jamais des revenus fonciers (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Declarer en revenus fonciers, c'est perdre le bénéfice de l'amortissement et payer davantage d'impot.
Erreur n. 2 -- Omettre l'immatriculation INPI
L'absence d'immatriculation au Guichet unique de l'INPI (pas de numero SIRET) peut être qualifiée d'activité occulte. Conséquence : une majoration de 80 % sur les droits rappelés (art. 1728, 1-c CGI), plus des intérêts de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 CGI).
Erreur n. 3 -- Ne pas distinguer le terrain de la construction
Le terrain n'est pas amortissable. Il représente géneralement 10 % a 25 % de la valeur du bien (15 % en standard). L'amortir par erreur expose a un redressement fiscal (BOI-BIC-AMT-10-40-30).
Erreur n. 4 -- Creer un déficit avec l'amortissement
L'article 39 C du CGI l'interdit formellement. L'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit fiscal. L'excédent est obligatoirement différé et reportable sur les exercices suivants, sans limitation de durée.
Erreur n. 5 -- Oublier de reporter les déficits anterieurs
Les déficits des années précédentes doivent étre reportés en cases 5GA a 5GJ de la 2042-C-PRO. Un déficit non reporté est perdu après 10 ans (art. 156, 1 ter CGI).
Erreur n. 6 -- Déduire la TEOM récupérée
La Taxe d'Enlevement des Ordures Menagères (TEOM) n'est pas déductible si elle est récupérée auprès du locataire. Si vous la facturez en charge récupérable, elle ne peut pas figurer parmi vos charges déductibles.
Erreur n. 7 -- Confondre les cases micro-BIC et régime reel
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes en case 5ND/5OD. Au regime réel, vous declarez votre resultat net en case 5NK/5OK. Remplir la mauvaise case fausse totalement votre imposition.
Comment corriger une erreur de déclaration ?
Deux options selon la période :
- Pendant la période d'ouverture (géneralement jusqu'a debut juillet) : utilisez le service "Corriger ma declaration" sur impots.gouv.fr;
- Hors période : déposez une réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace personnel ou par courrier recommandé au SIE;
Vous pouvez corriger les déclarations des 3 dernières années (en 2026 : revenus 2023, 2024 et 2025).
Marre de la paperasse fiscale ? Locaeo génère automatiquement votre liasse fiscale 2031 + 2033 a partir de vos donnees de gestion locative. Fini les erreurs de cases, les oublis de report et les calculs manuels. [Essayez gratuitement](https://www.locaeo.com).
Télédeclaration : comment transmettre sa liasse fiscale
Depuis janvier 2015, tous les LMNP au régime réel simplifie ont l'obligation de télédéclarer leur liasse fiscale par EDI-TDFC (Echange de Donnees Informatisees -- Transfert de Donnees Fiscales et Comptables). L'envoi papier n'est plus accepté.
Créer votre espace professionnel sur impots.gouv.fr
Attention à ne pas confondre espace particulier et espace professionnel. Pour la télédeclaration LMNP, vous avez besoin d'un espace professionnel (impots.gouv.fr).
La procédure :
- Rendez-vous sur impots.gouv.fr > "Votre espace professionnel"
- Cliquez sur "Créer mon espace professionnel"
- Renseignez votre numero SIRET (obtenu lors de l'immatriculation INPI)
- Activez votre compte (code d'activation recu par courrier)
Les modes de transmission de la liasse fiscale
Trois options s'offrent à vous pour la déclaration LMNP en ligne :
| Mode | Description | Cout indicatif |
|---|---|---|
| Partenaire EDI habilite | Un prestataire agree transmet votre liasse pour vous | ~100 EUR HT (hors elaboration de la liasse) |
| Espace professionnel impots.gouv.fr | Saisie directe via le mode EFI (plus complexe) | Gratuit |
| Logiciel specialise | Solutions en ligne (Locaeo, Decla.fr, JD2M...) qui generent et transmettent la liasse | Variable |
Bon a savoir : Le Fichier des Ecritures Comptables (FEC) est obligatoire en cas de controle fiscal si votre comptabilite est tenue via un logiciel comptable (art. L47 A du LPF). Le FEC comporte 18 champs obligatoires par écriture. Attention : une comptabilite sous Excel n'est PAS considérée comme informatisée au sens de la loi. La non-production du FEC en cas de controle expose à une amende de 5 000 EUR ou 10 % des rectifications, le montant le plus élevé etant retenu (art. 1729 D CGI). La DGFiP met à disposition un outil gratuit "Test Compta Demat" pour verifier la conformite de votre FEC.
Les documents à conserver après la declaration
Conservez l'ensemble de vos justificatifs pendant au minimum 3 ans (6 ans recommandé) :
- Copie de la liasse fiscale transmise et accusé de reception;
- Factures de charges, travaux, assurances;
- Relevés bancaires et écheancier de pret ;
- Baux, quittances de loyer, relevés de compte locataire ;
- Tableaux d'amortissement comptable ;
Faut-il un comptable ? Notre comparatif comptable vs logiciel LMNP vous aide a choisir.
FAQ : Questions frequentes sur la declaration LMNP
Locaeo : automatisez votre déclaration LMNP
Déclarer manuellement chaque année, c'est prendre le risque de commettre une erreur, y consacrer des heures et payer cher un expert-comptable. Il existe une alternative.
Le problème : complexite, coût et risque d'erreur
Entre les 5 formulaires de la liasse fiscale, les calculs d'amortissement par composants, le plafonnement article 39 C et le report des deficits, la déclaration LMNP au regime reel est un exercice technique. Un expert-comptable facture en moyenne 800 EUR par an et par bien. Pour un portefeuille de 3 biens, cela représente 2 400 EUR par an uniquement pour la comptabilite.
La solution Locaeo : gestion locative + déclaration fiscale unifiées
Locaeo est le seul logiciel qui unifie la gestion locative et la déclaration fiscale LMNP :
- Géneration automatique de la liasse fiscale (2031 + 2033-A/B/C/D/E);
- Calcul automatisé des amortissements par composants (respect art. 39 C);
- Pré-remplissage des cases 2042-C-PRO (5NK, 5NY, 5GA-5GJ) ;
- Télédeclaration EDI-TDFC en un clic ;
- Gestion locative gratuite incluse : baux, quittances, suivi des loyers et relances;
Comparaison de cout
| Solution | Cout annuel (1 bien) | Cout annuel (5 biens) |
|---|---|---|
| Expert-comptable | ~800 EUR | ~4 000 EUR |
| Locaeo | 199 EUR | 595 EUR |
| Economie | 601 EUR | 3 405 EUR |
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En résume
La declaration LMNP n'est pas une formalité à prendre à la légère. Que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel, respecter les delais, remplir les bons formulaires et éviter les erreurs classiques vous protège des pénalités pouvant atteindre 80 % de majoration.
Les points essentiels a retenir :
- Verifiez votre immatriculation INPI et obtenez votre SIRET;
- Respectez les dates limites : liasse avant mi-mai 2026, 2042-C-PRO avant fin mai/debut juin;
- Choisissez le bon régime : le réel est souvent plus avantageux dès que vos charges depassent 50 % de vos recettes;
- Remplissez les bonnes cases : 5ND en micro-BIC, 5NK/5NY au réel;
- Reportez vos déficits antérieurs (cases 5GA-5GJ) pour ne pas les perdre;
Pour déclarer vos revenus LMNP sereinement, Locaeo automatise l'intégralité du processus. Essayez le simulateur LMNP pour voir combien vous pourriez économiser.
