Vous vendez un meublé comme loueur en meublé professionnel (LMP) et voulez savoir quelle part de la plus-value vous gardez. L'exonération de plus-value du LMP repose sur trois décisions. La première est l'année de la vente, car la qualité de loueur professionnel se juge cette année-là. La deuxième est de vendre avant ou après vos cinq ans d'activité professionnelle, selon la moyenne de vos recettes. La troisième est l'ordre dans lequel jouer l'abattement et l'exonération.
Réponse en 60 secondes
Je vends cette année : serai-je encore loueur professionnel ?
La qualité de loueur professionnel se juge l'année de la vente. L'administration applique le régime en vigueur à la date de la cession, même si vous avez été tantôt professionnel, tantôt non professionnel.
Vous êtes loueur en meublé professionnel quand deux conditions se cumulent (article 155, IV). Les recettes de location meublée de votre foyer fiscal, c'est-à-dire les personnes de votre déclaration de revenus, dépassent 23 000 euros. Ce montant s'entend toutes taxes comprises, c'est-à-dire TVA comprise si vos loyers en supportent. Ces recettes sont les loyers qui vous sont dus pour l'année, charges comprises, encaissés ou non. Elles dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, comme vos salaires ou vos autres bénéfices. Ces deux seuils s'apprécient chaque année civile, pour l'ensemble de vos meublés. L'inscription au registre du commerce n'est plus une condition.
Si l'une de ces conditions manque, vous êtes loueur non professionnel. La plus-value suit alors le régime des plus-values immobilières des particuliers, celui d'un particulier qui vend un bien privé. L'exonération réservée au loueur professionnel ne s'y applique pas.
Vous ne savez pas toujours, au moment de vendre, quelle sera votre qualité pour l'année. L'administration admet que vous appliquiez le statut de l'année précédente, puis que vous corrigiez l'impôt avec les revenus de l'année de la vente (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 470). Cette correction se fait sans pénalités ni intérêts de retard, sauf dans les cas que la loi sanctionne d'une majoration, comme une erreur commise sciemment ou une fraude. C'est une tolérance de la doctrine, c'est-à-dire une règle que l'administration admet dans ses commentaires officiels, sans que la loi la prévoie.
Dans une affaire jugée en 2026, l'acte de vente de trois studios, en 2017, disait le bailleur loueur professionnel, alors que ses recettes rectifiées n'étaient que de 12 833 euros. La cour administrative d'appel de Lyon, le 16 juillet 2026, s'en est tenue au seuil de 23 000 euros et a confirmé l'imposition de la vente comme particulier. Vérifiez donc vos recettes de l'année de la vente avant de choisir le régime de votre déclaration.
M. A... ne conteste pas que le chiffre d'affaires de loueur en meublé de l'année 2017, rectifié à 12 833 euros TTC, n'excède pas le seuil de 23 000 euros prévu à l'article 155 précité du code général des impôts. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a considéré, pour ce seul motif, que M. A... avait la qualité de loueur en meublé non professionnel au titre de l'année 2017.
Décision n° 25LY03109 : le juge s'en tient au seuil de 23 000 euros appliqué aux recettes de l'année de la vente (rectifiées à 12 833 euros toutes taxes comprises) et retient la qualité de loueur non professionnel pour ce seul motif. Il ne statue ni sur la mention de l'acte de vente ni sur la tolérance du statut de l'année précédente. Arrêt inédit, rendu sous la rédaction de 2017 de l'article 155, IV, 2, alors à trois conditions.
Ai-je cinq ans d'activité professionnelle derrière moi ?
L'exonération suppose que vous ayez exercé l'activité à titre professionnel pendant au moins cinq ans. La condition porte sur l'activité, non sur la durée de détention du bien vendu. Ne la confondez pas avec les années de détention de l'abattement, traité plus bas.
Il s'en déduit que vos années de loueur non professionnel ne comptent pas. Le compteur ne démarre qu'avec votre première année de loueur professionnel. Aucun texte ne précise le jour de départ lorsque vous passez de loueur non professionnel à loueur professionnel.
L'administration admet de cumuler vos périodes de loueur professionnel, même séparées par des années de loueur non professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410 et § 450). Le changement de qualité n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité, c'est-à-dire l'arrêt définitif de votre activité de loueur.
Le délai court jusqu'à la clôture de l'exercice de la vente, non jusqu'à la signature de l'acte. Si la vente emporte cession, c'est-à-dire la vente de toute votre entreprise, ou cessation de celle-ci, il s'arrête à cette date. La condition de cinq ans n'est pas requise pour une plus-value réalisée à la suite d'une expropriation ou de la perception d'indemnités d'assurance (article 151 septies, V).
Une cessation réelle d'activité fait en revanche repartir le compteur, mais l'arrêt qui suit ne dit pas qu'une simple pause pour travaux suffirait. Dans cette affaire, un loueur avait fait radier son entreprise en 2004 et vendu l'immeuble loué, puis repris avec un autre ensemble, premier bail le 5 octobre 2006. La cour administrative d'appel de Bordeaux, le 9 février 2018, a fait courir les cinq ans de ce bail et refusé l'exonération des deux appartements vendus en 2010.
Il ne résulte nullement de l'instruction que l'activité de loueur en meublés a été poursuivie par le requérant entre le 23 février 2004, date d'acquisition de l'ensemble immobilier le Clos Musset, et le 5 octobre 2006, date de signature du premier bail de location en meublé susmentionné.
Décision n° 16BX00844 : après une radiation en 2004 et la vente de l'immeuble loué, la reprise avec un autre ensemble (premier bail le 5 octobre 2006) fait courir le délai de cinq ans du premier nouveau bail. L'arrêt ne juge pas une simple pause pour travaux. Arrêt inédit, rendu sous la rédaction de 2010 de l'article 151 septies.
Mes recettes moyennes sont-elles sous 90 000 ou 126 000 euros ?
Vos recettes se mesurent sur une moyenne, pas sur l'année de la vente (article 151 septies, IV). Vous prenez les recettes hors taxes, c'est-à-dire sans la TVA, des deux années civiles qui précèdent la clôture de l'exercice de la vente. Si votre exercice est calé sur l'année civile, une vente en 2026 regarde donc 2024 et 2025. Un exercice plus court ou plus long que douze mois est ramené à douze mois pour ce calcul.
Ne confondez pas cette moyenne avec le seuil de qualité du loueur, jugé toutes taxes comprises sur l'année de la vente.
Comptent toutes vos activités, additionnées par catégorie de revenus. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux : toutes vos activités de cette catégorie s'additionnent. Comptent aussi les recettes des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés dont vous êtes associé. Leur bénéfice est imposé au nom de chaque associé, et leurs recettes comptent à proportion de vos droits dans leurs bénéfices. Le prix de vente du logement n'entre pas dans ces recettes, ni vos autres recettes exceptionnelles, comme le prix de vente d'un autre bien de l'activité.
IV. – Le montant des recettes annuelles s'entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, réalisées au titre des exercices clos, ramenés le cas échéant à douze mois, au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation des plus-values. Pour les entreprises dont les recettes correspondent à des sommes encaissées, le montant des recettes annuelles s'entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, au cours des deux années civiles qui précèdent l'année de réalisation des plus-values. Lorsque le contribuable exerce plusieurs activités, il est tenu compte du montant total des recettes réalisées dans l'ensemble de ces activités. Il est également tenu compte des recettes réalisées par les sociétés mentionnées aux articles 8 et 8 ter et les groupements non soumis à l'impôt sur les sociétés dont il est associé ou membre, à proportion de ses droits dans les bénéfices de ces sociétés et groupements. Pour l'application des troisième et quatrième alinéas, la globalisation des recettes est effectuée par catégorie de revenus. Lorsque les plus-values sont réalisées par une société ou un groupement mentionnés au quatrième alinéa, le montant des recettes annuelles s'apprécie au niveau de la société ou du groupement.
La moyenne s'apprécie hors taxes, sur les deux années civiles qui précèdent la clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value. Toutes les activités du contribuable comptent, ainsi que la quote-part des sociétés des articles 8 et 8 ter et des groupements non soumis à l'impôt sur les sociétés dont il est associé, à proportion de ses droits, par catégorie de revenus.
L'exonération est totale jusqu'à 90 000 euros inclus. Elle est partielle au-dessus de 90 000 euros et en dessous de 126 000 euros. Elle est nulle à partir de 126 000 euros. Le taux d'exonération partielle est égal à 126 000 euros moins la moyenne de vos recettes, divisé par 36 000 euros.
II. – Les plus-values de cession soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies, à l'exception de celles afférentes aux biens entrant dans le champ d'application du A de l'article 1594-0 G, et réalisées dans le cadre d'une des activités mentionnées au I sont, à condition que l'activité ait été exercée pendant au moins cinq ans, exonérées pour : 1° La totalité de leur montant lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à : a) 250 000 € s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés ; b) 90 000 € s'il s'agit d'autres entreprises non agricoles ou de titulaires de bénéfices non commerciaux ; [...]
Pour le loueur en meublé d'habitation, le a du 1° (250 000 euros) est exclu expressément : seul le b, à 90 000 euros inclus, lui est applicable, à condition que l'activité ait été exercée pendant au moins cinq ans. Le taux de l'exonération partielle figure au 2° du même II.
Le micro-BIC est le régime où votre résultat est égal à vos recettes diminuées d'un abattement forfaitaire. Il ne vous place pas d'office sous 90 000 euros. Ce régime reste applicable tant que son propre seuil n'est pas dépassé deux années de suite.
Les sociétés dont vous êtes associé peuvent vous faire changer de tranche. Dans une affaire jugée en 2021, l'administration avait ajouté aux recettes d'une loueuse professionnelle la moitié de celles d'une société dont elle détenait 50 %. La cour administrative d'appel de Nantes, le 11 février 2021, a confirmé que l'exonération tombait en 2011 et 2012, moyennes au-delà de 126 000 euros, et restait partielle en 2013.
Selon l'administration fiscale, aux recettes hors taxes de l'entreprise individuelle de Mme B..., qui s'élevaient à 97 421 euros en 2009, 97 227 euros en 2010, 101 528 euros en 2011 et 53 684 euros en 2012, devaient s'ajouter celles hors taxes de la société à responsabilité limitée (SARL) Tramontagne dont Mme B... est associée à 50 %, soit dans cette proportion 30 535 euros en 2009, 31 231 euros en 2010, 30 980 euros en 2011 et 32 003 euros en 2012 compte tenu du montant total des recettes réalisées dans l'ensemble de ses activités. La moyenne obtenue des recettes s'élevait dans ce cas à 128 205 euros et 130 483 euros respectivement en 2011 et 2012, soit des sommes supérieures à 126 000 euros et M. et Mme B... ne pouvaient pas bénéficier, selon l'administration fiscale, d'une exonération pour chacune de ces années. En revanche, l'administration a admis une exonération partielle pour 2013 dès lors que la moyenne des recettes s'est élevée à 109 097 euros, soit une somme entre 90 000 euros et 126 000 euros.
Décision n° 19NT01592 : aux recettes propres s'ajoutent 50 % de celles de la SARL. Moyennes de 128 205 et 130 483 euros pour 2011 et 2012, au-delà de 126 000 euros, et de 109 097 euros pour 2013, d'où une exonération partielle. La cour juge que l'administration a statué à bon droit (point 8). Rédaction applicable aux cessions de 2011 à 2013, aux seuils identiques à ceux d'aujourd'hui. Arrêt inédit.
Prenons un loueur dont les recettes hors taxes ont été de 104 000 euros en 2024 et de 112 000 euros en 2025.
Fraction exonérée pour une moyenne de 108 000 euros
Situation
Vente en 2026, exercice clos le 31 décembre. Cinq ans d'activité professionnelle accomplis à la clôture de l'exercice 2026. Logement affecté à l'activité depuis cinq années au plus, donc sans abattement par année de détention. Plus-value nette de 60 000 euros.
Mes amortissements : quelle part de ma plus-value est à court terme ?
Si l'immeuble est inscrit à l'actif, c'est-à-dire porté au bilan, le tableau comptable de ce que possède votre activité, la plus-value suit le régime des plus-values professionnelles. Elle se découpe en court terme et en long terme. Le court terme est la part de la plus-value qui correspond aux amortissements déduits, dans la limite de la plus-value. Un amortissement déduit est la part du coût du logement retranchée chaque année de votre résultat imposable. Le court terme comprend aussi la totalité de la plus-value d'un bien détenu depuis moins de deux ans. Le long terme est le surplus.
2. Le régime des plus-values à court terme est applicable : a. Aux plus-values provenant de la cession d'éléments acquis ou créés depuis moins de deux ans. Le cas échéant, ces plus-values sont majorées du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles ainsi que de ceux qui ont été différés en méconnaissance des dispositions de l'article 39 B ; b. Aux plus-values réalisées à l'occasion de la cession d'éléments détenus depuis deux ans au moins, dans la mesure où elles correspondent à des amortissements déduits pour l'assiette de l'impôt. Le cas échéant, ces plus-values sont majorées du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles ainsi que de ceux qui ont été différés en contravention aux dispositions de l'article 39 B ; [...] 3. Le régime des plus-values à long terme est applicable aux plus-values autres que celles définies au 2.
Court terme : bien détenu depuis moins de deux ans, ou, après deux ans, plus-value qui correspond aux amortissements déduits pour l'assiette de l'impôt, majorée le cas échéant des amortissements différés en contravention à l'article 39 B. Long terme : le surplus.
L'exonération s'applique à la plus-value nette de chaque nature, c'est-à-dire le total de vos plus-values de même nature diminué de vos moins-values, les pertes, de même nature. Le court terme se compense avec le court terme, le long terme avec le long terme.
Au réel, le régime où vous déduisez vos charges et vos amortissements, vos amortissements cumulés doivent au moins égaler, à chaque clôture d'exercice, un minimum calculé par fractions égales. Ce minimum se calcule sur la durée normale d'utilisation du bien, c'est-à-dire sa durée d'usage habituelle. Si vous n'avez pas comptabilisé cet amortissement minimal, la part omise ne sera jamais déductible, et elle s'ajoute pourtant au court terme lors de la vente.
L'amortissement différé par la limite des loyers est différent : vous l'avez bien comptabilisé, mais vous n'avez pas pu le déduire l'année même. Au réel, vous ne pouvez déduire l'amortissement d'un meublé que dans la limite du loyer acquis, c'est-à-dire dû pour l'année, diminué des autres charges. Ce qui dépasse cette limite se reporte sur les exercices suivants, dans la même limite. À la vente, le stock, c'est-à-dire le total de ces amortissements encore non déduits, majore la valeur nette comptable. Cette valeur est le coût d'achat du bien diminué des amortissements inscrits dans vos comptes, déductibles ou non. Cela réduit donc la plus-value. Il s'en déduit que ce stock n'entre pas dans le court terme, qui ne compte que les amortissements déduits.
Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire est réputé, c'est-à-dire considéré par la loi, tenir compte d'amortissements calculés selon le mode linéaire. Ce mode répartit l'amortissement par fractions égales chaque année. Pour un bien détenu depuis au moins deux ans, la plus-value relève du court terme à hauteur de ces amortissements réputés. Cette quote-part entre dans votre résultat imposable de l'année et sort de l'abattement par année de détention. Elle reste en revanche dans le champ de l'exonération selon les recettes, celle que fixent les seuils de 90 000 et 126 000 euros.
Mon logement est-il encore affecté à la location pour l'abattement de 10 % par an ?
Vous bénéficiez d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, sur la seule plus-value à long terme (article 151 septies B). Une année de détention compte quand elle est entièrement écoulée à la clôture de l'exercice de la vente. Après quinze années de détention révolues, c'est-à-dire entièrement écoulées, l'exonération de ce long terme est acquise. L'abattement se calcule sur la seule plus-value du logement vendu : elle ne se compense pas avec les moins-values d'autres cessions.
I. – Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l'exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur : 1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ; [...] II. – Pour l'application des dispositions du I : 1° Les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier sont assimilés à des éléments de l'actif ; 2° Les biens mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G ne sont pas considérés comme affectés à l'exploitation de l'activité.
L'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième ne vise que les plus-values à long terme, sur des biens immobiliers que l'entreprise affecte à sa propre exploitation.
Le logement doit être affecté à votre exploitation, c'est-à-dire servir à votre activité, à la date de la vente. Pour un loueur professionnel, les logements meublés mis en location sont réputés affectés à l'exploitation. Il s'en déduit qu'un logement vacant entre deux locataires reste affecté tant que vous le proposez réellement à la location. Gardez-en la trace. Si le logement n'est plus affecté à la date de la vente, la doctrine admet de le considérer comme affecté s'il l'était à l'ouverture de l'exercice de la vente.
Seules comptent les années pendant lesquelles le logement a été effectivement affecté à l'exploitation. Le délai part en principe de la date d'inscription à l'actif, si le logement est affecté tout de suite à l'exploitation. Sinon, il court à compter de la date d'affectation, que vous devez prouver par tous moyens. Un bien acheté à titre privé puis inscrit à l'actif ne compte que depuis son inscription. Les logements d'un loueur non professionnel ne sont pas regardés comme affectés à une exploitation : ils sont exclus de l'abattement (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 210). Il s'en déduit que vos années de loueur non professionnel ne comptent pas, quelle que soit la durée de détention du bien. La quote-part à court terme d'un loueur au micro-BIC en est elle aussi exclue.
Vendre un logement encore loué soulève d'autres questions (bail en cours, congé, préemption), traitées dans notre guide pour vendre un logement loué en meublé.
Dans quel ordre jouer l'abattement et l'exonération ?
Aucun texte ne fixe l'ordre d'application. La doctrine recommande d'appliquer d'abord l'abattement par année de détention, puis l'exonération de départ à la retraite, enfin l'exonération selon les recettes (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 300). Celle de départ à la retraite joue quand vous cédez votre entreprise pour prendre votre retraite. Ces dispositifs peuvent se cumuler.
Lorsqu’une entreprise qui réalise des plus-values peut bénéficier d’une exonération totale des plus-values sur le fondement de l’article 151 septies du CGI, compte tenu notamment de son niveau de recettes, le cumul entre le présent dispositif et d’autres régimes ne présente pas d’intérêt, que ce soit pour l’impôt sur le revenu ou pour les prélèvements sociaux afférents à ces plus-values.En revanche, lorsque l’entreprise n’a droit qu’à une exonération partielle sur le fondement de l’article 151 septies du CGI, la question du cumul prend une importance particulière.De manière générale, il est recommandé, lorsque ces régimes peuvent se cumuler, de les appliquer dans l’ordre suivant (du plus spécifique vers le plus général) : d’abord celui prévu à l’article 151 septies B du CGI (abattement pour durée de détention), puis celui de l’article 151 septies A du CGI (exonération en cas de départ à la retraite), et enfin l’exonération de l’article 151 septies du CGI.
La doctrine recommande l'ordre abattement pour durée de détention, départ à la retraite, puis exonération selon les recettes. Elle le recommande seulement : aucun texte ne l'impose. Quand l'exonération est totale, le cumul est sans intérêt.
Pour un logement, l'étape du départ à la retraite ne joue pas. Cette exonération exclut les biens immobiliers, y compris pour un loueur professionnel. Il vous reste l'abattement, puis l'exonération selon les recettes. Quand cette dernière est totale, le cumul est sans intérêt, pour l'impôt sur le revenu comme pour les prélèvements sociaux.
L'option pour l'exonération liée à la transmission de toute votre entreprise ne vous aidera pas davantage. Elle laisse les immeubles au droit commun, c'est-à-dire imposés sans cette exonération, et exclut l'exonération selon les recettes.
Le calcul suivant applique l'ordre que recommande la doctrine à un logement affecté à l'activité depuis neuf années. Le taux d'exonération partielle s'applique à chaque nature de plus-value, une fois l'abattement déduit du long terme.
Abattement puis exonération partielle, dans l'ordre recommandé
Situation
Logement affecté à l'exploitation à la date de la vente, affecté à l'activité depuis 9 années, toutes en loueur professionnel. Plus-value nette de 40 000 euros à court terme et de 60 000 euros à long terme. Recettes moyennes de 108 000 euros. Seule cession de l'exercice.
Que paierai-je sur la part qui reste imposable ?
La plus-value nette à long terme imposable est taxée séparément, c'est-à-dire à part du reste de vos revenus, au taux de 12,8 %.
Pour une vente réalisée depuis 2025, cette plus-value nette à long terme imposable supporte aussi 18,6 % de prélèvements sociaux. Ce taux additionne 10,6 % de contribution sociale généralisée (CSG), 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Il s'en déduit que ce taux ne vise pas le court terme. Au réel, le court terme s'ajoute à votre bénéfice de l'année. Ce bénéfice est soumis à vos cotisations sociales de loueur affilié, c'est-à-dire rattaché à la sécurité sociale des indépendants.
Ces prélèvements sont calculés sur le montant net retenu pour l'impôt sur le revenu. La fraction à long terme que l'exonération selon les recettes écarte n'y est donc pas soumise.
I.-Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du code général des impôts sont assujetties à une contribution sur les revenus du patrimoine assise sur le montant net retenu pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, à l'exception de ceux ayant déjà supporté la contribution au titre des articles L. 136-3 , L. 136-4 et L. 136-7 : a) Des revenus fonciers ; b) Des rentes viagères constituées à titre onéreux ; c) Des revenus de capitaux mobiliers ; d) (Abrogé) e) Des plus-values, gains en capital et profits soumis à l'impôt sur le revenu, de même que des distributions définies aux 7, 7 bis, 8 et 9 du II de l'article 150-0 A , à l'article 150-0 f et au 1 du II de l'article 163 quinquies C du code général des impôts, de l'avantage mentionné au I de l'article 80 quaterdecies du même code lorsque celui-ci est imposé à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires selon les modalités prévues au 3 de l'article 200 A dudit code, de l'avantage mentionné au I de l'article 163 bis G du même code du gain imposé dans les conditions prévues au II de l'article 163 bis H du même code, et du gain défini à l'article 150 duodecies du même code ; e bis) Des plus-values et des créances mentionnées au I et au II de l'article 167 bis du code général des impôts ; e ter) (Abrogé) ; f) De tous revenus qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles au sens du code général des impôts, à l'exception de ceux qui sont assujettis à la contribution sur les revenus d'activité et de remplacement définie aux articles L. 136-1 à L. 136-5 . [...] Sont également soumis à cette contribution : 1° (Abrogé) 2° (Abrogé) 3° Les plus-values à long terme exonérées en application de l'article 151 septies A du même code ; 4° Les revenus, produits et gains exonérés en application du II de l'article 155 B du même code.
L'assiette est le montant net retenu pour l'établissement de l'impôt sur le revenu : il s'en déduit que la fraction exonérée par l'article 151 septies, non retenue pour l'impôt sur le revenu, n'y entre pas. Taux de 18,6 % pour une vente réalisée depuis 2025 : CSG de 10,6 % (CSS, art. L. 136-8, I, 2°, applicable à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 par la loi n° 2025-1403, art. 12, II, 1°), CRDS de 0,5 % (ordonnance n° 96-50, art. 19) et prélèvement de solidarité de 7,5 % (CGI, art. 235 ter, III).
Impôt et prélèvements sur 20 000 euros de plus-value à long terme
Situation
Plus-value nette à long terme imposable de 20 000 euros, vente réalisée depuis 2025.
Votre cas, votre voie, votre premier geste
Repérez votre situation dans ce tableau. Chaque ligne reprend une règle vue plus haut.
| Votre cas | La voie | Date limite ou condition de date | Votre premier geste |
|---|---|---|---|
| Recettes de l'année de 23 000 euros toutes taxes comprises ou moins, ou qui ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer | Régime des plus-values des particuliers, sans l'exonération du loueur professionnel | Qualité appréciée l'année de la vente (tolérance de la doctrine pour le statut de l'année précédente, sans pénalités ni intérêts de retard hors cas de l'article 1729 du CGI : BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 470) | Comparer les recettes de l'année aux autres revenus d'activité du foyer |
| Loueur professionnel depuis moins de cinq ans | Pas d'exonération selon les recettes, sauf plus-value réalisée à la suite d'une expropriation ou de la perception d'indemnités d'assurance (article 151 septies, V) | Le délai se termine à la clôture de l'exercice de la vente | Compter les seules années de loueur professionnel |
| Cinq ans accomplis, moyenne hors taxes de 90 000 euros ou moins | Exonération totale | Moyenne des deux années civiles qui précèdent la clôture de l'exercice de la vente | Calculer la moyenne, toutes activités comprises, avec la quote-part des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés dont vous êtes associé, à proportion de vos droits |
| Cinq ans accomplis, moyenne entre 90 000 et 126 000 euros exclus | Exonération partielle | Même période | Appliquer (126 000 moins la moyenne) / 36 000 à chaque nature de plus-value, après l'abattement, dans l'ordre que recommande la doctrine |
| Moyenne de 126 000 euros ou plus | Aucune exonération selon les recettes ; reste l'abattement par année de détention sur le long terme, qui joue aussi avant une exonération partielle, si le logement est affecté à l'activité depuis au moins six années entièrement écoulées à la clôture de l'exercice de la vente, et l'est encore à la vente | Affectation à la date de la vente (tolérance : ouverture de l'exercice de la vente, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 250) | Vérifier l'affectation et compter les années d'affectation |
| Loueur professionnel au micro-BIC | Court terme à hauteur des amortissements linéaires réputés inclus dans l'abattement forfaitaire, hors abattement par année de détention (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435) | À la vente | Chiffrer cette quote-part avant de promettre une exonération |
| Loueur au réel avec un stock d'amortissements différés | Le stock majore la valeur nette comptable et réduit la plus-value ; il n'entre pas dans le court terme (CGI, art. 39 C, II, 3) | À la vente | Reprendre ce stock dans le calcul de la plus-value |
| Part de la plus-value qui reste imposable après l'abattement et l'exonération | Long terme : impôt de 12,8 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, sur la plus-value nette à long terme imposable, hors cotisations sociales (CGI, art. 39 quindecies ; CSS, art. L. 136-3, L. 136-6 et L. 136-8). Court terme : ajouté au bénéfice de l'année, soumis à vos cotisations au réel (CSS, art. L. 136-3) | Vente réalisée depuis 2025 | Chiffrer ce reste avant de fixer la date de vente, notamment avant ou après vos cinq ans d'activité |
Questions fréquentes sur la plus-value du loueur professionnel
Information générale
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