Plus-value LMNP : calcul, abattements, réforme 2025 et exonération (guide complet)

Vous envisagez de revendre votre bien loué en meublé et vous vous demandez combien le fisc va vous réclamer. La question est devenue brûlante depuis la loi de finances 2025, qui a modifié le calcul de la plus-value LMNP pour les ventes les plus récentes. Faut-il craindre une imposition lourde ? À partir de quand le bien est-il exonéré ? Les amortissements que vous avez déduits pendant des années vont-ils se retourner contre vous au moment de vendre ?

De quel régime de plus-value parle-t-on en LMNP ?

C'est le point de départ, et il rassure souvent : la plus-value d'un bien loué en meublé non professionnel n'est pas une plus-value professionnelle. Elle suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, le même que pour la revente d'un appartement détenu par un simple propriétaire. Concrètement, vous bénéficiez des abattements pour durée de détention, ce qui n'existe pas en fiscalité professionnelle.

Cette règle n'est pas une tolérance : elle découle directement du Code général des impôts. Le VII de l'article 151 septies renvoie la cession des locaux loués meublés par un loueur non professionnel vers les articles 150 U à 150 VH, c'est-à-dire le régime des particuliers. La doctrine fiscale le confirme en toutes lettres.

LMNP ou LMP : pourquoi la distinction change tout

La frontière est simple à énoncer mais lourde de conséquences. Le loueur en meublé non professionnel relève des plus-values des particuliers ; le loueur en meublé professionnel relève des plus-values professionnelles, qui obéissent à des règles différentes (notamment la valeur nette comptable et l'absence d'abattement pour durée de détention). Vous restez non professionnel tant que les recettes annuelles de votre foyer ne dépassent pas 23 000 euros, ou restent inférieures à vos autres revenus d'activité. Pour creuser cette ligne de partage, voyez notre guide sur les différences entre LMP et LMNP.

Le tableau ci-dessous résume ce qui sépare les deux régimes de plus-value.

Le piège des biens migrants

Une difficulté revient régulièrement devant le juge : celle des biens qui ont d'abord été détenus dans votre patrimoine privé, avant d'être inscrits à l'actif de votre activité de loueur. Le Conseil d'État a tranché la méthode. Lorsqu'un bien a figuré une partie du temps dans le patrimoine privé puis a été inscrit à l'actif professionnel, la plus-value se scinde : la fraction correspondant à la période privée suit le régime des particuliers (article 151 sexies du Code général des impôts), avec son abattement pour durée de détention.

L'affaire jugée par le Conseil d'État le 31 mars 2023 (n° 467175) illustre le mécanisme : un couple avait acquis un ensemble immobilier en 2002 dans son patrimoine privé, puis avait progressivement inscrit cinq gîtes à l'actif de son entreprise de loueur en meublé entre 2008 et 2011, avant de vendre en 2013. Les juges confirment que la part de plus-value née pendant la détention privée reste soumise au régime favorable des particuliers. La précaution à retenir est claire : si votre bien a connu cette double vie, privée puis professionnelle, votre plus-value n'est pas calculée d'un bloc, et il faut reconstituer l'historique avant d'estimer l'impôt.

Autre garde-fou : tant que vous restez un loueur meublé classique, avec un loyer fixe et sans prestations para-hôtelières, vous conservez le régime des particuliers. Une rémunération indexée sur les résultats d'exploitation ou une délégation totale de la gestion peut, à l'inverse, faire requalifier l'activité en commerciale et vous faire perdre le bénéfice de ce régime. Vérifiez votre statut réel avant de mettre en vente.

Comment calculer la plus-value brute LMNP

Le calcul repose sur une soustraction de bon sens : la plus-value brute est la différence entre ce que vous vendez et ce que le bien vous a coûté. Tout l'enjeu, et tout le levier d'optimisation, se trouve dans les deux termes de cette soustraction.

Plus-value brute égale prix de cession diminué du prix d'acquisition majoré.

Le prix de cession

Le prix de cession est le prix de vente mentionné dans l'acte. Il peut être minoré de certains frais supportés par le vendeur (par exemple les frais de mainlevée d'hypothèque), mais cette liste est limitative : on ne déduit pas n'importe quelle dépense. La jurisprudence rappelle régulièrement que ces frais doivent être justifiés et entrer dans les catégories prévues par les textes.

Le prix d'acquisition et sa majoration

Le prix d'acquisition est le prix payé à l'achat. La bonne nouvelle, c'est qu'on ne s'arrête pas là : la loi vous autorise à le majorer, ce qui réduit d'autant votre plus-value imposable. Deux postes de majoration comptent particulièrement.

Les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) peuvent être retenus pour leur montant réel sur justificatif, ou de façon forfaitaire à 7,5 % du prix d'acquisition. Le forfait est souvent plus avantageux pour un achat ancien.

Les dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) majorent aussi le prix d'acquisition. Elles peuvent être retenues pour leur montant réel sur factures, ou forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, à condition que le bien soit cédé plus de cinq ans après son acquisition.

La règle des travaux facturés par une entreprise

C'est ici que beaucoup de bailleurs se trompent. Les travaux ne majorent le prix d'acquisition au réel que s'ils ont été réalisés par une entreprise. Les travaux que vous faites vous-même, et même le coût des matériaux que vous achetez en direct, sont exclus, quand bien même la pose serait confiée à un professionnel.

Le Conseil d'État l'a confirmé sans ambiguïté dans un arrêt du 12 octobre 2018 (n° 419294) : une contribuable avait voulu majorer son prix d'acquisition de près de 60 000 euros de matériaux achetés par elle-même, puis posés par des entreprises. Les juges ont refusé, au motif que seules les prestations facturées par une entreprise ouvrent droit à majoration. La leçon est très opérationnelle : conservez précieusement les factures d'entreprise (fourniture et pose comprises), car ce sont elles, et elles seules, qui réduiront votre plus-value au moment de vendre. Sans factures, et si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, il vous restera le forfait de 15 %.

Une réserve essentielle s'impose toutefois pour le bailleur au régime réel. Le 4 du II de l'article 150 VB du Code général des impôts exclut de la majoration du prix d'acquisition les travaux qui ont déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire ceux que vous avez déduits de vos revenus ou amortis dans vos résultats BIC pendant la location. Vous ne pouvez donc pas, pour une même dépense, profiter à la fois de la déduction ou de l'amortissement pendant l'exploitation et de la majoration du prix d'acquisition à la revente : le double emploi est interdit.

La réforme 2025 : la réintégration des amortissements

C'est le changement majeur, celui qui inquiète à juste titre les bailleurs au régime réel. Jusqu'en 2025, le LMNP profitait d'un avantage souvent qualifié de double : il déduisait chaque année des amortissements de ses revenus locatifs, et ces amortissements n'avaient aucune incidence sur le calcul de la plus-value à la revente. Autrement dit, l'amortissement était fiscalement effacé au moment de vendre. La loi de finances 2025 a mis fin à cette situation.

Ce qui change concrètement

La mécanique est directe : on prend le prix d'acquisition (déjà majoré des frais et des travaux), puis on le diminue du total des amortissements que vous avez déduits au fil des années. Cette assiette ainsi minorée sert de base au calcul. Plus vous avez amorti, plus votre prix d'acquisition retenu baisse, et plus votre plus-value imposable grimpe. La règle figure désormais au III de l'article 150 VB du Code général des impôts, introduit par l'article 84 de la loi de finances pour 2025.

Pour bien mesurer le montant réintégré, encore faut-il savoir combien vous avez amorti. C'est exactement ce que retrace votre tableau d'amortissement, année après année. Pour comprendre la mécanique de l'amortissement pendant l'exploitation et apprendre à construire votre tableau d'amortissement LMNP, reportez-vous à notre guide dédié : ce guide-ci traite la sortie, l'autre traite la phase de location. Pour la logique d'ensemble, voyez comment fonctionne l'amortissement LMNP et son tableau.

Les résidences de services exclues de la réintégration

Le législateur a prévu des exceptions importantes. La réintégration des amortissements ne s'applique pas aux biens situés dans certaines résidences de services : résidences étudiantes ou pour jeunes en formation, résidences seniors, établissements pour personnes âgées ou handicapées de type EHPAD, ou encore établissements de soins de longue durée. Si votre bien relève de l'une de ces catégories, vous restez sur l'ancien régime de calcul, sans réintégration.

À ce jour, aucun commentaire détaillé de l'administration (BOFiP) n'est venu préciser cette réforme récente, et aucune décision de justice ne l'a encore interprétée. C'est donc le texte de loi qui fait foi : prudence sur les cas limites, que votre notaire saura sécuriser.

Exemple chiffré avant et après la réforme

Les abattements pour durée de détention

Voici le mécanisme qui vient adoucir la note, et qui fait toute la différence avec une plus-value professionnelle. Plus vous détenez le bien longtemps, plus votre plus-value imposable est réduite par un abattement, jusqu'à l'exonération totale. Particularité essentielle : la cadence n'est pas la même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, si bien que les deux assiettes se calculent séparément.

Le principe est posé par l'article 150 VC du Code général des impôts : aucun abattement pendant les cinq premières années, puis un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième année. Au terme de la vingt-deuxième année de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu.

Exonération des prélèvements sociaux à 30 ans

Pour les prélèvements sociaux, la cadence est plus lente : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année. L'exonération totale de prélèvements sociaux n'est donc acquise qu'au-delà de 30 ans de détention. C'est pourquoi un bien exonéré d'impôt sur le revenu (après 22 ans) peut encore supporter des prélèvements sociaux jusqu'à 30 ans.

Tableau de la décote année par année

Le tableau suivant donne le taux d'abattement cumulé aux principaux jalons. Les durées s'entendent en années révolues, calculées par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession : une année entamée mais non révolue ne compte pas.

Le point de départ du délai n'est pas toujours intuitif

On suppose souvent que le compteur démarre à la date d'achat. Ce n'est pas toujours le cas, et c'est une source d'erreurs coûteuses. Lorsqu'un bien a fait l'objet de travaux de démolition, de reconstruction ou de rénovation assimilables à une construction nouvelle, le point de départ de l'abattement court à compter de l'achèvement de ces nouveaux travaux, et non de la construction d'origine.

La cour administrative d'appel de Nantes l'a rappelé dans un arrêt du 23 décembre 2025 (n° 25NT00195) : un ancien garage-atelier transformé en immeuble d'habitation de trois logements voyait son délai de détention courir à compter de la transformation, et non de la construction initiale du bâtiment. Pour un bailleur ayant lourdement rénové ou changé la destination de son bien, le compteur peut donc repartir à zéro, ce qui retarde d'autant l'exonération. À noter : la majoration du prix par les travaux et le point de départ du délai sont deux choses distinctes, et un même chantier joue sur l'un sans forcément jouer sur l'autre.

Taux d'imposition et surtaxe

Avant tout abattement, la plus-value nette est taxée à deux titres cumulés. L'impôt sur le revenu s'applique au taux forfaitaire de 19 %, indépendamment de votre tranche d'imposition habituelle.

S'y ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Le total est donc de 36,2 % sur la plus-value nette, avant abattement et avant surtaxe éventuelle. Ce taux de 17,2 % résulte de la combinaison de la CSG, de la CRDS et du prélèvement de solidarité ; la doctrine fiscale le reprend dans ses exemples chiffrés de liquidation de la plus-value immobilière. Rappelez-vous que l'abattement pour durée de détention s'applique séparément à chacune des deux assiettes, comme expliqué plus haut. Pour comprendre la composition des prélèvements sociaux, consultez notre glossaire.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Une taxe supplémentaire frappe les plus-values imposables d'un montant supérieur à 50 000 euros, selon un barème progressif allant de 2 % à 6 % selon les tranches. Elle est due par le vendeur et exigible lors de la cession.

Les cas d'exonération de la plus-value LMNP

En LMNP, la voie d'exonération principale, et de loin la plus accessible, est la durée de détention. Au-delà de 22 ans, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, vous êtes totalement exonéré, prélèvements sociaux compris. C'est le levier patrimonial le plus puissant pour un investisseur de long terme.

Pourquoi l'exonération résidence principale ne s'applique pas

C'est une question fréquente, et la réponse est nette : non, vous ne pouvez pas exonérer votre LMNP au titre de la résidence principale. Cette exonération suppose que le bien soit votre résidence principale au jour de la cession, c'est-à-dire occupé par vous de manière effective et habituelle. Or un bien donné en location ne peut pas être simultanément votre résidence principale. Les deux situations sont mutuellement exclusives.

La jurisprudence est sévère sur ce point. La cour administrative d'appel de Marseille, dans un arrêt du 13 juillet 2023 (n° 21MA02747), a refusé l'exonération résidence principale à un couple qui avait déclaré comme telle, dans l'acte de vente, une maison en réalité non occupée à titre de domicile (elle était soumise à la taxe sur les logements vacants et le couple déclarait un autre domicile fiscal). La simple mention dans l'acte notarié ne suffit pas. Déclarer à tort un bien loué comme résidence principale vous expose à un redressement assorti d'intérêts et de majorations.

Les autres exonérations

D'autres cas d'exonération existent en matière de plus-value immobilière des particuliers (petites cessions sous conditions, expropriation, certaines situations particulières), mais ils sont marginaux pour un investisseur LMNP. Ils sont détaillés dans la doctrine officielle, à laquelle vous pouvez vous reporter sur le site impots.gouv.fr.

Revente, transmission et succession d'un bien LMNP

La plus-value ne se pose pas seulement lors d'une vente classique. La façon dont vous sortez du bien a des conséquences fiscales très différentes.

Vendre un bien encore loué ou après reprise

Vous pouvez parfaitement vendre un bien encore occupé par un locataire en place : cela n'a pas d'incidence directe sur le calcul de la plus-value, qui dépend du prix et de la durée de détention. La vente d'un bien loué est même fréquente, et certains acquéreurs investisseurs la recherchent.

Transmission : donation et succession

C'est un levier patrimonial majeur. La transmission à titre gratuit, par donation ou par succession, purge la plus-value latente : les héritiers ou donataires repartent avec une nouvelle valeur d'acquisition (la valeur retenue dans l'acte de donation ou la déclaration de succession), sans payer la plus-value accumulée par le défunt ou le donateur. Pour arbitrer entre les structures de détention en vue de la transmission, notre comparatif LMNP ou SCI pour préparer la revente et la transmission vous éclaire.

Bien acquis par fractions : un calcul par quote-part

Lorsque le bien a été acquis en plusieurs fois (indivision, succession, démembrement), le délai de détention ne se calcule pas globalement, mais fraction par fraction, selon l'origine de chaque quote-part. Le Conseil d'État l'a jugé dans un arrêt du 9 septembre 2020 (n° 436712) : pour un bien détenu en partie par licitation (rachat des parts des coïndivisaires) et en partie par succession, chaque fraction garde son propre point de départ. La fraction reçue par licitation remonte à l'ouverture de l'indivision successorale, tandis que la fraction reçue par voie successorale ultérieure conserve sa date propre. La précaution est de reconstituer l'historique de propriété quote-part par quote-part avant d'estimer l'exonération, car deux fractions du même bien peuvent ne pas être exonérées en même temps. Les notions d'indivision immobilière et de nue-propriété sont précisées dans notre glossaire.

Les pièges à éviter avant de revendre

Voici les erreurs qui coûtent le plus cher au moment de la cession, observées au fil des contentieux et des dossiers réels.

• Ne pas déclarer à tort le bien comme résidence principale. Un meublé loué n'est jamais votre résidence principale : l'exonération correspondante ne s'applique pas, et la fausse déclaration expose à un redressement.
• Conserver les factures d'entreprise. Seuls les travaux facturés par une entreprise majorent le prix d'acquisition. Les matériaux achetés par vous-même sont exclus. Sans facture, et après cinq ans, vous êtes limité au forfait de 15 %.
• Vérifier votre statut réel. Une activité para-hôtelière ou une délégation totale de gestion peut requalifier votre activité en commerciale et vous faire basculer vers le régime des plus-values professionnelles, moins favorable.
• La moins-value LMNP n'est pas imputable. Si vous revendez à perte, cette moins-value ne vient pas réduire vos autres revenus ou plus-values. C'est une asymétrie à intégrer dans votre stratégie de sortie.
• Anticiper la réintégration des amortissements. Depuis la loi de finances 2025, le total amorti diminue votre prix d'acquisition retenu et gonfle votre plus-value imposable. Intégrez-le dès la fixation de votre prix de vente cible.

Cette contrepartie de l'amortissement ne fait pas pour autant disparaître l'intérêt du statut : le LMNP au régime réel reste l'un des cadres les plus efficaces pour la location meublée. Pour la mise en perspective d'ensemble, voyez pourquoi le LMNP reste une niche fiscale avantageuse et notre guide complet du loueur meublé non professionnel. Et pour situer la plus-value parmi l'ensemble de vos obligations, notre guide de la fiscalité LMNP au régime réel et au micro-BIC replace le sujet dans le cycle complet. La notion centrale est définie dans notre glossaire : plus-value immobilière.

Conclusion

La plus-value LMNP obéit à une logique rassurante (le régime favorable des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention) mais elle a changé de visage avec la loi de finances 2025 et la réintégration des amortissements. Trois réflexes vous protègent : conserver vos factures d'entreprise, suivre précisément vos amortissements année après année, et reconstituer l'historique de propriété avant d'estimer l'impôt. L'anticipation fait toute la différence entre une revente subie et une sortie maîtrisée.