Votre locataire ne se présente pas le jour de la remise des clés, ou refuse de signer l'état des lieux de sortie. Sans ce document, vous perdez la preuve de l'état du logement, et avec elle la possibilité de justifier une retenue sur le dépôt de garantie. La loi prévoit une solution : faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice, le nouveau nom de l'huissier de justice. Voici dans quels cas y recourir, comment se déroule ce constat et combien il coûte réellement.
Réponse en 60 secondes
Quand recourir à un état des lieux par huissier
Le principe reste l'état des lieux amiable. La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'il est établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, lors de la remise et de la restitution des clés, puis joint au bail. C'est la situation normale, y compris en location meublée, et elle ne coûte rien de plus.
Le commissaire de justice n'entre en jeu que lorsque cet état des lieux amiable est impossible. En pratique, cela couvre trois cas fréquents : le locataire ne se présente pas à la date convenue, l'une des parties refuse de signer le document, ou un désaccord bloque totalement la rédaction. Dans ces hypothèses, il ne faut surtout pas renoncer à l'état des lieux : son absence se retourne contre le bailleur, comme nous le verrons. La voie du constat locatif sécurise alors la preuve.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Comment se déroule le constat locatif
La procédure est encadrée et rapide. Premier point, c'est la partie la plus diligente qui prend l'initiative : le bailleur n'a pas besoin de l'accord du locataire pour saisir un commissaire de justice, et inversement. Il suffit de contacter une étude compétente dans le secteur du logement.
Deuxième point, la convocation. Le commissaire de justice prévient les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours avant la date du constat. Ce délai garantit que chacun peut être présent, mais l'absence d'une partie dûment convoquée n'empêche pas le constat d'avoir lieu. Le jour venu, le professionnel se rend sur place, décrit pièce par pièce l'état du logement et, en meublé, l'état des équipements et du mobilier, puis dresse un acte qui a une forte valeur probante.
Ce constat, appelé constat locatif loi de 1989, vaut état des lieux d'entrée ou de sortie selon le moment où il intervient. Il se substitue alors purement et simplement à l'état des lieux amiable qui n'a pas pu être signé. Pour la trame du document et l'inventaire à vérifier, notre modèle d'état des lieux meublé reste une base utile pour préparer la visite.
Combien coûte un état des lieux par huissier
C'est l'une des bonnes surprises de cette procédure : le coût est réglementé par arrêté, et non fixé librement par l'étude. En métropole, le tarif applicable depuis mars 2026 dépend uniquement de la surface du logement, auquel s'ajoutent des frais fixes de convocation et de déplacement.
| Surface du logement | Constat | Convocations | Déplacement | Total TTC |
|---|---|---|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € | 162,16 € |
| Plus de 50 et jusqu'à 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € | 184,08 € |
| Plus de 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € | 261,46 € |
Surtout, ce total ne pèse pas sur une seule partie. La loi impose qu'il soit partagé pour moitié entre le bailleur et le locataire. Pour un studio meublé de moins de 50 mètres carrés, chacun supporte donc environ 81 euros, ce qui reste modéré au regard de la sécurité juridique apportée. Bon à savoir : il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés auprès du secrétariat du tribunal dont dépend l'étude.
Tableau du coût d'un constat locatif (état des lieux fait par le commissaire de justice) en métropole : jusqu'à 50 m², frais de constat locatif 132,82 euros, lettres de convocation 18,06 euros, frais de déplacement 11,28 euros. Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire.
Le piège de l'absence d'état des lieux
Pourquoi cet état des lieux protège le bailleur LMNP
Pour un loueur en meublé, l'état des lieux n'est pas une formalité administrative, c'est la pièce maîtresse de la fin de bail. C'est lui qui permet de comparer l'état d'entrée et l'état de sortie, donc de distinguer une vraie dégradation d'une simple usure normale du temps. Cette distinction conditionne toute retenue sur le dépôt de garantie : sans état des lieux contradictoire ou constat d'huissier, la retenue est presque impossible à justifier en cas de litige.
Le constat par commissaire de justice apporte une valeur probante supérieure, car il émane d'un officier public. En meublé, où l'inventaire du mobilier et l'état des équipements pèsent lourd, cette rigueur est précieuse. Pour aller plus loin sur la suite du processus, consultez notre guide du dépôt de garantie et notre grille de vétusté, qui aide à chiffrer la part d'usure non imputable au locataire. Anticiper ces étapes fait partie d'une bonne gestion locative meublée.
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