Vous achetez un bien meublé à deux, en couple ou entre héritiers, sans créer de société : vous êtes en indivision. Bonne nouvelle, ce montage reste compatible avec le LMNP. Moins bonne nouvelle, il change vos règles fiscales : régime d'imposition imposé, immatriculation particulière, déclaration à double niveau. Voici comment gérer un LMNP en indivision sans erreur.
Réponse en 60 secondes
Étape 1 : comprendre le régime fiscal de l'indivision LMNP
Une indivision, c'est une situation où plusieurs personnes détiennent un même bien sans l'avoir organisé en société. C'est le cas par défaut d'un couple, d'une fratrie ou d'associés qui achètent ensemble un logement meublé.
Sur le plan fiscal, les indivisaires ne sont pas traités comme des propriétaires isolés. L'administration les considère comme des co-exploitants d'une même activité, du seul fait de leur qualité de co-indivisaires.
Il résulte de la jurisprudence du conseil d'État que les membres d'une indivision successorale ou post-conjugale dont dépend une entreprise industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale, ont du seul fait de leur qualité de co-indivisaire, celle de co-exploitant. Ils sont, par suite, imposables à raison de la part leur revenant dans les résultats de l'indivision sans qu'il y ait lieu de tenir compte du fait que l'un ou l'autre d'entre eux n'aurait pas effectivement perçu cette part.
Concrètement, chacun est imposé sur la part qui lui revient, calculée sur ses droits dans l'indivision, même s'il n'a rien touché personnellement cette année-là. Un indivisaire à 50 % supporte l'impôt sur 50 % du résultat, qu'il ait ou non perçu sa moitié des loyers.
Une convention entre indivisaires peut prévoir une répartition différente des droits. Elle doit avoir date certaine avant la clôture de l'exercice pour être opposable à l'administration.
Il convient par conséquent, de tenir compte, le cas échéant, pour l'établissement des impositions, des conventions qui auront pu être conclues entre les indivisaires, dans la mesure où elles auront acquis date certaine avant la clôture de l'exercice concerné, s'il s'agit de bénéfices industriels et commerciaux.
Par exemple, deux indivisaires détenant 50/50 le bien peuvent, par convention datée avant la clôture, répartir le résultat 60/40. Sans convention, la répartition suit strictement les droits dans l'indivision.
Étape 2 : pourquoi le micro-BIC est exclu et le régime réel s'impose
C'est le point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. En LMNP classique, à un seul nom, vous choisissez entre micro-BIC et régime réel selon vos recettes. En indivision, ce choix n'existe pas.
L'article 50-0 du CGI, qui fixe le régime micro-BIC, exclut expressément les organismes imposés selon le régime des sociétés de personnes de l'article 8 du CGI.
Sont exclus de ce régime : c. Les sociétés ou organismes dont les résultats sont imposés selon le régime des sociétés de personnes défini à l'article 8, à l'exception des sociétés à responsabilité limitée dont l'associé unique est une personne physique dirigeant cette société.
Or l'indivision qui exploite en commun un LMNP relève, comme les sociétés de personnes, de ce régime d'imposition par quote-part de l'article 8 du CGI, elle est exclue du régime micro-BIC par l'article 50-0 du CGI, qui écarte justement les sociétés et organismes imposés selon ce régime de l'article 8. Une indivision en LMNP relève donc obligatoirement du régime réel.
Cela signifie une comptabilité complète : bilan, compte de résultat, amortissements, déclaration 2031/2033. Notre guide sur les obligations du régime réel en LMNP détaille ces échéances et documents.
Pour comparer avec le régime micro-BIC de droit commun, applicable à un loueur seul sous le seuil légal, consultez notre article dédié au micro-BIC en location meublée.
Étape 3 : déclarer l'exploitation en commun et obtenir un SIRET unique
Avant de pouvoir déclarer le moindre résultat, l'indivision doit s'immatriculer. Cette démarche portait historiquement le nom de FCMB, pour "Déclaration d'exploitation en commun - Création, modification ou cessation" (Cerfa 11924*01).
Depuis le 1er janvier 2023, ce Cerfa papier n'est plus utilisé. La déclaration se fait exclusivement en ligne, sur le guichet unique des formalités des entreprises, opéré par l'INPI. Au moment de créer l'activité, vous cochez l'option exploitation en commun, qui remplace l'ancien FCMB papier. Pour le déroulé détaillé d'une immatriculation LMNP standard, reportez-vous à notre guide sur l'immatriculation LMNP et le guichet unique.
Depuis le 1er janvier 2023, formalites.entreprises.gouv.fr est le guichet electronique unique pour les formalites des entreprises. Toutes les formalites d'entreprise, creation, modification de situation, cessation d'activite, radiation, y compris la declaration d'une exploitation en commun, se font sur ce site.
En cochant cette option, l'indivision obtient un seul numéro SIRET, propre à l'exploitation commune du bien. Ce SIRET est distinct des éventuels SIRET personnels que chaque indivisaire détiendrait par ailleurs pour une autre activité de location meublée en nom propre.
C'est une différence de fond avec une immatriculation individuelle classique, où chaque loueur obtient son propre SIRET. Ici, un seul numéro identifie le bien détenu en indivision, quel que soit le nombre d'indivisaires.
Étape 4 : répartir et déclarer sa quote-part en 2042-C-PRO
Une fois le SIRET unique obtenu, l'indivision produit sa déclaration de résultats au réel, sur les formulaires 2031 et 2033, à son nom et sous son numéro SIRET propre.
Ce résultat global n'est pas l'affaire de l'administration seule. Chaque indivisaire doit ensuite reporter sa propre quote-part, calculée selon ses droits dans l'indivision, dans sa déclaration de revenus personnelle. C'est le formulaire 2042-C-PRO qui sert à cela.
Notre article sur le formulaire 2042-C-PRO en LMNP détaille les cases à remplir selon votre régime.
Prenons un exemple qualitatif. Deux indivisaires détiennent un bien à 50/50. Le résultat de l'indivision est calculé une fois, au nom de l'indivision. Chacun reporte ensuite la moitié de ce résultat sur son propre 2042-C-PRO, et paie l'impôt sur cette part, à son taux marginal personnel. Si la répartition est inégale, par exemple 70/30 par convention, chacun déclare la part correspondant à cette clé.
Ce n'est donc jamais l'indivision elle-même qui paie l'impôt sur le revenu. Ce sont les indivisaires, chacun pour sa quote-part, même en l'absence de perception effective des loyers.
LMNP en indivision ou nom propre : que choisir en couple ?
Un couple, marié, pacsé ou en simple concubinage, qui achète un meublé ensemble sans société est par défaut en indivision sur ce bien. Deux voies existent alors pour l'exploitation LMNP.
| Situation | Régime d'imposition | SIRET | Formalité |
|---|---|---|---|
| Indivision (achat à deux) | Réel obligatoire | Unique, au nom de l'indivision | Option exploitation en commun (ex-FCMB) sur le guichet unique |
| Nom propre (un seul indivisaire ou loueur seul) | Micro-BIC ou réel, au choix selon les seuils | Propre au loueur | Immatriculation individuelle classique |
En indivision, le choix du régime réel n'est pas une option : il s'impose du fait de l'exclusion du micro-BIC vue à l'étape 2. En nom propre, le loueur unique choisit librement entre micro-BIC et réel selon les seuils habituels de l'article 50-0 du CGI, applicables à la location meublée classique. Notre article sur le micro-BIC en location meublée détaille ces seuils.
Le schéma indivision convient si les deux membres du couple veulent être copropriétaires visibles du bien, avec un partage clair des droits. Le schéma nom propre, où un seul des deux acquiert et exploite, garde la souplesse du micro-BIC si les recettes restent modestes. Le choix se fait avant l'achat : il conditionne votre régime fiscal pour toute la durée de détention.
Pièges fréquents en LMNP indivision
Questions fréquentes (FAQ)
Avec Locaeo, suivez les loyers et charges de votre bien en indivision et préparez votre déclaration au régime réel sans ressaisie. Gestion locative et fiscalité de votre meublé, synchronisées au même endroit.
