Vous venez de mettre un logement en location meublée et vous découvrez, souvent avec surprise, que cette activité vous rend redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Première question : faut-il faire une déclaration, et laquelle ? La réponse tient en un formulaire précis, le 1447-C-SD, et en une échéance que beaucoup de bailleurs débutants laissent passer faute d'information. La bonne nouvelle, c'est que la première année de votre activité ne génère aucune CFE, et que les petits loueurs sont souvent exonérés du montant minimum.
Ce guide vous explique, étape par étape, comment gérer votre déclaration de CFE en LMNP : vérifier si vous êtes réellement redevable, déposer la bonne déclaration au bon moment, comprendre pourquoi vous ne paierez rien la première année, anticiper le montant à venir et respecter les dates de paiement. Pour le détail des montants et des exonérations, vous pouvez compléter cette lecture avec notre guide complet de la CFE en LMNP.
La réponse en 60 secondes
Information générale
Étape 1 : vérifier que vous êtes redevable de la CFE
La toute première chose à clarifier est de savoir si votre activité entre dans le champ de la CFE. En location meublée, la réponse est presque toujours oui. La doctrine fiscale considère que la location ou la sous-location de locaux meublés est une activité réputée professionnelle, donc imposable à la CFE, que vous releviez du micro-BIC ou du régime réel, et que vous soyez loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Les activités de location ou de sous-location de locaux meublés sont réputées professionnelles en application des dispositions du deuxième alinéa du I de l'article 1447 du code général des impôts (CGI). Par suite, elles sont passibles de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Toute location meublée habituelle est dans le champ de la CFE, indépendamment du régime fiscal choisi pour vos revenus.
Il existe toutefois deux exonérations de plein droit qui visent les situations les plus modestes. La première concerne les personnes qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, sans caractère périodique. La seconde, plus utile, exonère celles qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, à trois conditions cumulatives : les pièces font partie intégrante de votre résidence principale, elles constituent la résidence principale du locataire, et le prix reste fixé dans des limites raisonnables. Si vous louez un logement indépendant, distinct de votre domicile, vous ne pouvez pas bénéficier de cette exonération et vous êtes pleinement redevable. Pour bien cerner votre statut, relisez les conditions du statut LMNP.
Étape 2 : déposer la déclaration initiale 1447-C-SD
Contrairement à l'impôt sur le revenu, la CFE ne se déclare pas chaque année. Vous ne déposez une déclaration qu'une seule fois, l'année où vous commencez votre activité, grâce au formulaire 1447-C-SD (CERFA 14187). C'est cette déclaration initiale qui permet à l'administration de créer votre dossier CFE, de rattacher votre bien à la bonne commune et de calculer votre future cotisation.
Pour les établissements créés ou ayant fait l'objet d'un changement d'exploitant au cours d'une année N, une déclaration 1447-C-SD (CERFA 14187) accessible sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique recherche de formulaire doit être déposée au plus tard avant le 1er janvier suivant l'année de création ou du changement d'exploitant, c'est-à-dire le 31 décembre de l'année de création N, conformément aux dispositions de l'article 1477 du code général des impôts (CGI).
La date limite est ferme : le 31 décembre de l'année où vous démarrez la location meublée.
Vous trouvez le formulaire et sa notice sur impots.gouv.fr, à la rubrique de recherche de formulaire. Une fois cette première déclaration déposée, vous n'avez plus à la renouveler tant que votre situation ne change pas. Si plus tard vous modifiez un élément (cessation, nouveau bien, changement d'adresse), c'est une autre déclaration, la 1447-M-SD (CERFA 14031), qui s'utilise.
Demandez vos exonérations dès la 1447-C-SD
Étape 3 : comprendre votre première année (aucune CFE, puis demi-base)
C'est le point qui rassure le plus les nouveaux bailleurs : l'année de la création de votre activité, vous n'êtes pas redevable de la CFE. La cotisation est due par celui qui exerce une activité imposable au 1er janvier ; comme vous n'exerciez pas encore au 1er janvier de l'année de démarrage, rien n'est dû au titre de cette année.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par le redevable qui exerce une activité imposable au 1er janvier. Lorsqu'un redevable crée un établissement, la CFE n'est pas due au titre de l'année de la création conformément au II de l'article 1478 du code général des impôts (CGI).
Première imposition l'année suivant la création, avec une base réduite de moitié.
Votre première imposition intervient donc l'année suivant celle de la création. Et pour cette première année d'imposition, un second avantage s'applique : la base d'imposition est réduite de moitié. Concrètement, votre première CFE réellement due est allégée, ce qui adoucit l'entrée dans le dispositif. Attention toutefois à ne pas confondre absence de CFE et absence de déclaration : même si vous ne payez rien la première année, la déclaration 1447-C-SD reste obligatoire dès l'année de création.
Étape 4 : anticiper le montant avec la cotisation minimum
La CFE se calcule en principe sur la valeur locative des biens passibles de taxe foncière que vous utilisez pour votre activité. En location meublée, cette base est souvent faible : dans ce cas, une cotisation minimum se substitue à la base réelle. Cette cotisation minimum est fixée par votre commune (ou l'intercommunalité) à partir d'un barème national lié à votre chiffre d'affaires ou à vos recettes.
Le troisième alinéa du 1 du I de l'article 1647 D du CGI prévoit que les redevables de la CFE minimum réalisant un montant de chiffre d'affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérés de cotisation minimum. Ces dispositions s'appliquent à compter des impositions dues au titre de 2019.
Sous 5 000 euros de recettes annuelles, aucune cotisation minimum n'est due.
Ce seuil de 5 000 euros est décisif pour les petits loueurs : si vos recettes locatives annuelles ne le dépassent pas, vous êtes exonéré de la cotisation minimum, et donc de CFE dans la plupart des cas. Au-delà, la base minimum dépend de votre tranche de recettes, selon le barème ci-dessous (montants 2023, revalorisés chaque année et fixés librement par chaque commune entre le plancher et le plafond).
| Recettes annuelles (hors taxes) | Base minimum (fourchette) |
|---|---|
| Inférieures ou égales à 5 000 € | Exonération de cotisation minimum |
| De 5 001 € à 10 000 € | Entre 237 € et 565 € |
| De 10 001 € à 32 600 € | Entre 237 € et 1 130 € |
| De 32 601 € à 100 000 € | Entre 237 € et 2 374 € |
Le montant final de votre CFE correspond à cette base multipliée par le taux voté par votre commune, augmenté des frais de gestion. Deux loueurs réalisant les mêmes recettes peuvent donc payer des montants différents selon la commune où se situe le bien. Pour une vue d'ensemble de votre fiscalité de loueur, voyez nos étapes de la déclaration LMNP.
Étape 5 : payer la CFE et respecter les dates
Une fois votre dossier créé, vous n'avez plus de démarche déclarative annuelle. Chaque automne, votre avis de CFE est mis en ligne dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr : il n'est pas envoyé par courrier postal, c'est à vous d'aller le consulter. La date limite de paiement est fixée au 15 décembre.
Le paiement de la CFE intervient au plus tard le 15 décembre, par voie dématérialisée : paiement en ligne depuis l'espace professionnel, prélèvement à l'échéance ou prélèvement mensuel.
L'avis n'est consultable que dans l'espace professionnel ; aucun envoi papier.
Pour régler, vous disposez de trois options : le paiement en ligne direct depuis votre espace professionnel, le prélèvement à l'échéance (à mettre en place avant le 30 novembre) ou le prélèvement mensuel. Si vous laissez passer le 15 décembre sans payer, une majoration de 5 pour cent s'applique. Pensez à créer votre espace professionnel dès le lancement de votre activité, car c'est le seul canal pour consulter et régler votre avis.
Récapitulatif des formulaires et échéances
| Situation | Formulaire | Échéance |
|---|---|---|
| Création de l'activité meublée | 1447-C-SD (CERFA 14187) | 31 décembre de l'année de création |
| Modification ou cessation | 1447-M-SD (CERFA 14031) | 2e jour ouvré suivant le 1er mai |
| Paiement de l'avis annuel | Avis dans l'espace professionnel | 15 décembre |
Questions fréquentes
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