Cerfa 2031 LMNP : à quoi sert la déclaration de résultats BIC
Vous avez opté pour le régime réel en location meublée et, au moment de déclarer, un sigle revient partout : la déclaration 2031. Beaucoup de bailleurs la confondent avec la déclaration de revenus classique, ou pensent qu'elle remplace la 2042-C-PRO. En réalité, la déclaration 2031 est la pièce maîtresse de votre liasse fiscale au réel : c'est elle qui porte le résultat de votre activité de loueur en meublé.
Ce guide vous explique, étape par étape, à quoi sert le Cerfa 2031, qui doit le déposer, ce qu'il contient, à quelle date et par quel canal le transmettre à l'administration.
La réponse en 60 secondes
Information générale
Étape 1 : vérifier que vous relevez bien du régime réel
La déclaration 2031 ne concerne que les loueurs en meublé soumis à un régime réel d'imposition, simplifié ou normal. Si vous êtes au micro-BIC, vous ne déposez aucune déclaration 2031 : vous portez directement votre chiffre d'affaires sur la 2042-C-PRO et l'administration applique un abattement forfaitaire représentatif de vos charges.
Pour les locations meublées autres que les meublés de tourisme et chambres d'hôtes remplissant les critères exposés au présent I-B, le seuil de chiffre d'affaires est le seuil mentionné au 2° du 1 de l'article 50-0 du CGI. L'abattement forfaitaire représentatif des charges est, dans ce cas, de 50 %.
Tant que vous restez au micro-BIC, l'abattement forfaitaire tient lieu de charges et aucune déclaration de résultats n'est exigée. Le réel devient obligatoire au-delà du seuil, ou sur option si vos charges réelles dépassent l'abattement.
Vous basculez au réel dans deux cas : lorsque vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC, ou lorsque vous optez volontairement pour ce régime afin de déduire vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès lors, la tenue d'une comptabilité commerciale et le dépôt d'une déclaration de résultats deviennent obligatoires. Pour comparer concrètement les deux régimes et savoir lequel vous convient, appuyez-vous sur notre guide de la fiscalité LMNP.
Étape 2 : comprendre ce que contient la déclaration 2031
La déclaration 2031 est la déclaration annuelle de résultats des entreprises soumises à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En LMNP, vos loyers relèvent précisément de cette catégorie, car la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal.
Les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu doivent déclarer leurs résultats en souscrivant une déclaration de résultats « bénéfices industriels et commerciaux » n° 2031-SD (CERFA n° 11085) et son annexe n° 2031 Bis-SD, remarque étant faite que ces documents concernent toutes les entreprises, quel que soit leur régime d'imposition (régime simplifié d'imposition ou réel normal).
La déclaration 2031 sert à la fois au régime réel simplifié et au réel normal. Vous précisez le régime applicable en tête de la déclaration.
Concrètement, le formulaire 2031-SD regroupe l'identification de votre activité, la récapitulation des éléments d'imposition et le résultat à reporter. Son annexe 2031 Bis-SD détaille notamment la répartition du résultat et certains renseignements complémentaires. C'est sur cette déclaration que se lit, en une ligne, le bénéfice ou le déficit de l'année.
Étape 3 : joindre les tableaux annexes 2033
La déclaration 2031 ne voyage jamais seule. Au régime réel simplifié, vous lui joignez la série des tableaux 2033, qui constituent le détail comptable de votre activité : bilan, compte de résultat, immobilisations et amortissements, provisions et déficits reportables. C'est l'ensemble 2031 plus 2033 que l'on appelle communément la liasse fiscale.
| Document | Cerfa | Rôle en LMNP au réel |
|---|---|---|
| Déclaration 2031-SD | 11085 | Déclaration de résultats BIC (bénéfice ou déficit) |
| Annexe 2031 Bis-SD | 11085 | Répartition du résultat et renseignements divers |
| Tableau 2033-A-SD | 10956 | Bilan simplifié (actif et passif) |
| Tableau 2033-B-SD | 10957 | Compte de résultat simplifié |
| Tableau 2033-C-SD | 10958 | Immobilisations, amortissements, plus et moins-values |
| Tableau 2033-D-SD | 10959 | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables |
Le tableau 2033-C-SD est central pour le loueur en meublé : c'est lui qui matérialise l'inscription du bien à l'actif et le calcul de son amortissement, l'un des principaux leviers fiscaux du réel. Pour la vue d'ensemble de la liasse et de ses tableaux, consultez notre guide de la liasse fiscale LMNP.
Le tableau 2033-D-SD mérite lui aussi votre attention lorsque votre activité dégage un déficit. En location meublée non professionnelle, ce déficit n'est pas perdu : il est suivi sur ce tableau et reste imputable sur les bénéfices de même nature, c'est-à-dire sur vos futurs revenus de location meublée non professionnelle, au cours des dix années suivantes. La déclaration 2031 et ses annexes assurent ainsi le report d'une année sur l'autre : votre résultat déficitaire d'aujourd'hui peut effacer votre impôt de demain, à condition d'avoir été correctement déclaré. C'est une raison de plus pour déposer la liasse même les années où vous ne dégagez aucun bénéfice imposable.
Étape 4 : transmettre la 2031 par voie dématérialisée
La déclaration de résultats et ses annexes ne s'envoient plus sur papier. La transmission dématérialisée est une obligation légale pour toutes les entreprises au réel.
La transmission papier n'est pas admise
Cette obligation découle de la doctrine reprenant l'article 1649 quater B quater du code général des impôts, qui impose la transmission dématérialisée de la déclaration de résultats et de ses annexes. Un délai supplémentaire de quinze jours calendaires est accordé aux télédéclarants au-delà de la date limite de dépôt, ce qui vous laisse un peu de marge si vous télétransmettez vous-même votre liasse.
Étape 5 : reporter le résultat sur la 2042-C-PRO
La déclaration 2031 calcule votre résultat, mais elle ne suffit pas à elle seule à vous imposer. Le bénéfice ou le déficit obtenu doit être recopié sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles au régime réel. C'est cette opération qui intègre le résultat de votre activité dans le calcul de votre impôt sur le revenu.
Autrement dit, la 2031 et la 2042-C-PRO travaillent en tandem : la première détermine le résultat, la seconde le rattache à votre foyer fiscal. Pour savoir précisément quelle case servir, reportez-vous à notre guide du formulaire 2042-C-PRO en LMNP, et à la marche à suivre globale dans notre guide des étapes de la déclaration LMNP.
Le calendrier à retenir
| Échéance | Qui | Quoi |
|---|---|---|
| 2e jour ouvré suivant le 1er mai | LMNP au réel | Dépôt de la déclaration 2031 et des tableaux 2033 |
| Date limite plus 15 jours calendaires | Télédéclarants | Délai supplémentaire pour la télétransmission |
| Échéance de la déclaration de revenus | Tous | Report du résultat sur la 2042-C-PRO |
Les dates exactes sont publiées chaque printemps par l'administration. À défaut de calendrier définitif au moment où vous lisez ces lignes, raisonnez par analogie avec l'échéance de l'année précédente et confirmez sur impots.gouv.fr.
Questions fréquentes sur la déclaration 2031 en LMNP
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