Vous venez d'acquérir un logement que vous louez en meublé et vous avez opté pour le régime réel : la première étape, souvent la plus intimidante, consiste à enregistrer correctement cette acquisition dans votre comptabilité. C'est elle qui conditionne toute la suite, en particulier le montant de vos amortissements, le levier fiscal central du loueur en meublé. Une ventilation bâclée entre le terrain et la construction, ou des frais de notaire mal traités, et c'est plusieurs centaines d'euros d'économie d'impôt qui s'envolent chaque année.
Ce guide vous explique pas à pas la comptabilisation LMNP de votre acquisition : inscrire le bien à l'actif, choisir le sort des frais d'acquisition, ventiler le prix entre le sol et le bâti, puis décomposer la construction par composants pour l'amortir. Pour le détail du calcul des durées, complétez cette lecture avec notre guide de l'amortissement LMNP.
La réponse en 60 secondes
Information générale
Étape 1 : inscrire le bien à l'actif pour son coût d'acquisition
La logique comptable du régime réel est simple : votre logement n'est pas une charge, c'est une immobilisation. Il entre donc à l'actif de votre bilan, et c'est sa dépréciation dans le temps, l'amortissement, qui viendra réduire votre résultat imposable année après année. La valeur d'entrée retenue est le coût d'acquisition, à savoir le prix d'achat majoré des coûts directement engagés pour mettre le bien en état d'être loué.
Les immobilisations acquises à titre onéreux sont inscrites à l'actif du bilan pour leur coût d'acquisition. [...] Le coût d'acquisition correspond au prix d'achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d'utilisation du bien.
La valeur d'entrée du bien est le prix payé, augmenté des frais directement nécessaires à sa mise en location.
Concrètement, vous portez la valeur du logement dans un compte d'immobilisation, et le prix payé au vendeur dans les comptes correspondants. Cette valeur d'entrée servira de base à tous les amortissements futurs : c'est pourquoi elle doit être déterminée avec soin dès la première écriture.
Étape 2 : choisir le traitement des frais d'acquisition
Vient ensuite une décision qui a un vrai impact fiscal : que faire des frais de notaire, des droits de mutation et des commissions d'agence ? La doctrine vous laisse une option. Vous pouvez soit les déduire immédiatement en charges l'année de l'achat, soit les ajouter à la valeur du bien et les amortir avec lui sur la durée.
Les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition peuvent soit être portés à l'actif du bilan en majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges. L'option retenue est irrévocable et s'applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises.
Frais de notaire et droits d'enregistrement : déduction immédiate ou incorporation au coût, sur option globale et irrévocable.
Quel choix retenir ? Si votre résultat est déjà bénéficiaire dès la première année, la déduction immédiate fait baisser l'impôt tout de suite. Si vous démarrez en déficit ou avec un résultat nul, incorporer ces frais à la valeur du bien permet de ne pas gaspiller cet avantage et de l'étaler. Attention : l'option vaut pour l'ensemble de vos acquisitions, et elle est irrévocable, alors réfléchissez à votre stratégie avant de la figer. L'option se matérialise par la comptabilisation elle-même et doit rester cohérente entre le plan comptable et le plan fiscal.
Étape 3 : ventiler le prix entre le terrain et la construction
C'est le point qui pèse le plus lourd sur vos amortissements. Le terrain, par nature, ne se déprécie pas : il n'est donc jamais amortissable. Seule la construction l'est. Vous devez par conséquent décomposer le prix global de votre acquisition en deux parts, et seule la part affectée au bâti générera de l'amortissement.
Cette règle comporte toutefois une exception importante en ce qui concerne certaines immobilisations qui, par nature, ne se déprécient pas de manière irréversible, dont notamment, s'agissant des éléments corporels, les terrains. Seul le prix de revient de la construction, à l'exclusion de celui du sol, est susceptible d'être amorti.
Le sol n'est jamais amortissable ; seule la valeur de la construction ouvre droit à amortissement.
En pratique, la quote-part de terrain se situe souvent entre 10 et 20 pour cent en copropriété, et davantage pour une maison individuelle. Plusieurs méthodes sont admises pour fixer cette ventilation : la référence aux valeurs du marché local, l'acte de vente lorsqu'il distingue les valeurs, ou la part de terrain retenue par la copropriété. Conservez les justificatifs de votre méthode, car c'est un point régulièrement examiné en cas de contrôle.
Étape 4 : décomposer la construction par composants
Une fois la valeur de la construction isolée, vous ne l'amortissez pas en bloc. La méthode par composants impose de la répartir entre ses grands éléments, qui n'ont pas la même durée de vie. Le gros œuvre dure plusieurs décennies, tandis qu'une toiture, des installations techniques ou des agencements intérieurs se renouvellent plus vite et s'amortissent donc plus rapidement.
L'amortissement d'un actif est la répartition de son montant amortissable en fonction de son utilisation. L'amortissement est réparti sur la durée normale d'utilisation selon les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation.
Chaque composant s'amortit sur sa propre durée d'utilisation, d'où la décomposition de la construction.
Voici une décomposition couramment retenue pour un logement, à adapter à votre bien :
| Élément | Part indicative de la construction | Durée d'amortissement usuelle |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs, planchers) | 40 à 50 % | 40 à 60 ans |
| Toiture et étanchéité | 10 à 15 % | 25 à 30 ans |
| Façades et menuiseries extérieures | 10 à 15 % | 20 à 30 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 25 % | 15 à 20 ans |
| Agencements et aménagements intérieurs | 10 à 15 % | 10 à 15 ans |
Le mobilier et les équipements qui garnissent le logement meublé suivent une logique distincte : ils s'inscrivent à l'actif pour leur prix et s'amortissent en général sur une durée de 5 à 10 ans. Pensez à dresser un inventaire chiffré de ce mobilier dès l'entrée dans les lieux pour pouvoir l'amortir.
Ne confondez pas amortissement et déficit
Étape 5 : tenir le registre et conserver les justificatifs
Au régime réel, ces écritures se matérialisent dans une comptabilité commerciale qui aboutit à votre liasse fiscale. Vous devez conserver le tableau d'amortissement détaillé par composant, l'acte de vente, le décompte du notaire et l'inventaire du mobilier. Ces pièces justifient vos bases d'amortissement et seront indispensables le jour où vous revendrez, pour le calcul de la plus-value. Pour une vue d'ensemble de vos obligations, consultez notre guide de la comptabilité LMNP au réel et du FEC, et la liste des charges déductibles en LMNP.
Questions fréquentes
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