Nice en LMNP meublé : le marché le plus cher de notre panel, des loyers record et une demande qui ne faiblit pas
- 4 839 €/m²
- prix médian appartement (DVF 2024)
- +1 %
- prix en hausse (seul marché du panel)
- 23,5 €/m²
- loyer meublé médian (le plus élevé)
- ≈ 81 000
- étudiants à Nice
Un marché premium qui résiste au reflux général
Quand la plupart des grandes villes corrigent, Nice tient : la médiane des appartements s'établit à 4 839 €/m² (DVF 2024, 6 799 ventes), en hausse de 1 % sur un an. C'est le seul marché de notre panel encore orienté à la hausse, porté par une attractivité résidentielle et touristique exceptionnelle sur la Côte d'Azur, et par une offre foncière contrainte entre mer et collines.
Pour l'investisseur, Nice est un marché de valeur refuge : prix élevé à l'entrée (environ 194 000 € pour un T2 de 40 m²), mais sécurité patrimoniale et liquidité à la revente rarement prises en défaut. Le ticket d'entrée se compense par la solidité de la demande locative.
Les loyers les plus élevés, une demande structurelle
Nice affiche les loyers les plus élevés de notre comparatif : 23,5 €/m² en meublé contre 20,4 €/m² en nu (Carte des loyers 2025), soit environ 15 % de prime meublé. Sur un T2 de 40 m², le loyer meublé approche 940 €/mois. Cette pression locative s'explique par la rareté de l'offre longue durée, en partie captée par la location touristique, et par une demande continue d'étudiants (environ 81 000), de jeunes actifs et d'actifs en mobilité.
Pour un loueur en meublé longue durée - la cible de Locaeo, hors location saisonnière - ce contexte est favorable : un meublé résidentiel bien situé, loué à l'année, répond à une demande solvable et limite la vacance (6,8 %, 15 210 logements vacants, LOVAC 2025).
Le cadre local, sans encadrement strict
Nice est classée en zone tendue (décret 2013-392) mais n'applique pas l'encadrement strict des loyers : vous fixez librement le loyer initial de votre meublé, dans la limite du marché. La zone tendue réduit toutefois le préavis du locataire à 1 mois et encadre l'évolution du loyer à la relocation.
Le parc niçois, en partie ancien, compte 9,6 % de passoires thermiques (DPE F ou G) pour un DPE moyen de classe C : un point à vérifier bien par bien, l'interdiction de location des passoires se renforçant (G depuis 2025, F à venir).
Gérer et déclarer son LMNP niçois, sans comptable
Sur un marché aussi valorisé, la fiscalité fait une grande partie de la rentabilité nette. Au régime réel LMNP, l'amortissement d'un bien acheté cher (donc à forte base amortissable) neutralise durablement l'imposition de loyers pourtant élevés : c'est tout l'intérêt du meublé au réel sur la Côte d'Azur.
Bail meublé longue durée, quittances, suivi du loyer, puis amortissement et liasse 2033 au régime réel : avec Locaeo, vous gérez votre location et déclarez votre LMNP au même endroit, données synchronisées, sans déléguer à un comptable.
Mis à jour le 30 juin 2026. Sources : Encadrement des loyers : liste officielle des communes - service-public.fr · Prix au m² : DVF 2024 géolocalisé (geo-dvf, commune 06088) · Loyers meublé/nu : Carte des loyers 2025 (DHUP / Anil) · Effectifs étudiants : MESR, atlas régional des effectifs étudiants.