Vous venez de recevoir votre avis de cotisation foncière des entreprises et le montant vous surprend, alors que votre logement meublé ne ressemble en rien à une « entreprise ». C'est normal : en location meublée, la CFE ne se calcule presque jamais sur la valeur de votre appartement, mais sur une base minimum fixée par votre commune. Comprendre ce mécanisme vous permet d'anticiper le montant, de vérifier votre avis et d'éviter les mauvaises surprises de fin d'année.
La réponse en 60 secondes
Pourquoi un loueur en meublé paie la CFE
La location meublée est traitée fiscalement comme une activité professionnelle, même exercée par un particulier. À ce titre, elle entre dans le champ de la cotisation foncière des entreprises, au même titre qu'un commerçant ou qu'un artisan. Cette règle ne dépend pas du régime choisi : que vous soyez au micro-BIC ou au réel, que vous releviez du statut de loueur meublé non professionnel, vous êtes redevable de la CFE pour chaque commune où vous louez un logement meublé.
Les activités de location ou de sous-location de locaux meublés sont réputées professionnelles en application des dispositions du deuxième alinéa du I de l'article 1447 du code général des impôts. Par suite, elles sont passibles de la cotisation foncière des entreprises.
Concrètement, si vous louez deux logements meublés dans deux communes différentes, vous recevrez deux avis de CFE distincts, chacun calculé selon les règles locales. Pour la marche à suivre côté déclaration, reportez-vous au formulaire 1447-C de la première année.
Étape 1 : identifier la base d'imposition
La base de la CFE est, en principe, la valeur locative des biens immobiliers passibles d'une taxe foncière que vous utilisez pour votre activité. Pour un loueur en meublé, la difficulté vient de là : le logement loué sert au locataire, et l'administration considère le plus souvent que le bailleur ne « dispose » d'aucun local professionnel propre. La base réelle est alors faible, voire nulle, ce qui déclenche la cotisation minimum (voir l'étape 3).
Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, la cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France.
Étape 2 : retenir la bonne période de référence
Un point trompeur du calcul : la CFE d'une année donnée ne se base pas sur la situation de cette année, mais sur celle de l'avant-dernière année. On parle de période de référence N-2. Votre CFE 2026 est ainsi calculée à partir des biens et du chiffre d'affaires de 2024.
Dans la généralité des cas, la période de référence est constituée, en vertu des dispositions de l'article 1467 A du CGI, par l'avant dernière année civile précédant celle de l'imposition ou le dernier exercice de douze mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne coïncide pas avec l'année civile.
En cas de démarrage d'activité, la base est déterminée d'après les immobilisations dont vous disposiez au 31 décembre de votre première année d'activité. Cette règle a une conséquence directe sur vos deux premières années, détaillée plus bas.
Étape 3 : appliquer la cotisation minimum (le cas le plus fréquent)
Lorsque la base réelle est inférieure à un certain seuil, l'administration substitue une base minimum. Cette base minimum est fixée par chaque commune (ou intercommunalité) à l'intérieur d'un barème national qui dépend de votre chiffre d'affaires ou de vos recettes.
La CFE minimum est égale au produit de la base minimum par le taux global de CFE applicable pour l'année d'imposition, augmenté des frais de gestion de la fiscalité directe locale prévus par l'article 1641 du CGI. Les redevables de la CFE minimum réalisant un montant de chiffre d'affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérés de cotisation minimum.
Voici les tranches du barème de la base minimum fixé par l'article 1647 D du code général des impôts (montants en vigueur au 1er janvier 2026, revalorisés chaque année selon l'inflation prévue par la loi de finances). La commune fixe librement un montant à l'intérieur de chaque fourchette.
| Chiffre d'affaires ou recettes (période de référence) | Fourchette de base minimum |
|---|---|
| Inférieur ou égal à 10 000 euros | de 247 à 589 euros |
| De 10 001 à 32 600 euros | de 247 à 1 179 euros |
| De 32 601 à 100 000 euros | de 247 à 2 477 euros |
| De 100 001 à 250 000 euros | de 247 à 4 129 euros |
| De 250 001 à 500 000 euros | de 247 à 5 897 euros |
| Supérieur à 500 000 euros | de 247 à 7 669 euros |
Les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement ; cette cotisation est établie à partir d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal selon le barème en vigueur. Les redevables réalisant un montant de chiffre d'affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérés de la cotisation minimum.
La plupart des loueurs en meublé se situent dans les deux premières tranches. La base minimum retenue par votre commune est ensuite multipliée par le taux global de CFE voté localement, puis majorée des frais de gestion. C'est ce produit qui constitue votre cotisation.
Étape 4 : faire le calcul sur un exemple chiffré
Prenons un loueur qui encaisse 12 000 euros de loyers par an pour un studio meublé, dans une commune qui a fixé la base minimum à 600 euros pour cette tranche de recettes, avec un taux global de CFE de 27 pour cent.
Ce calcul reste une estimation : seule la commune connaît le montant exact de la base minimum qu'elle a votée et son taux. Pour une projection fiable, récupérez votre avis de l'année précédente ou consultez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Si vos recettes augmentent et franchissent une tranche supérieure, la base minimum applicable peut changer dès la période de référence correspondante.
Étape 5 : tenir compte de vos deux premières années
Le démarrage d'activité obéit à des règles particulières qui réduisent fortement la CFE au départ.
La cotisation foncière des entreprises est due par le redevable qui exerce une activité imposable au 1er janvier. Lorsqu'un redevable crée un établissement, la CFE n'est pas due au titre de l'année de la création conformément au II de l'article 1478 du code général des impôts.
Autrement dit, vous ne payez rien l'année de mise en location, et la base est réduite de moitié la première année d'imposition (l'année suivant la création). Cette réduction temporaire explique pourquoi la CFE « de croisière » peut sembler plus élevée que celle des débuts.
Ne confondez pas exonération et oubli de déclaration
Comment vérifier ou contester le montant
Si votre avis vous paraît incohérent, trois réflexes : vérifiez la tranche de chiffre d'affaires retenue (souvenez-vous de la période de référence N-2), comparez avec la fourchette du barème ci-dessus, et contrôlez que l'exonération de cotisation minimum a bien été appliquée si vos recettes sont inférieures ou égales à 5 000 euros. En cas d'erreur, vous pouvez déposer une réclamation depuis votre espace professionnel, en général jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Le suivi de vos recettes annuelles, qui conditionne la tranche, fait partie d'une bonne lecture de votre guide de la CFE en LMNP tout au long de l'année.
Questions fréquentes
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