Option régime réel LMNP : délai, courrier et durée d'engagement
Vous avez fait le calcul : au régime réel, vos amortissements et vos charges effacent une bonne partie de votre bénéfice, là où le micro-BIC vous impose un abattement forfaitaire subi. La décision est prise. Reste la question qui bloque la plupart des bailleurs, et sur laquelle le web se contredit : à quelle date faut-il le dire à l'administration, et sous quelle forme ? La réponse la plus répandue, « avant le 1er février », est périmée depuis 2022. Voici la procédure exacte, dans l'ordre, avec la seule échéance qui compte aujourd'hui.
La réponse en 60 secondes
Étape 1. Vérifiez que l'option régime réel LMNP vous concerne encore
L'option n'a de sens que si vous relevez du régime micro-BIC. Au-delà du seuil, c'est le régime réel simplifié qui s'applique de plein droit et il n'y a rien à demander, l'option pour le réel normal restant ouverte : la déclaration de résultats devient obligatoire par le seul effet de vos recettes. Vérifiez donc d'abord de quel côté du seuil vous vous situez, sachant que ce seuil ne dépend pas de votre statut de loueur professionnel ou non, mais du type de location que vous exercez.
Le régime des micro-entreprises prévu à l'article 50-0 du CGI s'applique au loueur en meublé à la condition que son chiffre d'affaires annuel, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile, n'excède pas un certain seuil. Ce seuil dépend du type de location réalisée et non de son caractère professionnel ou non professionnel.
Deux bailleurs aux recettes identiques peuvent donc relever l'un du micro-BIC, l'autre du réel de plein droit, selon qu'ils louent à l'année ou en meublé de tourisme non classé. C'est le premier point à trancher avant de rédiger quoi que ce soit.
Concrètement, l'option vous est ouverte tant que vous relevez du micro-BIC, c'est-à-dire tant que vos recettes des années de référence ne dépassent pas 83 600 euros pour une location meublée de longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, et 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé. Ces montants sont ceux fixés par l'administration pour les années 2026 à 2028. Si vous hésitez encore entre les deux régimes, notre comparaison de l'abattement forfaitaire du micro-BIC et notre guide du fonctionnement du régime réel en LMNP posent les termes du choix ; le présent article traite uniquement de la procédure.
Étape 2. Calculez la date limite de votre option régime réel LMNP
C'est le point sur lequel la quasi-totalité des contenus disponibles est en retard. Depuis la loi de finances pour 2022, la date limite de l'option régime réel LMNP n'est plus fixée au 1er février : elle est alignée sur le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente.
Conformément au 4 de l'article 50-0 du CGI, les contribuables placés dans le champ d'application du régime micro-BIC peuvent opter pour un régime réel d'imposition. Cette option doit être exercée dans les délais de dépôt de la déclaration des résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle elle s'applique. Ces délais d'option pour un régime réel d'imposition s'appliquent aux options exercées à compter du 1er janvier 2022 (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 7).
L'allongement issu de l'article 7 de la loi de finances pour 2022 vaut pour toutes les options exercées depuis le 1er janvier 2022. Un contenu qui annonce encore le 1er février décrit un état du droit abandonné pour toutes les options exercées à compter du 1er janvier 2022.
Traduisons pour un bailleur. Pour que le régime réel s'applique à vos revenus de l'année en cours, vous avez jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente, qui tombe au printemps, pendant la campagne déclarative. Vous décidez donc en cours d'année, une fois vos recettes de l'exercice précédent connues, et non pas un mois après le réveillon.
D'où vient alors le 1er février que le web applique encore au meublé ? D'une option voisine, que la doctrine traite quelques paragraphes plus loin et qui n'a jamais concerné le bailleur venant du micro-BIC.
En vertu des dispositions du III de l'article 267 quinquies de l'annexe II au CGI et de l'article 267 septies A de l'annexe II au CGI, l'option des entreprises placées de plein droit sous le régime simplifié d'imposition pour le régime du bénéfice réel normal doit être notifiée à l'administration avant le 1er février de la première année au titre de laquelle les entreprises désirent l'application de ce régime d'imposition.
Voilà l'origine exacte du 1er février. Cette échéance vise l'entreprise déjà placée de plein droit au réel simplifié qui demande le réel normal. Elle n'a jamais concerné le bailleur qui vient du micro-BIC, et l'allongement de 2022 ne l'a pas touchée.
La fiche officielle destinée aux particuliers situe elle aussi cette échéance au printemps, au moment de la campagne déclarative, et rappelle que l'option se reconduit ensuite tacitement.
L'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus 2025 (au printemps 2026). Elle est par la suite reconduite tacitement chaque année, sauf si vous y renoncez.
La fiche destinée aux particuliers raisonne sur le calendrier de la déclaration de revenus. La doctrine, elle, vise le délai de dépôt de la déclaration de résultats, qui est une échéance professionnelle distincte et non départementalisée. Ne raisonnez jamais sur une date de l'an dernier, vérifiez le calendrier de l'année en cours sur impots.gouv.fr et, si les deux échéances ne coïncident pas, retenez la plus précoce.
La déclaration de résultats visée par la doctrine, c'est la liasse que vous déposerez une fois au réel. Son contenu et ses annexes sont détaillés dans notre guide de la liasse fiscale LMNP et dans celui consacré au formulaire 2031.
Étape 3. Si vous démarrez, calez l'option sur votre première période d'activité
Un bailleur qui vient d'acquérir son premier bien n'a, par définition, aucune année précédente. La doctrine prévoit une règle propre aux entreprises nouvelles, plus souple qu'il n'y paraît.
Les entreprises nouvelles relevant de plein droit du régime micro-BIC peuvent exercer l'option pour un régime réel d'imposition [...] dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre de l'année de la première période d'activité. [...] Exemple 1 : Dans l'hypothèse d'un début d'activité le 1er février N avec clôture du premier exercice au 31 décembre de la même année, l'option devra être exercée au plus tard à la date de dépôt en N+1 de la déclaration N.
Vous commencez à louer en cours d'année et vous avez jusqu'au dépôt de la déclaration de cette première période, l'année suivante, pour opter. Vous pouvez donc arbitrer une fois que vous connaissez vos charges de première année, qui sont souvent les plus lourdes.
Pour les entreprises nouvelles, l'option s'applique aux exercices ou périodes d'imposition arrêtés jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle du commencement d'exploitation.
C'est la contrepartie de la souplesse du délai. Une option exercée au titre de votre première période d'activité ne vaut pas un an mais court jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit votre début d'exploitation. Un bailleur qui commence à louer en 2026 et qui opte est au réel pour 2026 et pour 2027, sa renonciation ne pouvant produire effet qu'ensuite. C'est le seul cas où opter engage réellement sur deux exercices.
En pratique, l'ordre des opérations compte : déclarez d'abord le début de votre activité pour obtenir votre numéro SIRET et être rattaché à un service gestionnaire, comme l'explique notre guide de l'immatriculation LMNP au guichet unique, puis adressez votre option à ce service. Une option envoyée avant toute immatriculation n'a aucun destinataire identifié.
Étape 4. Rédigez votre courrier d'option pour le régime réel et adressez-le au bon service
Il n'existe ni formulaire officiel ni case à cocher sur votre déclaration de revenus. La doctrine impose seulement une notification écrite, et laisse le choix du canal.
L'option tant pour le régime simplifié d'imposition que pour le régime réel normal n'est soumise à aucune forme particulière. Elle doit néanmoins faire l'objet d'une déclaration sur papier libre, datée et signée par l'exploitant, ou via la messagerie sécurisée à partir du compte fiscal de l'entreprise. Elle doit être adressée au service des impôts gestionnaire du dossier professionnel.
Deux voies, donc : un courrier papier daté et signé, ou un message depuis votre espace professionnel. La seconde présente un avantage pratique décisif, l'accusé de dépôt horodaté, qui constitue la meilleure preuve pratique du respect du délai.
La doctrine n'impose aucune mention, mais faites figurer dans votre notification vos nom et prénom, votre numéro SIRET, l'adresse du logement loué en meublé, le régime pour lequel vous optez (réel simplifié ou réel normal) et l'année à compter de laquelle vous demandez son application. Datez, signez, et conservez la preuve d'envoi : c'est elle, et elle seule, qui établira que vous étiez dans les temps en cas de discussion.
Reste à identifier le bon destinataire. Pour un loueur en meublé, il est déterminé par la localisation du bien.
Si votre activité est imposée selon le régime réel, vous devez déposer au titre de chacun de vos exercices, une liasse n°2031 au service des impôts des entreprises (SIE) qui gère le lieu de situation géographique du meublé si vous n'avez qu'un seul bien en location meublée ou, si vous avez plusieurs biens, au SIE dont dépend soit votre résidence principale, soit votre logement meublé le plus important.
En pratique, c'est ce service des impôts des entreprises qui gère votre dossier professionnel au sens de la doctrine, et donc le destinataire de votre option. Avec plusieurs biens, le critère est celui de votre résidence principale ou du logement le plus important, pas celui du bien acquis en dernier.
Étape 5. Mesurez ce que l'option engage vraiment : un an, tacitement reconduit
C'est la deuxième idée fausse à évacuer. Pour un bailleur au micro-BIC, l'option n'enferme pas dans le réel pour trois ans.
Le régime micro-BIC s'appliquant au titre d'une année civile, l'entrée dans le régime réel simplifié ou le régime réel normal depuis le régime micro-BIC s'effectue nécessairement le 1er janvier. [...] L'option des entreprises relevant du régime micro-BIC pour un régime réel d'imposition est valable un an (CGI, art. 50-0, 4). [...] L'option exercée par les entreprises relevant du régime micro-BIC pour un régime réel d'imposition est reconduite tacitement chaque année pour un an.
Valable un an, reconduite tacitement : vous n'avez aucune démarche annuelle à effectuer pour rester au réel, et aucune période d'engagement à purger pour en sortir. La confusion vient d'un autre cas, celui d'une entreprise déjà au réel simplifié qui opte pour le réel normal : cette option-là est valable deux ans et irrévocable pendant cette période. Elle ne concerne pas un bailleur qui vient du micro-BIC.
Deux conséquences pratiques. D'une part, l'entrée au réel se fait toujours au 1er janvier, jamais en cours d'année : une option exercée au printemps rétroagit au premier jour de l'année civile concernée, ce qui suppose de reconstituer vos écritures depuis le 1er janvier. Notre article sur la première déclaration LMNP au réel détaille ce travail de rattrapage, notamment la construction du plan d'amortissement du bien.
D'autre part, l'option peut devenir caduque si vos recettes franchissent durablement le seuil du micro-BIC. Encore faut-il comprendre la mécanique du franchissement, que beaucoup de bailleurs se représentent à tort comme un basculement immédiat.
Ainsi, le régime micro-BIC s'applique de plein droit au titre des revenus perçus au cours d'une année civile N : à condition que le chiffre d'affaires de l'année N-1 n'ait pas excédé le seuil applicable ; ou, en cas de dépassement du seuil en N-1, à condition que le chiffre d'affaires de l'année N-2 n'ait pas excédé le seuil applicable. En cas de dépassement du seuil pendant deux années consécutives (N-2 puis N-1), le régime micro-BIC cesse de s'appliquer en N, quel que soit le montant du chiffre d'affaires réalisé en N.
Une seule année de dépassement ne vous fait donc pas sortir du micro-BIC, et ne rend pas votre option caduque. Il faut un dépassement sur les deux années de référence, N-2 puis N-1. C'est une nuance décisive pour un bailleur dont les recettes oscillent autour du seuil.
Lorsque ce passage de plein droit finit par intervenir, il rend caduque l'option exercée pour ce même régime. Si vos recettes redescendent plus tard sous le seuil et que vous souhaitez rester au réel, il faudra exercer une nouvelle option. Beaucoup de bailleurs l'ignorent et se retrouvent basculés au micro-BIC sans l'avoir voulu.
La première option produit enfin un effet propre, à connaître sans en attendre de miracle.
Les contribuables qui exercent pour la première fois l'option pour un régime réel d'imposition peuvent constater en franchise d'impôt les plus-values acquises, à la date de prise d'effet de cette option, par les éléments non amortissables de leur actif immobilisé (CGI, art. 39 octodecies).
La portée de ce mécanisme est étroite : il vise les seuls éléments non amortissables, au premier rang desquels le terrain. Pour un loueur en meublé non professionnel, la plus-value de cession du logement relève de toute façon du régime des plus-values des particuliers, si bien que l'effet pratique de cette franchise reste limité. À faire examiner au cas par cas, jamais à présenter comme un avantage automatique.
Étape 6. Renoncez à l'option dans les délais si le réel ne vous convient plus
La sortie obéit à une symétrie parfaite avec l'entrée : même nature de délai, même calage sur l'année civile.
Les entreprises qui désirent renoncer à l'option et qui relèvent de plein droit du régime micro-BIC doivent notifier leur choix à l'administration dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre des résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique (CGI, art. 50-0, 4). Le fait, pour un exploitant relevant de plein droit du régime micro-BIC et ayant opté pour un régime réel (normal ou simplifié), de clôturer un exercice en cours d'année civile ne permet pas d'effectuer une sortie anticipée de l'option en cours d'année civile. Dans ce cas, il conviendra d'effectuer un exercice de liaison jusqu'au 31 décembre de l'année de sortie du régime réel.
Aucune sortie anticipée, donc. Si votre exercice ne coïncide pas avec l'année civile, vous devrez arrêter un exercice de liaison courant jusqu'au 31 décembre. La renonciation se notifie dans la même forme que l'option, au même service.
Une renonciation n'est pas une simple abstention : le silence vaut reconduction. Tant que vous n'avez rien notifié, vous restez au réel et vous restez tenu de déposer une déclaration de résultats.
Option, reconduction, renonciation : le récapitulatif des délais
| Votre situation | Ce que vous devez faire | Échéance | Effet |
|---|---|---|---|
| Vous êtes au micro-BIC et voulez le réel pour l'année N | Notifier l'option au service des impôts | Dans les délais de dépôt de la déclaration de résultats de N-1, au printemps de N | Régime réel à compter du 1er janvier de N |
| Vous démarrez votre activité de loueur en meublé | Notifier l'option au service des impôts | Dans les délais de dépôt de la déclaration de la première période d'activité | Régime réel dès cette première période, et jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle du début d'exploitation |
| Vous êtes déjà au réel sur option | Rien | Aucune | Reconduction tacite pour un an |
| Vous voulez revenir au micro-BIC en N | Notifier la renonciation | Dans les délais de dépôt de la déclaration de résultats de N-1 | Fin du réel au 31 décembre de N-1, micro-BIC à compter du 1er janvier de N |
| Vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC deux années de référence consécutives | Rien à notifier | Aucune | Réel de plein droit, et caducité de l'option exercée pour ce même régime |
Les quatre pièges qui font échouer une option
Information générale
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