Mulhouse en LMNP meublé : aux portes de la Suisse, le rendement le plus élevé du panel, pour un investisseur sélectif
- 9,8 %
- rendement brut de référence (le plus élevé)
- ≈ 1 450 €/m²
- prix médian appartement observé
- 12 %
- taux de vacance (élevé : vigilance)
- frontière
- Bâle et l'Allemagne à proximité immédiate
Une position frontalière qui crée une demande à part
Mulhouse a un atout que peu de villes françaises possèdent : la proximité immédiate de Bâle (Suisse) et de l'Allemagne. De nombreux actifs vivent côté français, où l'immobilier est nettement moins cher, tout en travaillant en Suisse à des salaires élevés. Cette population de travailleurs frontaliers, à laquelle s'ajoutent environ 22 000 étudiants (Université de Haute-Alsace), constitue une demande locative meublée spécifique et solvable.
Pour un loueur en meublé, cibler cette clientèle frontalière - souvent en quête d'un logement de qualité, bien desservi vers la Suisse - peut faire toute la différence sur un marché par ailleurs détendu.
Le rendement le plus élevé, mais une vacance à maîtriser
Les chiffres sont parmi les plus frappants du panel : une médiane observée autour de 1 450 €/m², l'un des prix les plus bas de France, et des loyers corrects (13,6 €/m² en meublé contre 11,8 €/m² en nu). Résultat : un rendement brut de référence de 9,8 %, le plus élevé de notre comparatif. Un T2 de 40 m² au prix médian représente un ticket d'environ 58 000 €.
La contrepartie est réelle : Mulhouse affiche une vacance de 12 % (5 514 logements vacants, LOVAC 2025), parmi les plus élevées. Le rendement ne se concrétise que sur un bien effectivement loué : l'emplacement (secteurs recherchés, desserte vers la Suisse, proximité des commodités) et la qualité du bien priment sur le seul prix. Mulhouse n'étant pas en zone tendue, le loyer est totalement libre.
Gérer et déclarer son LMNP mulhousien, sans comptable
Reste l'enjeu énergétique : près d'un dixième du parc mulhousien (9,9 %) est classé F ou G, pour un DPE moyen de catégorie D. Comme l'interdiction de louer les passoires se durcit (G dès 2025, F ensuite), on contrôle le diagnostic avant d'acheter ; sur un marché aussi rentable, le coût d'une rénovation s'absorbe sans laminer le rendement.
Du bail meublé aux quittances, du suivi du loyer à l'amortissement et à la liasse 2033 au réel, tout se pilote au même endroit avec Locaeo : la gestion locative et la déclaration LMNP réunies, données synchronisées, sans passer par un comptable.