État des lieux de sortie en meublé : comment le réaliser
L'état des lieux de sortie est le dernier acte de la relation locative, et souvent le plus tendu. C'est lui qui détermine si vous retenez une part du dépôt de garantie pour des dégradations, ou si vous le restituez intégralement. Mal réalisé, il vous prive de tout recours ; bien mené, il fait la preuve, pièce en main, de l'état du logement à la remise des clés. Voici la méthode pour réaliser un état des lieux de sortie en meublé sans se tromper, le comparer à l'entrée et réagir si le locataire fait obstacle.
Réponse en 60 secondes
Ce que dit la loi sur l'état des lieux de sortie
L'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Cette même loi s'applique aux locations meublées qui constituent la résidence principale du locataire. Le texte pose trois principes : l'état des lieux est contradictoire et amiable, il se fait à la remise et à la restitution des clés, et son absence a des conséquences précises sur la charge de la preuve.
Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés. Si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à son établissement.
Contradictoire et amiable, au moment des clés. En cas de blocage, le commissaire de justice prend le relais, à frais partagés. Et celui qui empêche l'état des lieux perd la présomption de bon état.
Retenez la logique de la présomption. L'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Sans état des lieux d'entrée, cette présomption tombe et le bailleur ne peut plus reprocher au locataire l'état du bien à son départ. Mais l'article 3-2 ajoute une nuance décisive : si c'est le locataire qui fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux de sortie, c'est lui qui perd le bénéfice de la présomption. Faire obstacle ne profite donc jamais à celui qui bloque.
Étape 1 : préparer l'état des lieux de sortie
Un bon état des lieux de sortie se prépare avant le rendez-vous. Réunissez d'abord l'état des lieux d'entrée, signé par les deux parties au début du bail, ainsi que l'inventaire du mobilier propre au meublé. En location meublée, l'état des lieux ne porte pas seulement sur les murs et les équipements fixes : il englobe la liste des meubles et leur état, du canapé au réfrigérateur.
Fixez ensuite la date. L'état des lieux de sortie coïncide avec la restitution des clés, c'est-à-dire à l'expiration du préavis du locataire. Convenez d'un créneau en journée, à la lumière naturelle, quand le logement est vide de meubles appartenant au locataire mais que le mobilier que vous fournissez est en place. Prévoyez de quoi documenter : appareil photo ou smartphone, mètre, et le document d'entrée pour comparer poste par poste.
Si vous suivez plusieurs biens, appuyez-vous sur un modèle structuré identique à celui de l'entrée. Notre modèle d'état des lieux meublé et son inventaire reprend pièce par pièce les rubriques à contrôler, ce qui rend la comparaison entrée-sortie mécanique le jour venu.
Étape 2 : réaliser l'état des lieux contradictoirement
Le jour du rendez-vous, parcourez le logement pièce par pièce, dans le même ordre que l'état des lieux d'entrée. Pour chaque poste, notez l'état constaté avec le même vocabulaire que celui utilisé à l'entrée : neuf, bon état, état d'usage, mauvais état. Vérifiez les revêtements (sols, murs, plafonds), les équipements (robinetterie, plaques, four, volets), et, spécificité du meublé, chaque élément de mobilier de l'inventaire.
L'état des lieux doit être établi contradictoirement, ce qui signifie que le locataire est présent, constate avec vous et signe. Ses observations doivent pouvoir figurer sur le document : s'il conteste une mention, notez-la plutôt que de l'écarter. Un état des lieux de sortie signé sans réserve par les deux parties est difficilement contestable ensuite. Relevez enfin les index des compteurs et récupérez l'intégralité des jeux de clés, badges et télécommandes remis à l'entrée : leur absence est une dégradation comme une autre.
Étape 3 : comparer l'entrée et la sortie
La comparaison est le cœur du dispositif. Placez côte à côte l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, et confrontez chaque poste. Toute dégradation présente à la sortie mais absente à l'entrée est, a priori, imputable au locataire, à condition qu'elle dépasse l'usure normale.
C'est là que se joue la distinction essentielle entre dégradation et vétusté. La vétusté est l'usure inévitable d'un logement occupé normalement, liée au temps qui passe : une moquette qui se ternit après plusieurs années, une peinture qui jaunit. Elle reste à la charge du bailleur. La dégradation, elle, résulte d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal : une brûlure sur un plan de travail, un trou dans une cloison, un meuble cassé. Pour objectiver ce partage, appuyez-vous sur une grille de vétusté annexée au bail, qui applique un abattement selon l'ancienneté de chaque élément. Notre grille de vétusté pour la location meublée permet de chiffrer sereinement la part récupérable auprès du locataire et celle qui relève de l'usure normale.
Étape 4 : restituer ou retenir le dépôt de garantie
L'état des lieux de sortie commande la restitution du dépôt de garantie. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, hors usure normale, vous restituez le dépôt intégralement dans le délai légal d'un mois. Si des dégradations sont constatées et documentées, vous pouvez retenir une somme correspondant à leur réparation, sur justificatifs (devis ou factures), et le délai de restitution du solde passe à deux mois.
La rigueur de l'état des lieux conditionne la solidité de toute retenue. Une retenue non appuyée sur une différence constatée entre l'entrée et la sortie est fragile et souvent restituée en cas de litige. Pour maîtriser les délais, le calcul et les justificatifs, reportez-vous à notre guide de la restitution du dépôt de garantie, qui détaille poste par poste ce que vous pouvez légitimement retenir.
Étape 5 : que faire si le locataire refuse l'état des lieux
Il arrive qu'un locataire refuse de participer à l'état des lieux de sortie, ne se présente pas au rendez-vous, ou reste injoignable après avoir laissé les clés. Dans ce cas, la loi prévoit une solution : l'état des lieux est établi par un commissaire de justice (ancien huissier de justice), à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
La procédure est encadrée. Le commissaire de justice convoque les parties par lettre recommandée avec avis de réception, au moins sept jours à l'avance. Le jour dit, il constate seul l'état du logement si le locataire ne se présente pas, et son constat a la même valeur qu'un état des lieux amiable. Les frais sont divisés par moitié entre les deux parties, quel que soit celui qui a provoqué le recours.
Le levier juridique est puissant. Rappelez-vous l'article 3-2 : la partie qui fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux perd le bénéfice de la présomption de l'article 1731 du code civil. Concrètement, un locataire qui refuse volontairement l'état des lieux de sortie ne peut plus se retrancher derrière l'absence de constat pour contester une dégradation. L'obstruction se retourne contre celui qui la pratique, ce qui incite fortement le locataire à jouer le jeu du contradictoire.
Centralisez vos états des lieux d'entrée et de sortie, votre inventaire meublé et le suivi de vos dépôts de garantie dans un seul outil. Locaeo vous aide à comparer, documenter et restituer dans les délais, sans rien oublier.
Points de vigilance pour un état des lieux de sortie inattaquable
Trois réflexes sécurisent durablement votre état des lieux de sortie. D'abord, photographiez systématiquement chaque poste, à l'entrée comme à la sortie, et datez les clichés : une image vaut mieux qu'une mention imprécise devant un juge. Ensuite, décrivez précisément plutôt que globalement : mentionnez le type de dégradation, sa localisation et son ampleur, au lieu d'un vague mauvais état. Enfin, conservez l'ensemble du dossier (état des lieux d'entrée, de sortie, inventaire, photos, devis) pendant toute la durée où une action reste possible, car les litiges liés à la restitution du dépôt peuvent survenir plusieurs mois après le départ.
En meublé, n'oubliez jamais la dimension mobilière. Un état des lieux de sortie qui ignore l'inventaire du mobilier laisse passer les dégradations les plus fréquentes : électroménager hors service, literie abîmée, vaisselle manquante. Contrôlez chaque ligne de l'inventaire d'entrée, c'est souvent là que se logent les vraies différences de valeur.
