Votre locataire vient d'envoyer son congé et une question très concrète se pose : quand faire l'état des lieux de sortie ? Trop tôt, le logement n'est pas vidé et le document ne décrit rien de fiable. Trop tard, il devient inopposable et toute retenue sur le dépôt de garantie s'effondre. La loi ne fixe pas de date précise mais pose un repère clair : l'état des lieux de sortie est obligatoire et s'établit lors de la restitution des clés. Voici comment caler le bon timing, étape par étape. Pour le contenu du document lui-même, consultez notre guide de l'état des lieux de sortie en meublé.
Réponse en 60 secondes
Étape 1. Fixez la date dès la réception du congé
En location meublée, le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, qui court à compter de la réception du congé (lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé). Dès réception de ce courrier, vous connaissez la date de fin du bail : c'est le moment de proposer une date d'état des lieux de sortie, sans attendre la dernière semaine. Le calcul du terme est détaillé dans notre article sur le préavis d'un mois du locataire en meublé.
La loi ne désigne personne pour arrêter seul la date : l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement, donc d'un commun accord. Répondez au congé par écrit en proposant un rendez-vous le dernier jour du préavis, avec un créneau de repli. Cette trace écrite prouvera votre diligence si le locataire devient injoignable.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé.
Étape 2. Programmez l'état des lieux le dernier jour du bail, logement vidé
Le créneau idéal est le dernier jour du préavis, une fois le déménagement terminé. Un état des lieux réalisé au milieu des cartons ne vaut rien : murs masqués, sols invisibles, équipements inaccessibles. Demandez au locataire un logement entièrement vidé et nettoyé avant le rendez-vous.
Le jour J, le document doit comporter les mentions prévues par le décret du 30 mars 2016 : date, relevés des compteurs d'eau et d'énergie, détail des clés remises, description pièce par pièce des sols, murs, plafonds et équipements, nouvelle adresse du locataire et évolutions constatées depuis l'entrée. Demandez aussi que l'électricité ne soit pas coupée : impossible sinon de tester l'éclairage et les équipements.
En meublé, prévoyez un temps supplémentaire pour pointer chaque meuble : l'inventaire du mobilier annexé au bail se vérifie au même moment.
Étape 3. État des lieux anticipé avant la fin du préavis : possible sous conditions
Votre locataire a déjà déménagé et propose de tout solder deux semaines avant le terme ? C'est possible, à deux réserves près.
D'abord, le loyer reste dû jusqu'au terme du préavis : le locataire qui a notifié le congé est redevable du loyer et des charges sur l'intégralité de la période, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec vous. La Cour de cassation vient de le confirmer, dans une affaire où une locataire avait rendu ses clés trois semaines avant le terme : la remise des clés et l'état des lieux de sortie n'établissent que la libération des lieux, pas une renonciation du bailleur aux loyers du préavis (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-13.387, rendu à propos d'une location nue mais transposable au meublé, la règle de l'article 25-8 étant identique sur ce point). Précisez tout de même par écrit, à la remise anticipée des clés, que le loyer reste dû jusqu'au terme.
Ensuite, mesurez les effets : dès que les clés vous sont remises, le délai de restitution du dépôt de garantie commence à courir, et le logement vide repasse sous votre responsabilité.
Étape 4. Faites coïncider état des lieux et remise des clés le même jour
La règle d'or : état des lieux de sortie et remise des clés se font le même jour. La loi rattache l'établissement du document à la restitution des clés, et c'est cette remise des clés, non la fin du bail ni la date de l'état des lieux, qui déclenche le délai de restitution du dépôt de garantie.
Un état des lieux est établi [...] lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.
Cette règle vaut pour les locations meublées de résidence principale : l'article 25-3 de la même loi rend expressément l'article 3-2 applicable au meublé.
Un état des lieux dressé longtemps après le départ perd sa force. En 2014, un bailleur avait fait établir un constat près de trois mois après le départ de ses locataires. La Cour de cassation a refusé qu'il s'en prévale : informé de la date de libération par le congé, il ne pouvait opposer un état des lieux aussi tardif (Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 13-10.804). En pratique, plus le constat est éloigné du départ, plus d'autres causes de dégradation ont pu intervenir entre-temps : chaque jour de décalage affaiblit la preuve.
Le piège des clés rendues sans état des lieux
Étape 5. Après la remise des clés : les délais qui s'enclenchent
La remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, est le point de départ officiel de la restitution du dépôt de garantie. Le délai dépend de la conformité de l'état des lieux de sortie à celui d'entrée.
| Événement | Délai | Base légale |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'entrée | Restitution du dépôt sous 1 mois après la remise des clés | Art. 22, loi du 6 juillet 1989 |
| État des lieux non conforme (dégradations) | Restitution du solde sous 2 mois après la remise des clés | Art. 22, loi du 6 juillet 1989 |
| Restitution en retard | Majoration de 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges) par période mensuelle commencée | Art. 22, loi du 6 juillet 1989 |
| Recours au commissaire de justice | Convocation des parties par LRAR au moins 7 jours à l'avance | Art. 3-2, loi du 6 juillet 1989 |
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
Dans les deux cas, le décompte part de la remise des clés, jamais de la fin du bail.
La majoration de 10 % n'est pas due lorsque le retard vient de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile : exigez cette adresse le jour de l'état des lieux. Chaque retenue pour dégradations doit être justifiée, déduction faite de l'usure normale : la grille de vétusté, convenue dès la signature du bail parmi les grilles issues d'accords collectifs de location, sert alors de référence.
Étape 6. Gérez les cas bloquants : locataire absent, refus de signer
Locataire absent au rendez-vous ? Ne remplissez jamais l'état des lieux seul : un constat non contradictoire n'a pas la valeur d'un état des lieux, les juges pouvant au mieux le retenir comme simple élément de preuve (Cass. 3e civ., 2 oct. 1996, n° 94-21.486). Documentez d'abord la voie amiable (relance écrite, nouvelle proposition de date). Si le blocage persiste, l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié, après convocation des deux parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. Coût et déroulé sont détaillés dans notre article sur l'état des lieux par commissaire de justice.
Face à un refus de signer l'état des lieux de sortie, une bailleresse avait fait intervenir un huissier, mais les locataires avaient été avisés moins de sept jours à l'avance : la Cour de cassation l'a privée du remboursement de la moitié des frais, alors même que l'une des locataires était présente au constat (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-20.183). Sans convocation régulière, vous payez tout.
Gardez aussi en tête l'article 1731 du code civil : sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Cette présomption ne peut toutefois pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Dernier point, rassurant : reprendre les clés sans formuler de réserve ne vous prive pas de vos droits. La Cour de cassation a jugé que l'acceptation de la restitution des clés n'emporte pas renonciation certaine et non équivoque à réclamer une remise en état (Cass. 3e civ., 9 avr. 2013, n° 12-12.817). Encore faut-il prouver les dégradations, ce qui ramène au même réflexe : un état des lieux fait au bon moment.
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