Vous remboursez chaque mois une mensualité de prêt, et vous vous demandez ce qui, dans ce prélèvement, réduit votre résultat. La réponse tient en une ligne : les intérêts d'emprunt LMNP se déduisent au régime réel, le capital jamais. Entre ces deux lignes se glissent pourtant l'assurance, les frais, l'exercice de rattachement et un piège lié à vos prélèvements personnels. Ce guide fait le tri, texte officiel à l'appui.
Réponse en 60 secondes
Les intérêts d'emprunt déductibles en LMNP : le régime réel, et le bon test
Au régime réel, les intérêts de votre prêt sont une charge déductible de votre activité de location meublée. Ils viennent en diminution de vos loyers, comme les autres dépenses de notre liste des charges déductibles au régime réel. Le régime réel LMNP est donc le préalable. Au micro-BIC en location meublée, un abattement forfaitaire tient lieu de charges : aucun intérêt ne se déduit séparément.
Le bon test est celui de l'article 39, 1 du code général des impôts (CGI) : le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, et les charges financières en font partie à la condition d'avoir été effectivement exposées dans l'intérêt de l'entreprise. La cour administrative d'appel de Nancy l'a jugé ainsi le 17 juillet 1990 (n° 89NC01391), à propos d'un exploitant individuel imposé en BIC.
Le régime des revenus fonciers applique un test différent, propre à cette catégorie. La cour administrative d'appel de Marseille l'a rappelé le 18 septembre 2026 (n° 25MA00367), dans une affaire d'impôt sur les sociétés visant une société civile qui loue en meublé : l'administration ne pouvait pas lui opposer la liste limitative de finalités propre aux revenus fonciers.
Il s'en déduit qu'un emprunt de trésorerie affecté à l'exploitation est déductible en meublé, alors même qu'il ne finance pas le logement lui-même.
Les trois conditions pour qu'un intérêt soit déductible
Le BOFiP pose les conditions de déduction dans un commentaire dédié aux intérêts (BOI-BIC-CHG-50-20-10). Elles sont au nombre de trois :
- Les sommes versées sont de véritables intérêts, c'est-à-dire le loyer de l'argent emprunté.
- Elles rémunèrent des capitaux empruntés pour les besoins de l'entreprise et dans son intérêt.
- Vous justifiez de l'existence de la dette et du versement des intérêts.
| Condition | Ce que dit la doctrine | Repère |
|---|---|---|
| 1. De véritables intérêts | Le loyer de l'argent emprunté ; le remboursement du capital est exclu | BOI-BIC-CHG-50-20-10, § 1 |
| 2. L'intérêt de l'exploitation | Exclusion possible seulement s'il est démontré que l'emprunt n'a pas été réalisé dans l'intérêt de l'exploitation | BOI-BIC-CHG-50-20-10, § 20 et § 30 |
| 3. La justification de la dette | Actes constatant l'emprunt et comptabilité ; l'emprunt figure au bilan | BOI-BIC-CHG-50-20-10, § 40 |
Condition 1 : de véritables intérêts. Un intérêt est la somme qui rémunère la mise à disposition de l'argent emprunté. Votre mensualité mélange deux choses : cette rémunération, déductible, et le remboursement du capital, qui ne l'est pas. Déduire la mensualité entière serait donc une erreur.
Pour être assimilées à des intérêts, les sommes versées doivent présenter pour l'entreprise le caractère de loyer de l'argent emprunté. [...] Ne peuvent être regardés comme des intérêts et ne sont, dès lors, pas déductibles : - les versements qui correspondent au remboursement du capital de la dette ou de l'emprunt ;
Seules les sommes qui présentent le caractère de loyer de l'argent emprunté sont assimilées à des intérêts, et les versements qui correspondent au remboursement du capital de la dette ne sont pas déductibles.
Condition 2 : les besoins et l'intérêt de l'exploitation. Les intérêts d'emprunt ne peuvent être exclus que s'il est démontré que l'emprunt n'a pas été réalisé dans l'intérêt de l'exploitation. Il s'en déduit que cette démonstration incombe à l'administration, et non à vous. Elle n'a pas à juger de l'opportunité de l'emprunt. Elle vérifie en revanche que les capitaux ont servi à des besoins professionnels et non à votre profit personnel, point détaillé plus bas.
[...] il ne convient pas de s'immiscer dans la gestion financière de l'entreprise en portant un jugement sur l'opportunité de tel ou tel emprunt dès lors que celui-ci a effectivement été contracté dans un but commercial. [...] Toutefois il appartient à l'administration d'apprécier si les capitaux empruntés ont bien été utilisés pour des besoins professionnels et non au profit personnel de l'exploitant ou des associés. [...] D'une manière générale, les intérêts d'emprunt compris par l'entreprise dans ses charges déductibles ne peuvent être exclus que s'il est démontré que lesdits emprunts n'ont pas été réalisés dans l'intérêt de l'exploitation.
L'administration ne porte pas de jugement sur l'opportunité de l'emprunt, mais il lui appartient d'apprécier si les capitaux ont servi à des besoins professionnels et non au profit personnel de l'exploitant. Les intérêts ne peuvent être exclus que s'il est démontré que l'emprunt n'a pas été réalisé dans l'intérêt de l'exploitation.
Condition 3 : la justification de la dette. La doctrine demande les actes constatant l'emprunt et la comptabilité. L'emprunt doit figurer au bilan comptable, mais le bien hypothéqué n'a pas à y figurer pour que les intérêts soient déductibles.
Cette justification doit résulter de la production des actes constatant les emprunts et de la comptabilité. C'est ainsi qu'un emprunt ne figurant pas au bilan ne peut être retenu même s'il est réalisé pour les besoins de l'entreprise. Toutefois, en ce qui concerne les intérêts d'un emprunt hypothécaire, il n'est pas nécessaire que le bien hypothéqué figure au bilan.
La justification résulte des actes constatant les emprunts et de la comptabilité. Un emprunt ne figurant pas au bilan ne peut être retenu, mais pour un emprunt hypothécaire il n'est pas nécessaire que le bien hypothéqué figure au bilan.
La doctrine ajoute que la déduction des intérêts n'est pas subordonnée à leur déclaration (BOI-BIC-CHG-50-20-10, titre IV).
Intérêts, capital, assurance, frais : le tri ligne par ligne
Votre échéance regroupe plusieurs lignes qui ne suivent pas le même sort. Pour vos intérêts d'emprunt LMNP, le tableau donne le tri.
| Élément du prêt | Déductible | Fondement | Attention |
|---|---|---|---|
| Intérêts de la période | Oui, sous les trois conditions | BOI-BIC-CHG-50-20-10 | Rattachés à l'exercice où ils courent |
| Capital remboursé | Non | BOI-BIC-CHG-50-20-10, § 1 | Il réduit la dette, pas votre résultat |
| Assurance emprunteur imposée par le contrat de prêt | Oui, comme un intérêt | BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 140 | Vérifier la clause qui l'exige dans l'offre |
| Assurance souscrite par le prêteur sur votre tête, dont vous remboursez les primes | Oui, comme un intérêt | BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 140 | C'est le cas d'une assurance de groupe bancaire |
| Assurance que vous avez souscrite vous-même sans que le prêt l'exige | Non l'année du paiement | BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 150 | Retranchée globalement au décès ou à l'expiration du contrat |
| Assurance couvrant le bien contre les risques | Oui, charge d'exploitation | BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 20 | Ce n'est pas une charge financière |
| Frais de dossier et de garantie du prêt | Traitement non tranché ici | Aucun | Ce ne sont pas des intérêts |
L'assurance emprunteur suit une règle qui dépend de l'origine de la police. Si le contrat de prêt impose sa souscription par une stipulation expresse, la prime est une charge financière comme l'intérêt. Et si c'est le prêteur lui-même qui a souscrit la police sur votre tête pour garantir son prêt, la doctrine admet que le remboursement des primes par l'exploitant individuel est déductible au même titre que l'intérêt versé : c'est le mécanisme d'une assurance de groupe adossée à un crédit bancaire. La branche défavorable ne vise que le cas où vous avez souscrit vous-même une assurance que le contrat de prêt n'exigeait pas : elle n'est alors pas déductible l'année du paiement, et n'est retranchée du résultat qu'au décès de l'assuré ou, en cas de survie, à l'expiration du contrat.
Si la souscription d'une police en vue de garantir le remboursement d'un prêt a été imposée à l'entreprise emprunteuse par une stipulation expresse du contrat de prêt, les primes revêtent le caractère de charges financières au même titre que l'intérêt. [...] Il est admis, également, que le remboursement, par un exploitant individuel bénéficiaire d'un prêt obtenu pour les besoins de l'exploitation, des primes d'assurance-vie versées par le prêteur en vertu d'une police souscrite par ce dernier sur la tête de l'emprunteur et destinée à garantir le prêt constitue, au même titre que l'intérêt versé, une charge déductible à retenir pour la détermination du bénéfice imposable de l'entreprise. [...] Dans ce cas, les primes d'assurances ne constituent pas une charge déductible des exercices au cours desquels elles ont été payées. Elles peuvent seulement être retranchées globalement du résultat fiscal au moment du décès de l'assuré ou, en cas de survie de ce dernier, lors de l'expiration du contrat.
Une prime imposée par une stipulation expresse du contrat de prêt est une charge financière au même titre que l'intérêt, et la doctrine admet la même solution pour le remboursement, par un exploitant individuel, de primes versées par le prêteur en vertu d'une police souscrite par lui sur la tête de l'emprunteur. Le troisième passage, qui refuse la déduction des exercices de paiement, relève de la sous-section que le BOFiP intitule assurance-vie souscrite volontairement par l'entreprise emprunteuse.
L'assurance du logement relève d'une autre ligne. Les primes payées pour couvrir l'entreprise contre les risques subis par les divers éléments de son actif sont des charges d'exploitation déductibles (BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 20).
Les frais de dossier et de garantie ne sont pas des intérêts, et nous ne tranchons pas leur traitement ici. Le traitement comptable des frais d'acquisition fait l'objet d'un article dédié.
À quel exercice rattacher les intérêts : courus, super-simplifiée, prêt in fine et intérêts intercalaires
Un intérêt est rattaché à l'exercice au cours duquel il court, quelle que soit la date de son paiement. C'est le principe posé par le BOFiP pour les charges de l'entreprise. Pour vos intérêts d'emprunt LMNP, votre exercice fiscal est donc la seule référence : on déduit les intérêts courus, pas ceux que vous avez payés.
Il s'en déduit que, pour l'exercice où le prêt est débloqué puis pour celui où il est soldé, seuls comptent les intérêts qui ont couru dans l'exercice, au prorata de la période concernée. Cet article ne traite pas la période qui précède le début de l'activité de location.
La cour administrative d'appel de Marseille en a fait application le 18 septembre 2026 (n° 25MA00367), dans l'affaire d'impôt sur les sociétés déjà évoquée : les intérêts d'un emprunt versés en 2017 mais enregistrés en comptabilité en 2018 n'ont pas été admis en déduction pour 2018.
[...] le bénéfice imposable au titre d'un exercice est déterminé après déduction de toutes les charges engagées au cours de cet exercice dans l'intérêt de l'exploitation, quelle que soit la date de leur paiement. [...] En conséquence la faculté de déduire certaines charges et notamment les intérêts d'emprunts au titre de l'exercice de leur paiement est réservée à ces seuls contribuables.
Les charges engagées au cours de l'exercice se déduisent quelle que soit la date de leur paiement. Le second passage ouvre à certains contribuables la faculté de déduire les intérêts d'emprunts au titre de l'exercice de leur paiement.
L'exception est la comptabilité super-simplifiée. Elle est ouverte à l'exploitant individuel soumis au régime simplifié d'imposition : sur option lorsque vous quittez le micro-BIC pour le réel, de plein droit en dessous des seuils de ce régime. Elle permet de déduire au titre de l'exercice de leur paiement certaines dépenses payées à échéances régulières, d'une périodicité d'un an au plus, et le BOFiP range les frais financiers parmi elles (BOI-BIC-DECLA-30-20-20, § 270). Vous l'exercez chaque année.
Les entreprises imposables à l'impôt sur le revenu selon le régime simplifié, qui souhaitent tenir une comptabilité super-simplifiée telle qu'elle est définie à l'article 302 septies A ter A du CGI, doivent exercer une option en ce sens, au titre de chaque exercice, en cochant la case appropriée qui figure en tête de la déclaration de résultats n° 2031-SD.
L'option s'exerce au titre de chaque exercice, en cochant la case appropriée en tête de la déclaration de résultats n° 2031-SD.
C'est un mode de rattachement, pas un levier : le passage d'un mode à l'autre ne peut conduire ni à une double déduction ni à l'absence de déduction d'une charge (BOI-BIC-DECLA-30-20-20, § 440). Elle n'autorise pas non plus une simple comptabilité de trésorerie : les créances et les dettes existant à la clôture restent à constater (§ 420).
Prêt in fine. Le capital n'est remboursé qu'au terme, donc il ne se déduit pas, et les intérêts se rattachent à chaque exercice. L'exception de la comptabilité super-simplifiée ne vaut que pour des échéances régulières d'une périodicité d'un an au plus. Il s'en déduit que des intérêts payés en une seule fois, au terme du prêt, restent à déduire au fur et à mesure de leur écoulement.
Intérêts payés en une seule fois au terme
Situation
Montants illustratifs, hors intérêts sur intérêts. Prêt de dix ans dont les intérêts ne sont réglés qu'au terme.
Montants illustratifs. La déduction suit l'écoulement des intérêts, non leur paiement.
Intérêts intercalaires (achat sur plan). La doctrine ouvre, sur option, la faculté d'inclure les coûts d'emprunt dans le coût d'origine d'un bien. Elle la réserve aux biens qui exigent une longue période de préparation ou de construction, en principe supérieure à douze mois, et, pour un bien acheté, aux acquisitions dont la préparation est financée en tout ou partie par l'acquéreur, ce qui est le cas de versements échelonnés pendant la construction. Un logement ancien immédiatement habitable n'entre pas dans ce cadre : ses intérêts restent des charges.
Aux termes de l'article 38 undecies de l'annexe III au CGI, sur option de l'entreprise, les coûts d'emprunts qui financent l'acquisition ou la production d'une immobilisation, corporelle ou incorporelle, ou d'un élément inscrit en stock ou en en-cours peuvent être compris dans le coût d'origine de l'immobilisation ou du stock. [...] Les actifs visés par l'option fiscale sont les immobilisations, qu'elles soient corporelles ou incorporelles, et les stocks et en-cours, pour les seuls éléments qui exigent une longue période de préparation ou de construction avant de pouvoir être utilisés ou cédés. En application de l'article 38 undecies de l'annexe III au CGI, une période de préparation ou de construction d'une durée supérieure à douze mois est considérée comme une longue période pour l'application de cette disposition. Toutefois, il peut être dérogé à cette durée d'un an lorsque la période de préparation ou de construction requise est considérée comme longue au regard des usages habituels de la profession, sans tenir compte des délais inhabituels qui pourraient être occasionnés par un dysfonctionnement temporaire dans la préparation ou la construction. [...] S'agissant des éléments d'actif acquis, il est précisé que les seuls cas où une incorporation de coûts d'emprunt est justifiée sont les acquisitions de biens dont la préparation est financée en tout ou partie par l'acquéreur.
L'option d'inclure les coûts d'emprunt dans le coût d'origine est réservée aux éléments qui exigent une longue période de préparation ou de construction, en principe supérieure à douze mois, cette durée pouvant être écartée au regard des usages habituels de la profession. Pour un élément acquis, seules les acquisitions dont la préparation est financée en tout ou partie par l'acquéreur la justifient.
Le prix de l'option est élevé : elle est irrévocable, sauf révision admise lorsqu'un changement est comptablement autorisé, elle constitue une décision de gestion qui vous est opposable, elle s'applique à tous les coûts d'emprunt servant à financer l'acquisition ou la production d'immobilisations à compter de l'exercice d'option, et se formalise sur papier libre joint à la déclaration de résultats du premier exercice concerné (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 130). Il s'en déduit que capitaliser déplace une charge pleinement déductible vers une dotation plafonnée par l'article 39 C : l'option est rarement avantageuse en LMNP.
| Situation | Ce qui se déduit | Repère |
|---|---|---|
| Cas général | Intérêts courus de l'exercice, quelle que soit la date de paiement | BOI-BIC-CHG-50-20-20, § 1 |
| Comptabilité super-simplifiée, échéances régulières d'un an au plus | Intérêts payés dans l'exercice | BOI-BIC-CHG-50-20-20, § 10 |
| Intérêts payés en une seule fois au terme | Déduction au fur et à mesure de leur écoulement (déduction tirée des deux textes) | § 1 et § 10 combinés |
| Option pour les coûts d'emprunt d'un bien à longue préparation | Inclusion dans le coût d'origine du bien | BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 70 et § 80 |
Prélèvements et compte de l'exploitant : le risque, son calcul et comment le piloter
Vos prélèvements personnels peuvent rendre non déductible une quote-part de vos intérêts d'emprunt LMNP. Le risque est conditionné, pas automatique. Il suppose que le compte de l'exploitant soit débiteur du fait des prélèvements effectués.
[...] si le solde du compte de l'exploitant individuel est débiteur du fait des prélèvements effectués, les frais et charges correspondant aux emprunts et découverts bancaires rendus nécessaires par la situation de trésorerie de l'entreprise sont considérés comme supportés dans l'intérêt de l'exploitant et non dans celui de l'entreprise. [...] Ces charges financières ne sont donc pas admises en déduction du résultat fiscal et doivent faire l'objet d'une réintégration extra-comptable. [...] Il convient d'entendre par « compte de l'exploitant » l'ensemble des comptes, 101 - capital individuel et 108 - compte de l'exploitant selon le plan comptable général. [...] L'affectation des sommes empruntées doit, en principe, demeurer sans influence sur le régime applicable aux charges financières correspondantes. Il convient donc de tenir compte, notamment, des emprunts contractés pour le financement d'éléments d'actif. [...] L'antériorité du prêt ou de l'avance consentis à l'entreprise par rapport à la période de situation débitrice du compte courant ne permet pas d'écarter l'application de la règle de réintégration des charges financières
La réintégration vise le cas où le solde du compte de l'exploitant est débiteur du fait des prélèvements effectués. Le compte s'entend du capital individuel et du compte de l'exploitant. L'affectation des sommes empruntées reste en principe sans influence, y compris pour le financement d'éléments d'actif, et l'antériorité du prêt ne permet pas d'écarter la règle.
La formule de la cour administrative d'appel de Nancy, citée plus bas, subordonne la réintégration à des emprunts rendus nécessaires par la situation de trésorerie. La doctrine administrative va plus loin : elle l'étend aux emprunts qui financent un actif, donc à votre prêt d'acquisition. C'est une position de l'administration, opposable à celle-ci, et non un acquis jurisprudentiel.
Le compte se crédite des apports et se débite des prélèvements, puis, à l'ouverture de l'exercice suivant, du bénéfice ou de la perte comptable (BOI-BIC-CHG-50-40, § 20). Il s'en déduit qu'un bailleur qui prélève toute sa trésorerie prélève le résultat augmenté des amortissements, charge sans sortie d'argent, et diminué du capital remboursé. Le compte s'érode alors mécaniquement.
[...] au cours de l'exercice, crédité des suppléments d'apports et débité des prélèvements effectués ; - à l'ouverture de l'exercice suivant, crédité du bénéfice comptable ou débité de la perte comptable [...] La quote-part non déductible des charges financières est déterminée par le rapport du solde débiteur moyen annuel du compte de l'exploitant au montant moyen des prêts et avances de l'exercice. Néanmoins, il conviendra de substituer au solde débiteur moyen annuel du compte de l'exploitant le montant moyen annuel des prélèvements nets de l'exploitant si ce dernier lui est inférieur. [...] le solde débiteur du compte de l'exploitant à l'ouverture de l'exercice, après affectation du résultat comptable de l'exercice précédent, n'est retenu que pour la fraction correspondant aux prélèvements nets personnels de l'exploitant. Il n'est donc pas tenu compte des situations négatives imputables exclusivement à l'existence de reports à nouveau négatifs.
Le compte est crédité des apports et débité des prélèvements. La quote-part non déductible est le rapport du solde débiteur moyen annuel du compte de l'exploitant au montant moyen des prêts et avances de l'exercice, avec substitution des prélèvements nets moyens s'ils sont inférieurs. Les situations négatives imputables exclusivement à des reports à nouveau négatifs sont écartées.
L'amortissement ne vous protège pas. Une décision de 1990 l'a jugé, et elle apporte aussi la moitié rassurante de la règle. Elle concerne un entrepreneur de travaux agricoles imposé en BIC, non un loueur en meublé, mais son raisonnement est tenu au niveau de l'entreprise individuelle.
le requérant n'est pas fondé à demander que, pour le calcul des frais financiers non déductibles, le solde du compte de l'exploitant soit corrigé du montant des amortissements pratiqués [...] aucune disposition législative n'oblige l'exploitant à faire du supplément d'apport ou à s'abstenir de faire des prélèvements à l'effet de maintenir engagé dans l'entreprise un capital minimum [...] ne peuvent être regardés comme anormaux les prélèvements effectués par un exploitant sur son compte personnel tant que ce compte, crédité ou débité ainsi qu'il a été dit plus haut, présente un solde créditeur ; que si, au contraire, le solde ainsi calculé devient débiteur, ce qui signifie que l'exploitant alimente sa trésorerie privée au détriment de la trésorerie de l'entreprise et si, par suite, l'entreprise doit, en raison de la situation de sa trésorerie, recourir à des emprunts ou à des découverts bancaires, les frais et charges correspondant à ces emprunts ou à ces découverts ne peuvent être regardés comme supportés dans l'intérêt de l'entreprise, mais seulement dans l'intérêt de l'exploitant, et ne sont dès lors pas déductibles des bénéfices imposables
Le solde du compte de l'exploitant ne se corrige pas du montant des amortissements pratiqués. Les prélèvements ne sont pas anormaux tant que le compte présente un solde créditeur. Si le solde devient débiteur et que l'entreprise doit recourir à des emprunts en raison de sa trésorerie, les frais correspondants ne sont pas déductibles.
Un exemple chiffré montre l'ordre de grandeur de la méthode de la doctrine.
Quote-part de charges financières non déductible
Situation
Montants illustratifs. Compte de l'exploitant débiteur de 6 000 EUR au 1er janvier (2 000 EUR de prélèvements nets et 4 000 EUR de pertes reportées), prélèvement unique de 9 000 EUR le 30 juin, aucun apport.
Montants illustratifs, sans valeur de barème. La quote-part est un rapport : un emprunt élevé au dénominateur la réduit.
Le calcul montre que le risque sur vos intérêts d'emprunt LMNP n'est pas de perdre la déduction en bloc, mais d'en perdre une fraction, d'autant plus grande que vous prélevez plus et empruntez moins. Pour piloter votre compte, veillez à ce que vos prélèvements cumulés n'excèdent pas votre apport augmenté des résultats comptables déjà réalisés, ou faites un apport.
Un point de calendrier compte : le résultat d'un exercice n'est porté au compte qu'à l'ouverture de l'exercice suivant, de sorte que prélever en cours d'année le résultat de cette même année creuse le compte jusqu'à la clôture (BOI-BIC-CHG-50-40, § 20). Le bailleur dispensé de bilan suit aussi ses prélèvements : ils figurent sur l'annexe n° 2031 bis-SD (BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 70).
Si une quote-part est due, elle se porte en réintégration extra-comptable : ajoutez-la au résultat comptable dans le cadre de détermination du résultat fiscal du tableau 2033-B, sur la ligne « Divers » (repère 330), avec un libellé libre tel que « quote-part de charges financières non déductible, compte de l'exploitant débiteur ». Vérifiez le libellé sur l'imprimé de l'année.
Un risque conditionné, pas automatique
Prêt mixte et bien en partie privé : ce qui se ventile
Un prêt qui finance aussi autre chose que votre activité de location, par exemple votre résidence principale, pose une question de ventilation. Le BOFiP réserve à l'administration l'appréciation de l'usage des capitaux : ce qui a été utilisé au profit personnel de l'exploitant ne se déduit pas (BOI-BIC-CHG-50-20-10, § 30). Il s'en déduit que seule la fraction du prêt affectée à l'activité de location génère des intérêts déductibles.
Il en va logiquement de même d'un logement que vous occupez une partie de l'année : seule la période de location relève de l'exploitation. C'est une conséquence du test de l'intérêt de l'exploitation, non une règle chiffrée par un texte.
Un prêt qui finance l'achat de parts de société sort du périmètre de cet article, consacré au bailleur en nom propre.
Prêt d'un proche : aucun plafond de taux, mais la preuve et la déclaration du contrat
Vos intérêts d'emprunt LMNP restent déductibles si le prêt vient d'un parent ou d'un ami, à condition que le prêt soit réel et justifié. Aucun texte ne plafonne le taux des intérêts que déduit un bailleur exerçant en nom propre. Le plafonnement prévu par le 3° du 1 de l'article 39 et par l'article 212 du CGI vise les intérêts servis aux associés ou actionnaires d'une société pour les sommes qu'ils laissent à sa disposition en sus de leur part de capital (BOI-BIC-CHG-50-50-30). Un bailleur en nom propre n'a ni société ni associé.
Trois garde-fous jouent à la place. Le premier est l'intérêt de l'exploitation. Un taux sans commune mesure avec ceux du marché sort de cet intérêt pour sa fraction excédentaire, au cas par cas, sans barème.
La cour administrative d'appel de Versailles en donne une illustration le 22 novembre 2018 (n° 17VE01849). Une société de construction-vente avait déduit les charges de plusieurs emprunts d'un an contractés auprès d'un parent de deux de ses associés, qui produisaient des refus de crédit de banques. L'administration a établi que le taux était hors de proportion avec ceux du marché et avec le risque réellement supporté par le prêteur : les charges ont été jugées sans contrepartie d'intérêt et réintégrées. Cette décision ne fixe aucune limite chiffrée et ne concerne pas un loueur en meublé.
Le deuxième est la preuve du prêt. La cour administrative d'appel de Bordeaux a jugé le 3 juillet 2008 (n° 06BX01527) le cas d'un loueur de bungalows meublés en nom propre, qui inscrivait au passif de son entreprise une somme dont il disait qu'elle provenait d'un prêt de sa mère.
Démontrer qu'un versement provient d'un membre de la famille ne suffit pas à établir un prêt inscriptible au passif. Une précision compte : l'imposition ayant été établie d'office, la preuve incombait au contribuable. Hors imposition d'office, le partage de la preuve suit l'article 39, comme le montre la décision de Versailles.
Le troisième est la déclaration du contrat de prêt. Le 3 de l'article 242 ter du CGI soumet à déclaration tous les contrats de prêt, y compris les prêts simplement verbaux (BOI-RPPM-PVBMI-40-30-65, § 1). En l'absence d'intermédiaire, l'obligation incombe au débiteur, donc à vous (§ 180).
Une déclaration s'établit pour chaque prêt, en un seul exemplaire, sur l'imprimé n° 2062, adressé à la direction des finances publiques de votre domicile (§ 200 et § 210). La date limite est reportée du 1er au 15 février de l'année suivant la conclusion du contrat (§ 190). Les prêts consentis par les établissements de crédit sont dispensés (§ 60), tout comme les prêts de faible montant, sous un seuil fixé par voie réglementaire.
Intérêts et plafond de l'amortissement : la frontière avec l'article 39 C
Pour une personne physique qui loue, l'amortissement déductible est plafonné au loyer acquis diminué des autres charges afférentes à ce bien, et les charges afférentes aux emprunts entrent dans cette assiette. Le BOFiP le dit expressément.
en cas de location ou mise à disposition d'un bien par une personne physique, le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts. [...] Les charges venant en diminution du loyer pour la détermination de l'amortissement déductible sont celles qui ont été supportées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu locatif, à l'exclusion des dotations aux amortissements. Il s'agit notamment : - dans le cas des immeubles : des dépenses de gestion (sous réserve des précisions apportées au II-B § 70), d'entretien, de réparation et d'assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire ; des charges afférentes aux emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles [...] En revanche, les charges liées purement à l'activité de location mais non au bien donné en location ne viennent pas en minoration du loyer acquis ou de la quote-part de résultat de la copropriété. A titre d'exemple, il s'agit notamment des frais de comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d'approbation des comptes, des frais de domiciliation ou de la rémunération versée au gérant de la société.
Pour une personne physique, l'amortissement déductible est limité au loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien. Parmi les charges venant en diminution du loyer figurent les charges afférentes aux emprunts contractés pour les immeubles. Le troisième passage pose la limite inverse : les charges liées à l'activité de location mais non au bien loué ne viennent pas en minoration du loyer.
Cette énumération illustre l'assiette du plafond sans la fermer, et elle ne change rien aux conditions de déduction de vos intérêts, qui restent les trois conditions vues plus haut. Elle a en revanche une limite qui joue en votre faveur : les charges liées purement à l'activité de location, mais non au bien loué, ne viennent pas en minoration du loyer. Le BOFiP cite les frais de comptabilité et les frais de domiciliation : ils réduisent votre résultat, sans réduire votre plafond d'amortissement. À l'inverse, les charges afférentes aux emprunts entrent dans l'assiette : pour vos intérêts d'emprunt LMNP, il s'en déduit que plus vous en déduisez une année, moins d'amortissement est déductible la même année. La fraction bloquée n'est pas perdue : elle se reporte, comme l'explique notre article sur le plafond de l'amortissement de l'article 39 C. Le glossaire détaille l'article 39 C.
Quand les intérêts créent un résultat négatif
Quand les intérêts font passer le résultat en négatif, le déficit n'est pas perdu : il ne s'impute pas sur vos autres revenus, mais sur les bénéfices de votre activité de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, en application du 1° ter du I de l'article 156 du code général des impôts. Le mécanisme complet, et sa différence avec le report des amortissements non déduits, sont détaillés dans notre guide du déficit LMNP. Le glossaire définit le déficit BIC.
Les justificatifs à conserver chaque année
La doctrine exige à la fois les actes constatant les emprunts et la comptabilité : l'un ne remplace pas l'autre (BOI-BIC-CHG-50-20-10, § 40). Conservez, pour chaque prêt :
- l'offre de prêt, avec l'objet financé et l'adresse du bien ;
- le tableau d'amortissement du prêt, qui ventile capital et intérêts ;
- l'attestation annuelle de la banque, qui donne capital, intérêts et assurance de l'année ;
- le détail de l'assurance emprunteur, et la clause de l'offre qui l'impose s'il y en a une ;
- pour un prêt familial, le contrat écrit, l'échéancier et la trace de chaque remboursement.
La décision de Bordeaux citée plus haut porte aussi sur ce point : faute de tableau d'amortissement de l'emprunt pour l'exercice en cause, la charge d'intérêts n'a pas pu être établie, et la preuve pesait sur le contribuable, l'imposition ayant été établie d'office. Ces pièces alimentent votre comptabilité et votre FEC.
Information générale
Questions fréquentes sur les intérêts d'emprunt en LMNP
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