Niches Fiscales 2026 : Le LMNP, la Meilleure Niche Immobilière

En 2026, le paysage de la niche fiscale immobilière est profondément bouleversé. Le Pinel a tiré sa révérence fin 2024, le Projet de Loi de Finances a mis 23 niches fiscales dans le viseur du législateur, et un amendement visant à plafonner l'amortissement LMNP à 2 % a été rejeté. Pourtant, au milieu de cette tempête, un dispositif résiste : le LMNP au régime réel. Parmi toutes les niches fiscales 2026, il reste le plus avantageux pour les investisseurs en niche fiscale immobilier. Voici pourquoi et comment en tirer le meilleur parti.

Avertissement : Ce guide est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Qu'est-ce qu'une niche fiscale ? Définition et plafond 2026

Définition officielle : dépense fiscale et avantage fiscal

Une niche fiscale est un avantage fiscal accordé par l'État qui permet aux contribuables de réduire le montant de leur impôt sur le revenu. En droit fiscal français, on parle officiellement de dépense fiscale : une mesure législative dont l'application entraîne une perte de recettes pour l'État par rapport à la norme fiscale de référence.

Concrètement, lorsque l'État vous permet de payer moins d'impôts grâce à un investissement immobilier ou un don à une association, il renonce volontairement à une partie de ses recettes. C'est ce manque à gagner que l'on appelle « niche fiscale ».

Les trois formes de niches fiscales (réduction, crédit, déduction)

Les niches fiscales se manifestent sous trois formes distinctes :

• La réduction d'impôt : elle diminue directement le montant de votre impôt. Si vous devez 5 000 € d'IR et bénéficiez d'une réduction de 2 000 €, vous ne payez que 3 000 €. C'est le mécanisme du Pinel (supprimé) ou du Denormandie.
• Le crédit d'impôt : il fonctionne comme une réduction, mais si le crédit excède votre impôt, le Trésor Public vous rembourse la différence. Exemple : le crédit d'impôt pour emploi à domicile.
• La déduction fiscale : elle réduit votre base imposable avant calcul de l'impôt. C'est le mécanisme du LMNP au régime réel (amortissements et charges) et du déficit foncier. Elle ne figure pas dans le plafonnement des niches fiscales au sens strict.

Point clé : Une niche fiscale est un avantage qui réduit votre impôt, par réduction directe, crédit d'impôt ou déduction de la base imposable. Le plafonnement de 10 000 €/an concerne les réductions et crédits d'impôt, mais pas les charges déductibles comme l'amortissement LMNP.

Le plafonnement global : 10 000 € par an (et les exceptions à 18 000 €)

Depuis 2013, le législateur a instauré un plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal (art. 200-0 A du CGI). Cela signifie que la somme de toutes vos réductions et crédits d'impôt ne peut pas dépasser ce plafond.

Ce plafond est relevé à 18 000 € dans deux cas précis : les investissements outre-mer et les souscriptions au capital de Sofica (sociétés de financement du cinéma). Pour plus de détails, consultez la fiche du Service Public sur le plafonnement global.

Ce qu'il faut retenir : ce plafonnement ne concerne que les réductions et crédits d'impôt. Il ne s'applique pas aux charges déductibles du revenu, ce qui est capital pour comprendre l'avantage du LMNP.

Les principales niches fiscales immobilières en 2026

Le paysage des niches fiscales immobilières s'est considérablement réduit ces dernières années. Voici les dispositifs qui restent et ceux qui ont disparu.

Loi Denormandie : rénover l'ancien en centre-ville (réduction 12-21 %)

Le dispositif Denormandie est une niche fiscale immobilière active jusqu'en 2027. Il accorde une réduction d'impôt de 12 % à 21 % du prix d'acquisition pour l'achat d'un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

Il cible environ 507 communes situées dans des zones de revitalisation des centres-villes. L'engagement de location varie de 6 à 12 ans, et la réduction est soumise au plafonnement global de 10 000 €/an.

Loi Malraux : restaurer le patrimoine (réduction 22-30 %, hors plafond)

La loi Malraux offre une réduction d'impôt de 22 % à 30 % des dépenses de restauration pour les immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR). Le plafond de dépenses éligibles est fixé à 400 000 € sur 4 ans, avec un engagement de location de 9 ans minimum.

Avantage majeur : cette niche fiscale est hors plafonnement des 10 000 €. Son inconvénient : elle nécessite des budgets importants et s'adresse à un public averti.

Déficit foncier : déduire les travaux de son revenu global (10 700 €/an)

Le déficit foncier permet de déduire jusqu'à 10 700 € par an de charges (principalement des travaux de rénovation) du revenu global, pour les propriétaires de biens loués nus. Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Ce mécanisme est hors plafonnement des niches fiscales, mais plafonné par son propre seuil de 10 700 €. L'engagement de location est de 3 ans minimum.

Monuments Historiques : déduction illimitée (hors plafond)

Le régime des Monuments Historiques est le plus généreux : il autorise une déduction illimitée des charges foncières (travaux, intérêts d'emprunt, entretien) du revenu global, sans aucun plafonnement. Le bien doit être classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques, avec un engagement de conservation de 15 ans. Cette niche fiscale est hors plafond des 10 000 €, mais elle s'adresse à un nombre très restreint de biens éligibles.

LMNP : amortir pour ne pas payer d'impôts sur ses loyers

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien immobilier et le mobilier. L'amortissement comptable réduit la valeur du bien chaque année, ce qui vient diminuer le résultat fiscal souvent jusqu'à zéro euro d'impôt sur les loyers. Avec plus de 720 000 foyers déclarant en LMNP en France, c'est le dispositif le plus répandu et la location meublée offre un avantage fiscal difficilement égalable. Nous y consacrons une section complète ci-dessous. Pour en savoir plus, consultez le site officiel des impôts sur les locations meublées.

Fin du Pinel : pourquoi il n'est plus disponible en 2026

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Dans ses dernières années, les taux avaient déjà été dégradés : 9 % à 14 % de réduction selon la durée d'engagement (6 à 12 ans), contre 12 % à 21 % initialement. Il était soumis au plafonnement de 10 000 €/an et limité aux logements neufs en zones tendues. La fin du Pinel laisse un vide que le LMNP et le Denormandie comblent en 2026.

Pour une vue complète de la location meublée et de ses avantages par rapport à la location nue, consultez notre guide dédié.

Le LMNP : une niche fiscale hors plafonnement

Pourquoi le LMNP n'est pas une "niche fiscale" au sens du plafond de 10 000 €

Voici le point le plus important de cet article. Le LMNP au régime réel ne fonctionne pas comme une réduction ou un crédit d'impôt. Il s'agit d'un système de déduction de charges dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L'amortissement comptable du bien est une charge déductible des revenus BIC, encadrée par l'art. 39 C du CGI. Or, le plafonnement global des niches fiscales de l'art. 200-0 A du CGI ne concerne que les réductions et crédits d'impôt pas les charges déductibles.

Résultat : vous pouvez cumuler l'avantage fiscal du LMNP avec d'autres niches fiscales, sans que l'un empiète sur l'autre.

En résumé : Le LMNP au régime réel échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an car l'amortissement est une charge déductible des BIC (art. 39 C du CGI), et non une réduction ou un crédit d'impôt. Il n'existe aucun plafond global limitant cet avantage.

Le mécanisme clé : amortissement + charges déductibles = 0 impôt

Le régime réel LMNP repose sur un principe d'amortissement comptable : vous déduisez de vos loyers l'ensemble des charges réelles (assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de gestion, entretien...) et les amortissements du bien immobilier et du mobilier.

L'article 39 C du CGI pose toutefois une garde-fou : l'amortissement déductible au titre d'un exercice ne peut pas excéder le montant des loyers diminué des charges. Autrement dit, l'amortissement ne crée pas de déficit fiscal. Mais l'excédent n'est pas perdu : il est reporté.

Pour approfondir le mécanisme de l'amortissement en LMNP, consultez notre guide détaillé.

Report illimité des amortissements non utilisés

C'est la force silencieuse du LMNP : lorsque vos amortissements dépassent le plafond autorisé par l'art. 39 C, l'excédent est reporté sans limitation de durée. Contrairement aux déficits BIC qui sont reportables sur 10 ans, les amortissements différés n'ont aucune date d'expiration.

Ce stock d'amortissements reportés constitue une réserve fiscale que vous pourrez utiliser les années suivantes, notamment lorsque vos charges diminueront (fin du remboursement de l'emprunt, par exemple).

Combien d'années sans impôts ? (7-15 ans en pratique)

En pratique, un investisseur LMNP au régime réel peut ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant 7 à 15 ans, selon le montant de l'investissement, le ratio terrain/construction et le niveau des charges. Avec un bien correctement ventilé en composants amortissables et un emprunt en cours, la combinaison amortissements + intérêts + charges couvre généralement l'intégralité des loyers.

Pour une présentation complète du statut, consultez notre guide complet du statut LMNP.

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Comparatif : LMNP vs Pinel vs Denormandie vs Malraux

Tableau comparatif complet (7 critères)

Cas pratique : 200 000 € investis, quel dispositif rapporte le plus ?

Prenons un investissement concret : un bien à 200 000 € (dont 30 000 € de terrain non amortissable), générant 10 000 € de loyers annuels, avec 4 000 € de charges et 2 000 € d'intérêts d'emprunt. Le propriétaire est imposé à une tranche marginale de 30 %.

En LMNP réel, le résultat fiscal tombe à zéro grâce à l'amortissement LMNP (hors plafond des niches fiscales, mais plafonné à 4 000 € par l'art. 39 C), et l'excédent d'amortissement non déduit (2 600 €) est reporté pour les années suivantes. En location nue, le propriétaire paie 1 888 € d'impôts et prélèvements sociaux (4 000 € x 47,2 % avec les PS à 17,2 %).

Économie annuelle : 1 888 €, soit 18 880 € sur 10 ans. Cette optimisation fiscale en immobilier est accessible à tous les investisseurs LMNP au régime réel.

Note : En 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus BIC (dont le LMNP) passent à 18,6 % suite à la hausse de la CSG. Le taux combiné IR + PS pour un contribuable à la TMI 30 % est donc de 48,6 % sur les revenus de location meublée. Les revenus fonciers (location nue) restent à 17,2 % de PS, soit 47,2 % au total. L'économie du LMNP par rapport à la location nue est donc encore plus marquée même avec le nouveau taux.

Verdict : le LMNP, champion de la flexibilité et du rendement net

Le LMNP réel se distingue sur trois points décisifs :

1. Aucun engagement de durée : contrairement au Denormandie (6-12 ans), au Malraux (9 ans) ou aux Monuments Historiques (15 ans), vous pouvez revendre à tout moment.
2. Hors plafonnement : votre avantage LMNP ne vient pas « manger » votre plafond de 10 000 € de niches fiscales. Vous pouvez le cumuler avec un emploi à domicile, des dons, etc.
3. Accessible à tous : pas de zone géographique imposée, pas de budget minimum, bien neuf ou ancien. C'est la niche fiscale immobilière la plus démocratique.

Comment maximiser votre avantage fiscal en LMNP

Étape 1 — Opter pour le régime réel (pas le micro-BIC)

Le choix du régime fiscal est la première décision structurante. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (seuil : 77 700 €), mais il ne permet pas de déduire les charges réelles ni les amortissements. Dans la grande majorité des cas, le régime réel est plus avantageux dès que les charges et amortissements dépassent 50 % des loyers, ce qui est quasi systématique avec un emprunt en cours.

Pour une analyse complète, consultez notre guide sur la fiscalité LMNP en détail.

Étape 2 — Décomposer le bien en composants amortissables

La ventilation du bien en composants est ce qui différencie un amortissement basique d'un amortissement optimisé. Selon les usages comptables définis par le BOFiP :

• Terrain : non amortissable (généralement 15 % du prix d'acquisition)
• Gros-œuvre : 45 % de la valeur du bâti, amorti sur 75 ans
• Toiture : 8 % du bâti, amortie sur 25 ans
• Installations techniques (plomberie, électricité) : durées de 15 à 25 ans
• Mobilier : amorti sur 5 à 10 ans

Plus vous identifiez de composants à durée courte, plus l'amortissement annuel est élevé dans les premières années. C'est le levier principal pour maximiser votre avantage fiscal. Pour approfondir, consultez notre guide de l'amortissement en LMNP.

Étape 3 — Déduire toutes les charges éligibles

Ne laissez aucune charge déductible de côté. La liste est longue :

• Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Taxe foncière (hors ordures ménagères si récupérée)
• Frais de comptabilité et adhésion CGA
• Travaux d'entretien et de réparation
• Charges de copropriété non récupérables
• Frais de déplacement liés à la gestion du bien

Notre article sur les charges déductibles en LMNP détaille l'ensemble des postes éligibles.

Étape 4 — Gérer les reports d'amortissements et de déficits

Deux mécanismes de report coexistent en LMNP :

• Amortissements différés : reportables sans limitation de durée. C'est le stock d'amortissements excédant le plafond de l'art. 39 C.
• Déficits BIC : reportables pendant 10 ans sur les bénéfices de même nature (uniquement les revenus de location meublée).

Un suivi rigoureux de ces reports est indispensable pour optimiser votre fiscalité année après année. Pour comprendre comment ces reports s'articulent avec la liasse fiscale LMNP, consultez notre guide dédié.

Étape 5 — Utiliser un logiciel spécialisé

La gestion manuelle des amortissements, des reports, des composants et de la liasse fiscale est une source majeure d'erreurs. Un logiciel spécialisé comme Locaeo automatise l'intégralité du processus : ventilation en composants, calcul des amortissements, suivi des reports, génération de la liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033), et déclaration LMNP étape par étape.

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Le LMNP est-il menacé par la réforme fiscale 2026 ?

Ce que le PLF 2026 prévoyait (et ce qui a été abandonné)

Le Projet de Loi de Finances 2026 a suscité de vives inquiétudes chez les investisseurs LMNP. Un amendement proposait de plafonner l'amortissement LMNP à 2 % par an. Ce plafonnement aurait considérablement réduit l'avantage fiscal du dispositif, en particulier pour les biens avec des composants à courte durée d'amortissement (mobilier, installations techniques).

Résultat : cet amendement a été rejeté. Le mécanisme d'amortissement reste intact en 2026, sans plafond annuel autre que celui de l'art. 39 C (amortissement ≤ loyers − charges).

Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : allié ou menace ?

Le PLF 2026 a introduit un nouveau dispositif dit « Jeanbrun », qui propose un amortissement pour la location nue de 3,5 % à 5,5 % par an, soit un avantage fiscal de 8 000 € à 12 000 € par an. Ce dispositif vise à encourager la mise en location longue durée de logements vacants.

Pour les investisseurs LMNP, ce nouveau statut de bailleur privé n'est pas une menace directe : il concerne la location nue, pas la location meublée. Il pourrait toutefois inciter certains propriétaires à privilégier la location nue si les conditions sont favorables. À surveiller.

La loi Le Meur (anti-Airbnb) : impact limité au tourisme

La loi Le Meur, adoptée en 2024, vise principalement les meublés de tourisme (locations saisonnières type Airbnb). Elle réduit l'abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés et renforce les pouvoirs des communes pour limiter les locations saisonnières.

Pour les LMNP en location longue durée (bail d'un an minimum ou bail mobilité), l'impact est très limité. Le seuil micro-BIC de 77 700 € reste inchangé pour la location meublée classique.

Réintégration des amortissements à la revente (depuis 2025)

C'est le changement le plus significatif pour le LMNP. Depuis le 15 février 2025, l'art. 84 de la Loi de Finances 2025 impose la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.

Concrètement : si vous avez déduit 50 000 € d'amortissements pendant la durée de détention, la plus-value imposable sera augmentée d'autant au moment de la vente. Toutefois, les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération d'IR après 22 ans et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

Certains biens bénéficient d'une exception : les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et les résidences d'apprentissage ne sont pas concernés par cette réintégration.

Perspectives 2027 : le LMNP sera-t-il la prochaine niche supprimée ?

La question revient à chaque PLF. Si le LMNP a survécu aux assauts du PLF 2026, le contexte budgétaire tendu pourrait relancer le débat en 2027. Les signaux à surveiller :

• L'évolution du nombre de LMNP (déjà plus de 720 000 foyers) qui augmente le coût fiscal pour l'État
• La pression politique pour « aligner » la fiscalité du meublé sur celle du nu
• Les arbitrages budgétaires dans un contexte de réduction du déficit

Notre conviction chez Locaeo : le LMNP a de beaux jours devant lui. Le rejet de l'amendement de plafonnement montre que le législateur reconnaît l'utilité économique du dispositif. Mais la réintégration des amortissements à la revente signale une tendance de fond : l'avantage fiscal se concentrera davantage sur la phase de détention que sur la plus-value de sortie.

Conclusion

Le LMNP au régime réel reste, en 2026, la meilleure niche fiscale immobilière pour trois raisons fondamentales.

Premièrement, il échappe au plafonnement de 10 000 € des niches fiscales, car l'amortissement est une charge déductible BIC et non une réduction d'impôt. Deuxièmement, il offre une flexibilité sans égale : aucun engagement de durée, aucune restriction géographique, bien neuf ou ancien. Troisièmement, il permet concrètement de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 7 à 15 ans grâce au mécanisme d'amortissement et de report illimité.

La réforme de 2025 sur la réintégration des amortissements à la revente rappelle néanmoins qu'il est essentiel de maîtriser sa fiscalité en amont. C'est précisément la mission de Locaeo : vous accompagner de A à Z, de la gestion quotidienne jusqu’à la déclaration en toute autonomie.

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