Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : récupérable sur le locataire ?
Chaque automne, l'avis de taxe foncière arrive avec une ligne supplémentaire qui intrigue beaucoup de bailleurs en meublé : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Vous la payez en tant que propriétaire, mais une question revient toujours : pouvez-vous la refacturer à votre locataire, et comment ? La réponse est oui, et ce guide pratique vous explique pas à pas comment isoler la part récupérable, la justifier et la régulariser sans commettre l'erreur classique qui consiste à confondre cette taxe avec la taxe foncière.
La réponse en 60 secondes
Étape 1 : repérer la TEOM sur votre avis de taxe foncière
La première chose à faire est de sortir votre avis de taxe foncière de l'année et d'y repérer la ligne dédiée. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe annexe à la taxe foncière : elle apparaît sur le même avis, mais sous une rubrique distincte, avec son propre montant. C'est ce montant, et lui seul, qui pourra être mis à la charge de votre locataire. La taxe est imposée au nom du propriétaire ou de l'usufruitier, ce qui explique que vous en soyez le redevable légal même lorsque le logement est loué.
Notez le montant exact de la TEOM. Si votre commune applique une part incitative liée à la quantité de déchets, celle-ci est intégrée à la taxe et suit le même régime que la part fixe. C'est donc le total de la ligne TEOM que vous retiendrez comme base récupérable.
Étape 2 : vérifier que la taxe est bien récupérable de plein droit
Bonne nouvelle pour le bailleur : la récupération de la TEOM ne dépend d'aucune clause particulière. La doctrine fiscale est explicite : en cas de location, la taxe peut être récupérée de plein droit par le propriétaire auprès du locataire, parce qu'elle figure sur la liste des charges récupérables fixée par décret. Vous n'avez donc pas besoin d'une autorisation ou d'une mention spéciale dans le bail pour la refacturer, à la différence d'autres dépenses.
En contrepartie, c'est à vous, propriétaire, de procéder à la ventilation : vous devez adresser au locataire le compte détaillé des taxes locatives et la répartition retenue. L'administration ne fait pas ce calcul à votre place.
En cas de location d'immeuble, la TEOM peut être récupérée de plein droit par les propriétaires auprès des locataires. Cette taxe figure, en effet, parmi les charges récupérables dont la liste figure en annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987. La ventilation est faite par le propriétaire, qui est tenu d'adresser à chaque locataire ou occupant le compte détaillé des taxes locatives ainsi que la répartition faite entre tous les locataires et occupants.
La TEOM est récupérable de plein droit, mais la ventilation et le compte détaillé incombent au propriétaire.
Étape 3 : isoler la part récupérable et ne jamais refacturer la taxe foncière
C'est l'erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse en cas de litige : refacturer au locataire la totalité de l'avis de taxe foncière. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable. La taxe foncière proprement dite, ainsi que la taxe spéciale d'équipement ou les frais de gestion de la fiscalité directe locale, restent intégralement à votre charge de propriétaire et ne peuvent jamais être mis sur le dos du locataire.
Le bon réflexe consiste donc à ne retenir que le montant de la ligne TEOM. Pour un bailleur au régime réel, cette même TEOM constitue par ailleurs une charge déductible de vos revenus locatifs : vous la déduisez au titre de l'année où vous la payez, comme le détaille notre guide des charges déductibles en LMNP au réel.
Ne confondez pas TEOM et taxe foncière
Étape 4 : choisir le bon mode de récupération en meublé
En location meublée, la loi vous laisse le choix entre deux systèmes de récupération des charges, et ce choix, inscrit dans le bail, détermine la manière dont vous réclamez la TEOM. Le premier système est celui des provisions pour charges : le locataire verse chaque mois une somme estimée, puis vous régularisez une fois par an au réel, justificatifs à l'appui. Le second est le forfait de charges, propre au meublé : le locataire verse un montant fixe défini au bail, qui ne donne lieu ni à complément ni à régularisation.
Si vous récupérez la TEOM par provisions, vous l'intégrez dans le décompte annuel des charges, au même titre que l'eau ou l'entretien des parties communes. Vous communiquez ce décompte au locataire un mois avant la régularisation et tenez les justificatifs à sa disposition pendant six mois. Si vous avez opté pour un forfait, la TEOM est réputée comprise dans ce forfait et ne se réclame pas séparément. Pour la méthode complète, reportez-vous à notre guide de la régularisation des charges locatives en meublé.
Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ; 2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
En meublé, la récupération de la TEOM passe soit par des provisions régularisées, soit par un forfait non régularisable.
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.
La TEOM entre dans les impositions récupérables exigibles sur justification, à condition de produire le décompte.
Étape 5 : réclamer la TEOM et gérer le départ du locataire en cours d'année
Dernière étape : la mise à la charge effective du locataire. La taxe est due pour l'année entière d'après la situation existant au 1er janvier. Mais ce principe d'annualité, qui vaut pour votre relation avec l'administration, ne vous oblige pas à faire payer une année complète à un locataire qui n'a occupé le logement que quelques mois. Dans la pratique, la TEOM se répartit au prorata de la durée d'occupation : un locataire présent six mois supporte la moitié de la taxe annuelle, le solde restant à votre charge ou à celle du locataire suivant.
Conservez toujours une copie de l'avis de taxe foncière et le décompte transmis au locataire. En cas de contestation, ce sont vos pièces justificatives. Et gardez en tête la prescription : toutes les actions nées du bail, y compris la récupération d'une TEOM oubliée, se prescrivent par trois ans.
Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
La récupération comme la contestation de la TEOM sont enfermées dans le délai de prescription de trois ans.
| Élément | Régime applicable |
|---|---|
| Redevable légal | Propriétaire ou usufruitier |
| TEOM | Récupérable de plein droit sur le locataire |
| Taxe foncière | Non récupérable, reste au propriétaire |
| Annualité | Situation au 1er janvier, due pour l'année |
| Départ en cours d'année | Répartition au prorata d'occupation |
| Justificatif | Avis de taxe foncière et décompte au locataire |
| Prescription | 3 ans |
Pour replacer cette récupération dans l'ensemble de vos obligations, consultez notre guide de la gestion locative et la liste détaillée des charges locatives récupérables en meublé.
Questions fréquentes
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