Vous recevez votre avis de taxe foncière et vous vous demandez si, en LMNP, une partie de cette charge peut alléger votre imposition. La question revient chaque année à la même période, entre la fin août et la mi-septembre, quand les avis 2026 arrivent, puis à nouveau en cas de vente, de vacance prolongée ou de location saisonnière. La réponse tient en quelques règles précises, mais leurs limites sont mal connues, à commencer par un dégrèvement que la doctrine fiscale ferme à tout logement loué en meublé. Voici ce que disent réellement les textes, et ce qu'ils ne disent pas.
Réponse en 60 secondes
Qui doit payer la taxe foncière d'un logement loué en meublé ?
Le redevable légal de la taxe foncière est le propriétaire du bien, jamais le locataire, quel que soit le statut de location meublée retenu, location longue durée, meublé de tourisme ou bail étudiant. Ce principe résulte de l'article 1400 du CGI, qui pose que toute propriété doit être imposée au nom du propriétaire actuel.
I. – Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. II. – Lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation ou fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier, de l'emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, du preneur du bail réel solidaire ou du titulaire de l'autorisation. [...]
Le principe (I) vaut dès lors que vous détenez le bien en pleine propriété, ce qui est le cas courant. L'exception (II), usufruit, bail emphytéotique ou bail à construction, reste rare pour un meublé classique acheté en pleine propriété.
En clair, votre locataire ne reçoit jamais l'avis de taxe foncière. C'est vous, propriétaire, qui restez seul débiteur envers l'administration, y compris pour un bien détenu à plusieurs ou par plusieurs héritiers (la question de la mutation cadastrale, plus loin, y répond en détail).
Ce même principe s'applique quel que soit le nombre de biens que vous détenez en LMNP : chaque logement fait l'objet de sa propre taxe foncière, assise sur sa propre valeur locative cadastrale et sur les taux de sa propre commune, sans mutualisation ni compensation possible entre plusieurs biens meublés.
Concrètement, l'administration met en ligne les avis 2026 à partir du 27 août pour les contribuables non mensualisés et du 19 septembre pour les mensualisés, comme le précise la fiche impots.gouv.fr, « À quelle date vais-je recevoir mon avis de taxe foncière et quand dois-je la payer ? ». La date limite de paiement est fixée au 20 octobre en paiement dématérialisé et au 15 octobre pour tout autre moyen de paiement.
Le principe d'annualité : la situation au 1er janvier fixe tout pour l'année entière
Le principe d'annualité complète cette règle de redevabilité : la taxe foncière est établie pour l'année entière d'après votre situation au 1er janvier, sans que l'administration tienne compte des changements intervenus ensuite. Vendez-vous votre bien en mars ? Vous restez imposé pour les douze mois. L'achetez-vous en cours d'année ? Vous ne devenez redevable qu'à partir du 1er janvier suivant.
Le principe de l'annualité de la taxe foncière sur les propriétés bâties est posé par l'article 1415 du code général des impôts (CGI), aux termes duquel la taxe est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est à cette date qu'il faut également se placer pour savoir si les conditions requises pour bénéficier d'une exonération ou d'un dégrèvement d'office sont ou non remplies. Il résulte de ce principe qu'il n'est pas tenu compte des changements intervenus au cours de l'année d'imposition. De sorte que le débiteur légal de l'impôt est le propriétaire au 1er janvier de l'année de l'imposition et que celui-ci demeure imposable pour l'année entière, alors même qu'il se dessaisirait de l'immeuble en cours d'année.
Cette doctrine confirme aussi que c'est à la date du 1er janvier qu'il faut apprécier si les conditions d'une exonération ou d'un dégrèvement sont réunies. Un achat ou une vente en cours d'année ne change donc rien à l'imposition de l'année : ce qui compte, c'est votre qualité de propriétaire à cette date pivot. Le principe connaît une exception, le dégrèvement pour vacance, calculé par douzièmes, mais elle est fermée au meublé, comme la suite de l'article l'explique.
Comment est calculée la taxe foncière ?
Le montant de votre taxe foncière résulte de la valeur locative cadastrale de votre bien, multipliée par les taux d'imposition votés chaque année par les collectivités dont vous dépendez, commune, intercommunalité, syndicat ou établissement public foncier, ainsi que le rappelle la fiche impots.gouv.fr, « Comment est calculée ma taxe foncière ? ». Ni le statut LMNP, ni le régime fiscal choisi pour vos revenus locatifs n'entrent dans ce calcul : la taxe foncière est un impôt local assis sur le bien lui-même, indépendant de la fiscalité de vos loyers.
Ces taux sont votés commune par commune, et intercommunalité par intercommunalité, chaque année : une même valeur locative cadastrale peut donc produire des montants de taxe foncière très différents selon la seule localisation de votre bien meublé, sans qu'aucune règle propre au LMNP n'entre en jeu.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, sur le même avis mais un mécanisme à part
Votre avis de taxe foncière comporte une seconde ligne lorsque votre commune ou votre intercommunalité a institué la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), dont l'institution est facultative. Comme le rappelle service-public.gouv.fr, fiche « Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) », vous devez alors payer la TFPB et la TEOM même lorsque le logement est loué à un locataire. La différence, c'est que la TEOM peut être récupérée auprès de votre locataire, car elle figure parmi les charges locatives récupérables listées par décret, ainsi que le précise le BOI-IF-AUT-90-10. Ce mécanisme de récupération, son calcul, la différence entre provisions et forfait, et la régularisation en cas de départ en cours d'année, sont traités en détail dans notre guide pour récupérer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auprès de votre locataire. La taxe foncière proprement dite, elle, reste intégralement à votre charge de propriétaire en location meublée d'habitation et n'est jamais récupérable.
Taxe foncière et déclaration LMNP : déductible au réel, jamais séparément au micro-BIC
Une fois la taxe foncière payée, une question se pose immédiatement : pouvez-vous la déduire de vos revenus locatifs meublés ? La réponse dépend entièrement du régime d'imposition choisi pour votre activité de location meublée, en clair de l'arbitrage entre le micro-BIC et le régime réel.
| Régime | Ligne de déduction pour la taxe foncière | Exercice de rattachement |
|---|---|---|
| Régime réel | Charge déductible du résultat, comme les autres impôts et taxes de l'exploitation | Exercice de mise en recouvrement du rôle |
| Micro-BIC | Aucune ligne séparée : couverte par l'abattement forfaitaire unique | Sans objet, aucune charge réelle n'est déduite |
Au régime réel : une charge déductible sous conditions
Au régime réel, tous les impôts qui ne sont pas expressément exclus par la loi sont déductibles du bénéfice imposable, à condition d'être à la charge de l'exploitant, de ne pas être exclus par une disposition expresse, et d'être mis en recouvrement au cours de l'exercice.
Il résulte des termes mêmes du 4° du 1 de l'article 39 du code général des impôts (CGI) que tous les impôts dont la déduction n'est pas expressément interdite par la loi peuvent être compris parmi les charges déductibles pour la détermination du bénéfice imposable. Cependant, pour être admis en déduction, ces impôts doivent remplir les conditions générales de déduction des charges et, notamment, ils doivent : être à la charge de l'entreprise ; ne pas être exclus par une disposition expresse de la loi ; être mis en recouvrement au cours de l'exercice. Cette dernière condition pose la question de l'exercice d'imputation.
La taxe foncière remplit ces trois conditions pour un LMNP au réel : elle n'est jamais exclue par le CGI, elle est à votre charge de propriétaire-exploitant, et elle est mise en recouvrement chaque année lors de l'émission du rôle.
L'exercice de rattachement suit une règle précise : la taxe foncière se déduit au titre de l'exercice au cours duquel elle a été mise en recouvrement, même si elle devient exigible ou n'est effectivement payée qu'après la clôture de cet exercice.
Les impôts sont déductibles du résultat fiscal de l'exercice au cours duquel ils ont été mis en recouvrement. Il en est ainsi même si l'imposition ne devient exigible et n'est effectivement payée qu'après la clôture dudit exercice.
Une taxe foncière mise en recouvrement en septembre 2026 se déduit du résultat de l'exercice 2026, que vous la régliez en octobre 2026 ou plus tard. Le raisonnement vaut dans l'autre sens : si vous êtes mensualisé, vos prélèvements de janvier à octobre ne changent rien non plus. C'est la mise en recouvrement du rôle qui fixe l'exercice de déduction, jamais le calendrier de vos paiements ni la date d'exigibilité.
Dans votre déclaration, cette charge vient réduire votre résultat au même titre que l'ensemble des charges déductibles au régime réel, et se reporte, comme les autres impôts et taxes de l'exploitation, sur votre liasse fiscale LMNP, sans qu'aucune case ne lui soit dédiée en particulier.
Régime réel : la taxe foncière réduit directement le résultat imposable
Situation
Studio meublé, loyers annuels 9 600 euros, charges courantes 2 400 euros, taxe foncière 1 100 euros, amortissement disponible 3 000 euros
Montants illustratifs. La taxe foncière vient réduire le résultat au même titre que les autres charges déductibles, avant application de l'amortissement.
Une réserve s'impose si vous occupez vous-même le bien une partie de l'année : un impôt qui constitue une charge personnelle n'est jamais déductible (BOI-BIC-CHG-40-30). Concrètement, pour la période où vous réservez le logement à votre propre usage, la doctrine vous impose d'ajouter à vos recettes imposables une estimation du loyer que vous auriez perçu sur cette période (BOI-BIC-CHAMP-40-20). La taxe foncière ne se déduit donc pas comme si le bien était loué toute l'année.
Au micro-BIC : pas de ligne séparée, un abattement forfaitaire unique
Au micro-BIC, le mécanisme change de nature : le résultat imposable s'obtient en appliquant au chiffre d'affaires un abattement forfaitaire, avec un minimum de 305 euros. Pour une location meublée, cet abattement est de 50 % du chiffre d'affaires pour un meublé classique ou un meublé de tourisme classé, et de 30 % du chiffre d'affaires pour un meublé de tourisme non classé. Le taux de 71 % ne vous concerne pas : l'article 50-0 du CGI exclut expressément de cette catégorie la location de locaux d'habitation meublés.
1° 203 100 € s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés ; 1° bis 15 000 € s'il s'agit d'entreprises dont l'activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 1° et 2° du I de l'article 1414 bis du présent code ; 2° 83 600 € s'il s'agit d'autres entreprises. [...] Le résultat imposable, avant prise en compte des plus-values ou des moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation, est égal au montant du chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement de 71 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 1°, d'un abattement de 50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 2° et d'un abattement de 30 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 1° bis. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €.
Le 1° de l'article 50-0, celui de l'abattement de 71 %, exclut expressément la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés. Une location meublée relève du 2° (abattement de 50 %) si elle est classique ou si le meublé de tourisme est classé, et du 1° bis (abattement de 30 %) si le meublé de tourisme n'est pas classé, l'article 1414 bis du CGI définissant précisément ce qu'est un meublé de tourisme classé.
Ce mode de calcul forfaitaire n'exclut pas la taxe foncière par une disposition qui la viserait nommément : il exclut, plus largement, toute charge réelle. Le résultat se calcule uniquement par différence entre le chiffre d'affaires et l'abattement, sans aucune ligne où faire figurer une charge supplémentaire, quelle qu'elle soit. Vous ne pouvez donc jamais déduire séparément la taxe foncière au micro-BIC.
Micro-BIC : aucune ligne pour la taxe foncière
Situation
Même studio meublé, loyers annuels 9 600 euros, abattement forfaitaire de 50 pour cent
Montants illustratifs. La taxe foncière payée, 1 100 euros dans l'exemple précédent, n'apparaît nulle part dans ce calcul : l'abattement forfaitaire est censé la couvrir, comme l'ensemble de vos autres charges réelles.
Exonérations et dégrèvement pour vacance : ce qui ne marche jamais pour un meublé
Deux mécanismes sont souvent confondus avec un avantage propre au LMNP : l'exonération temporaire des constructions neuves, et le dégrèvement pour vacance. Aucun des deux n'est un avantage réservé aux loueurs en meublé non professionnels : il n'existe, en réalité, aucune exonération de taxe foncière propre au statut LMNP, seules les exonérations de droit commun s'appliquent, sans lien avec votre statut de loueur en meublé.
L'exonération temporaire de deux ans pour construction neuve : ni automatique ni garantie
Les constructions nouvelles à usage d'habitation, dont un LMNP neuf que vous auriez fait construire ou acheté en VEFA, sont exonérées de taxe foncière durant les deux années qui suivent leur achèvement.
I.-Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d'habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. La commune peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis et pour la part qui lui revient, limiter l'exonération prévue au premier alinéa du présent I à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable. La délibération peut toutefois limiter cette exonération uniquement pour ceux de ces immeubles qui ne sont pas financés au moyen de prêts aidés de l'Etat prévus aux articles L. 301-1 à L. 301-6 du code de la construction et de l'habitation ou de prêts conventionnés. L'établissement public de coopération intercommunale peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du présent code et pour la part qui lui revient, supprimer l'exonération prévue au premier alinéa du présent I. La délibération peut toutefois limiter cette exonération uniquement pour ceux de ces immeubles qui ne sont pas financés au moyen de prêts aidés de l'Etat prévus aux articles L. 301-1 à L. 301-6 du code de la construction et de l'habitation ou de prêts conventionnés. [...]
Cette exonération n'est ni automatique dans son ampleur ni garantie sur tout le territoire : la commune peut la limiter à une fraction de la base imposable pour les logements non financés par un prêt aidé, et l'intercommunalité peut la supprimer purement et simplement pour sa part, sous la même réserve.
Avant de compter sur ces deux années blanches dans votre plan de financement, vérifiez donc la délibération de votre commune et de votre intercommunalité, une exonération intégrale n'étant garantie nulle part.
Une condition de forme commande tout le reste : l'exonération est subordonnée à la déclaration du changement qui la motive, à déposer dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement.
I. – Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. [...] II. – Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante.
Une déclaration tardive ne fait pas seulement perdre du temps : elle réduit l'exonération à la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante, c'est-à-dire, en pratique, à presque rien sur deux ans.
Ces deux années ne sont d'ailleurs pas totalement blanches : l'avis d'imposition continue de porter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères si votre commune l'a instituée, une taxe qui reste récupérable auprès de votre locataire.
Le dégrèvement pour vacance : une porte fermée aux logements loués en meublé
L'article 1389 du CGI permet à un contribuable d'obtenir un dégrèvement de sa taxe foncière lorsqu'une maison normalement destinée à la location reste vacante, à une triple condition : que la vacance soit indépendante de sa volonté, qu'elle dure au moins trois mois, et qu'elle affecte la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible de location séparée.
I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. [...]
Le dégrèvement pour vacance est un mécanisme de l'article 1389 du CGI qui existe bel et bien, mais il ne bénéficie jamais, en pratique, à un logement loué en meublé, comme le précise la doctrine ci-dessous.
La doctrine administrative exclut en effet expressément le meublé de ce dégrèvement.
Le dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties prévu au I de l'article 1389 du CGI, en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location, vise les immeubles destinés à être loués à usage d'habitation, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement (RM Lepeltier, n° 31171, JO Sénat du 21 juin 2001, p. 2085). [...] Sont exclues du bénéfice des dispositions susvisées les maisons ou villas affectées en totalité ou en partie à la location en meublé ; toutefois, cette exclusion ne concerne pas les immeubles à usage d'hôtel meublé.
Le mot maison couvre aussi un appartement ou un studio, et c'est la doctrine elle-même qui le dit. L'exclusion vise donc tout logement affecté, en tout ou partie, à la location en meublé, quelle que soit sa forme et quelle que soit la durée des locations. Seul l'hôtel meublé exploité en tant que tel y échappe.
Cette exclusion n'est pas une lecture isolée du BOFiP : le juge administratif l'applique aux meublés saisonniers depuis le milieu des années 1990. La cour administrative d'appel de Bordeaux l'a rappelé le 13 décembre 2005, dans une décision n° 02BX01616, sur des faits proches d'un LMNP réel : une propriétaire de plusieurs villas à Bagnères-de-Bigorre, destinées à la location meublée saisonnière et données en location-gérance, contestait sa taxe foncière au motif de la vacance. La cour a jugé que les immeubles affectés à la location saisonnière ne sont pas des maisons normalement destinées à la location au sens de l'article 1389, sauf si cette affectation résulte d'une impossibilité d'offrir le bien à la location toute l'année, ce que la propriétaire n'invoquait pas. La cour a ajouté, à titre surabondant, que l'intéressée n'exploitait pas elle-même le bien, l'activité étant donnée en location-gérance. Ce dernier point ne se généralise pas : la condition d'exploitation personnelle ne vaut que pour la seconde branche de l'article 1389, celle des immeubles commerciaux ou industriels inexploités. Confier la gestion de votre meublé à une agence ne vous ferme donc pas, à soi seul, la porte du dégrèvement pour vacance ; c'est le caractère meublé du logement qui la ferme.
Le Conseil d'État a toutefois apporté une nuance, dans une décision du 14 avril 2008, n° 289978 : la seule circonstance qu'un propriétaire loue son bien pour de courtes durées ne suffit pas, à elle seule, à exclure la qualification de maison normalement destinée à la location, dès lors que le bien est offert à la location toute l'année. Le Conseil d'État ne s'y prononce pas sur l'exclusion du meublé posée par la doctrine, mais sur le seul critère de la durée des locations.
Ne comptez pas sur cette nuance pour rouvrir la porte : l'exclusion doctrinale, elle, vise le meublé quelle que soit la durée des locations, et l'administration la fera jouer. Le Conseil d'État a d'ailleurs, dans cette même affaire, rejeté la demande de la propriétaire au fond, faute pour elle d'établir que la vacance de son bien était indépendante de sa volonté : c'est la seconde barrière, et elle est presque insurmontable pour un bailleur qui maîtrise lui-même son calendrier de location. Pour un meublé, saisonnier ou non, le dégrèvement reste donc hors de portée en pratique : n'attendez jamais de ce dégrèvement un filet de sécurité en cas de mévente locative.
Contester sa taxe foncière : un délai de réclamation strict
Que vous contestiez le principe même de l'imposition, une erreur de calcul, ou un refus de dégrèvement pour vacance, un même type de délai s'applique : la réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement du rôle, ou celle au cours de laquelle la vacance atteint sa durée minimale de trois mois pour le dégrèvement spécifique.
Les redevables peuvent contester le principe même de l'imposition (erreur d'attribution au 1er janvier de l'année d'imposition, motif d'exonération à la même date, etc.) ou le calcul de la cotisation. Les demandes doivent être présentées dans le délai prévu à l'article R.* 196-2 du LPF, c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement de l'imposition ou de la réalisation de l'événement qui motive la réclamation.
Ce délai court à compter de la mise en recouvrement du rôle, et non de la date à laquelle vous avez effectivement pris connaissance du problème ou reçu l'avis.
Comme les avis sont mis en ligne fin août ou en septembre, ce délai vous laisse en pratique plus d'une année pleine pour agir, mais une réclamation présentée même quelques mois trop tard est jugée irrecevable, sans examen au fond. Pour une contestation liée à un contrôle plus large de votre dossier LMNP, notre guide sur une procédure de réclamation ou de contrôle fiscal détaille les démarches à suivre.
Vente en cours d'année : qui paie, et ce que vaut vraiment l'accord chez le notaire
Le principe : le vendeur reste redevable pour l'année entière
Vous vendez votre bien LMNP en avril ? Vous restez, en tant que propriétaire au 1er janvier, seul redevable de la taxe foncière pour l'année entière envers l'administration fiscale, y compris lors d'une revente de votre LMNP survenant en plein exercice.
La taxe foncière est établie au nom de celui qui est propriétaire au 1er janvier, mais les avis d'impositions ne sont adressés qu'en septembre chaque année. Même si vous avez vendu votre bien depuis plusieurs mois, vous recevrez l'avis d'imposition à votre nom au mois de septembre. Vous devez payer cet impôt en totalité, car l'administration fiscale ne tient pas compte des changements de propriétaires en cours d'année. Toutefois, vous pouvez demander le remboursement d'une partie de la taxe foncière au nouveau propriétaire. Cela se fait habituellement chez le notaire, le jour de la vente : un accord est conclu entre le vendeur et l'acheteur, pour répartir la taxe foncière au prorata de l'année, sur la base du dernier avis de taxe foncière connu. Cet accord n'a d'effet qu'entre vous, l'administration fiscale n'en tient pas compte.
Le partage chez le notaire est un usage contractuel entre vendeur et acheteur, sans fondement légal propre : il ne lie que les parties entre elles, jamais l'administration fiscale, qui continue de réclamer la totalité au vendeur si l'acheteur ne reverse pas sa part convenue.
Ce que change, et ne change pas, la mutation cadastrale
Tant que la mutation cadastrale, c'est-à-dire la formalité de publicité foncière qui enregistre officiellement le transfert de propriété, n'a pas été accomplie, l'ancien propriétaire continue d'être imposé au rôle et peut être contraint au paiement de la taxe foncière, sauf son recours contre le nouveau propriétaire.
Tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire.
Le redevable légal reste le propriétaire au 1er janvier. Mais tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, c'est l'ancien titulaire qui figure au rôle et qui peut être contraint au paiement, sauf son recours contre le nouveau propriétaire.
Vous n'êtes pas démuni pour autant. Lorsqu'une cotisation de taxe foncière a été établie au nom d'une autre personne que le redevable légal, son dégrèvement peut être prononcé et l'imposition transférée au véritable redevable, à condition que les formalités de publicité foncière aient été accomplies (Article 1404 du CGI). La réclamation peut être présentée par le propriétaire comme par celui sous le nom duquel le bien a été cotisé à tort.
Le Conseil d'État a rappelé cette règle avec une clarté particulière dans une décision du 23 octobre 2015, n° 375734, rendue dans un contexte institutionnel éloigné du LMNP, la transformation légale d'un port autonome en grand port maritime, mais dont le raisonnement est directement transposable à un achat ou à un héritage LMNP : en l'absence de publication d'un acte translatif de propriété au fichier immobilier, le transfert n'est pas opposable à l'administration fiscale, qui établit alors l'imposition à bon droit au nom de l'ancien titulaire.
Concrètement, tant que l'acte notarié de votre achat n'est pas publié, vous ne pouvez pas vous prévaloir de votre nouvelle qualité de propriétaire pour échapper à une taxe foncière encore établie au nom du vendeur, ni inversement lui en demander la charge à sa place. Ce même mécanisme s'applique en cas de succession : tant que le bien reste en indivision successorale sans mutation cadastrale, chaque héritier peut être contraint au paiement de la taxe foncière, quel que soit le nom qui figure sur l'avis d'imposition, sauf son recours contre les autres.
Dans les faits, un acquéreur ou un héritier peut suivre l'état de cette formalité en observant si l'avis de taxe foncière de l'année suivant l'acte est bien réémis à son propre nom : tant que ce n'est pas le cas, la prudence recommande de ne pas considérer le dossier comme définitivement réglé, et de se rapprocher du notaire ou du service de la publicité foncière compétent.
CFE, taxe d'habitation, taxe foncière : ce qui se cumule vraiment sur un meublé
Un meublé de tourisme loué en courte durée peut, sur la même année, cumuler jusqu'à trois impositions locales distinctes : la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la loi prévoyant expressément, depuis 2026, que cette dernière reste due même lorsque le local est imposable à la CFE. Ce cumul n'est pas systématique : il dépend de l'usage que vous conservez du bien.
La CFE : la même base de départ, un impôt distinct
La base d'imposition de la CFE est constituée par la valeur locative des biens passibles de taxe foncière dont vous disposez : CFE et taxe foncière partagent donc la même assiette de départ, mais restent deux impôts distincts, avec chacun leurs propres règles de redevabilité et d'exonération.
En vertu de l'article 1467 du code général des impôts (CGI), la cotisation foncière des entreprises (CFE) a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière, à l'exclusion : des biens qui sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en application des 11° et 12° de l'article 1382 du CGI ; des biens destinés à la fourniture et à la distribution d'eau lorsqu'ils sont utilisés pour l'irrigation pour les neuf dixièmes au moins de leur capacité ; des parties communes des immeubles dont dispose l'entreprise qui exerce une activité de location ou de sous-location d'immeubles.
La CFE et la taxe foncière démarrent donc de la même valeur locative, mais la CFE vise l'exploitant de l'activité de location meublée, quand la taxe foncière vise le propriétaire. Attention au sens de l'exclusion : seuls les biens exonérés au titre des 11° et 12° de l'article 1382 sortent de la base de la CFE ; le § 10 du même BOI précise qu'il s'agit des outillages industriels et des installations photovoltaïques. Un logement neuf exonéré de taxe foncière pendant deux ans reste, lui, dans la base de votre CFE.
Une conséquence pratique en découle : toute rectification de la valeur locative cadastrale obtenue à la suite d'une réclamation sur votre taxe foncière se répercute de plein droit sur votre CFE, et sur la taxe d'habitation sur les résidences secondaires si vous y êtes assujetti, même lorsque ces impositions sont établies au nom de personnes différentes.
Les rectifications apportées, à la suite d'une réclamation, à la valeur locative cadastrale s'appliquent également de plein droit : aux taxes annexes établies sur les mêmes bases ; à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale et à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et inversement, même si les impositions sont établies au nom de contribuables différents (propriétaires, d'une part, et occupants des locaux imposés à la taxe d'habitation ou à la CFE, d'autre part).
Une seule contestation de la valeur locative cadastrale peut donc corriger, du même coup, votre taxe foncière, votre CFE et une éventuelle taxe d'habitation sur les résidences secondaires assise sur le même bien.
Une exonération de CFE existe bien pour les loueurs de meublés de tourisme classés, et elle s'applique par défaut : c'est à la commune ou à l'intercommunalité de délibérer pour la supprimer, pas pour l'accorder. Elle reste en revanche strictement bornée à l'habitation personnelle du loueur, résidence principale ou secondaire occupée en dehors des périodes de location.
Par habitation personnelle du loueur, il convient d'entendre tout logement que le propriétaire occupe à titre de résidence principale ou de résidence secondaire en dehors des périodes de location. En conséquence, les personnes qui louent à titre de meublé de tourisme classé non pas leur habitation personnelle mais des locaux aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont en tout état de cause exclues du bénéfice des exonérations de CFE prévues à l'article 1459 du CGI. [...]
Un bien acheté uniquement pour être aménagé et loué en meublé, sans lien avec votre propre résidence, est exclu de cette exonération et reste imposable à la CFE dans les conditions de droit commun.
Dans les mêmes conditions de délibération, une exonération jumelle vise tout loueur qui loue en meublé tout ou partie de son habitation personnelle, même sans classement, et elle joue même lorsque la mise en location est confiée à une agence. Pour connaître le montant exact de votre cotisation et vérifier si vous entrez, ou non, dans l'une de ces exonérations, consultez notre guide pour calculer votre CFE en LMNP, et pour la première année d'activité, notre guide sur la déclaration initiale de CFE, formulaire 1447-C.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires : le risque oublié du meublé de tourisme en ligne
Depuis sa réécriture entrée en vigueur le 21 février 2026, l'article 1407 du CGI soumet à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires tous les locaux meublés affectés à l'habitation autrement qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. Le même texte pose une limite : les locaux qui font l'objet d'un usage exclusivement professionnel ne sont pas soumis à cette taxe.
I. - La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, les locaux mentionnés au premier alinéa ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu'ils font l'objet d'un usage exclusivement professionnel. [...]
Ce texte a changé la règle, il ne l'a pas seulement reformulée : depuis le 21 février 2026, la taxe est due même lorsque le local est imposable à la CFE, là où la doctrine antérieure tenait les locaux aménagés uniquement pour la location en meublé pour exonérés de taxe d'habitation. Le même alinéa pose une limite, l'usage exclusivement professionnel, mais elle ne se présume pas pour un logement loué meublé : la première phrase serait privée d'effet si tout meublé soumis à la CFE en bénéficiait.
Reste ensuite à désigner le redevable, et c'est là que joue la notion de disposition du bien : une personne physique est redevable dès lors qu'elle a la libre disposition d'un local meublé au 1er janvier, y compris pour un logement qu'elle n'occupe que d'une façon intermittente.
Un contribuable qui a la disposition d'une habitation meublée est imposable à la taxe d'habitation quelle que soit la durée des séjours qu'il y a effectués au cours de l'année et alors même qu'il l'aurait offerte en location sans trouver de preneur. [...] la circonstance que l'intéressé ait confié les clés à une agence de location ne fait pas obstacle à ce qu'il utilise les locaux et n'a pas pour conséquence de lui en retirer la disposition. A fortiori, la taxe d'habitation est due à raison des locaux (résidences secondaires, villas situées dans une station thermale ou climatique, etc.) que le contribuable n'occupe que d'une façon intermittente ou pendant seulement une partie de l'année.
Le seul fait d'avoir confié les clés à une agence, ou déposé une annonce, ne retire donc pas au propriétaire la disposition du logement tant qu'il n'a pas trouvé preneur : il reste, dans cet intervalle, redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Le Conseil d'État a jugé, à propos de la taxe d'habitation, devenue depuis la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et non de la taxe foncière, dans une décision du 15 juin 2023, n° 468195, qu'un propriétaire qui loue son appartement meublé pour de courtes durées par l'intermédiaire de plusieurs plateformes de réservation en ligne reste redevable, à titre personnel, de cette taxe.
Le principe veut normalement que ce soit le locataire d'un local meublé qui doive la taxe d'habitation, mais le Conseil d'État a précisé que, par dérogation, pour une location saisonnière ou de courte durée, c'est le propriétaire qui reste redevable dès lors qu'au 1er janvier il peut être regardé comme entendant conserver la disposition du bien une partie de l'année : la simple possibilité contractuelle d'accepter ou de refuser chaque réservation via une plateforme permet de le regarder comme conservant cette disposition.
Cette décision a été rendue sous la version antérieure de l'article 1407, mais sur un fondement que la réécriture de 2026 n'a pas touché : la disposition du bien au sens de l'article 1408. Pour un bailleur LMNP saisonnier, cela signifie qu'il ne peut jamais se croire libéré de la taxe d'habitation au seul motif que le logement est loué une partie de l'année : ce risque de cumul d'impositions locales, taxe foncière, CFE et taxe d'habitation, doit être intégré au calcul de rentabilité de votre meublé de tourisme.
Une porte de sortie existe malgré tout, et elle est locale : votre commune ou votre intercommunalité peut exonérer certains meublés de taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
I. - Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, exonérer de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pour la part qui leur revient, les catégories de locaux suivantes ou l'une de ces deux catégories seulement : 1° Les locaux classés meublés de tourisme dans les conditions prévues à l'article L. 324-1 du code du tourisme ; 2° Les chambres d'hôtes au sens de l'article L. 324-3 du même code. II. - Pour bénéficier de l'exonération prévue au I du présent article, le redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires adresse au service des impôts du lieu de situation du bien, avant le 1er mars de chaque année au titre de laquelle l'exonération est applicable, une déclaration accompagnée de tous les éléments justifiant de l'affectation des locaux.
Cette exonération est facultative, sur délibération de la commune ou de l'EPCI, et ne joue que pour la part de la collectivité qui a délibéré ; elle suppose une déclaration annuelle avant le 1er mars. Elle ne vise que les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, jamais un meublé de longue durée ni un meublé de tourisme non classé.
Un classement obtenu et une déclaration déposée à temps valent donc mieux, ici, que n'importe quelle discussion sur l'usage professionnel du logement.
| Imposition | Redevable | Base | Exonération possible pour un LMNP |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Propriétaire au 1er janvier | Valeur locative cadastrale multipliée par les taux votés | Construction neuve, deux ans, non garantie sur tout le territoire. Aucun dégrèvement pour vacance : la doctrine exclut tout logement loué en meublé |
| CFE | Exploitant de l'activité de location meublée | Valeur locative des biens dont le loueur dispose pour son activité, ou cotisation minimum assise sur le chiffre d'affaires | Habitation personnelle du loueur uniquement, sauf délibération contraire de la commune ou de l'EPCI |
| Taxe d'habitation sur les résidences secondaires | Propriétaire qui conserve la disposition du bien | Valeur locative du local meublé | Exonération facultative pour un meublé de tourisme classé, sur délibération de la commune ou de l'EPCI, pour sa part, et déclaration avant le 1er mars (article 1414 bis du CGI). Le hors champ des locaux à usage exclusivement professionnel ne se présume pas pour un logement loué meublé |
Information générale
FAQ : la taxe foncière en LMNP, vos questions
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