Amortissement LMNP : Comment Réduire Vos Impôts en 2026

L'amortissement LMNP est le levier fiscal le plus puissant à la disposition du loueur meublé non professionnel. Chaque année, il vous permet de déduire une fraction de la valeur de votre bien immobilier, de votre mobilier et de vos travaux de vos revenus locatifs. Résultat : votre impôt diminue, parfois jusqu'à zéro. Ce guide vous explique comment fonctionne ce mécanisme, comment le calculer et comment en tirer le meilleur parti en 2026.

Avertissement : Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent. Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour votre situation. Mis à jour en janvier 2026.

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?

L'amortissement est un concept comptable fondamental pour tout investisseur en location meublée. Comprendre son fonctionnement, c'est comprendre pourquoi le LMNP reste l'un des régimes fiscaux les plus attractifs de l'immobilier français.

Définition : amortissement comptable et déduction fiscale

L'amortissement est la constatation comptable de la dépréciation d'un bien due à l'usure ou à l'obsolescence (BOI-BIC-AMT-10-40-30, section I.C). Concrètement, votre bien immobilier perd de la valeur avec le temps. L'amortissement traduit cette perte en une déduction fiscale annuelle.

L'amortissement en LMNP est un mécanisme comptable qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier, du mobilier et des travaux de vos revenus locatifs imposables, réduisant ainsi votre impôt, voire l'annulant complètement.

En d'autres termes, vous ne sortez pas un centime de votre poche. Il s'agit d'une charge « non décaissée ». Pourtant, elle réduit votre résultat fiscal comme le ferait n'importe quelle autre charge réelle. C'est toute la puissance de ce mécanisme.

Pourquoi l'amortissement est le levier fiscal majeur du LMNP

Comparez deux investisseurs percevant les mêmes loyers. Le premier est au micro-BIC : il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 %. Le second est au régime réel : il déduit ses charges réelles et ses amortissements. Dès que la somme des charges déductibles et des amortissements dépasse 50 % des recettes, le régime réel devient plus avantageux.

Pour la plupart des loueurs meublés, l'amortissement LMNP représente entre 4 000 et 8 000 euros de déduction annuelle sur un bien standard. C'est cette déduction qui permet, dans de nombreux cas, de ramener le résultat fiscal à zéro et donc de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

Régime réel : la condition indispensable pour amortir

L'amortissement n'est disponible qu'au régime réel simplifié. Le micro-BIC ne permet pas d'amortir (BOI-BIC-CHAMP-40-20, P56-59). L'amortissement en LMNP n'est possible qu'au régime réel simplifié. Les loueurs au micro-BIC bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % mais ne peuvent pas déduire d'amortissements.

Le régime réel nécessite la tenue d'une comptabilité et l'inscription des biens à l'actif du bilan (BOI-BIC-CHAMP-40-20, P56). Le plafond du micro-BIC en location meublée longue durée est fixé à 77 700 euros de recettes annuelles (CGI, art. 50-0). Au-delà de ce seuil, ou sur option, le régime réel s'applique.

L'option pour le régime réel est valable un an et reconduite tacitement (CGI, art. 50-0, 4e alinéa). Vous pouvez donc opter dès votre première année d'activité, même si vos recettes sont inférieures au plafond du micro-BIC.

Pour approfondir le choix entre micro-BIC et régime réel, consultez notre guide complet LMNP.

Les composants amortissables : immobilier, mobilier, travaux

Tous les éléments de votre investissement locatif ne s'amortissent pas de la même manière. La ventilation par composants est une étape essentielle pour maximiser vos amortissements LMNP.

L'amortissement du bien immobilier (par composants)

L'amortissement LMNP se calcule par composants : le bien immobilier est décomposé en éléments (gros oeuvre, toiture, installations électriques, agencements) amortis sur des durées différentes allant de 15 à 80 ans, tandis que le terrain n'est jamais amortissable.

L'amortissement par composants est prévu par l'annexe II, article 15 bis du CGI. Pour les immeubles d'habitation, les taux d'amortissement varient de 1 à 2 % par an, ce qui correspond à des durées de 50 à 100 ans selon le composant (BOI-BIC-AMT-10-40-30, section I.A).

Cette décomposition est avantageuse. Certains éléments comme les agencements intérieurs s'amortissent sur 12 ans seulement, soit un taux de 8,33 % par an. La moyenne pondérée dépasse largement le taux unique d'un amortissement global.

L'amortissement du mobilier et des équipements

L'amortissement mobilier LMNP concerne tout le mobilier et les équipements nécessaires à la location meublée. Le mobilier s'amortit sur une durée de 10 ans au taux de 10 % par an (BOI-BIC-AMT-10-40-30, section I.B).

Les agencements et installations se situent entre 10 et 20 ans (soit 5 à 10 % par an). Le matériel et l'électroménager ont des durées plus courtes : 5 à 10 ans, soit 10 à 20 % par an.

Le mobilier offre ainsi un effet de levier fiscal important les premières années. Un investissement de 10 000 euros en mobilier génère 1 000 euros de déduction annuelle pendant 10 ans.

L'amortissement des travaux de rénovation

Les travaux de rénovation en LMNP suivent un traitement fiscal précis. L'amortissement travaux LMNP concerne les travaux d'amélioration, qui doivent être immobilisés et amortis sur leur durée d'utilisation.

En revanche, les travaux d'entretien et de réparation sont directement déductibles en charges de l'exercice. La distinction est importante : remplacer une chaudière vétuste par un modèle identique est une réparation (charge). Installer une climatisation qui n'existait pas est une amélioration (immobilisation).

Les frais d'acquisition font l'objet d'un choix irrévocable : vous pouvez les déduire en charges immédiates ou les immobiliser et les amortir. Consultez notre article sur les charges déductibles en LMNP pour approfondir ce point.

Le terrain : la part non amortissable

Le terrain n'est jamais amortissable. C'est une règle absolue en comptabilité (BOI-BIC-AMT-10-40-30 et BOI-BIC-CHAMP-40-20, P58). La part du terrain représente en général entre 10 et 25 % de la valeur totale du bien, avec un taux standard de 15 %.

La ventilation entre terrain et construction relève de la responsabilité du contribuable. Trois méthodes sont admises par l'administration : l'évaluation par un expert, la comparaison avec les données cadastrales, ou l'application d'un pourcentage raisonnable au regard de la localisation du bien.

Durées d'amortissement par composant (tableau complet)

Voici le tableau d'amortissement LMNP détaillé par catégorie de composant. Ces durées d'amortissement LMNP sont celles généralement admises par l'administration fiscale.

Tableau des composants immobiliers

Cette ventilation standard est la plus couramment utilisée. Elle permet de maximiser la dotation aux amortissements les premières années grâce aux composants à durée courte comme les agencements intérieurs.

Tableau du mobilier et équipements

Tableau des travaux

Les biens en location sont amortis sur leur durée normale d'utilisation (CGI, annexe II, art. 30). La durée retenue doit refléter la réalité économique de chaque composant.

Pour une analyse complète de la fiscalité LMNP, consultez notre guide dédié.

Comment calculer l'amortissement de votre bien LMNP

Le calcul amortissement LMNP repose sur une méthode précise. Voici les étapes à suivre pour déterminer votre dotation annuelle aux amortissements.

La formule de calcul de l'amortissement linéaire

L'amortissement linéaire est le mode standard en LMNP (CGI, art. 39 C, I). La formule est simple :

Amortissement annuel = Base amortissable / Durée d'amortissement

La base amortissable correspond au prix d'acquisition diminué de la part du terrain :

Base amortissable = Prix d'acquisition - Part du terrain

Pour un bien acheté 200 000 euros avec un terrain estimé à 15 %, la base amortissable est de 170 000 euros.

Calcul étape par étape : décomposition par composants

Voici la méthode complète :

1. Déterminez le prix d'acquisition de votre bien (acte notarié).
2. Évaluez la part du terrain (15 % en standard).
3. Calculez la base amortissable (prix - terrain).
4. Ventillez par composants selon le tableau ci-dessus.
5. Appliquez le taux de chaque composant à sa quote-part.
6. Additionnez les dotations pour obtenir l'amortissement total.

Chaque composant fait l'objet d'un plan d'amortissement distinct, inscrit à l'actif immobilisé et reporté dans l'annexe 2033-C de votre liasse fiscale LMNP.

Le prorata temporis la première année

La première année, l'amortissement est calculé au prorata temporis : seuls les mois d'utilisation sont pris en compte. Le mois d'acquisition compte en entier.

Prorata temporis = Nombre de mois / 12

Si vous acquérez un bien en septembre, vous amortissez 4/12e de la dotation annuelle la première année (septembre, octobre, novembre, décembre).

Le plafonnement : la règle de l'article 39 C du CGI

En LMNP, l'amortissement déductible est plafonné : il ne peut pas excéder la différence entre les loyers perçus et les autres charges de l'exercice. L'excédent non déduit est reportable sans limitation de durée sur les exercices suivants.

C'est l'article 39 C du CGI qui pose cette règle. Concrètement :

Amortissement déductible = MAX(0, Loyers - Charges hors amortissements)

L'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal (CGI, art. 39 C, II-3). Le plafonnement s'applique en globalisant l'ensemble de vos biens meublés. Les charges prises en compte incluent les frais de gestion, l'entretien, les assurances, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les commissions.

L'excédent non déductible constitue un stock d'amortissements différés, reportable sans limite de durée. Ce mécanisme est particulièrement protecteur : rien n'est perdu.

Trop complexe ? Locaeo le fait pour vous.

Pour mieux comprendre le fonctionnement de la déclaration LMNP, consultez notre guide étape par étape.

Illustration : amortissement d'un appartement à 200 000 euros

Passons à la pratique avec un amortissement LMNP exemple concret. Cet exemple vous permettra de visualiser l'impact réel de l'amortissement sur votre fiscalité.

Les hypothèses de départ

Prenons un appartement acheté 200 000 euros :

• Prix d'acquisition : 200 000 euros
• Part du terrain : 15 %, soit 30 000 euros
• Base amortissable (immobilier) : 170 000 euros
• Mobilier : 10 000 euros (amorti sur 10 ans)
• Loyers annuels : 12 000 euros (1 000 euros/mois)
• Charges annuelles (hors amortissements) : 8 000 euros (gestion, entretien, assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière)

Calcul détaillé année par année

Amortissement immobilier annuel par composant :

Note : Le terrain (15 %, soit 25 500 euros sur les 170 000 euros de base) n'est pas amortissable. Les pourcentages des composants s'appliquent sur la valeur totale du bien hors terrain.

Reprenons avec la ventilation standard appliquée au prix total de 200 000 euros :

Amortissement mobilier : 10 000 euros / 10 ans = 1 000 euros/an

Total amortissement annuel : 5 967 + 1 000 = 6 967 euros/an

Le taux moyen pondéré sur la valeur totale du bien s'établit à environ 2,98 % par an.

L'économie d'impôt réalisée grâce à l'amortissement

Appliquons maintenant le plafonnement de l'article 39 C :

Résultat : zéro euro d'impôt sur vos revenus locatifs. Les 2 967 euros d'amortissement non déduits sont reportés sans limitation de durée sur les exercices suivants.

Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, l'économie annuelle représente : 4 000 euros x (30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux) = 1 944 euros d'impôt économisé chaque année.

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L'impact de l'amortissement sur votre imposition

L'amortissement LMNP ne se contente pas de réduire votre résultat fiscal. Il interagit avec l'ensemble de votre fiscalité. Voici comment.

Comment l'amortissement réduit votre résultat imposable

En LMNP, votre résultat fiscal est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (tranches à 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %).

La hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 % introduite par la LFSS 2026 concerne uniquement les BIC. Elle ne s'applique pas aux revenus fonciers ni aux plus-values immobilières.

L'amortissement vient diminuer directement ce résultat imposable. Moins de résultat fiscal signifie moins d'impôt sur le revenu et moins de prélèvements sociaux. L'effet est double.

Le report des amortissements non déduits

Lorsque l'amortissement calculé dépasse le plafond de l'article 39 C, l'excédent n'est pas perdu. Le report amortissement LMNP fonctionne sans limitation de durée.

Ce stock d'amortissements différés constitue une réserve fiscale précieuse. Il sera déduit dès que votre résultat avant amortissement le permettra : par exemple, si vos charges diminuent (fin du remboursement de l'emprunt) ou si vos loyers augmentent.

En cas de cessation d'activité, l'amortissement non déduit (stock différé au titre de l'article 39 C) est déductible du bénéfice de cessation. Rien n'est perdu.

Amortissement et déficit BIC : deux mécanismes complémentaires

L'amortissement et le déficit BIC sont deux mécanismes distincts mais complémentaires.

L'amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit. Si vos charges (hors amortissements) dépassent vos loyers, vous êtes déjà en déficit BIC. L'amortissement est alors entièrement reporté.

Les déficits BIC en LMNP sont reportables pendant 10 ans. Ils s'imputent uniquement sur les revenus de même nature, c'est-à-dire les bénéfices industriels et commerciaux tirés de la location meublée non professionnelle. Contrairement au LMP, le déficit LMNP ne peut pas s'imputer sur le revenu global.

Cette distinction est essentielle pour comprendre votre fiscalité LMNP et optimiser votre stratégie.

Pour plus de détails sur les termes techniques, consultez notre glossaire LMNP.

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Amortissement et plus-value : ce qu'il faut savoir en 2026

La loi de finances 2025 a profondément modifié le traitement de l'amortissement LMNP plus-value. Voici les nouvelles règles à connaître impérativement avant toute décision de revente.

La réintégration des amortissements depuis 2025

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD qui restent totalement exonérées.

Cette mesure, entrée en vigueur le 15 février 2025 (LF 2025, art. 84), change significativement l'équation fiscale de la revente. Auparavant, le LMNP bénéficiait du régime des plus-values des particuliers sans réintégration des amortissements. Ce n'est plus le cas.

Comment fonctionne le calcul de la plus-value avec réintégration

Le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, pas du régime professionnel. La réintégration des amortissements augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Concrètement : la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition pour le calcul, ce qui augmente la plus-value taxable.

Le prix d'acquisition peut être majoré de forfaits : 7,5 % pour les frais d'acquisition et 15 % pour les travaux (si la détention dépasse 5 ans). L'amortissement non déduit (stock différé) vient quant à lui majorer la valeur nette comptable, ce qui atténue l'impact de la réintégration.

Les taux d'imposition des plus-values immobilières s'élèvent à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Les prélèvements sociaux sur plus-values immobilières restent à 17,2 % et sont exclus de la hausse CSG de la LFSS 2026.

Les abattements pour durée de détention

Des abattements progressifs s'appliquent en fonction de la durée de détention :

Pour l'impôt sur le revenu :

• Années 1 à 5 : pas d'abattement
• Années 6 à 21 : 6 % par an
• Année 22 : 4 %
• Exonération totale après 22 ans de détention

Pour les prélèvements sociaux :

• Années 1 à 5 : pas d'abattement
• Années 6 à 21 : 1,65 % par an
• Année 22 : 1,60 %
• Années 23 à 30 : 9 % par an
• Exonération totale après 30 ans de détention

Exceptions : résidences services (étudiants, seniors, EHPAD)

Certaines résidences de services échappent à la réintégration des amortissements :

• Résidences étudiantes
• Résidences pour jeunes de moins de 30 ans
• Résidences d'apprentissage
• Résidences seniors (plus de 65 ans)
• EHPAD

Attention : les résidences de tourisme sont incluses dans le dispositif de réintégration.

Pour préparer votre déclaration LMNP, anticipez l'impact de ces nouvelles règles sur votre stratégie de détention.