Prélèvement à la source LMNP : comment fonctionne l'acompte sur vos revenus meublés
Un débit apparaît chaque mois sur votre compte bancaire, libellé « prélèvement à la source », sans que vous ayez rien signé ni déclaré depuis des semaines. Le réflexe est de chercher une retenue, comme sur un salaire. C'est la mauvaise réponse : pour un bailleur en location meublée non professionnelle, ce prélèvement n'est jamais une retenue, c'est un acompte que vous réglez vous-même, calculé sur un revenu déjà déclaré il y a un ou deux ans. Comprendre ce décalage évite de mauvaises surprises de trésorerie. Ce guide détaille le mécanisme, l'assiette, le calendrier, les deux seuils de modulation à ne jamais confondre, et ce qui se joue la première année ou lors d'un changement de régime.
Réponse en 60 secondes
Information générale
Un acompte, pas une retenue à la source : ce que cela change pour un LMNP
Le code général des impôts distingue formellement deux mécanismes de prélèvement de l'impôt sur le revenu en cours d'année. Le premier est une retenue à la source, effectuée par un tiers débiteur, un employeur ou une caisse de retraite par exemple, au moment même du versement du revenu. Le second est un acompte, que le contribuable règle lui-même, sans intermédiaire. Cette distinction n'a rien de théorique pour un bailleur en location meublée : elle détermine qui prélève, quand, et selon quelles règles.
2. Le prélèvement prend la forme : 1° Pour les revenus mentionnés à l'article 204 B, d'une retenue à la source effectuée par le débiteur lors du paiement de ces revenus ; 2° Pour les revenus mentionnés à l'article 204 C, d'un acompte acquitté par le contribuable.
L'article 204 A pose la distinction fondamentale du prélèvement à la source, une retenue opérée par un tiers au 1°, un acompte réglé par le contribuable lui-même au 2°. Les deux mécanismes ne se confondent jamais dans le texte.
Il s'agit des revenus soumis à l'impôt sur le revenu suivants : bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; bénéfices agricoles (BA) ; bénéfices non commerciaux (BNC) ; revenus fonciers ; rentes viagères à titre onéreux ; pensions alimentaires [...]
La doctrine énumère les catégories de revenus qui relèvent de l'acompte. Les bénéfices industriels et commerciaux, catégorie d'imposition de la location meublée non professionnelle, y figurent explicitement.
Il s'en déduit que la location meublée non professionnelle, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, relève du 2° de l'article 204 A, donc de l'acompte, jamais du 1°. Aucun tiers, ni votre locataire, ni une plateforme de location, ni une agence, ne prélève quoi que ce soit pour votre compte : c'est vous qui réglez cet acompte, chaque mois ou chaque trimestre, directement à l'administration.
Dans la pratique administrative, ce mécanisme porte un nom, l'acompte contemporain. Contemporain, parce qu'il est versé au fil de l'année en cours, par opposition au solde qui régularise l'année suivante, une fois votre déclaration de revenus déposée et votre impôt définitivement établi. Retenir cette distinction vous évite une confusion fréquente chez les bailleurs qui découvrent ce prélèvement pour la première fois : ni votre banque, ni l'administration ne réévaluent votre situation en temps réel, elles appliquent un montant déjà arrêté, jusqu'à la prochaine échéance déclarative ou jusqu'à ce que vous en demandiez vous-même la modulation.
L'assiette de l'acompte : le bénéfice net, jamais les loyers encaissés
L'erreur la plus répandue sur ce sujet consiste à imaginer que l'acompte reflète votre activité de l'année en cours, au prorata de vos loyers encaissés. C'est l'inverse : l'acompte est assis sur un revenu déjà connu, déjà déclaré, déjà taxé, jamais sur une estimation de vos loyers du moment. Ce point mérite d'être bien compris avant d'aller plus loin, car il conditionne toute la suite de ce guide : le montant que vous voyez prélevé aujourd'hui ne dit rien de votre rentabilité de l'année en cours, il ne fait que reconduire, mois après mois, une photographie fiscale déjà ancienne.
Au régime réel, le bénéfice net corrigé
Si vous êtes imposé au régime réel, l'assiette de votre acompte n'est ni votre chiffre d'affaires locatif, ni même votre résultat comptable brut. Elle correspond au bénéfice net déterminé selon les règles fiscales de droit commun, après déduction de vos charges et de vos amortissements. Cette même logique de bénéfice net irrigue votre comptabilité au réel dans son ensemble, un sujet que nous détaillons dans notre guide sur les obligations comptables du LMNP au régime réel. Plus vous optimisez cette base au réel, plus l'acompte de l'année suivante s'en trouve mécaniquement allégé.
Pour les titulaires de revenus imposables dans la catégorie des BIC déterminés selon un régime réel d'imposition, l'assiette de l'acompte est constituée du bénéfice net mentionné au 1 de l'article 38 du CGI, c'est-à-dire celui déterminé d'après le résultat d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par l'entreprise soit en cours soit en fin d'exploitation servant de base à l'impôt.
Au réel, l'assiette de l'acompte est donc le bénéfice net fiscal, celui-là même qui sert de base à votre impôt sur le revenu, jamais un montant brut de loyers.
Au micro-BIC, le résultat après abattement
Si vous relevez du micro-BIC, l'assiette n'est pas davantage vos recettes brutes. Elle correspond au résultat imposable après application de l'abattement forfaitaire, c'est-à-dire un montant déjà net par construction.
Pour la détermination du montant de l'acompte des titulaires de BIC, BNC et BA imposés selon un régime dit « micro », le bénéfice à retenir s'entend du résultat imposable déterminé dans les conditions prévues respectivement à l'article 50-0 du CGI, à l'article 102 ter du CGI ou à l'article 64 bis du CGI au titre de la période de référence [...]
Le résultat retenu pour l'acompte au micro-BIC est déjà l'assiette après abattement de l'article 50-0 du CGI, jamais le montant brut de vos recettes.
Le décalage structurel : deux années de référence, et un basculement au 1er septembre
Ce bénéfice net n'est pas celui de l'année en cours. C'est celui de la dernière année pour laquelle votre impôt a déjà été établi à la date du versement, ce qui fait intervenir deux années de référence dans une même année civile : de janvier à août 2026, votre acompte repose sur le bénéfice déclaré au titre de 2024 ; à partir de septembre 2026, une fois votre déclaration de printemps traitée, il est recalculé sur le bénéfice de 2025. C'est ce basculement du 1er septembre qui explique qu'un prélèvement puisse changer de montant en cours d'année sans que vous ayez rien demandé.
l'assiette de l'acompte prévu au 2° du 2 de l'article 204 A du CGI est constituée du montant des revenus ou bénéfices mentionnés à l'article 204 C du CGI soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu la dernière année pour laquelle l'impôt a été établi à la date du versement prévu au 1 de l'article 1663 C.
Ce décalage est structurel, pas accidentel : l'acompte regarde toujours en arrière, vers la dernière année dont l'imposition est arrêtée, jamais vers l'année en cours.
Cette assiette ne donne pas encore l'acompte : l'administration lui applique le taux de prélèvement de votre foyer, celui qui figure sur votre avis d'imposition, qui tient compte de l'ensemble de vos revenus et qui change au même 1er septembre que l'année de référence.
Le prélèvement prévu à l'article 204 A est calculé en appliquant au montant des revenus, déterminé dans les conditions prévues aux articles 204 F et 204 G, un taux selon les modalités prévues aux articles 204 H et 204 I. Le prélèvement peut être modifié sur demande du contribuable dans les conditions prévues à l'article 204 J. Le taux du prélèvement pour les conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité soumis à imposition commune est, sauf option contraire du contribuable, individualisé dans les conditions prévues à l'article 204 M.
L'acompte est le produit de deux éléments, votre bénéfice net de l'année de référence et le taux de prélèvement de votre foyer : un bailleur salarié au même bénéfice meublé paiera donc un acompte plus élevé qu'un bailleur sans autre revenu.
Depuis le 1er septembre 2025, ce taux est individualisé par défaut entre conjoints ou partenaires pacsés soumis à imposition commune, sauf option contraire de leur part : un bailleur en couple ne paie donc plus nécessairement le même acompte qu'avant cette réforme, à bénéfice meublé égal.
2. L'impôt sur le revenu et les revenus pris en compte mentionnés au 1 sont ceux de l'avant-dernière année pour le calcul du taux relatif aux versements de l'acompte acquittés et aux retenues à la source effectuées entre le 1er janvier et le 31 août de l'année au cours de laquelle le contribuable dispose des revenus ou réalise les bénéfices, et ceux de l'année précédente pour le calcul du taux relatif aux versements de l'acompte acquittés et aux retenues à la source effectuées entre le 1er septembre et le 31 décembre.
C'est le texte qui fixe le basculement : l'avant-dernière année pour les versements de janvier à août, l'année précédente pour ceux de septembre à décembre. Le taux change donc au 1er septembre, en même temps que l'assiette, qui suit le même rythme puisqu'elle retient la dernière année imposée à la date du versement.
Si vos loyers baissent en 2026, par exemple à cause d'une vacance locative, votre acompte mensuel ne bouge pas automatiquement : jusqu'en août il continue de refléter le bénéfice de 2024, puis, à partir de septembre, celui de 2025, jamais celui de l'année en cours, sauf si vous demandez vous-même une modulation. C'est précisément ce basculement qui justifie l'existence même du mécanisme de modulation détaillé plus loin : sans lui, un bailleur dont l'activité recule fortement d'une année sur l'autre continuerait de régler, jusqu'au prochain 1er septembre, un acompte calculé sur un bénéfice plus favorable.
Un déficit LMNP donne un acompte à zéro, jamais un acompte négatif
Que se passe-t-il si votre année de référence est déficitaire ? Le déficit de location meublée non professionnelle obéit à une règle d'imputation stricte.
les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels, en application du 1° ter du I de l'article 156 du CGI, ne sont imputables que sur les revenus de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
Un déficit LMNP ne s'impute que sur des bénéfices futurs de même nature, jamais sur vos autres revenus de l'année en cours.
En application du 3 de l'article 204 G du CGI, lorsque le résultat soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des BIC, des BA, des BNC, éventuellement diminué des revenus exceptionnels au sens du 7° du 2 de l'article 204 G du CGI, est déficitaire, il est retenu pour une valeur nulle.
Un résultat déficitaire n'est pas reporté en négatif dans l'assiette de l'acompte : il y entre pour zéro, ce qui met l'acompte à zéro sans jamais créer de créance en votre faveur.
Ce résultat déficitaire, retenu pour une valeur nulle et jamais en négatif, met votre acompte à zéro pendant toute la période où cette année lui sert de référence : rien de janvier à août si le déficit est celui de l'avant-dernière année, rien de septembre à décembre s'il est celui de l'année précédente. Le report du déficit reste possible, mais uniquement sur vos bénéfices meublés des dix années suivantes.
Le calendrier de versement : mensuel par défaut, trimestriel sur option
Une fois l'assiette fixée, reste à savoir quand l'acompte est effectivement prélevé. Le principe est mensuel, mais vous pouvez opter pour un rythme trimestriel.
Le prélèvement mensuel, le 15 de chaque mois
Par défaut, votre acompte est prélevé chaque mois, le 15, à raison d'un douzième du montant annuel calculé par l'administration.
L'option trimestrielle et sa date limite
Vous pouvez préférer un versement par quart, aux 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre. Cette option doit être exercée avant le 1er octobre de l'année qui précède celle où elle doit s'appliquer : une demande tardive ne prend effet qu'à compter de l'année suivante.
En application du 1 de l'article 1663 C du code général des impôts (CGI), l'acompte calculé par l'administration fiscale dans les conditions prévues à l'article 204 E du CGI est versé par douzième au plus tard le 15 de chaque mois de l'année [...] En application du 2 de l'article 1663 C du CGI, le contribuable peut opter pour des versements trimestriels [...] au plus tard les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre de chaque année. [...] Cette option est exercée [...] au plus tard le 1er octobre de l'année qui précède celle au cours de laquelle l'option s'applique.
Le texte pose les deux rythmes possibles et la date limite de bascule vers le trimestriel, le 1er octobre de l'année précédente, jamais en cours d'année.
| Rythme | Dates de versement | Date limite pour opter |
|---|---|---|
| Mensuel (régime de droit commun) | Le 15 de chaque mois | Aucune démarche à effectuer |
| Trimestriel (sur option) | 15 février, 15 mai, 15 août, 15 novembre | Au plus tard le 1er octobre de l'année précédente |
Le report d'échéance, un outil de trésorerie
Indépendamment de ce rythme, vous pouvez demander à reporter certaines échéances sur la suivante, sans que cela réduise le montant annuel dû.
les titulaires de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), de bénéfices non commerciaux (BNC) ou de bénéfices agricoles (BA) peuvent demander, sous certaines conditions, le report de paiement de certaines échéances périodiques d'acompte. [...] Les contribuables concernés peuvent demander le report d'au maximum trois échéances sur l'échéance suivante en cas de paiement mensuel, ou d'une échéance sur la suivante en cas d'option pour le paiement trimestriel, sans que ce report puisse conduire à reporter l'année suivante une partie des versements dus lors de l'année en cours.
Le report est plafonné à trois échéances mensuelles ou une échéance trimestrielle, et ne peut jamais faire glisser une partie du montant dû sur l'année suivante : c'est un outil de trésorerie, pas une remise.
Ce calendrier de paiement ne doit pas être confondu avec le calendrier déclaratif : les dates limites de dépôt de votre déclaration de résultat et les cases à servir relèvent d'un autre sujet, que nous détaillons dans notre guide des étapes de la déclaration LMNP et dans notre présentation des cases du formulaire 2031. Ici, il n'est question que du rythme auquel l'acompte quitte votre compte bancaire. Le report d'échéance, par exemple, est surtout utile un mois de trésorerie tendue, avant un investissement ou un imprévu sur l'un de vos biens : il ne dispense jamais du montant dû, il en décale seulement une petite partie.
Moduler l'acompte à la hausse ou à la baisse
Le montant calculé par l'administration n'est pas figé. Vous pouvez le moduler vous-même, mais les deux sens de modulation n'obéissent pas aux mêmes règles.
À la hausse, aucune condition d'écart
II. – Le contribuable peut choisir librement de moduler à la hausse le taux mentionné aux articles 204 H et 204 I ou l'assiette de l'acompte mentionnée à l'article 204 G qui lui sont applicables.
Aucune condition d'écart n'encadre la modulation à la hausse, vous pouvez l'augmenter librement, par exemple pour anticiper une progression de vos revenus meublés.
À la baisse, un droit qui s'ouvre au-delà de 5 pour cent d'écart estimé
III. – 1. La modulation à la baisse du prélèvement n'est possible que si le montant du prélèvement estimé par le contribuable au titre de sa situation et de ses revenus de l'année en cours est inférieur de plus de 5 % au montant du prélèvement qu'il supporterait en l'absence de cette modulation.
La baisse n'est ouverte qu'à partir d'un écart estimé de plus de 5 pour cent avec le montant qui serait autrement prélevé. En dessous de ce seuil, la demande de modulation à la baisse est simplement irrecevable.
Ce seuil de 5 pour cent est un seuil d'éligibilité : il conditionne votre droit même de demander une baisse. Il ne doit surtout pas être confondu avec un second seuil, de 10 pour cent, qui sanctionne a posteriori une modulation qui s'avère trop optimiste. C'est l'objet de la section suivante.
Quand la modulation à la baisse se retourne contre le bailleur : la sanction de l'article 1729 G
Moduler à la baisse n'est pas sans risque. Si votre estimation se révèle trop favorable une fois vos revenus réels connus, une majoration s'applique.
Le seuil de 10 pour cent d'écart constaté a posteriori
2. La modulation à la baisse du prélèvement prévue à l'article 204 J donne lieu à l'application d'une majoration de 10 %, lorsque le montant du dernier prélèvement estimé, calculé selon les modalités prévues au 3 du III du même article 204 J [...], s'avère inférieur de plus de 10 % au montant du prélèvement qui aurait été effectué selon les modalités prévues au 3 du même III, les revenus pris en compte étant ceux effectivement constatés au titre de l'année [...] Toutefois, lorsque le montant du prélèvement effectué s'avère inférieur de plus de 30 % au premier montant mentionné au deuxième alinéa du présent 2, le taux de la majoration est égal à la moitié de la différence entre ce premier montant et le montant du prélèvement effectué, rapportée à ce premier montant.
Ce seuil de 10 pour cent est un seuil de sanction, constaté après coup sur vos revenus réellement déclarés, à ne jamais confondre avec le seuil de 5 pour cent qui, lui, ouvre seulement le droit de demander la modulation.
Le seuil de 5 pour cent, celui de l'article 204 J, III, 1, ouvre le droit de moduler à la baisse. Le seuil de 10 pour cent, celui de l'article 1729 G, 2, sanctionne une modulation qui s'avère trop optimiste une fois les revenus réels connus. Ce sont deux mécanismes distincts, à ne jamais fusionner.
- Seuil de 5 pour cent : condition d'accès à la modulation à la baisse (article 204 J, III, 1)
- Seuil de 10 pour cent : condition de sanction, constatée a posteriori sur les revenus réels (article 1729 G, 2)
La majoration alourdie au-delà de 30 pour cent d'écart
Au-delà de 30 pour cent d'écart entre le montant modulé et celui qui aurait dû être prélevé, la majoration n'est plus fixée à 10 pour cent. Elle grimpe à la moitié de l'écart constaté, rapportée au montant qui aurait dû être versé : plus l'estimation était optimiste, plus la sanction est lourde. Ce mécanisme progressif dissuade les demandes de modulation trop agressives, pensées uniquement pour alléger la trésorerie de l'année, sans lien réel avec l'activité prévisible.
La clause de bonne foi qui écarte la majoration
3. La majoration prévue au 2 ne s'applique pas lorsque le contribuable justifie que l'estimation erronée de sa situation ou de ses revenus a été, en tout ou partie, réalisée de bonne foi à la date de sa demande de modulation ou provient d'éléments difficilement prévisibles à cette date. La majoration prévue au 2 ne s'applique pas aux sommes majorées en application du 1.
Une estimation erronée réalisée de bonne foi, ou fondée sur des éléments difficilement prévisibles au moment de la demande, écarte la majoration pour modulation excessive.
Le simple retard de paiement, une autre majoration de 10 pour cent
1. Tout retard dans le paiement des sommes dues au titre de l'acompte prévu au 2° du 2 de l'article 204 A ou du complément de retenue à la source prévu au IV de l'article 204 H donne lieu à l'application d'une majoration de 10 % des sommes non acquittées dans les délais prescrits.
Cette majoration de 10 pour cent sanctionne le simple retard de paiement, indépendamment de toute modulation : elle vise n'importe quel acompte payé en retard.
À défaut de paiement, le recouvrement de l'acompte suit les mêmes règles que celui de l'impôt sur le revenu lui-même, le rôle valant titre exécutoire pour les poursuites du comptable public.
Aux termes de l'article 1663 C du code général des impôts (CGI), le recouvrement de l'acompte, à défaut de paiement à l'échéance, est assuré et poursuivi selon les mêmes modalités et sous les mêmes garanties et sûretés que l'impôt sur le revenu. Le rôle d'impôt sur le revenu servant de base au calcul de l'acompte vaut également titre exécutoire en vue de l'exercice, par le comptable public compétent, des poursuites consécutives au non-paiement de l'acompte.
Un acompte impayé se recouvre exactement comme l'impôt sur le revenu, avec les mêmes garanties pour l'administration.
Ce mécanisme de sanction pour modulation excessive, applicable aux revenus perçus ou réalisés depuis le 1er janvier 2019, n'a pour l'instant donné lieu à aucune décision de justice publiée et identifiable sur ce point précis.
La première année d'activité LMNP : pas d'acompte automatique avant septembre N+1
Commencer une activité de location meublée ne déclenche aucun acompte immédiat, faute de revenu de référence à retenir.
L'exonération jusqu'au 31 août de l'année suivante
Le contribuable n'a pas d'obligation de versement d'un acompte lors de la première année au cours de laquelle il perçoit un revenu relevant d'une catégorie de bénéfices ou de revenus mentionnée à l'article 204 C du code général des impôts (CGI) et jusqu'au 31 août de l'année suivante.
Aucun acompte n'est dû dès le premier loyer meublé encaissé, l'exonération court jusqu'au 31 août de l'année suivante, le temps que votre premier bénéfice soit déclaré et imposé.
Il s'en déduit qu'un bailleur qui débute en cours d'année ne voit rien prélevé avant septembre de l'année suivante, l'administration n'ayant, avant cette date, aucun bénéfice de référence à retenir.
L'acompte spontané, une option volontaire
En application de l'article 204 K du CGI, le contribuable peut spontanément déclarer un montant d'acompte au titre de l'année de début de perception d'un revenu relevant d'une catégorie de bénéfices ou de revenus mentionnée à l'article 204 C du CGI ou au titre de l'année suivante.
Rien ne vous empêche de déclarer vous-même un acompte spontané dès la première année, à titre volontaire, pour lisser le rattrapage qui suivra sinon en une seule fois.
Un bailleur qui débute son activité en mars, par exemple, ne verra donc rien prélevé avant septembre de l'année suivante, sauf s'il choisit lui-même de lisser ce rattrapage par un acompte spontané. Cette première année d'activité s'articule avec l'ensemble de vos premières obligations déclaratives, que nous détaillons dans notre guide sur votre première déclaration au régime réel.
Changement de régime, revente d'un bien, cessation d'activité : ce qui arrive à l'acompte
Trois situations reviennent souvent chez les bailleurs meublés établis depuis plusieurs années : changer de régime d'imposition, revendre un bien, ou cesser complètement leur activité.
Passage micro-BIC / réel, un décalage, pas une bascule immédiate
La doctrine ne prévoit aucune règle de transition propre à l'acompte en cas de changement de régime. Il s'en déduit, du décalage structurel présenté plus haut, que votre acompte reste calculé sur le bénéfice de l'année de référence, déterminé sous le régime qui s'appliquait à cette année-là. Un bailleur qui opte pour le réel au titre de 2026 continue donc de payer, jusqu'en août 2027, un acompte assis sur son bénéfice micro-BIC de 2025 ; son premier bénéfice au réel n'entre dans le calcul qu'au basculement du 1er septembre 2027, et il y entre en une seule fois. Ce passage est détaillé dans notre guide sur le passage du micro-BIC au régime réel.
Revente d'un seul bien parmi plusieurs, l'acompte continue
s'agissant des BIC, BA et BNC, la fin de perception des bénéfices s'entend de l'abandon de l'ensemble des activités relevant de l'une des catégories. Tel n'est pas le cas de la cession ou de la cessation partielle d'une entreprise ou du changement de l'activité exercée.
L'arrêt de l'acompte suppose l'abandon de l'ensemble de votre activité de location meublée, pas la revente d'un seul bien parmi plusieurs.
Il s'en déduit qu'un bailleur propriétaire de trois biens meublés qui en revend un seul continue de devoir l'acompte sur l'activité restante, calculé comme si de rien n'était sur les biens conservés.
Cessation totale, imposition immédiate au dernier taux connu
Dans le cas de cession ou de cessation d'activité, y compris par décès de l'exploitant, relevant de la catégorie des BIC ou des BA [...] l'impôt sur le revenu dû en raison des bénéfices réalisés dans l'entreprise ou l'exploitation [...] et qui n'ont pas encore été imposés est immédiatement établi (CGI, art. 201 et CGI, art. 202). Le contribuable dispose d'un délai de 60 jours à compter de la cession ou de la cessation pour déposer la déclaration de résultat. [...] En application du premier alinéa du 1 de l'article 201 du CGI et au premier alinéa du 1 de l'article 202 du CGI, le résultat de cession ou de cessation est déterminé en appliquant le dernier taux de prélèvement à la source connu à la date de cession ou de cessation.
En cas d'arrêt complet de l'activité, l'impôt sur les bénéfices non encore imposés est établi immédiatement, au dernier taux de prélèvement connu, et vous disposez de soixante jours pour déposer la déclaration de résultat.
Ces trois situations partagent un point commun : l'acompte suit toujours l'activité BIC prise dans son ensemble, jamais un bien isolé ni un exercice comptable isolé. Anticiper ces règles évite de mal interpréter une variation, ou une absence de variation, de votre prélèvement lors d'un changement dans votre patrimoine locatif.
Le second flux : les prélèvements sociaux suivent le même calendrier que l'acompte d'impôt
Votre bénéfice de location meublée ne supporte pas qu'un seul prélèvement en cours d'année. Un second flux, distinct, le double : les prélèvements sociaux.
Un prélèvement distinct, mais la même périodicité
1. Les revenus mentionnés à l'article 204 C du code général des impôts, lorsqu'ils sont soumis à la contribution prévue à l'article L. 136-6 du présent code, dans les conditions prévues au III du même article L. 136-6, donnent lieu, l'année de leur réalisation ou celle au cours de laquelle le contribuable en a la disposition, à un prélèvement acquitté par le contribuable dans les mêmes conditions et selon la même périodicité de versement que celles applicables à l'acompte prévu au 2° du 2 de l'article 204 A du code général des impôts.
Ce second prélèvement n'est ni une retenue ni un versement différé à l'année suivante, il suit exactement le même calendrier que l'acompte d'impôt sur le revenu, mensuel ou trimestriel selon votre option.
Le taux à connaître, appliqué au même bénéfice net
Vos bénéfices de location meublée non professionnelle relèvent, pour ce second flux, de la contribution sur les revenus du patrimoine.
f) De tous revenus qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles au sens du code général des impôts, à l'exception de ceux qui sont assujettis à la contribution sur les revenus d'activité et de remplacement définie aux articles L. 136-1 à L. 136-5.
Le bénéfice industriel et commercial d'un LMNP relève du f du I de cet article, donc de la contribution sur les revenus du patrimoine, jamais de la contribution sur les revenus d'activité.
Depuis l'imposition des revenus de l'année 2025, les prélèvements sociaux sur la location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 pour cent, non pas de vos loyers mais de votre bénéfice imposable, celui que vous déclarez après abattement au micro-BIC ou après charges et amortissements au réel.
I.-Le taux des contributions sociales est fixé : 1° A 9,2 % pour la contribution sociale mentionnée à l'article L. 136-1 ; 2° A 10,6 % pour les contributions sociales mentionnées aux articles L. 136-6 et L. 136-7 ; 3° A 7,2 % pour la contribution sociale mentionnée au I de l'article L. 136-7-1.
Ce 2° fixe à 10,6 pour cent le taux de droit commun de la CSG applicable à votre bénéfice net imposable de LMNP, catégorie des revenus du patrimoine.
2° A modifié les dispositions suivantes : - Code de la sécurité sociale. Art. L136-8 II. - Le 2° du I du présent article s'applique : 1° A compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 en ce qui concerne la contribution mentionnée à l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale [...]
C'est cette loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 qui a porté à 10,6 pour cent le taux de CSG applicable à votre bénéfice net imposable de LMNP, avec effet dès l'imposition des revenus de l'année 2025.
Ce taux de 10,6 pour cent sur votre bénéfice net imposable était déjà appliqué au 1er février 2026, bien avant la loi anti-fraude de juin 2026, comme le confirme la répartition de son produit entre affectataires (Article L. 131-8 du code de la sécurité sociale).
Ces 18,6 pour cent additionnent trois prélèvements distincts sur une assiette unique, votre bénéfice net imposable : la CSG à 10,6 pour cent, la CRDS à 0,5 pour cent et le prélèvement de solidarité à 7,5 pour cent.
Le taux des contributions instituées par les articles 14 à 17 est fixé à 0,5 %.
La CRDS, seconde composante du taux global, frappe elle aussi votre bénéfice net imposable, à hauteur de 0,5 pour cent.
I.-Il est institué : 1° Un prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine mentionnés à l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale ; 2° Un prélèvement de solidarité sur les produits de placement mentionnés à l'article L. 136-7 du même code. [...] III.-Le taux des prélèvements de solidarité mentionnés au I est fixé à 7,5 %.
Le prélèvement de solidarité, troisième composante, frappe votre bénéfice net imposable au même taux de 7,5 pour cent, sans dérogation pour le meublé.
Le taux de 17,2 pour cent que l'on lit partout n'est pas le vôtre : il est réservé, entre autres, aux revenus fonciers, que la loi taxe à 9,2 pour cent de CSG par dérogation. La location meublée, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, relève du taux de droit commun de 10,6 pour cent.
L'acompte de prélèvements sociaux prélevé en 2026 sur vos bénéfices de location meublée est calculé au même taux de 18,6 pour cent, sur une assiette déterminée selon les règles de l'article 204 G du code général des impôts.
| Flux | Base légale | Périodicité | Sanction en cas de manquement |
|---|---|---|---|
| Acompte d'impôt sur le revenu | 2° du 2 de l'article 204 A et article 204 C du CGI | Mensuelle (15 du mois) ou trimestrielle sur option | Majoration de 10 pour cent pour retard, jusqu'à la moitié de l'écart pour modulation excessive (article 1729 G du CGI) |
| Prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) | Article L. 136-6-1 du code de la sécurité sociale | Identique à l'acompte d'impôt sur le revenu | Recouvrement et contrôle alignés sur ceux de l'acompte d'impôt sur le revenu |
Comme pour l'acompte d'impôt sur le revenu, ce second flux suit votre bénéfice net : réduire ce bénéfice par des charges ou des amortissements correctement déduits allège mécaniquement les deux prélèvements en même temps, l'année suivante. Ce second flux s'inscrit dans un ensemble plus large de prélèvements et de cotisations propres au LMNP, que nous détaillons dans notre guide complet de la fiscalité LMNP.
Contester une erreur ou gérer un retard déclaratif : ce que change la nature d'acompte
La qualification d'acompte, établie dès le début de ce guide, n'est pas qu'une nuance de vocabulaire : elle a des conséquences contentieuses concrètes, précisées récemment par le Conseil d'État. Deux situations reviennent en pratique : une erreur sur le montant prélevé, et un retard dans le dépôt de votre déclaration alors que vous avez par ailleurs réglé vos acomptes.
Le délai de réclamation de droit commun, confirmé par le Conseil d'État
Le Conseil d'État a jugé (CE, 16 février 2026, n° 500909) que le délai de réclamation spécial et réduit prévu par l'article R. 196-1 du livre des procédures fiscales ne s'applique qu'aux retenues à la source et aux prélèvements qui ne présentent pas le caractère d'un simple acompte : l'acompte du bailleur meublé en est donc exclu par les termes mêmes du texte.
Il a ensuite censuré ce délai réduit lui-même, au motif qu'en soumettant ces réclamations à un délai plus court que celui applicable aux réclamations portant sur d'autres impôts frappant des revenus de même nature, il instituait, entre des contribuables placés dans une situation identique, une différence de traitement injustifiée. Le Conseil d'État a annulé le refus du Premier ministre d'abroger cette disposition et lui a enjoint d'édicter, dans un délai de trois mois, les mesures réglementaires nécessaires pour mettre fin à cette illégalité.
Cette injonction a été exécutée : depuis le 30 juillet 2026, l'article R* 196-1 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction issue du décret n° 2026-692 du 27 juillet 2026, ne comporte plus que trois points de départ de délai, et plus aucun délai spécial réduit.
Un bailleur LMNP qui conteste une erreur sur son acompte relève donc du délai de réclamation de droit commun, jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle d'impôt sur le revenu, et il en relevait déjà avant cette réforme.
Cette voie de recours s'ajoute au régime contentieux de droit commun applicable en matière d'impôt sur le revenu. Dès lors, le contribuable qui constate une erreur dans l'assiette ou la liquidation de l'impôt sur le revenu conserve, en tout état de cause, la possibilité de présenter une réclamation contentieuse au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle (LPF, art. R*. 196-1).
Le point de départ du délai de réclamation de droit commun n'est pas le versement de l'acompte mais la mise en recouvrement du rôle d'impôt sur le revenu, qui intervient l'année suivant celle des revenus concernés : le délai court donc jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit cette mise en recouvrement.
Une voie plus rapide existe par ailleurs pour un acompte manifestement erroné, la demande de restitution.
La demande de restitution totale ou partielle d'un acompte doit être présentée à l'administration au plus tard le dernier jour du mois de février de l'année suivant celle au cours de laquelle les revenus en cause ont été mis à disposition ou réalisés (LPF, art. R.* 196-1-1).
Cette demande de restitution, distincte de la réclamation contentieuse de droit commun confirmée par le Conseil d'État, doit être présentée avant la fin du mois de février de l'année suivante.
Un acompte déjà versé n'allège pas l'assiette d'une pénalité de déclaration tardive
Le Conseil d'État a précisé (CE, avis contentieux, 4 janvier 2024, n° 488915) que l'assiette des majorations pour défaut ou retard de déclaration correspond au montant total des droits mentionnés au rôle, sans déduction des acomptes déjà versés en cours d'année au titre du prélèvement à la source.
Concrètement, un bailleur qui a régulièrement payé son acompte tout au long de l'année mais qui dépose sa déclaration en retard ne voit pas la pénalité calculée sur le seul solde restant : elle porte sur le montant total des droits, acompte compris. Payer son acompte allège votre trésorerie, jamais l'assiette d'une pénalité de déclaration tardive.
Pour une vue d'ensemble des procédures de contrôle applicables au LMNP au-delà du seul acompte, consultez notre guide sur le déroulement d'un contrôle fiscal LMNP.
FAQ : questions fréquentes sur le prélèvement à la source LMNP
Votre acompte suit le bénéfice d'une année déjà déclarée, jamais celui de l'année en cours : simulez votre résultat net actuel pour savoir si une demande de modulation vaut la peine d'être déposée.
