Préavis en meublé : délai d'1 mois, lettre de congé du locataire et modèle

En location meublée, le locataire qui souhaite quitter son logement bénéficie d'un préavis d'un mois, contre trois mois en location nue. Cette règle, fixée par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut l'allonger. Côté bailleur, donner congé est plus encadré : préavis de trois mois, motivation obligatoire et forme rigoureuse. Ce guide récapitule le fonctionnement du préavis en meublé, comment écrire une lettre de congé valable, calculer la date de départ, gérer le loyer pendant le délai et anticiper les cas particuliers (colocation, décès, mutation, locataire protégé).

Pourquoi le préavis du locataire est d'un mois en meublé

Le régime du bail meublé constituant la résidence principale du locataire est défini aux articles 25-3 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce régime distinct du bail nu prévoit une durée de bail réduite à un an (neuf mois pour un bail étudiant) et, en contrepartie de cette flexibilité, un préavis locataire raccourci à un mois. Le législateur a voulu équilibrer la précarité acceptée par le locataire avec une plus grande mobilité.

L'article 25-8, I de la loi de 1989 pose la règle de façon claire : le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Aucune condition de zone tendue, de mutation professionnelle ou de motif particulier n'est exigée du locataire en meublé. En location nue, ce préavis raccourci à un mois suppose une zone tendue ou un cas spécifique (mutation, perte d'emploi, premier emploi, état de santé, etc.) ; en meublé, le mois s'applique automatiquement.

Cette règle ne souffre aucune exception : un bail meublé qui prévoirait un préavis de deux mois pour le locataire serait nul sur ce point, la clause étant réputée non écrite. Le bailleur ne peut pas non plus exiger un motif au locataire, ce qui distingue le congé locataire du congé bailleur (lequel exige motivation).

Forme du congé locataire : lettre recommandée, huissier ou remise en main propre

L'article 25-8 énumère limitativement les trois modes de notification valables. Tout autre canal (email, SMS, lettre simple, message vocal) est insuffisant et fait courir le risque de contestation, voire de nullité du congé.

Lettre recommandée avec accusé de réception

C'est la voie la plus utilisée. Le locataire dépose une lettre recommandée avec demande d'avis de réception au bureau de poste ou via une lettre recommandée électronique conforme aux exigences réglementaires (Identité du destinataire vérifiée, contenu horodaté, conservation de la preuve). Le bailleur, signataire de l'avis de réception, reçoit la lettre et accuse réception : c'est la date de réception qui déclenche le décompte.

Acte d'un commissaire de justice

Depuis la fusion des professions d'huissier et de commissaire-priseur judiciaire en 2023, on parle désormais de commissaire de justice. Cette voie reste rare en pratique (coût d'environ 100 à 150 € à la charge du locataire), mais elle peut être utile pour neutraliser toute discussion sur la réception (refus du recommandé, déménagement du bailleur, etc.).

Remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le locataire remet la lettre de congé en mains propres au bailleur, qui signe un récépissé ou émarge sur un double conservé par le locataire. Cette voie suppose un contact physique amiable. À défaut de récépissé ou d'émargement, la preuve de la remise est très difficile à rapporter.

Calcul de la date de départ : la règle de la réception

L'article 25-8 fixe précisément le point de départ du préavis : le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Ce n'est donc ni la date d'envoi, ni la date de présentation du facteur, mais bien la date à laquelle le bailleur reçoit effectivement le document.

Pour une lettre recommandée, le point de départ est la date apposée par le bailleur sur l'avis de réception. Si le bailleur ne va pas chercher la lettre, La Poste retourne le pli après mise en instance ; la jurisprudence admet alors que le préavis court à compter de la première présentation, sous réserve que la lettre ait été correctement adressée.

La date de fin du préavis correspond au jour calendaire identique du mois suivant. Un congé reçu le 12 mars met fin au bail le 12 avril à minuit. Le calcul s'effectue de quantième à quantième, indépendamment du nombre de jours du mois (28 février → 28 mars, 31 janvier → 28 ou 29 février selon que l'année est bissextile).

À l'expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. Concrètement, s'il reste dans le logement au-delà, il devient occupant sans droit ni titre, le bailleur peut introduire une procédure d'expulsion et lui réclamer une indemnité d'occupation (généralement équivalente au loyer + un complément).

Loyer et charges pendant le préavis : qui paie quoi

L'article 25-8 distingue deux situations selon l'auteur du congé.

Congé donné par le locataire : loyer dû sur tout le préavis

Lorsque c'est le locataire qui prend l'initiative de partir, il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis. Même s'il quitte les lieux dès le 5e jour, il doit payer le mois complet. La seule exception : si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, le préavis est interrompu de plein droit à la date d'entrée du nouveau locataire et le départant n'est plus redevable du loyer.

Cette possibilité de relocation anticipée suppose l'accord écrit du bailleur. En pratique, c'est un levier de négociation pour le locataire qui veut récupérer le solde de son préavis : il peut proposer au bailleur un candidat sérieux pour relouer immédiatement, et obtenir l'interruption.

Congé donné par le bailleur : loyer dû uniquement sur le temps occupé

Inverse de la situation précédente : si c'est le bailleur qui donne congé pour reprise, vente ou motif légitime, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux. Il peut donc partir avant la fin des trois mois de préavis et ne payer que la fraction proportionnelle au nombre de jours d'occupation effective.

Ces deux régimes asymétriques traduisent la volonté du législateur de protéger la partie qui subit le congé.

Préavis du bailleur en meublé : 3 mois et motivation obligatoire

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement. La motivation est strictement encadrée par l'article 25-8 : reprise pour habiter le logement, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l'une de ses obligations, par exemple).

Reprise par le bailleur ou ses proches

Lorsque le bailleur reprend le logement pour y habiter ou pour y loger un proche, le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. Les bénéficiaires admis sont limitativement énumérés : le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Tout autre bénéficiaire (frère, sœur, neveu, ami) rend le congé nul.

Vente du logement

Le bailleur peut donner congé pour vendre. À la différence du bail nu, le congé pour vente en meublé n'ouvre pas droit à un droit de préemption automatique au profit du locataire. Le bailleur reste néanmoins libre de proposer son bien au locataire en priorité s'il le souhaite.

Motif légitime et sérieux

Cette troisième catégorie regroupe principalement le manquement du locataire à ses obligations : impayés répétés, troubles de voisinage caractérisés, défaut d'assurance habitation, dégradations graves, sous-location interdite. Le bailleur doit pouvoir documenter le motif (relances, mises en demeure, attestations, procès-verbaux). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé.

Sanction pénale d'un congé frauduleux

Le législateur a renforcé la dissuasion : le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile pour réparer son préjudice.

Modèle de lettre de congé locataire prêt à utiliser

Voici un modèle conforme à l'article 25-8 que le locataire peut adapter à sa situation. La lettre doit être envoyée en recommandée avec accusé de réception au bailleur (ou à son mandataire si la gestion est déléguée) à l'adresse mentionnée au bail.

[Prénom et nom du locataire] [Adresse complète du logement loué] [Prénom et nom du bailleur] [Adresse postale du bailleur] Lettre recommandée avec accusé de réception Objet : congé pour le logement situé [adresse complète] Madame, Monsieur, Conformément à l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous notifie par la présente mon congé pour le logement meublé situé [adresse complète], que j'occupe depuis le [date d'entrée dans les lieux] en vertu du bail signé le [date de signature du bail]. Le préavis d'un mois prévu par la loi commencera à courir à la date de réception de cette lettre. Je libérerai donc le logement et vous remettrai les clés au plus tard à la date d'expiration de ce délai. Je vous propose dès à présent de fixer ensemble une date et une heure pour l'état des lieux de sortie contradictoire. Je vous remercie de bien vouloir me restituer le dépôt de garantie de [montant] euros à l'issue de cet état des lieux, sous réserve des éventuelles retenues légalement justifiées, à mon adresse suivante : [nouvelle adresse de réexpédition]. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. Fait à [ville], le [date] Signature

Aucune mention de motif n'est exigée. Si le locataire souhaite obtenir un préavis raccourci à un mois en location nue (mutation, perte d'emploi, premier emploi, etc.), il doit fournir un justificatif ; en meublé, cette précaution est inutile puisque le mois est de droit.

Pour les autres documents-clés du bail meublé, consultez nos guides sur le contrat de location meublée et le dépôt de garantie.

Cas particuliers : colocation, décès, mutation, locataire senior

Colocation meublée à bail unique

Lorsque plusieurs colocataires ont signé un bail unique, le congé donné par un seul colocataire ne met pas fin au bail des autres. Le colocataire sortant doit notifier son congé individuel et reste solidaire avec les colocataires restants jusqu'à six mois après la date de fin de son préavis (article 8-1 de la loi de 1989 applicable au meublé par renvoi). Pendant ces six mois, il peut être appelé en paiement des loyers impayés. Une clause de solidarité plus longue n'est pas opposable.

Colocation à baux multiples

Quand chaque colocataire a signé son propre bail individuel avec le bailleur, chaque congé est autonome : le colocataire partant donne son préavis d'un mois et libère le logement, sans engager les autres baux.

Décès du locataire

Le décès du locataire n'éteint pas automatiquement le bail. Le bail est transmis aux ayants droit visés à l'article 14 de la loi de 1989 (applicable au meublé) : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis un an, ascendants, descendants, personnes à charge vivant avec le locataire depuis un an. À défaut d'ayant droit, le bail est résilié de plein droit à la date du décès, et les héritiers doivent restituer le logement.

Mutation professionnelle

En meublé, la mutation ne donne droit à aucun préavis raccourci puisque le mois s'applique de droit. Le locataire muté en province n'a donc pas à fournir de justificatif. À l'inverse, un locataire en bail nu qui présente une mutation pour bénéficier du mois doit joindre une attestation de l'employeur.

Bail mobilité

Le bail mobilité (1 à 10 mois, articles 25-12 et suivants de la loi de 1989) suit un régime distinct : il prend fin de plein droit à la date convenue, sans préavis ni reconduction. Le locataire peut néanmoins résilier en cours de bail avec un préavis d'un mois, mais le bail ne peut pas être prolongé tacitement.

Pour le détail de la gestion administrative des baux et de la sécurisation des loyers, voyez notre guide complet de la gestion locative meublée.

Erreurs fréquentes à éviter

Plusieurs maladresses récurrentes peuvent fragiliser un congé.

Premièrement, envoyer la lettre à une adresse erronée du bailleur. Le locataire doit utiliser l'adresse figurant au bail (article 3 de la loi de 1989) ou, à défaut de mise à jour, l'adresse postale connue. En cas de doute, l'utilisation d'un commissaire de justice est la voie la plus sûre.

Deuxièmement, croire qu'un email suffit. Aucun email, même avec accusé de lecture, ne satisfait aux exigences de l'article 25-8. Seuls les trois canaux limitativement énumérés sont valables.

Troisièmement, attendre l'état des lieux de sortie pour libérer le logement. Le bail prend fin à l'expiration du préavis, indépendamment de la date à laquelle est dressé l'état des lieux. Le locataire doit donc avoir remis les clés et vidé les lieux avant cette date.

Quatrièmement, oublier de signaler son nouvelle adresse pour la restitution du dépôt de garantie. La loi impose au locataire de communiquer cette adresse pour permettre le remboursement dans le délai légal (deux mois en cas de différence entre les états des lieux, ou un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, article 22 de la loi de 1989 applicable au meublé).

Cinquièmement, négliger l'inventaire du mobilier. En meublé, le mobilier listé à l'inventaire d'entrée doit être restitué à l'identique. Une absence ou une dégradation justifie une retenue sur le dépôt de garantie, à condition que le bailleur l'ait inventorié à l'entrée.