Fiscalité de la location meublée de tourisme : régimes et abattements

Louer un logement meublé à la nuitée ou à la semaine, sur une plateforme comme Airbnb, relève des mêmes catégories fiscales que la location meublée classique, mais avec des seuils et des abattements très différents selon que le meublé de tourisme est classé ou non. Depuis la loi de finances pour 2024, l'écart s'est creusé. Ce comparatif met côte à côte les trois cas de figure (meublé de tourisme classé, meublé de tourisme non classé, location meublée de longue durée) pour comprendre quel régime s'applique et quand le réel devient incontournable.

Tout meublé loué relève des BIC

Avant de distinguer les cas, rappelons le principe commun. Les profits tirés de la location en meublé, qu'elle soit habituelle ou occasionnelle, à la nuitée ou à l'année, relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. La location meublée de tourisme n'échappe pas à cette règle : elle n'est pas un revenu foncier comme la location nue, mais un revenu BIC, soumis au statut de loueur en meublé. Cette base commune est détaillée dans notre guide de la fiscalité LMNP.

Ce qui change d'un cas à l'autre, c'est le régime d'imposition applicable au sein des BIC : le micro-BIC, simple et forfaitaire, ou le régime réel, plus exigeant mais souvent plus avantageux. Et au micro-BIC, le sort fiscal d'un meublé de tourisme dépend désormais étroitement de son classement.

Le meublé de tourisme classé : abattement de 71 pour cent

Un meublé de tourisme classé, c'est-à-dire ayant obtenu un classement officiel à l'issue d'une visite, bénéficie du régime le plus favorable au micro-BIC. L'abattement représentatif des charges atteint 71 pour cent du chiffre d'affaires, et le seuil de recettes permettant de rester au micro est le seuil le plus élevé prévu par le code général des impôts. Autrement dit, le fisc considère forfaitairement que près des trois quarts des recettes sont absorbés par les charges.

Le classement a donc un intérêt fiscal direct. Il suppose une démarche auprès d'un organisme accrédité et le respect d'un référentiel de qualité, mais il préserve un abattement nettement supérieur à celui d'un logement non classé. Pour un loueur dont les recettes sont significatives, l'effort du classement est souvent vite rentabilisé par l'économie d'impôt qu'il procure au micro-BIC.

Le meublé de tourisme non classé : un régime durci depuis 2024

C'est sur ce cas que la loi de finances pour 2024 a frappé. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil de chiffre d'affaires permettant de relever du micro-BIC a été abaissé à 15 000 euros, et l'abattement réduit à 30 pour cent. Le contraste avec le logement classé est saisissant : à recettes égales, un loueur non classé est forfaitairement réputé supporter beaucoup moins de charges, donc imposé sur une base bien plus large, et bascule beaucoup plus vite au réel.

Pour beaucoup de loueurs de courte durée, ce durcissement rend le régime réel non plus optionnel mais quasi obligatoire, dès que les recettes dépassent 15 000 euros. Le réel permet alors de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, ce qui efface souvent l'impôt les premières années. Encore faut-il tenir une comptabilité : à ce sujet, notre article sur les charges déductibles au réel précise ce qui peut être déduit.

La location meublée de longue durée : abattement de 50 pour cent

Pour mémoire, une location meublée classique de longue durée, qui n'est pas du tourisme, relève au micro-BIC d'un abattement de 50 pour cent, avec un seuil intermédiaire. Ce cas, le plus courant pour un investisseur LMNP, sert de point de repère : il est plus favorable qu'un meublé de tourisme non classé, mais moins qu'un meublé classé.

L'arbitrage entre micro-BIC et réel suit la même logique dans les trois situations : tant que les charges réelles et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire, le réel l'emporte. Le passage au réel impose en contrepartie une comptabilité et une déclaration de résultats, étapes que décrit notre parcours de déclaration LMNP.

Concrètement, le raisonnement se chiffre. Prenons un loueur non classé qui encaisse 14 000 euros de recettes annuelles : au micro-BIC, l'abattement de 30 pour cent laisse une base imposable de 9 800 euros. S'il passe au réel et que ses charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et l'amortissement du bien dépassent ces 30 pour cent, sa base imposable fond, parfois jusqu'à zéro les premières années. C'est précisément ce calcul, et non le confort apparent du forfait, qui doit guider le choix. Sur un meublé de tourisme non classé, l'abattement réduit de 30 pour cent fait basculer l'arbitrage en faveur du réel beaucoup plus tôt que pour un logement classé.

Quel régime selon votre profil

Si vous louez un meublé de tourisme et que vos recettes restent modestes, le classement devient un levier fiscal majeur : il préserve l'abattement de 71 pour cent et repousse la bascule au réel. Sans classement, le seuil de 15 000 euros et l'abattement de 30% rendent le micro-BIC vite défavorable, et le réel s'impose dès que les charges réelles et l'amortissement deviennent significatifs.

Pour une location meublée de longue durée, l'abattement de 50 pour cent reste un repère confortable, mais le réel demeure souvent plus intéressant sur un bien financé à crédit ou comportant des travaux. Dans tous les cas, le choix se chiffre : comparez l'abattement forfaitaire à vos charges réelles avant de trancher. Ne négligez pas non plus les obligations annexes propres au meublé de tourisme, comme la déclaration en mairie et la cotisation foncière des entreprises, qui s'ajoutent à l'imposition des recettes. La revente, enfin, obéit à ses propres règles, exposées dans notre guide de la plus-value LMNP.