LMNP 2026 : Le Guide Complet du Loueur Meublé Non Professionnel
Vous envisagez d'investir dans la location meublée ? Le statut LMNP reste en 2026 l'un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour les investisseurs immobiliers. Amortissement du bien, déduction des charges, revenus locatifs faiblement imposés : les avantages sont réels. Mais la législation a changé. Hausse de la CSG, réintegration des amortissements dans les plus-values, nouveaux seuils micro-BIC : ce guide fait le point sur tout ce que vous devez savoir pour investir sereinement.
Avertissement : Ce guide est a titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un avocat fiscaliste pour votre situation spécifique. Mis a jour en janvier 2026 avec les derniers seuils et taux en vigueur.
Qu'est-ce que le LMNP ? Définition et principes
Avant de vous lancer dans l'investissement locatif meublé, il est essentiel de comprendre ce que recouvre exactement le statut LMNP et a qui il s'adresse.
Définition légale du statut LMNP
Le LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) est un statut fiscal français permettant aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux, notamment l'amortissement du bien et du mobilier.
Contrairement à la location nue qui génère des revenus fonciers, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est un point fondamental : vos revenus locatifs ne sont pas traités comme des revenus fonciers classiques, mais comme des BIC, ce qui ouvre la porte à des mécanismes fiscaux bien plus avantageux.
Source officielle : BOI-BIC-CHAMP-40-20, paragraphes 10 à 30 -- la location meublée constitue une activité commerciale relevant des BIC.
Qui peut bénéficier du statut LMNP ?
Le statut LMNP est défini par opposition au LMP (Loueur Meuble Professionnel). Vous êtes LMNP si vous ne remplissez pas les deux conditions cumulatives suivantes :
- Vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 EUR au niveau du foyer fiscal;
- Ces recettes représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels nets.
Autrement dit, si vos loyers restent sous 23 000 EUR par an ou s'ils restent inférieurs à la moitié de vos autres revenus, vous conservez le statut LMNP.
Bon à savoir : Les recettes à comparer au seuil incluent les loyers TTC, les charges refacturées et les indemnités d'assurance loyers impayés. La prépondérance (50 %) se calcule sur les revenus nets après déductions et abattements (salaires, BIC, BNC, BA, revenus art. 62).
Les conditions pour être LMNP en 2026
Pour que votre location soit qualifiée de "meublée", le logement doit comporter au minimum 11 éléments de mobilier définis par le decret 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, dispositif d'occultation, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, chaises, rangements, luminaires.
La para-hôtellerie (3 prestations ou plus parmi petit-déjeuner, nettoyage, linge de maison, réception) est exclue du régime de la location meublée.
Source officielle : Décret 2015-981 du 31 juillet 2015 -- liste des 11 éléments de mobilier obligatoires.
Exemple : Paul, salarié gagnant 45 000 EUR nets par an, loue un T2 meublé à Bordeaux pour 750 EUR/mois, soit 9 000 EUR de recettes annuelles. Ses recettes sont inférieures a 23 000 EUR et inférieures a 50 % de ses revenus professionnels : il est bien LMNP.
Pour conserver le statut LMNP, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 euros ET doivent rester inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
En cas de début ou cessation d'activité en cours d'année, les recettes sont annualisées au prorata temporis pour l'appréciation du seuil.
Maintenant que vous savez si vous êtes éligible, voyons comment obtenir concrètement le statut LMNP.
Comment obtenir le statut LMNP : les démarches
L'obtention du statut LMNP passe par quelques étapes administratives simples. Voici la marche a suivre pour démarrer votre activité de loueur meublé.
L'inscription au Guichet unique INPI
Depuis le 1er janvier 2023, le formulaire P0i papier a été remplacé par une inscription en ligne sur le Guichet unique de l'INPI. Cette démarche est obligatoire pour déclarer votre activité de location meublée.
Voici les étapes pour obtenir le statut LMNP :
- Rendez-vous sur le site du Guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr)
- Créez un compte et sélectionnez "Déclaration de début d'activité"
- Renseignez votre identité, l'adresse du bien et le type de location
- Choisissez votre régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifie)
- Validez et recevez votre numéro SIRET sous 1 a 3 semaines
L'obtention du numéro SIRET
L'inscription au Guichet unique vous attribue automatiquement un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour déclarer vos revenus de location meublée et remplir vos obligations fiscales.
Bon à savoir : Conservez précieusement votre numéro SIRET. Il sera demandé chaque année lors de votre déclaration de revenus, et vous en aurez besoin pour toute démarche auprès de l'administration fiscale.
Le choix du régime fiscal
Lors de votre inscription, vous devez choisir entre deux regimes fiscaux : le micro-BIC ou le réel simplifié. Ce choix a un impact considérable sur votre imposition.
L'option pour le régime reel est valable un an et reconduite tacitement. Vous pouvez donc changer d'avis, mais il faut en faire la demande dans les délais.
Exemple chiffre : Marie possede un studio meuble a Lyon qu'elle loue 600 EUR/mois (7 200 EUR/an). En micro-BIC, elle est imposee sur 3 600 EUR (apres abattement de 50 %). Au réel, avec 4 800 EUR de charges et amortissements deductibles, elle n'est imposée que sur 2 400 EUR. Le réel lui fait économiser plusieurs centaines d'euros d'impot.
Consultez notre glossaire LMNP pour les définitions précises de chaque terme technique.
Passons maintenant au coeur du sujet : la fiscalite LMNP et le choix entre les deux régimes.
La fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel simplifie
La fiscalite LMNP est l'atout majeur de ce statut. Deux régimes s'offrent a vous : le micro-BIC pour la simplicite, ou le réel simplifie pour l'optimisation maximale.
Le régime micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire
Le regime micro-BIC est le plus simple. Il s'applique automatiquement si vos recettes ne depassent pas le plafond en vigueur. Vous beneficiez d'un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans avoir à justifier vos charges.
En LMNP, le loueur peut choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissements).
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublee longue duree | 77 700 EUR | 50 % |
| Meuble de tourisme classe | 77 700 EUR | 50 % |
| Meuble de tourisme non classe | 15 000 EUR | 30 % |
Attention -- Loi Le Meur : Depuis la loi n 2024-1039, les meubles de tourisme non classés voient leur plafond micro-BIC chuter a 15 000 EUR avec un abattement reduit a 30 %. L'ancien abattement supplémentaire de 21 % en zones rurales B2/C est également supprimé depuis les revenus 2025.
En micro-BIC, votre déclaration est simplifiée : il suffit de reporter vos recettes sur le formulaire 2042-C-PRO, cases 5ND (declarant 1) ou 5OD (declarant 2). L'abattement est calculé automatiquement.
Le régime réel simplifié : déduire toutes les charges
Le régime réel LMNP permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles et d'amortir le bien immobilier et le mobilier. C'est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC des lors que vos charges représentent plus de 50 % de vos recettes.
Les charges deductibles LMNP au regime réel doivent remplir 4 conditions cumulatives : être dans l'interet de l'exploitation, constituer une charge effective, se rapporter à l'exercice en cours, et ne pas être exclues par la loi.
Principales charges déductibles :
- Intérets d'emprunt (capital emprunte pour l'acquisition) + assurance emprunteur + frais de dossier;
- Taxe foncière (hors TEOM si elle est recupérée sur le locataire);
- Assurances : PNO (propriétaire non occupant), GLI (garantie loyers impayés);
- Charges de copropriétés courantes (hors travaux et fonds ALUR);
- Frais de gestion : agence, plateforme de location, honoraires comptable;
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises);
- Frais d'acquisition (notaire, droits, agence) : choix irrevocable entre déduction immédiate ou immobilisation amortissable.
Source officielle : BOI-BIC-CHG-10-10 et BOI-BIC-CHG-DEDUCTIBLES -- conditions de deductibilite des charges au regime reel BIC.
Les dépenses somptuaires, amendes et dépenses personnelles sont exclues de toute déduction (art. 39-4 CGI).
Comparaison micro-BIC vs reel : quel régime choisir ?
| Critere | Micro-BIC | Reel simplifie |
|---|---|---|
| Simplicite | Tres simple (1 case) | Plus complexe (liasse fiscale) |
| Abattement / Déductions | 50 % forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Seuil de recettes | 77 700 EUR (longue durée) | Pas de plafond |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Idéal si charges > 50 % | Non | Oui |
| Déclaration | 2042-C-PRO seule | 2031 + 2033 + 2042-C-PRO |
| Option pour le régime | Automatique | Sur option, reconduite tacitement |
Exemple chiffré: Thomas loue un appartement meublé à Nantes pour 10 000 EUR/an. Ses charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurances, frais de gestion) s'élèvent a 3 200 EUR et ses amortissements a 4 500 EUR, soit 7 700 EUR de deductions. Au micro-BIC, il serait imposé sur 5 000 EUR (10 000 - 50 %). Au réel, son résultat fiscal tombe à 2 300 EUR. Le regime réel lui permet de diviser presque par deux sa base imposable.
Vous voulez savoir combien vous pouvez économiser ? Utilisez notre simulateur LMNP gratuit pour comparer les deux régimes avec vos propres chiffres.
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La fiscalité de la location meublée ne se limite pas au choix du regime. L'amortissement est le levier le plus puissant. Voyons comment il fonctionne.
Les amortissements LMNP : le levier fiscal majeur
Le principal avantage du statut LMNP est la possibilite d'amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire significativement, voire d'annuler, l'impot sur les revenus locatifs. C'est le mécanisme qui distingue fondamentalement la location meublée de la location nue.
Principe de l'amortissement en LMNP
L'amortissement LMNP consiste a déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, du mobilier et des travaux. Cette déduction comptable réduit votre resultat fiscal sans sortie de trésorerie.
Règle fondamentale : l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un deficit (article 39 C du CGI). Le montant déductible est plafonné à la difference entre les loyers et les autres charges (hors amortissements). L'excedent d'amortissement non déduit est reporté sans limite de durée : ce sont les amortissements differés.
L'amortissement du bien immobilier (par composants)
Le bien immobilier est amorti par composants. Le terrain n'est pas amortissable : sa part est estimee entre 10 et 25 % de la valeur totale (15 % en standard).
| Composant | Part de la valeur | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre | 45 % | 75 ans | 0,60 % |
| Toiture | 8 % | 25 ans | 0,32 % |
| Etancheité | 7 % | 25 ans | 0,28 % |
| Electricite | 6 % | 30 ans | 0,20 % |
| Agencements interieurs | 19 % | 12 ans | 1,58 % |
| Terrain | 15 % | Non amortissable | 0 % |
Le taux moyen pondéré d'amortissement hors terrain est d'environ 3 a 3,5 % par an.
L'amortissement du mobilier et des travaux
Le mobilier est amorti sur des durées plus courtes, ce qui accélère la déduction :
- Meubles (canape, table, lit) : 10 ans (10 %/an)
- Electromenager (lave-linge, réfrigerateur) : 5 a 8 ans (12 a 20 %/an)
- Literie : 6 ans (environ 17 %/an)
Les travaux d'amélioration sont immobilisés et amortis selon leur nature (10 a 30 ans selon le composant concerne).
Le calcul du prorata temporis
La première année, l'amortissement est calculé au prorata temporis : le mois d'acquisition ou de mise en location compte en entier.
Exemple chiffré : Sophie achete un appartement meuble a Lyon pour 200 000 EUR le 1er juillet 2026. Le terrain represente 15 %, soit 30 000 EUR non amortissables. La base amortissable de l'immeuble est de 170 000 EUR. Avec un taux moyen de 3 % par an, l'amortissement annuel est de 5 100 EUR. La première année (6 mois d'exploitation sur 12), elle deduira 2 550 EUR. Elle a également meublé pour 8 000 EUR (amorti sur 10 ans = 800 EUR/an, proratisé a 400 EUR). Total des amortissements première annee : 2 950 EUR, sans aucune sortie de tresorerie.
Bon a savoir : En cas de cession du bien, l'amortissement non déduit (différé) majore la valeur nette comptable pour le calcul de la plus-value ou moins-value. Ne negligez pas ce mecanisme dans votre stratégie de revente.
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A présent, voyons comment remplir concretement votre déclaration fiscale LMNP.
La déclaration fiscale LMNP étape par étape
La declaration LMNP en ligne peut paraitre intimidante, mais elle suit une logique claire. Voici les formulaires à remplir et le calendrier à respecter.
Les formulaires obligatoires (2031, 2033, 2042-C-PRO)
Le nombre de formulaires depend de votre regime fiscal :
- Micro-BIC : formulaire 2042-C-PRO uniquement (cases 5ND/5OD pour les recettes)
- Regime reel : liasse fiscale complete comprenant 5 formulaires :
- Formulaire 2031 : declaration de resultat BIC
- Formulaire 2033-A : bilan simplifie
- Formulaire 2033-B : compte de resultat (loyers case 218, charges externes case 242, impots/taxes case 244, amortissements case 254, charges financieres case 310)
- Formulaire 2033-C : immobilisations et amortissements
- Formulaire 2042-C-PRO : report du resultat (benefice cases 5NK/5OK, deficit cases 5NY/5OY)
Les deficits anterieurs non imputes sont a reporter dans les cases 5GA a 5GJ (10 cases pour 10 annees de report, de N-1 a N-10).
Le calendrier fiscal LMNP 2026
| Echeance | Obligation |
|---|---|
| Mai 2026 | Dépot de la liasse fiscale (2031 + 2033) pour les revenus 2025 |
| Mai-Juin 2026 | Declaration de revenus 2042-C-PRO en ligne |
| Decembre 2026 | CFE (Cotisation Fonciere des Entreprises) |
Déclarer en ligne ou via un outil specialisé
Vous avez trois options pour remplir votre declaration :
- Manuellement via impots.gouv.fr : gratuit mais fastidieux, risque d'erreur eleve
- Via un expert-comptable : fiable mais couteux (500 a 1 500 EUR/an par bien)
- Via un logiciel specialise comme Locaeo : automatise, fiable, et bien plus abordable
Bon a savoir : Locaeo genere automatiquement votre liasse fiscale 2031 + 2033-A/B/C a partir de vos donnees de gestion locative. Plus besoin de comptable. Vos loyers, charges et amortissements sont calcules et pre-remplis. Decouvrez nos tarifs.
Exemple : Un expert-comptable facture en moyenne 800 EUR/an pour un bien LMNP. Pour 3 biens, cela represente 2 400 EUR/an. Avec Locaeo, la gestion locative est incluse et la declaration fiscale est automatisee pour une fraction de ce coût.
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Avant d'aller plus loin, il est crucial de comprendre la frontiere entre LMNP et LMP. Un passage involontaire en LMP peut avoir des consequences importantes.
LMNP vs LMP : les differences essentielles
La distinction entre LMNP et LMP repose sur deux seuils. Comprendre cette frontière vous évitera de mauvaises surprises.
Le seuil des 23 000 EUR de recettes
Vous basculez en LMP si vous remplissez les deux conditions cumulatives suivantes :
- Vos recettes locatives meublées depassent 23 000 EUR/an (au niveau du foyer fiscal) ;
- Ces recettes sont superieures à vos autres revenus professionnels nets ;
Le seuil de 23 000 EUR est apprecié sur l'ensemble du foyer fiscal. Les recettes incluent l'ensemble des loyers TTC, charges et indemnités d'assurance.
Les conséquences fiscales du passage en LMP
Le passage en LMP a des conséquences majeures :
- Avantage LMP : Les déficits sont imputables sur le revenu global, sans limitation ;
- Danger LMP : Les déficits LMNP accumulés deviennent definitivement non déductibles lors du passage en LMP ;
- Plus-values : En LMP, les plus-values relèvent du régime professionnel (et non des particuliers) ;
- Cotisations sociales : Le LMP est soumis aux cotisations sociales des independants ;
Tableau comparatif LMNP / LMP
| Critere | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Seuil recettes | < 23 000 EUR ou < 50 % revenus | >= 23 000 EUR et >= 50 % revenus |
| Regime fiscal | BIC (micro ou reel) | BIC (micro ou reel) |
| Deficit | Reportable 10 ans sur BIC meuble uniquement | Imputable sur revenu global |
| Plus-value | Regime des particuliers (exoneration apres 22-30 ans) | Regime professionnel |
| Cotisations sociales | Prelevements sociaux 18,6 % | Cotisations TNS (~40 %) |
| Perte de deficits LMNP | Non applicable | Deficits LMNP perdus definitivement |
Exemple : Jacques, retraité touchant 20 000 EUR nets/an, loue deux appartements meublés pour un total de 24 000 EUR/an. Ses recettes dépassent 23 000 EUR et représentent plus de 50 % de ses revenus : il bascule en LMP. Ses 5 000 EUR de deficits LMNP accumulés sont perdus.
Attention : Surveillez vos seuils chaque année. Si vous approchez des 23 000 EUR de recettes, anticipez les conséquences d'un éventuel passage en LMP.
Vous connaissez maintenant les règles du jeu. Voyons comment optimiser votre strategie LMNP.
Strategies d'optimisation LMNP
Le LMNP ne se limite pas à un statut fiscal. C'est un véritable outil de stratégie patrimoniale. Voici les axes d'optimisation à maitriser en 2026.
LMNP ancien vs neuf : quelle strategie ?
L'investissement LMNP dans l'ancien offre plusieurs avantages : prix d'acquisition plus bas, amortissements sur les composants existants (gros oeuvre, toiture, électricite), et possibilite de déduire immédiatement les frais d'acquisition.
A l'inverse, le neuf permet de bénéficier de composants neufs avec des durées d'amortissement maximales. Le choix dépend de votre profil et de votre stratégie de rendement.
Dans les deux cas, le regime réel est presque toujours preferable au micro-BIC pour maximiser les deductions.
La revente d'un bien LMNP et les plus-values
La revente d'un bien LMNP est soumise au régime des plus-values des particuliers (pas au régime professionnel). C'est un avantage majeur.
Les abattements pour durée de détention sont les suivants :
- Exonération d'impot sur le revenu : totale après 22 ans de détention (6 % par an de la 6è à la 21e année, 4 % la 22è année)
- Exonération de prélèvements sociaux : totale après 30 ans (1,65 % par an de la 6e a la 21e année, 1,6 % la 22e année, 9 % par an de la 23e a la 30e année)
Les prélevements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 % (exclus de la hausse CSG de la LFSS 2026).
Alerte 2026 -- Réintegration des amortissements : Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value, pour toute cession à compter du 15 fevrier 2025. Concrètement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value imposable sera élevée à la revente. Exceptions : Les résidences étudiantes, séniors et EHPAD sont exclues de cette réintegration. Les résidences de tourisme sont incluses.
Exemple : Vous avez acheté un bien 200 000 EUR, amorti 50 000 EUR sur 10 ans, et revendu 220 000 EUR. Avant la réforme, votre plus-value etait de 20 000 EUR. Désormais, elle est de 70 000 EUR (220 000 - [200 000 - 50 000]). L'impact fiscal peut dépasser 14 000 EUR d'impot supplémentaire. La détention longue devient une strategie encore plus pertinente.
Cumul LMNP et autres statuts (salarie, retraite, auto-entrepreneur)
Le statut LMNP est cumulable avec une activite salariée, une retraite, ou le statut d'auto-entrepreneur. Il n'y a pas d'incompatibilite de principe.
Le point de vigilance est le seuil de basculement LMP : si vos recettes locatives deviennent préponderantes par rapport à vos autres revenus, vous risquez de basculer en LMP.
Pour les retraites, la prudence s'impose : des revenus de pension modestes combinés à des loyers meublés élevés peuvent facilement déclencher le passage en LMP.
Voyons à présent les questions les plus fréquentes sur le LMNP.
FAQ - Questions fréquentes sur le LMNP
Conclusion : le LMNP, un statut incontournable en 2026
Le statut LMNP continue d'offrir un cadre fiscal privilegié pour les investisseurs en location meublée. L'amortissement du bien et du mobilier, la déduction des charges réelles, et le report des déficits sur 10 ans en font un outil patrimonial de premier ordre.
Les évolutions legislatives de 2025-2026 , hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %, réintegration des amortissements dans les plus-values, durcissement du micro-BIC pour les meubles de tourisme, renforcent l'intérêt du regime réel simplifié et de la détention longue.
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