Loyers impayés en meublé : vos revenus restent en BIC (CAA Lyon 2025)
Un locataire qui ne paie plus, un bail résilié par le juge, un occupant qui reste sans droit ni titre, et même des meubles disparus : pour un bailleur, c'est le pire scénario. Beaucoup en tirent une conclusion fiscale séduisante mais fausse, en pensant que le logement n'est plus vraiment loué meublé et que leurs pertes deviennent un déficit foncier déductible. La cour administrative d'appel de Lyon, dans un arrêt du 27 octobre 2025, vient rappeler la règle : tant que vous n'avez pas cessé votre activité, vos revenus restent imposés en bénéfices industriels et commerciaux, pas en revenus fonciers.
La réponse en 60 secondes
L'affaire
Un propriétaire détient un appartement à Menton, donné en location meublée depuis 2007. À partir de janvier 2015, son locataire cesse de payer. En 2017, le tribunal d'instance prononce la résiliation du bail, avec effet au 13 septembre 2016. Le locataire se maintient pourtant dans les lieux sans droit ni titre, et lors de l'expulsion, en août 2017, le bailleur constate que les meubles ont été volés.
Pour les années 2016 et 2017, le propriétaire déclare des déficits fonciers : des revenus nuls, et la déduction de charges, en particulier ses frais de justice contre le locataire. L'administration refuse, estimant que ces revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, soumis au régime micro, et non des revenus fonciers. Le tribunal administratif, puis la cour administrative d'appel de Lyon, lui donnent tort.
Les faits en chiffres
| Élément | Donnée |
|---|---|
| Bien | Appartement meublé à Menton, loué depuis 2007 |
| Début des impayés | Janvier 2015 |
| Résiliation du bail (effet) | 13 septembre 2016 |
| Constat de vol des meubles | Août 2017 (expulsion) |
| Années redressées | 2016 et 2017 |
| Décision | CAA de Lyon, 27 octobre 2025 |
Le bras de fer
Le bailleur avançait une lecture cohérente en apparence. Selon lui, à partir de la résiliation du bail meublé, il n'y avait plus de location meublée : l'occupant était sans titre, puis les meubles avaient disparu, de sorte que le bien ne pouvait plus être qualifié de logement meublé. Les sommes en jeu, et notamment les indemnités d'occupation à recouvrer, devaient donc relever des revenus fonciers, catégorie dans laquelle ses frais de justice et de remise en état seraient déductibles, faisant naître un déficit imputable.
L'administration opposait une logique différente : l'activité de location meublée, une fois engagée, conserve sa nature commerciale tant que le bailleur ne l'a pas arrêtée. Les accidents de parcours (impayés, contentieux, occupation sans titre) ne changent pas la catégorie d'imposition. C'est cette analyse que la cour a retenue.
Ce qu'a tranché le juge
La cour écarte point par point les arguments du bailleur. Ni la résiliation judiciaire du bail, ni l'occupation sans droit ni titre qui a suivi, ni même le vol des meubles ne suffisent à faire basculer les revenus du meublé vers la catégorie des revenus fonciers. Le critère déterminant est ailleurs : l'intention de cesser l'activité.
Ni ce jugement, constatant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, en application de la clause résolutoire, qui n'a eu d'effet qu'à compter du 13 septembre 2016, ni le fait, qu'à la suite de la résiliation constatée par le juge judiciaire, le locataire l'a occupé sans droit ni titre, ne sont de nature à modifier la nature des revenus locatifs de cet appartement qui restaient imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux dès lors qu'il n'est pas allégué que le contribuable a eu l'intention de cesser son activité commerciale de loueur en meublé au cours des années en litige.
Tant que le bailleur n'a pas manifesté l'intention de cesser son activité de loueur en meublé, les revenus restent imposés en BIC, malgré l'impayé, la résiliation du bail et l'occupation sans titre.
La cour ajoute que la disparition des meubles, constatée lors de l'expulsion, ne modifie pas davantage la nature commerciale de la location, faute de démontrer que l'ameublement était insuffisant pendant la période d'imposition.
La portée
L'enseignement dépasse largement le cas de Menton. Il pose un principe simple : en location meublée, ce qui fixe la catégorie fiscale, c'est l'activité, pas l'état ponctuel du logement ou de la relation locative. Le statut de loueur en meublé, et l'imposition en BIC qui l'accompagne, perdurent tant que le bailleur ne décide pas d'y mettre fin. Cette continuité s'inscrit dans la qualification générale de la location meublée, rattachée aux bénéfices industriels et commerciaux.
Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel ou occasionnel et quelle que soit la qualité de celui qui loue, propriétaire ou locataire principal, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La doctrine confirme que la location meublée relève des BIC, qualification que ne remettent pas en cause les incidents de la relation locative.
Ce que ça change pour vous
Pour un bailleur confronté à un impayé, la tentation de basculer en revenus fonciers vient d'un calcul : en foncier, les charges et un déficit sont déductibles selon des règles familières. Cet arrêt ferme cette porte. Vos pertes restent dans l'univers des BIC, avec ses propres règles de déduction et de report, et non dans celui du foncier.
Le piège à éviter
La bonne nouvelle, c'est que rester en BIC n'est pas une punition. Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges réelles, y compris certains frais liés au contentieux locatif, et constater un déficit reportable. Attention toutefois : dans l'affaire jugée, le bailleur relevait du micro-BIC, où un abattement forfaitaire tient lieu de charges et où l'on ne déduit donc aucun frais réel. Ces déductions ne sont ouvertes qu'au régime réel. Encore faut-il, dans tous les cas, déclarer dans la bonne catégorie. Pour bien situer votre statut, consultez notre définition du loueur en meublé non professionnel et notre guide de la fiscalité LMNP.
Bien réagir face à un impayé sur un meublé
Concrètement, que faire quand les loyers ne rentrent plus ? D'abord, continuer à déclarer dans la bonne catégorie : vos revenus, y compris les indemnités d'occupation que vous pourrez recouvrer, restent du BIC. Ensuite, si vous êtes au régime réel, tirer parti de cette qualification plutôt que la fuir : les charges engagées pour la location, et le cas échéant la perte subie, s'inscrivent dans le résultat BIC, avec un déficit reportable selon les règles propres au meublé. Enfin, ne décider d'une cessation d'activité que si elle correspond à une réalité, en la formalisant auprès de l'administration ; une cessation déclarée par opportunité, alors que vous comptez relouer, serait fragile en cas de contrôle. En somme, l'arrêt invite à raisonner en exploitant qui traverse un incident, pas en propriétaire passif qui changerait de régime au gré des difficultés. C'est cette continuité que le juge protège, et que l'administration vérifie.
Questions fréquentes
Suivez vos loyers, vos impayés et vos charges, et reportez-les directement dans votre déclaration BIC, avec des données de gestion et de fiscalité synchronisées au même endroit.
