Vendre un appartement loué en meublé ne suit pas les règles de la location vide (non meublée). Quatre décisions structurent cette vente. Vendrez-vous occupé, avec le locataire en place, ou libre ? Votre bail est-il vraiment un meublé aux yeux de la loi ? Devez-vous notifier le prix au locataire ? Que prévoir dans l'acte de vente pour le dépôt de garantie, la caution (qui paie si le locataire ne paie pas) et les charges ?
Réponse en 60 secondes
Vous vendez avec le locataire en place : le bail suit l'appartement
La vente occupée est celle où le locataire reste dans les lieux. La vente ne met pas fin au bail : l'acquéreur le reprend aux mêmes conditions. Vous n'avez pas de congé à donner pour vendre occupé. La loi de 1989 ne vous oblige pas non plus à prévenir le locataire avant la vente. Vous devez pourtant le prévenir si votre vente est consécutive à la division de l'immeuble en lots, son découpage en lots qui peuvent être vendus séparément, cas traité plus bas.
Cette protection du locataire a une condition. Le bail doit être authentique (reçu par un officier public, comme un notaire) ou avoir date certaine, c'est-à-dire une date qui vaut aussi pour l'acquéreur (article 1743 du Code civil). Il s'en déduit qu'à défaut, le bail risque de ne pas s'imposer à l'acquéreur.
Votre bail est sans doute un acte simplement signé par vous et votre locataire. Il n'a date certaine à l'égard des tiers, donc de l'acquéreur, que par trois voies (article 1377). La première est son enregistrement, une formalité accomplie auprès du service des impôts. La deuxième est la mort d'un signataire. La troisième est la reprise de son contenu dans un acte authentique. Un bail signé il y a des années n'y échappe pas. Si le vôtre n'a pas date certaine, faites-le enregistrer avant la vente.
Votre bail peut-il réserver à l'acquéreur le droit d'expulser le locataire ? Une telle clause se heurte aux règles d'ordre public de durée et de congé du meublé, celles auxquelles aucune clause ne peut déroger. Il s'en déduit qu'elle est inopérante en résidence principale, logement occupé huit mois par an au moins par le locataire, son conjoint ou une personne à sa charge, sauf exceptions.
Pour la fiscalité de la vente, lisez notre guide sur la fiscalité de la revente d'un bien en LMNP : cet article ne traite que du droit du bail.
Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail.
Le texte protège le locataire dont le bail est authentique ou de date certaine. Pour un meublé loué en résidence principale, il s'en déduit que la faculté d'expulsion réservée à l'acquéreur par le bail se heurte aux règles d'ordre public de durée et de congé de la loi du 6 juillet 1989.
Faire visiter avec un locataire en place : ce que la loi prévoit
La loi de 1989 n'oblige pas votre locataire à laisser visiter. Il s'en déduit que le droit de visite ne peut venir que d'une clause du bail. Une clause du bail ne peut pas obliger le locataire à laisser visiter plus de deux heures par jour ouvrable, ni les jours fériés. Une telle clause est réputée non écrite, c'est-à-dire tenue pour absente du bail. Convenez des créneaux avec lui, par écrit.
Votre acheteur veut habiter le logement : à partir de quand
Un acquéreur qui veut acheter un appartement loué pour l'habiter se demande quand il pourra s'y installer. La loi de 1989 n'impose, pour un meublé, aucun délai d'attente après l'achat. L'acquéreur peut donner congé, c'est-à-dire refuser de renouveler le bail, à l'échéance, la date de fin du bail en cours ou reconduit. Le congé repose sur l'un des trois motifs : reprendre le logement pour l'habiter, le vendre, ou un motif légitime et sérieux.
Le préavis, le délai minimal entre la réception du congé et l'échéance, est de trois mois. Le congé ne prend effet qu'à l'échéance. Il reste soumis à la protection du locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes. Détaillée plus bas, cette protection peut rendre le congé impossible. Un congé pour reprendre doit indiquer le nom et l'adresse de celui qui reprend le logement et son lien avec le bailleur, à peine de nullité. Sans ces mentions, le congé est nul. Le bailleur justifie aussi du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Indiquez à l'acheteur l'échéance du bail : elle conditionne la date à laquelle il pourra occuper le logement.
Vous voulez livrer l'appartement vide : le congé ne joue qu'à l'échéance
Vendre libre, c'est livrer le logement sans occupant. Il faut pour cela un congé motivé par votre décision de vendre, à peine de nullité : sans ce motif, le congé est nul. Le locataire doit le recevoir au moins trois mois avant l'échéance du bail (article 25-8).
Le congé ne prend effet qu'à l'échéance. Avant cette date, vous vendez donc occupé. Pour une échéance au 31 août, prévoyez une réception avant la fin du mois de mai. Pour vendre libre, suivez quatre gestes :
- Repérez l'échéance de votre bail.
- Motivez le congé par votre décision de vendre.
- Envoyez-le en recommandé avec avis de réception. Ou faites-le signifier, c'est-à-dire remettre par acte d'un commissaire de justice, qui a succédé à l'huissier. Ou remettez-le en main propre contre récépissé ou émargement, c'est-à-dire contre la signature du locataire qui atteste la remise.
- Vérifiez qu'il est reçu au moins trois mois avant l'échéance : le délai court de la réception.
Les modèles de congé conçus pour la location vide ne conviennent pas. Ils prévoient un préavis de six mois, l'indication du prix et une offre de vente au locataire, c'est-à-dire la proposition de lui vendre au prix indiqué. La loi de 1989 ne prévoit rien de tel pour un meublé.
Manquer l'échéance coûte une année. Sans congé donné dans les formes, le bail meublé d'un an arrivé à son échéance se reconduit tacitement, c'est-à-dire de lui-même, pour un an (article 25-7). Notre guide sur la durée du bail meublé et la reconduction tacite détaille ce mécanisme.
Un congé de façade vous expose. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif même d'office, c'est-à-dire sans que le locataire le lui demande. Un congé justifié frauduleusement par la décision de vendre est puni d'une amende pénale. Elle peut atteindre 6 000 euros si vous louez en votre nom propre. Le locataire peut aussi demander réparation de son préjudice devant le juge pénal.
I. ― Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. II. ― Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa. L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. III. ― Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
Le I fixe le congé motivé par la décision de vendre, le préavis de trois mois, la nullité et le contrôle du juge ; le II protège le locataire de plus de soixante-cinq ans ; le III punit le congé frauduleux. Le texte vise le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat : il s'en déduit que le congé se donne pour l'échéance.
Le 7 octobre 2020, la Cour de cassation a jugé le cas d'un liquidateur, chargé de vendre les biens d'une société, qui voulait faire résilier en justice un bail meublé. La Cour lui a imposé, pour vendre libre, le congé de trois mois motivé par la décision de vendre, comme à tout bailleur d'un meublé loué en résidence principale.
Il résulte du premier de ces textes que lorsque le bailleur entend résilier un bail portant sur un logement meublé relevant des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit, en respectant un délai de préavis de trois mois, délivrer un congé qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement.
Décision n° 19-14.388 : la chambre commerciale impose à un liquidateur le congé de trois mois motivé par la décision de vendre, pour un bail meublé. L'arrêt ne parle ni d'échéance, ni de prix, ni d'offre de vente ; la règle de l'échéance vient du texte de l'article 25-8.
Votre locataire a plus de 65 ans : le congé peut devenir impossible
Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé. Ses ressources annuelles doivent rester sous un plafond fixé par le ministre chargé du logement. Vous ne pouvez alors lui donner congé que si vous lui offrez un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette offre se fait dans les limites géographiques fixées par la loi. Un locataire de tout âge a la même protection s'il a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement avec lui. Deux conditions de ressources s'appliquent alors. Cette personne doit remplir la même condition de ressources, et les ressources cumulées du foyer doivent rester sous le plafond.
La protection ne joue pas si vous êtes un particulier (une personne physique, pas une société) de plus de 65 ans, ou si vos ressources sont sous ce plafond. L'âge s'apprécie à l'échéance du bail, et les ressources à la date de notification du congé (article 25-8, II). Contrôlez donc ces deux points avant d'écrire le congé.
Votre locataire est étudiant ou en bail mobilité : le terme remplace le congé
Quand la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite est inapplicable : le bail ne se renouvelle pas de lui-même. Il s'en déduit qu'il prend fin à son terme, sa date de fin, sans congé, et que vous pouvez vendre libre à cette date.
Ce raisonnement ne vaut que pour le bail réduit à neuf mois. Un bail d'un an consenti à un étudiant se reconduit comme les autres. Votre locataire peut, lui, partir avant le terme avec un mois de préavis. Voyez notre guide sur le bail étudiant meublé de neuf mois.
Le bail mobilité est un bail meublé de courte durée, qui ne peut être ni renouvelé ni reconduit de lui-même. Il dure de un à dix mois, ou jusqu'à dix-huit mois en résidence à vocation d'emploi, un ensemble de logements autonomes meublés loués en bail mobilité (article 25-14). La loi ne prévoit, pour le bail mobilité, aucun congé du bailleur. L'acquéreur reprend le bail jusqu'à son terme, s'il est authentique ou a date certaine : vendez occupé, ou attendez le terme pour vendre libre. Notre guide du bail mobilité en détaille les conditions.
Le bail mobilité ne comporte aucun dépôt de garantie, la somme que le locataire verse en garantie. Il doit même rappeler au locataire que vous ne pouvez pas en exiger un. Un bail mobilité mal rédigé change de régime. Sans la mention qui le désigne comme tel, sans sa durée ou sans le motif qui le justifie, il devient un bail meublé classique (article 25-13). Échéance et congé suivent alors les règles vues plus haut.
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d'au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.
Sans congé, le bail d'un an se reconduit pour un an. Le bail étudiant réduit à neuf mois échappe à la reconduction : le texte n'en dit pas davantage sur le congé, la fin du bail à son terme est une déduction de cette règle.
Votre bail dit « meublé » : l'est-il vraiment aux yeux du juge ?
Le mot « meublé » sur le contrat ne suffit pas. Un logement n'est meublé que s'il est équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement (article 25-4). Un décret fixe la liste minimale des éléments. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont joints au bail (article 25-5). Retrouvez notre liste des meubles obligatoires en location meublée et notre modèle d'inventaire du mobilier annexé au bail.
L'enjeu est le régime de votre bail. Il s'en déduit qu'un logement loué comme résidence principale sans mobilier suffisant relève des règles du logement vide. Ces règles prévoient un congé de six mois, le prix de vente et une offre de vente au locataire (article 15). Relisez donc l'inventaire joint à votre bail avant tout congé.
Le 27 avril 2017, la Cour de cassation a jugé le cas d'un occupant dont la cour d'appel avait ordonné l'expulsion, alors qu'il contestait le caractère meublé du logement. La Cour a annulé tout l'arrêt d'appel : la cour d'appel n'avait pas vérifié que le logement était garni de meubles suffisants.
Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.
Définition actuelle du meublé. Le critère du mobilier suffisant sert à vérifier la qualification du bail quand le locataire la conteste.
[...] alors que M. [A] contestait le caractère meublé de la location, sans rechercher si le logement donné en location était garni de meubles en qualité et quantité suffisantes pour permettre au locataire de vivre convenablement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale
Décision n° 16-12.357 : cassation pour manque de base légale, la cour d'appel n'ayant pas vérifié le mobilier alors que le locataire contestait le caractère meublé. Elle appliquait l'ancien article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation. L'arrêt ne juge que cette obligation de vérifier, pas la conséquence sur le congé.
Votre vente découle de la division de l'immeuble : une offre au locataire peut s'imposer
La loi de 1989 ne donne pas de droit de préemption au locataire d'un meublé, c'est-à-dire de priorité pour acheter. Votre locataire en a pourtant un quand la vente du logement est consécutive à la division de l'immeuble en lots (article 10 de la loi de 1975). Diviser un immeuble par lots, c'est le découper en lots qui peuvent être vendus séparément : la règle vise la vente qui découle de cette opération.
Le vendeur doit alors notifier le prix au locataire, à peine de nullité de la vente, c'est-à-dire sous peine d'annulation de la vente. La règle s'applique sans distinguer location vide et location meublée. La notification se fait par lettre recommandée avec avis de réception, à chacun des locataires, pour le local qu'il occupe. Elle indique le prix et les conditions de la vente projetée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Il s'en déduit que la règle joue pour la vente occupée comme pour la vente libre, tant que le locataire est dans les lieux. Faites vérifier par votre notaire, avant toute promesse de vente, si votre vente est consécutive à la division de l'immeuble.
Cette règle ne s'applique pas aux actes entre parents ou alliés (liés par le mariage) jusqu'au quatrième degré inclus, celui des cousins germains, ni à la vente d'un bâtiment entier. Elle ne s'applique pas non plus à certaines ventes à un organisme de logement social. La vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements relève d'un autre régime, qui ne concerne pas le propriétaire d'un seul appartement.
I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. [...]
Le texte vise toute vente consécutive à la division d'un immeuble par lots, sans distinguer location vide et location meublée. Il s'en déduit que le locataire qui occupe le logement avant la vente reçoit la notification, que l'acquéreur garde le bail ou non.
Dépôt de garantie, caution, loyers de l'année : ce qui se règle dans l'acte
Le dépôt de garantie est la somme que le locataire verse à la signature du bail pour garantir l'exécution de ses obligations. En cas de vente, sa restitution incombe au nouveau propriétaire (article 22, dernier alinéa). Une convention contraire n'a d'effet qu'entre vous et l'acquéreur, pas à l'égard du locataire. Remettez donc le dépôt à l'acquéreur, ou faites-le figurer dans l'acte de vente. En bail mobilité, il n'y a pas de dépôt.
Le 8 septembre 2016, la Cour de cassation a jugé le cas d'une locataire qui avait versé son dépôt au vendeur, puis signé un nouveau bail avec l'acheteur. La Cour a annulé le jugement qui, faute de preuve d'un versement à l'acheteur, refusait à la locataire la restitution : la restitution incombe au nouveau bailleur.
La caution est la personne qui s'est engagée à payer si le locataire ne paie pas. Sauf clause contraire de l'acte de cautionnement (l'engagement qu'elle a signé), la caution reste engagée envers l'acquéreur (fiche Service-Public F32001). Une caution dont l'engagement n'indique aucune durée, ou une durée indéterminée, peut le résilier, avec effet au terme du bail en cours (article 22-1). Notre guide sur la durée de l'engagement de la caution détaille ce point.
Les loyers et les charges de l'année de la vente demandent une ligne dans l'acte. Au forfait de charges, un montant défini au bail et versé avec le loyer, le bailleur ne peut demander ni complément ni régularisation. Aux provisions, des avances versées sur les charges de l'année, s'applique la régularisation, le compte annuel entre les avances versées et les charges réelles justifiées (article 25-10). Réglez avec l'acquéreur, dans l'acte, la répartition des loyers et des charges de l'année : la loi de 1989 applicable au meublé ne la prévoit pas.
[...] En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
Dernier alinéa de l'article 22, applicable au bail meublé. Il n'est pas repris pour le bail mobilité, qui ne comporte aucun dépôt de garantie.
Vu l'article 22, alinéa 8, de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu qu'en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur
Décision n° 15-19.169 : cassation d'un jugement qui exigeait de la locataire la preuve d'un versement du dépôt à l'acquéreur. L'arrêt ne précise pas si le bail était vide ou meublé ; l'article 22 s'applique au meublé.
Vendre un appartement loué en meublé : que faire selon votre cas
| Votre cas | La voie | Date limite | Votre premier geste |
|---|---|---|---|
| Le locataire reste jusqu'à la vente | Vente occupée, bail repris par l'acquéreur s'il est authentique ou a date certaine | Avant la vente | Vérifier la date certaine du bail, sinon le faire enregistrer |
| Locataire peu coopératif pour les visites | Clause de visite du bail, réputée non écrite si elle dépasse deux heures par jour ouvrable ou vise les jours fériés | Selon le bail | Convenir des créneaux par écrit |
| L'acheteur veut habiter | Congé à l'échéance du bail en cours ou reconduit, pour l'un des trois motifs | Trois mois avant l'échéance | Indiquer à l'acheteur l'échéance du bail |
| Vous voulez vendre libre, bail meublé d'un an | Congé pour vendre motivé par la décision de vendre | Reçu au moins trois mois avant l'échéance du bail | Repérer l'échéance, puis envoyer le congé en recommandé, par commissaire de justice ou contre récépissé |
| Vous voulez vendre libre, locataire de plus de 65 ans aux ressources sous le plafond | Congé impossible sans offre de relogement, sauf bailleur personne physique de plus de 65 ans ou bailleur aux ressources sous le plafond | Âge apprécié à l'échéance, ressources à la notification du congé | Contrôler l'âge et les ressources avant d'écrire le congé |
| Bail étudiant de neuf mois | Fin à son terme, sans congé, puis vente libre | Au plus tard au terme des neuf mois | Planifier la vente sur cette date |
| Bail mobilité | Aucun congé du bailleur, l'acquéreur reprend le bail s'il est authentique ou a date certaine | Au terme du bail, de un à dix mois en principe | Vendre occupé ou attendre le terme |
| Doute sur le mobilier | Règles du logement vide si le meublé ne l'est pas, en résidence principale | Avant tout congé | Relire l'inventaire joint au bail |
| Votre vente est consécutive à la division de l'immeuble en lots | Si la vente est consécutive à la division : notification du prix au locataire, à peine de nullité de la vente | Avant toute vente | Faire vérifier par le notaire, avant la promesse, si la vente est consécutive à la division |
| Dépôt, caution, charges | Dépôt rendu par le nouveau propriétaire, caution maintenue sauf clause contraire, résiliable si son engagement n'indique aucune durée ou une durée indéterminée, avec effet au terme du bail en cours, charges à répartir dans l'acte | À la signature de l'acte | Faire figurer le dépôt et les charges dans l'acte |
Information générale
Questions fréquentes sur la vente d'un meublé loué
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