Bail mobilité : conditions, durée et locataires éligibles en 2026

Vous louez un appartement meublé à un étudiant qui suit un stage de quatre mois ? À un salarié en mission temporaire ? À un apprenti qui n'a besoin du logement que pendant la durée de son alternance ? Le bail meublé classique d'un an (ou neuf mois pour les étudiants) n'est probablement pas l'outil le plus adapté. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, un régime spécifique existe : le bail mobilité.

Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, réservé à un public limitativement énuméré par la loi : étudiants, stagiaires, apprentis, salariés en mutation ou en mission temporaire, volontaires en service civique, personnes en formation professionnelle. Sa durée va de un à dix mois, il n'est pas renouvelable, et le bailleur ne peut exiger aucun dépôt de garantie. Trois caractéristiques qui le distinguent radicalement du bail meublé d'un an régi par les articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

Ce guide vous explique tout ce qu'un bailleur en location meublée (LMNP) doit savoir avant de signer un bail mobilité : qui peut en bénéficier, quelles mentions sont obligatoires, comment fixer la durée, comment se protéger sans dépôt de garantie, et comment éviter les pièges fréquents qui requalifient le contrat en bail meublé classique.

Qu'est-ce qu'un bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite « loi ELAN »). Il est codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (titre I ter).

L'objectif du législateur en 2018 était de répondre à une catégorie de besoins mal couverte par le marché locatif traditionnel : les personnes en situation de mobilité professionnelle ou de formation, qui ont besoin d'un logement meublé pour quelques mois sans vouloir s'engager dans un bail d'un an. Avant 2018, deux options dominaient : louer en meublé classique (engagement d'un an minimum) ou passer par les locations saisonnières (loyers élevés, fiscalité différente). Le bail mobilité crée une troisième voie.

Trois caractéristiques structurent ce régime. Premièrement, il porte exclusivement sur un logement meublé au sens de l'article 25-4 de la loi de 1989 (logement décent équipé du mobilier prévu par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Deuxièmement, il est réservé à un public limitativement énuméré : on ne peut pas signer un bail mobilité avec n'importe qui. Troisièmement, il déroge à plusieurs règles protectrices du locataire (dépôt de garantie interdit, mais aussi clause de solidarité entre colocataires réputée non écrite, loyer non révisable, etc.).

À noter : la commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour les litiges nés d'un bail mobilité. Les contestations relèvent directement du juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire).

Pour un panorama complet du régime du meublé classique, consultez notre guide de la location meublée.

Qui peut louer en bail mobilité : les 7 publics éligibles

L'article 25-12 dresse une liste fermée de sept situations qui ouvrent droit au bail mobilité. Le locataire doit justifier de l'une de ces situations à la date de prise d'effet du bail.

1. Formation professionnelle : toute personne suivant une formation qualifiante ou de reconversion (CIF, CPF de transition, formation continue d'adulte, etc.). Justificatif type : convention de formation, attestation de l'organisme.
2. Études supérieures : étudiants inscrits dans un établissement d'enseignement supérieur (université, grande école, BTS, IUT, etc.). Justificatif : certificat de scolarité.
3. Contrat d'apprentissage : apprentis sous contrat d'apprentissage signé avec un employeur et un CFA. Justificatif : copie du contrat d'apprentissage.
4. Stage : stagiaires en convention de stage tripartite (entreprise, organisme de formation, stagiaire). Justificatif : convention de stage.
5. Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique : volontaires en mission de service civique au sens du II de l'article L. 120-1 du code du service national. Justificatif : contrat d'engagement de service civique.
6. Mutation professionnelle : salariés mutés par leur employeur sur un autre site. Justificatif : avenant au contrat de travail ou lettre de l'employeur.
7. Mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle : salariés en mission temporaire (chantier, déplacement long, audit, etc.) ou travailleurs indépendants en mission. Justificatif : ordre de mission, lettre de mission, contrat de prestation.

Point d'attention : la liste est limitative. Une personne qui n'entre dans aucune de ces sept catégories ne peut pas signer un bail mobilité, même si elle a un besoin de logement court. C'est par exemple le cas d'un touriste, d'un retraité, d'un demandeur d'emploi non en formation, ou d'un salarié qui change simplement de logement sans mutation. Dans ces cas, le bail meublé classique d'un an (ou neuf mois étudiant) reste l'option appropriée.

Conseil pratique au bailleur : conservez la copie du justificatif d'éligibilité dans votre dossier. En cas de contestation ultérieure (notamment si le locataire prétend que le bail aurait dû être un bail meublé classique d'un an), ce justificatif vous protège.

Durée du bail mobilité : 1 à 10 mois non renouvelable

La durée minimale du bail mobilité est d'un mois, sa durée maximale de dix mois. Une fois le terme atteint, le bail ne peut être ni renouvelé ni reconduit tacitement.

Trois conséquences pratiques.

Premièrement, l'avenant unique de prolongation est autorisé. Si la durée initiale est de quatre mois et que le locataire (étudiant en stage prolongé, par exemple) a besoin de rester deux mois supplémentaires, vous pouvez signer un avenant qui porte la durée totale à six mois. Cet avenant est possible une seule fois, et la durée totale ne peut pas dépasser dix mois. Au-delà, il est interdit de prolonger.

Deuxièmement, l'absence de renouvellement est une règle d'ordre public. Vous ne pouvez pas, en fin de bail mobilité, signer un nouveau bail mobilité avec le même locataire sur le même logement : si vous le faites, ce nouveau bail bascule automatiquement en bail meublé classique d'un an, soumis aux dispositions protectrices du titre I bis (préavis bailleur de trois mois avec motifs limitativement énumérés, etc.). Ce n'est pas une option : c'est la règle légale.

Troisièmement, attention au cas des résidences à vocation d'emploi. Depuis la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, un régime dérogatoire existe pour les logements situés dans une résidence à vocation d'emploi définie à l'article L. 631-16-1 du code de la construction et de l'habitation : la durée minimale tombe à une semaine et la maximale monte à dix-huit mois. Ce régime ne concerne que les résidences professionnelles spécifiques et ne s'applique pas au logement diffus d'un bailleur LMNP classique.

Cas pratique : Marie loue son studio meublé en bail mobilité à Pierre, étudiant en stage, du 1er mars au 30 juin (quatre mois). Pierre voit son stage prolongé jusqu'au 31 août. Marie peut signer un avenant portant la durée à six mois (1er mars au 31 août). C'est la seule prolongation possible. Le 1er septembre, si Pierre veut rester, Marie devra signer un nouveau bail, qui sera automatiquement un bail meublé d'un an.

Les mentions obligatoires du bail mobilité

L'article 25-13 énumère les mentions que doit comporter le contrat de bail mobilité. Deux d'entre elles sont particulièrement sensibles : leur absence entraîne la requalification automatique du bail en bail meublé classique d'un an.

À ces mentions s'ajoutent les annexes obligatoires de tout bail d'habitation : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions, état des lieux d'entrée, notice d'information, inventaire et état détaillé du mobilier. Sur le DPE, voyez notre guide DPE obligatoire en location.

Le piège à éviter : oublier soit la mention « bail mobilité » dans le contrat, soit le motif d'éligibilité (8° du I). Dans ce cas, votre bail mobilité bascule en bail meublé d'un an. Conséquence : durée minimale d'un an, dépôt de garantie possible (deux mois maximum), congé bailleur soumis à motifs limitativement énumérés et préavis de trois mois. Bref, un régime radicalement différent.

Dépôt de garantie interdit : quelles garanties alternatives

C'est la règle la plus distinctive du bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

Note : la formulation ci-dessus est celle qui régit le loyer. L'interdiction du dépôt de garantie figure quant à elle à l'article 25-17, et la mention informant le locataire de cette interdiction est exigée au 11° du I de l'article 25-13.

Comment se protéger sans dépôt de garantie ? Trois options légales s'offrent au bailleur.

Option 1 : la garantie Visale (recommandée). Le dispositif Visale d'Action Logement est expressément ouvert au bail mobilité. Il s'agit d'une caution gratuite, accordée à de nombreux profils éligibles au bail mobilité (étudiants, salariés en mobilité de moins de 30 ans ou en CDD, etc.), qui couvre les impayés de loyer et les dégradations à hauteur de plafonds définis. Pour comprendre le fonctionnement et les limites, consultez notre guide Visale pour le bailleur.

Option 2 : la caution simple ou solidaire d'un tiers. Vous pouvez exiger qu'un tiers (parent, employeur) se porte caution. L'acte de caution doit être écrit et respecter les mentions légales. Attention : en colocation, toute clause prévoyant la solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (article 25-13, II) : la caution ne peut donc être engagée que pour la part du colocataire qu'elle garantit, pas pour celle des autres.

Option 3 : la garantie loyers impayés (GLI). Vous pouvez souscrire une assurance GLI auprès d'un assureur, à vos frais. Vérifiez que la police couvre le bail mobilité (toutes les GLI ne le proposent pas) et les conditions d'éligibilité du locataire.

Ce qu'il ne faut PAS faire : exiger un « chèque de caution non encaissé », un « dépôt de réservation », ou tout autre versement déguisé. Ces pratiques contournent l'interdiction légale et sont sans valeur juridique. Le locataire peut en réclamer la restitution à tout moment.

Loyer, charges et révision en bail mobilité

Le loyer est librement fixé entre les parties au moment de la signature du bail. Toutefois, dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), le loyer du bail mobilité doit respecter le loyer de référence majoré applicable au logement, comme tout bail d'habitation.

Une particularité forte du régime : le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail. L'indice de référence des loyers (IRL) ne s'applique pas. Sur une durée de un à dix mois, cette absence de révision a peu d'impact pratique pour le bailleur, mais elle interdit toute clause de révision même en cas d'avenant de prolongation.

Pour les charges, le régime du forfait s'impose. L'article 25-18 prévoit que les charges locatives accessoires sont récupérées sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer. Ce forfait, défini dans le contrat, ne peut donner lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure. Vous fixez donc, à la signature, un montant mensuel de charges. Si la consommation réelle excède ce forfait, vous ne pouvez pas demander un complément ; à l'inverse, si elle est inférieure, le locataire ne peut pas demander de restitution.

Comment fixer le forfait de charges ? L'article 25-18 précise que le montant doit être fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (charges récupérables : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.). Surtout, le forfait ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges, rapporté à la périodicité de versement. En clair : si vos charges récupérables réelles sont de 40 euros par mois en moyenne, vous ne pouvez pas exiger un forfait de 200 euros : le juge le réduirait en cas de litige.

Fin du bail mobilité : préavis, congé, sortie

Le bail mobilité s'éteint de plein droit à l'arrivée de son terme. Pas de congé bailleur à délivrer, pas de motif à invoquer : la fin du bail est automatique.

Mais le locataire dispose, lui, d'une faculté de résiliation anticipée à tout moment, avec un préavis d'un mois.

Trois précisions pratiques.

D'abord, le préavis court à compter de la réception du courrier recommandé ou de la remise en main propre (pas de la date d'envoi). Conservez l'accusé de réception ou l'émargement comme preuve. Pour comparer avec le préavis d'un mois en bail meublé classique, consultez notre article dédié sur le préavis du locataire en meublé.

Ensuite, le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, sauf si vous relouez le logement avant la fin de ce préavis avec son accord.

Enfin, à l'expiration du bail (terme ou préavis anticipé), le locataire est déchu de tout titre d'occupation : il doit restituer les clés. L'état des lieux de sortie et la restitution des éventuelles sommes versées (forfait de charges trop perçu n'est pas restituable, mais loyer trop perçu si départ anticipé pendant le préavis l'est partiellement) suivent les règles communes. Pour les règles générales sur le dépôt de garantie et sa restitution, voyez notre guide complet (étant précisé qu'aucun dépôt n'a pu être encaissé en bail mobilité).

Bail mobilité vs bail meublé classique : tableau comparatif

Pour les bailleurs qui hésitent entre les deux régimes, le critère décisif est le profil du locataire : si la personne entre dans l'une des 7 catégories du bail mobilité ET a besoin du logement pour moins de dix mois, le bail mobilité est plus adapté (loyer libre, pas de dépôt à gérer, pas de risque de tacite reconduction). Si la personne ne rentre dans aucune des catégories ou a besoin du logement pour plus de dix mois, le bail meublé d'un an est obligatoire.

Bail mobilité en colocation : règles spécifiques

Le bail mobilité est compatible avec la colocation, sous réserve d'une règle protectrice forte.

Le II de l'article 25-13 dispose que « toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite ». Concrètement : si l'un des colocataires part avant le terme ou ne paie pas son loyer, vous ne pouvez pas réclamer la totalité du loyer aux autres ni à leurs cautions. Chaque colocataire (et sa caution éventuelle) n'est engagé que pour sa quote-part.

Cette règle protège efficacement les colocataires mais expose le bailleur à un risque d'impayé partiel non couvert. Trois recommandations.

D'abord, sélectionnez rigoureusement chaque colocataire : un dossier solide pour chaque part, et pas seulement pour « le dossier le mieux noté ». Ensuite, exigez une garantie Visale ou une caution distincte pour chaque colocataire. Enfin, prévoyez dans le bail une clause précisant la part de loyer et de charges due par chaque colocataire (pour faciliter le calcul en cas de défaut partiel).

À noter : la colocation en bail mobilité reste rare en pratique parce que les durées courtes et l'absence de solidarité compliquent le recouvrement. Pour des durées plus longues, la colocation en bail meublé classique est généralement plus simple à gérer.

Erreurs fréquentes à éviter

Erreur 1 : confondre bail mobilité et location saisonnière. Le bail mobilité s'adresse à un public en mobilité professionnelle ou de formation. La location saisonnière (meublé de tourisme) s'adresse à des touristes pour une clientèle de passage qui n'élit pas domicile. Les deux régimes obéissent à des règles entièrement différentes (fiscales, urbanistiques, réglementaires). Le bail mobilité n'est pas une astuce pour contourner les règles de la location touristique.

Erreur 2 : oublier la mention « bail mobilité » ou le motif d'éligibilité. Comme vu plus haut, l'absence de la mention de qualification du contrat ou du motif d'éligibilité (8° du I de l'art. 25-13) entraîne la requalification automatique en bail meublé d'un an. Vérifiez systématiquement ces deux mentions avant signature.

Erreur 3 : signer un nouveau bail mobilité avec le même locataire au terme du précédent. Si Pierre signe avec vous un bail mobilité du 1er mars au 30 juin, puis veut rester, vous ne pouvez pas signer un nouveau bail mobilité du 1er juillet au 30 octobre : le nouveau bail sera de plein droit un bail meublé d'un an. Pour prolonger légalement, utilisez l'avenant unique de prolongation (dans la limite de dix mois au total).

Erreur 4 : exiger un dépôt de garantie déguisé. « Chèque de caution non encaissé », « dépôt de réservation », « avance sur loyer » : tous ces dispositifs contournent l'interdiction de l'article 25-17 et sont sans valeur. Préférez la garantie Visale ou une caution écrite conforme.

Erreur 5 : vouloir réviser le loyer en cours de bail. Le loyer du bail mobilité ne peut pas être révisé, même si vous avez prévu une clause d'indexation IRL. Cette clause est inopérante. Si la durée prévue est longue (proche des dix mois), tenez-en compte au moment de fixer le loyer initial.