Votre première déclaration LMNP au réel est la plus délicate : c'est l'année où vous construisez le bilan de départ qui servira de socle à tous vos amortissements futurs. Une valeur d'entrée mal fixée ou un amortissement mal plafonné, et vous traînez l'erreur pendant des années. Ce guide détaille, étape par étape, comment inscrire votre bien, calculer vos premiers amortissements et reporter le déficit.
La réponse en 60 secondes
Étape 1 : vérifier que le régime réel s'applique bien à vous
Le régime réel s'impose à vous soit parce que vos recettes dépassent le seuil du micro, soit parce que vous avez opté volontairement pour ce régime afin de déduire vos charges et vos amortissements. Dans les deux cas, le passage au réel change radicalement vos obligations : vous quittez l'abattement forfaitaire du micro pour une comptabilité commerciale complète.
Concrètement, le réel suppose de tenir une comptabilité, d'établir un compte de résultat et un bilan à l'actif duquel sont inscrits les biens loués. C'est cette inscription à l'actif qui ouvre le droit à l'amortissement, impossible au micro. Avant de vous lancer, assurez-vous donc que le gain fiscal attendu justifie la charge de gestion supplémentaire (tenue des comptes, liasse fiscale, parfois recours à un outil ou à un professionnel).
Les régimes réels d'imposition requièrent des obligations fiscales et comptables plus étendues, notamment celles de tenir une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l'actif duquel sont inscrits les biens loués.
Étape 2 : construire le bilan d'ouverture et fixer la valeur d'entrée
Le « stock de départ » d'un loueur en meublé, ce sont les immobilisations de son bilan d'ouverture. Le poste central est le bien immobilier, inscrit pour sa valeur d'acquisition, c'est-à-dire le prix payé chez le notaire. Vous pouvez y ajouter les frais d'acquisition (droits, honoraires) si vous choisissez de les immobiliser plutôt que de les déduire immédiatement.
Point capital : le terrain ne s'amortit pas, car il ne se déprécie pas de façon irréversible. Vous devez donc ventiler la valeur du bien entre le terrain, non amortissable, et la construction, amortissable. L'administration admet plusieurs méthodes pour cette ventilation, en privilégiant les comparaisons avec des terrains nus voisins ou, à défaut, le coût de reconstruction de la construction.
Les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, ne donnent pas lieu à un amortissement. Il appartient donc au loueur de ventiler à l'actif de son bilan la valeur de l'immeuble amortissable de celle du terrain d'assiette.
Aucune règle ne vous autorise à « rattraper » les amortissements des années passées sous le micro : l'abattement forfaitaire du micro est réputé avoir déjà tenu compte d'un amortissement. Vous démarrez donc vos amortissements à compter de l'inscription du bien à l'actif, sans récupération rétroactive.
Étape 3 : décomposer le bien et choisir les durées d'amortissement
La bonne pratique consiste à amortir le bien par composants : on distingue la structure (gros œuvre) des éléments à durée de vie plus courte (toiture, installations, agencements). Chaque composant s'amortit sur sa propre durée d'usage. Le mobilier et l'électroménager qui garnissent le logement s'amortissent eux aussi, sur des durées plus courtes.
Le tableau ci-dessous donne des durées couramment retenues, à titre indicatif. Elles doivent être adaptées à l'état réel et à la nature de chaque élément.
| Composant | Durée indicative | Taux annuel indicatif |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 50 à 80 ans | 1,25 à 2 % |
| Façade, étanchéité | 25 à 30 ans | 3,3 à 4 % |
| Installations (électricité, plomberie) | 20 à 25 ans | 4 à 5 % |
| Agencements et finitions | 10 à 15 ans | 6,7 à 10 % |
| Mobilier et électroménager | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
Cette décomposition n'est pas qu'une formalité : elle conditionne le rythme auquel vous déduisez vos charges et donc votre économie d'impôt année après année. Pour bâtir votre échéancier, appuyez-vous sur notre guide de l'amortissement LMNP et sur les obligations comptables au réel.
Étape 4 : calculer l'amortissement réellement déductible (le plafond)
C'est l'erreur la plus fréquente de la première année : croire que la totalité de l'amortissement calculé se déduit. En location meublée détenue par une personne physique, la déduction de l'amortissement est plafonnée. Le montant déductible au titre d'un exercice est limité au loyer acquis, diminué des autres charges afférentes au bien (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, etc.).
Autrement dit, l'amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. Si vos autres charges absorbent déjà tout le loyer, votre amortissement déductible de l'année est nul, mais il n'est pas perdu pour autant.
Le montant de l'amortissement de l'ensemble des biens est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.
Étape 5 : reporter l'amortissement non déduit et gérer le déficit
La part d'amortissement que le plafond vous a empêché de déduire devient un amortissement régulièrement comptabilisé mais réputé différé. Bonne nouvelle : il se reporte sans aucune limite de durée et viendra réduire vos bénéfices des années suivantes, quand vos loyers dépasseront vos autres charges.
Le II de l'article 39 C du code général des impôts prévoit deux limites distinctes à la déduction de l'amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition suivant que les biens sont donnés en location ou mis à disposition par des personnes physiques ou par des structures soumises au régime fiscal des sociétés de personnes.
Le déficit, lui, ne peut provenir que de vos charges décaissées (et non des amortissements, bloqués par le plafond). Ce déficit de location meublée non professionnelle s'impute uniquement sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, jamais sur votre salaire ou votre revenu global. Pour anticiper ces reports, consultez notre article sur l'imputation du déficit LMNP.
Étape 6 : déposer la liasse de résultats puis reporter sur la déclaration de revenus
La première déclaration au réel passe par la liasse de résultats : la déclaration de résultats 2031 et ses annexes 2033 (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des immobilisations et des amortissements). C'est là que vivent votre bilan d'ouverture et votre plan d'amortissement. Le résultat ainsi déterminé est ensuite reporté sur votre déclaration complémentaire de revenus, dans la rubrique des revenus industriels et commerciaux non professionnels.
Les pièges de la première année
En résumé
Réussir sa première déclaration LMNP au réel tient en une logique simple : un bilan d'ouverture solide, une valeur d'entrée correctement ventilée, des amortissements plafonnés au loyer net de charges, et un report rigoureux de ce qui n'a pas pu être déduit. Cette première année bien construite sécurise toutes les suivantes.
Questions fréquentes
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