Fiscalité LMNP : Optimisez Vos Impôts de Loueur Meublé
La fiscalité LMNP est le sujet qui préoccupe le plus les loueurs meublés non professionnels. Micro-BIC ou régime réel ? Quelles charges déduire ? Quels prélèvements sociaux en 2026 ? Les réformes récentes (hausse de la CSG, réintégration des amortissements, loi Le Meur) ajoutent une couche de complexité. Ce guide vous apporte des réponses claires, des comparatifs chiffrés et des règles de décision simples pour optimiser votre imposition LMNP. Pour une vue d'ensemble du statut, consultez notre guide complet LMNP.
Avertissement : Ce guide est à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent. Consultez un conseiller pour votre situation. Mis à jour en février 2026.
Les deux régimes fiscaux du LMNP : micro-BIC et réel
Comprendre la fiscalité des LMNP commence par une distinction essentielle : vos revenus de location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Ils relèvent d'une catégorie fiscale spécifique qui détermine vos options d'imposition LMNP.
Le principe : des revenus imposés en BIC (pas en revenus fonciers)
La fiscalité du LMNP repose sur l'imposition des revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le choix entre deux régimes : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissements).
Cette classification en BIC s'applique quelle que soit votre implication dans la gestion du bien (BOI-BIC-CHAMP-40-20, P10-30). La location meublée, à l'inverse de la location nue (revenus fonciers), est la seule à permettre l'amortissement du bien. Ne confondez pas ces deux catégories. Pour les termes techniques, consultez notre glossaire LMNP.
Micro-BIC : l'abattement forfaitaire automatique
Le micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes annuelles restent sous le plafond de 77 700 euros pour la location meublée longue durée (CGI, art. 50-0). L'administration applique automatiquement un abattement de 50 % sur vos recettes brutes. Vous ne déclarez que le montant brut sur le formulaire 2042-C-PRO, cases 5ND ou 5OD. Pas de comptabilité, pas de liasse fiscale.
Régime réel simplifié : déduction des charges et amortissements
Le régime réel simplifié s'applique de plein droit au-delà du seuil micro-BIC, ou sur option même en dessous (CGI, art. 50-0, 4e alinéa). Il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier. Contrepartie : comptabilité obligatoire et dépôt d'une liasse fiscale (2031 + 2033-A/B/C) par voie dématérialisée (BOI-BIC-CHAMP-40-20, P56-59).
Tableau synthétique : micro-BIC vs régime réel en un coup d'oeil
| Critère | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | Jusqu'à 77 700 euros/an | Au-delà du seuil ou sur option |
| Abattement / déduction | 50 % forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire (simplifiée) |
| Formulaires | 2042-C-PRO uniquement | 2031 + 2033-A/B/C + 2042-C-PRO |
| Coût de gestion | Gratuit | 300 à 600 euros/an |
| Optimal quand | Peu de charges (< 50 % des recettes) | Charges + amortissements > 50 % des recettes |
Ce tableau résume les différences fondamentales. La suite de cet article détaille chaque régime, compare leur impact fiscal sur un même bien et vous aide à choisir.
Le régime micro-BIC : abattement de 50 % expliqué
Le micro-BIC LMNP séduit par sa simplicité. Mais cette facilité a un coût : vous renoncez à toute optimisation fine de votre fiscalité.
Les conditions d'accès au micro-BIC (seuils 2026)
Le régime micro-BIC est accessible si vos recettes annuelles hors taxes n'excèdent pas 77 700 euros pour la location meublée longue durée (CGI, art. 50-0, 2e alinéa). Ce seuil s'apprécie sur l'année civile. Si vous le dépassez pendant deux années consécutives, le basculement au régime réel est obligatoire.
Au micro-BIC, le loueur LMNP bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives. Seule la moitié des loyers est donc soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sans possibilité de déduire les charges réelles ni les amortissements.
Comment fonctionne l'abattement forfaitaire de 50 %
L'abattement est appliqué automatiquement par l'administration (CGI, art. 50-0). Vous déclarez le montant brut de vos recettes (loyers + charges récupérées) sur la 2042-C-PRO. Le fisc calcule l'abattement. Le minimum de l'abattement est fixé à 305 euros.
Exemple concret : Vous percevez 10 000 euros de loyers annuels. L'abattement de 50 % ramène votre base imposable à 5 000 euros. À un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, l'impôt s'élève à 2 430 euros.
Cas particuliers : meublés de tourisme classés et non classés (loi Le Meur)
La loi Le Meur (n. 2024-1039 du 19 novembre 2024) a durci la fiscalité des meublés de tourisme :
| Type de location meublée | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Longue durée (inchangé) | 77 700 euros | 50 % |
| Tourisme classé (en baisse) | 77 700 euros (avant : 188 700 euros) | 50 % (avant : 71 %) |
| Tourisme non classé (durci) | 15 000 euros | 30 % |
L'abattement supplémentaire de 21 % en zones rurales (B2/C) pour les meublés de tourisme classés est supprimé depuis les revenus 2025. Les loueurs Airbnb en tourisme non classé dont les recettes dépassent 15 000 euros sont désormais contraints de passer au régime réel.
Les limites du micro-BIC : ce que vous ne pouvez pas déduire
Au micro-BIC, aucune déduction de charges réelles ni d'amortissement n'est possible (CGI, art. 50-0). L'abattement est forfaitaire et global. Vous ne pouvez pas déduire vos intérêts d'emprunt, votre taxe foncière, vos travaux ou vos assurances au-delà de cet abattement. C'est le principal inconvénient pour les investisseurs ayant des charges élevées.
Le régime réel : charges déductibles et amortissement
Le régime réel LMNP offre deux leviers d'optimisation fiscale : la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien. Combinés, ces mécanismes permettent souvent de ramener le résultat fiscal à zéro.
Liste des charges déductibles au régime réel (exhaustive)
Au régime réel simplifié, le loueur LMNP peut déduire l'intégralité de ses charges (intérêts d'emprunt, assurances, travaux, taxe foncière, frais de gestion) et amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui peut réduire l'imposition à zéro pendant plusieurs années.
Les charges déductibles LMNP comprennent (BOI-BIC-CHG-10-10) :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
- Assurance emprunteur, PNO et GLI
- Charges de copropriété courantes
- Taxe foncière (hors TEOM récupérée)
- Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Frais de gestion, honoraires d'agence et d'expert-comptable
- Travaux d'entretien et de réparation
Ces charges doivent remplir quatre conditions cumulatives (CGI, art. 39) : intérêt de l'exploitation, charge effective avec justificatifs, rattachement à l'exercice en cours, absence d'exclusion légale.
Pour approfondir chaque poste, consultez notre guide dédié aux charges déductibles en LMNP.
L'amortissement : le levier fiscal majeur du régime réel
L'amortissement est le mécanisme qui distingue la fiscalité LMNP de la location nue. Le bien immobilier est décomposé en composants amortis sur des durées différentes : gros oeuvre (45 %, 75 ans), toiture (8 %, 25 ans), électricité (6 %, 30 ans), étanchéité (7 %, 25 ans), agencements (19 %, 12 ans). Le terrain (15 %) n'est pas amortissable (BOI-BIC-AMT-20-40-60). Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans selon le type d'équipement.
La première année, l'amortissement est calculé au prorata temporis. Le mois d'acquisition compte en entier. Pour le détail du calcul par composants, consultez notre guide de l'amortissement LMNP.
Le plafonnement de l'amortissement (article 39 C du CGI)
L'amortissement déductible est plafonné au résultat avant amortissement (CGI, art. 39 C). Il ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal. L'excédent non déduit est reporté sans limitation de durée sur les exercices suivants. Ce mécanisme protecteur fait qu'aucune dotation aux amortissements n'est perdue.
En pratique, il est courant d'obtenir un résultat fiscal nul ou quasi nul pendant 8 à 15 ans grâce aux amortissements et au report illimité. C'est la force principale du régime réel.
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Le déficit BIC : report sur 10 ans
Les déficits LMNP (hors amortissements) sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature uniquement (CGI, art. 156, 1 ter). Ils ne s'imputent pas sur le revenu global, contrairement au LMP. Le dépôt de la liasse fiscale (2031 + 2033-A/B/C) est obligatoire. Le résultat est reporté sur la 2042-C-PRO, cases 5NK/5OK (bénéfice) ou 5NY/5OY (déficit). Pour les détails pratiques, consultez notre guide de la liasse fiscale LMNP.
Comparatif chiffré : micro-BIC vs régime réel
Le comparatif chiffré est le coeur de ce guide. LMNP micro-BIC ou réel : prenons un même bien et calculons l'impôt sous les deux régimes pour mesurer l'écart réel.
Hypothèses de calcul
- Bien : T2 à 200 000 euros (hors terrain)
- Terrain : 15 %, soit 30 000 euros (non amortissable)
- Mobilier : 8 000 euros (amorti sur 7 ans, soit 1 143 euros/an)
- Loyers annuels : 10 000 euros (833 euros/mois)
- Charges réelles : 3 500 euros/an (intérêts d'emprunt 1 800 euros, taxe foncière 800 euros, assurance PNO 250 euros, copropriété 400 euros, CFE 250 euros)
- Amortissement immobilier annuel : environ 4 860 euros
- Amortissement total : environ 6 000 euros/an (immobilier + mobilier)
- TMI : 30 %
- Prélèvements sociaux : 18,6 % (LFSS 2026)
Scénario 1 : imposition au micro-BIC
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts | 10 000 euros |
| Abattement forfaitaire (50 %) | - 5 000 euros |
| Base imposable | 5 000 euros |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 1 500 euros |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 930 euros |
| Total impôt micro-BIC | 2 430 euros/an |
Scénario 2 : imposition au régime réel
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts | 10 000 euros |
| Charges déductibles | - 3 500 euros |
| Résultat avant amortissement | 6 500 euros |
| Amortissement déduit (plafonné art. 39 C) | - 6 000 euros |
| Résultat fiscal | 500 euros |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 150 euros |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 93 euros |
| Total impôt régime réel | 243 euros/an |
Résultat : l'économie d'impôt concrète selon le régime
| Régime | Impôt total | Économie vs micro-BIC |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 2 430 euros/an | - |
| Régime réel | 243 euros/an | 2 187 euros/an |
L'économie au régime réel atteint 2 187 euros par an, soit plus de 21 000 euros sur 10 ans. Le régime réel est plus avantageux dès que charges + amortissements dépassent 50 % des recettes brutes. Ici : 3 500 + 6 000 = 9 500 euros, soit 95 % des recettes. En pratique, le régime réel est avantageux dans la grande majorité des cas, surtout les premières années.
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Les cotisations sociales du LMNP (SSI ou prélèvements sociaux)
Les cotisations sociales LMNP sont un volet souvent négligé de la fiscalité LMNP. Pourtant, elles peuvent représenter une charge importante selon votre profil de loueur.
LMNP classique : prélèvements sociaux à 18,6 % (2026)
En 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP s'élèvent à 18,6 % du résultat fiscal (hausse de la CSG de 1,4 point depuis le 1er janvier 2025). Les loueurs dont les recettes de location saisonnière dépassent 23 000 euros par an sont affiliés à la SSI avec des cotisations d'environ 40 % du bénéfice net.
La décomposition des prélèvements sociaux 2026 est la suivante :
| Composante | Taux |
|---|---|
| CSG (hausse LFSS 2026) | 10,6 % |
| CRDS | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % |
| Total prélèvements sociaux | 18,6 % |
Le taux de CSG déductible de l'impôt sur le revenu reste inchangé à 6,8 % (CGI, art. 154 quinquies). Ce taux de 18,6 % s'applique aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, déclarés en 2026 (LFSS 2026, art. 12).
Point important : les LMNP en location longue durée ne sont pas affiliés à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), quel que soit le montant de leurs recettes. Ils paient uniquement les prélèvements sociaux à 18,6 %.
Quand passe-t-on aux cotisations sociales SSI ?
L'affiliation à la SSI ne concerne que la location saisonnière (courte durée). Seules les recettes de location courte durée comptent pour le seuil de 23 000 euros (CSS, art. L613-1). Les revenus de location longue durée sont exclus du calcul.
Ne confondez pas ce seuil de 23 000 euros avec le seuil LMP (23 000 euros de recettes + prépondérance sur les revenus du foyer, CGI, art. 155 IV). Les conséquences sont différentes : le seuil SSI déclenche des cotisations sociales sur la location saisonnière. Le seuil LMP modifie le statut fiscal global du loueur.
Location saisonnière : le seuil de 23 000 euros
| Critère | Prélèvements sociaux (18,6 %) | Cotisations SSI (~40 %) |
|---|---|---|
| Location longue durée | Toujours (quel que soit le montant) | Jamais |
| Location saisonnière < 23 000 euros | Oui | Non |
| Location saisonnière >= 23 000 euros | Non | Oui |
| Cotisation minimum SSI | - | ~1 145 à 1 220 euros/an |
Exception notable : les loueurs saisonniers passant par une agence immobilière mandatée (pas les plateformes type Airbnb ou Booking) sont exonérés de cotisations SSI et restent aux prélèvements sociaux (réponse ministérielle PELLOIS).
L'impact des cotisations sur votre rentabilité nette
Exemple concret : Pour un résultat fiscal de 5 000 euros en location longue durée, les prélèvements sociaux à 18,6 % s'élèvent à 930 euros. En location saisonnière avec affiliation SSI, les cotisations seraient d'environ 2 000 euros, soit plus du double. La distinction longue durée / courte durée est essentielle dans votre stratégie de fiscalité LMNP.
Fiscalité LMNP en 2026 : les évolutions réglementaires
L'année 2026 marque un tournant pour la fiscalité du LMNP. Trois réformes majeures modifient le cadre fiscal applicable. Voici ce qui change concrètement.
La hausse de la CSG : prélèvements sociaux à 18,6 % (LFSS 2026)
La LFSS 2026 (loi n. 2025-1403 du 30 décembre 2025) augmente la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus BIC du patrimoine. Les prélèvements sociaux passent ainsi de 17,2 % à 18,6 % pour les LMNP. Cette hausse de 1,4 point s'applique aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025 (art. L136-8 CSS).
Cette hausse ne concerne pas les revenus fonciers (location nue) ni les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %. Le taux global PFU (flat tax) passe à 31,4 % (18,6 % PS + 12,8 % IR).
Pour les LMNP au régime réel dont le résultat fiscal est nul grâce aux amortissements, l'impact pratique de cette hausse est nul. Seuls les loueurs ayant un résultat fiscal positif sont concernés.
La réintégration des amortissements dans la plus-value (LF 2025)
La loi de finances 2025 (loi n. 2025-127, art. 84) impose la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession pour les LMNP au régime réel (CGI, art. 150 VB III). Cette mesure s'applique aux cessions depuis le 15 février 2025, même pour les biens acquis antérieurement.
Point technique : seuls les amortissements effectivement déduits (art. 39 C) sont réintégrés. Les amortissements reportés (différés) ne le sont pas. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exonérées. Les résidences de tourisme y sont soumises.
Les abattements pour durée de détention restent inchangés : exonération d'IR après 22 ans, exonération PS après 30 ans (CGI, art. 150 VC). La plus-value LMNP relève du régime des particuliers (19 % IR + 17,2 % PS). Les plus-values immobilières restent exclues de la hausse CSG. Pour le détail, consultez notre guide de l'amortissement LMNP.
Loi Le Meur : nouveaux seuils micro-BIC pour meublés de tourisme
La loi Le Meur (n. 2024-1039 du 19 novembre 2024) refond la fiscalité des meublés de tourisme. Le tourisme non classé passe d'un abattement de 50 % avec un seuil de 77 700 euros à un abattement de 30 % avec un seuil de 15 000 euros. Le tourisme classé passe de 71 % / 188 700 euros à 50 % / 77 700 euros. Ces nouveaux taux s'appliquent aux revenus perçus dès 2025.
La location meublée longue durée n'est pas impactée par cette réforme : le seuil de 77 700 euros et l'abattement de 50 % restent inchangés.
PLF 2026 : où en est le statut du bailleur privé ?
Le PLF 2026, adopté via l'article 49.3, revalorise le barème de l'IR de 0,9 %. Le statut du bailleur privé, évoqué lors des débats parlementaires, n'a pas abouti à ce stade. Pour suivre l'actualité de votre déclaration LMNP, consultez notre guide étape par étape.
Comment choisir le bon régime fiscal pour votre situation
La règle pratique pour choisir entre micro-BIC et régime réel en LMNP : si vos charges réelles et amortissements représentent plus de 50 % de vos recettes locatives, le régime réel est plus avantageux. Dans la majorité des cas, le régime réel permet une économie d'impôt supérieure.
La règle des 50 % : un critère simple de décision
Le seuil de bascule entre micro-BIC et régime réel se situe au point où vos charges déductibles et vos amortissements dépassent 50 % de vos recettes brutes. En dessous de ce seuil, l'abattement forfaitaire du micro-BIC est plus favorable. Au-dessus, le régime réel s'impose.
Pour un investisseur avec emprunt, cette barre des 50 % est quasi systématiquement franchie dès la première année. Les intérêts d'emprunt seuls représentent souvent 15 à 20 % des recettes, auxquels s'ajoutent les autres charges et les amortissements.
Profil 1 : le primo-investisseur avec peu de charges (micro-BIC)
Le micro-BIC reste pertinent dans trois cas précis : un patrimoine entièrement remboursé avec peu de charges courantes, de petits revenus locatifs inférieurs à 5 000 euros par an, ou une recherche de simplicité maximale sans comptabilité. Si votre bien est payé comptant et que vos seules charges sont la taxe foncière et l'assurance, l'abattement de 50 % peut s'avérer suffisant.
Profil 2 : l'investisseur avec emprunt et travaux (régime réel)
Pour un primo-investisseur avec emprunt, le régime réel est quasi systématiquement plus avantageux. Les intérêts d'emprunt, les frais de dossier bancaire, l'assurance emprunteur, les travaux de mise en conformité et les amortissements génèrent des déductions qui dépassent largement l'abattement forfaitaire de 50 %.
Le coût de gestion du régime réel (300 à 600 euros par an pour un comptable ou un service en ligne) est largement compensé par l'économie d'impôt. Dans notre comparatif chiffré, l'économie est de 2 187 euros par an pour un coût de gestion d'environ 400 euros, soit un gain net de près de 1 800 euros.
Comment changer de régime fiscal (procédure et délais)
Pour passer du micro-BIC au régime réel :
- Adressez votre option avant le 1er février de l'année N pour une application à l'année N (CGI, art. 50-0, 4e alinéa).
- En cas de début d'activité, le délai est étendu jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration 2042 (LF 2022, art. 7).
- L'option est valable un an et reconduite tacitement. Pour revenir au micro-BIC, il faut dénoncer l'option avant le 1er février de l'année suivante.
Le passage du micro-BIC au régime réel en cours de vie du bien implique de reconstituer le bilan d'ouverture (valeur nette comptable = prix d'acquisition moins amortissements théoriques cumulés).
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