LMNP auto-entrepreneur : peut-on cumuler les deux statuts ?
Vous louez déjà un meublé et vous envisagez d'ouvrir une auto-entreprise à côté, conciergerie, services à la personne, artisanat, freelance. Ou l'inverse : vous êtes auto-entrepreneur et l'achat d'un studio à louer meublé vous inquiète pour votre déclaration. Le cumul LMNP auto-entrepreneur est possible de principe, mais il fait se rencontrer six mécaniques distinctes, immatriculation, seuils du micro-BIC, versement libératoire, cotisations sociales, risque de requalification en para-hôtellerie et bascule vers le statut de loueur professionnel. Ce guide les traite une par une, textes à l'appui.
La réponse en 60 secondes
Cumuler LMNP et auto-entrepreneur : le principe et ses limites
Sur le principe, rien ne s'y oppose. Une personne physique peut exercer plusieurs activités commerciales à la fois, tant qu'elle respecte les obligations propres à chacune. La location meublée, exercée à titre habituel ou occasionnel, et votre future ou actuelle auto-entreprise de services relèvent l'une comme l'autre des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui rend leur cohabitation naturelle sur le plan fiscal.
Une seule immatriculation, deux activités possibles
Une personne physique ne porte qu'un seul SIREN, le numéro qui l'identifie comme exploitant individuel. Chaque activité déclarée au guichet unique donne naissance à un établissement propre, identifié par son propre SIRET. Ajouter une auto-entreprise à votre LMNP, ou l'inverse, ne crée donc pas une seconde identité juridique : vous ajoutez un établissement sous votre immatriculation existante. Le détail de la démarche figure dans notre guide sur l'immatriculation LMNP et l'obtention du SIRET au guichet unique.
Pourquoi les deux statuts partagent la même catégorie fiscale
Ce qui rend le cumul simple sur le papier, c'est que la location meublée et l'auto-entreprise logent, la plupart du temps, dans la même catégorie fiscale.
Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel ou occasionnel et quelle que soit la qualité de celui qui loue, propriétaire ou locataire principal, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Que vous soyez propriétaire ou locataire principal, à l'année ou de manière occasionnelle, vos revenus de location meublée relèvent toujours des bénéfices industriels et commerciaux, la même catégorie que celle où logent la plupart des auto-entreprises de services, de vente ou d'artisanat.
C'est cette qualification commune, BIC pour l'une comme pour l'autre, qui permet à vos deux activités de partager les mêmes règles de seuil, détaillées plus bas. Si votre auto-entreprise relève des bénéfices non commerciaux, la logique d'éligibilité au micro reste proche, mais les plafonds et abattements diffèrent. Notre article LMNP, BIC ou BNC détaille cette catégorisation.
Comment déclarer les deux activités sous une même immatriculation
La mécanique administrative dépend du sens dans lequel vous ajoutez l'activité.
Ajouter une location meublée à une auto-entreprise existante
Si vous êtes déjà auto-entrepreneur et que vous mettez en location un bien meublé, vous déclarez cette activité au guichet unique comme un établissement complémentaire, rattaché à votre SIREN existant : pas de second dossier fiscal, une activité de plus sous la même identité.
Ajouter une auto-entreprise à un LMNP déjà immatriculé
À l'inverse, si votre location meublée est votre première activité, votre immatriculation LMNP porte déjà un SIREN. Créer votre auto-entreprise revient à déclarer un second établissement, avec sa propre activité et, le cas échéant, son propre régime d'imposition.
Le second SIRET d'établissement complémentaire
Dans les deux cas, un SIREN unique pour la personne, un SIRET distinct par établissement. Chaque établissement reste redevable de ses propres obligations déclaratives, dont la cotisation foncière des entreprises. Pour vérifier que votre location remplit les conditions du statut, consultez notre article sur le statut LMNP et ses conditions.
Les seuils du micro-BIC quand vous cumulez les deux activités
C'est le point que la plupart des bailleurs sous-estiment : les seuils du micro-BIC ne dépendent pas de l'activité qui les porte, mais de la tranche dans laquelle cette activité est rangée. Or votre location meublée longue durée et une auto-entreprise de prestations de services logent, très souvent, dans la même tranche.
Le plafond partagé par la location longue durée et les prestations de services
Par autres entreprises, il faut entendre notamment les entreprises : de location de courte durée de locaux de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui bénéficient du classement mentionné à l'article L. 324-1 du code du tourisme et à l'article D. 324-2 du code du tourisme ; de location de chambres d'hôtes au sens de l'article L. 324-3 du code du tourisme ; de location de meublés d'habitation ; de fourniture de prestations de services.
Le texte range explicitement, dans la même liste, la location de meublés d'habitation et la fourniture de prestations de services, le profil type d'une auto-entreprise de conciergerie, de services à la personne ou de freelance. Vos deux activités partagent donc un seul et même plafond.
Pourquoi le plafond de l'hôtellerie ne s'applique pas à votre location meublée
Une confusion fréquente consiste à appliquer à une location meublée classique le plafond le plus élevé, celui de la vente de marchandises et de l'hôtellerie. Le texte l'exclut noir sur blanc.
Entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés.
Ce plafond, le plus élevé des trois, exclut expressément la location de locaux d'habitation meublés. Il vise la vente de marchandises et l'hôtellerie proprement dite, jamais votre location meublée classique.
Le cas particulier du meublé de tourisme non classé
Si votre location meublée est un meublé de tourisme non classé, le plafond applicable n'est ni 83 600 euros ni 203 100 euros, mais un seuil propre et plus bas, inchangé entre 2025 et 2028, précisé au tableau ci-dessous (même source, BOI-BAREME-000044).
| Type d'activité | Seuil micro-BIC | Période | ||
|---|---|---|---|---|
| Location de meublés d'habitation (longue durée), meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes et prestations de services | 83 600 € | 2026 à 2028 (77 700 € en 2025) | ||
| Vente de marchandises et fourniture de logement de type hôtelier, à l'exclusion de la location meublée d'habitation | 203 100 € | 2026 à 2028 (188 700 € en 2025) | ||
| Meublé de tourisme NON classé | 15 000 € | 2025 à 2028, inchangé |
Trois chiffres circulent en ligne, 83 600, 203 100 et 15 000 euros, et les trois sont exacts, mais pour des activités différentes. L'erreur la plus coûteuse consiste à croire que le plafond commun à votre location meublée et à votre auto-entreprise de services est celui de 203 100 euros : ce plafond vise l'hôtellerie et la vente de marchandises, jamais la location de locaux d'habitation meublés, même classés meublés de tourisme. Le plafond commun est celui de 83 600 euros. Pour le calcul et l'abattement de ce régime, voir notre article sur le fonctionnement du micro-BIC en location meublée.
Micro-BIC ou régime réel : les seuils s'additionnent, le choix du régime non
Voici le point le plus délicat du cumul. Non, opter pour le régime réel sur votre location meublée ne fait pas basculer votre auto-entreprise au réel : les seuils d'éligibilité au micro sont communs aux deux activités, le choix d'opter pour le réel reste propre à chacune.
Vos deux activités se partagent le même plafond de 83 600 euros
L'exemple chiffré ci-dessous le montre : tant que le total de votre location meublée et de votre auto-entreprise de services reste sous 83 600 euros, les deux activités restent au régime micro. Franchissez ce total et l'équilibre change. Cette règle vaut quand vos deux activités relèvent de la même tranche, celle des prestations de services et des meublés d'habitation. Si votre auto-entreprise vend des marchandises, elle relève d'une autre tranche, à 203 100 euros, et si votre meublé est un meublé de tourisme non classé, il relève de la sienne, à 15 000 euros : chaque tranche a alors son plafond propre, et seul le plafond global de 203 100 euros reste commun aux deux.
Seuils cumulés location meublée et conciergerie
Situation
Deux niveaux de chiffre d'affaires de l'auto-entreprise, pour un même montant de loyers
Le plafond applicable pour 2026 à 2028 est de 83 600 euros. Le scénario 1 reste sous le plafond, les deux activités demeurent au micro-BIC. Le scénario 2 le dépasse : si le dépassement se confirme deux années civiles consécutives, les deux activités basculent ensemble au régime réel. Montants illustratifs.
L'option pour le réel s'exerce entreprise par entreprise
Conformément aux dispositions combinées du cinquième alinéa du 1 et du a du 2 de l'article 50-0 du CGI, lorsque l'activité d'une entreprise se rattache à plusieurs catégories d'activités définies au 1 de l'article 50-0 du CGI ou lorsqu'un contribuable exploite personnellement plusieurs entreprises commerciales, le régime micro-BIC s'applique à condition, d'une part, que le chiffre d'affaires HT global de l'entreprise, ou des entreprises, respecte la limite mentionnée au 1° du 1 du même article 50-0 du CGI et, d'autre part, que le chiffre d'affaires HT afférent aux activités mentionnées aux 1° bis et 2° du 1 de l'article 50-0 du CGI soit inférieur ou égal aux limites respectives mentionnées aux mêmes 1° bis et 2°. [...] Si ces conditions sont respectées, le contribuable peut, le cas échéant, opter pour un régime réel d'imposition. Cette option s'exerce entreprise par entreprise.
La dernière phrase tranche le débat. L'éligibilité au régime micro se regarde sur le total de vos deux activités, mais une fois cette éligibilité acquise, le choix d'opter pour le réel se décide séparément pour chacune de vos entreprises, jamais globalement.
Les contribuables qui exploitent plusieurs entreprises dont le total des chiffres d'affaires excède les limites mentionnées aux 1°, 1° bis et 2° du 1, appréciées, s'il y a lieu, dans les conditions prévues au cinquième alinéa de ce même 1.
C'est le total des chiffres d'affaires de vos deux activités qui est comparé au plafond, jamais l'une isolément, et l'exclusion frappe le contribuable pour l'ensemble de ses entreprises, pas seulement celle qui a le plus progressé. Le délai de deux années consécutives, lui, découle du 1 du même article 50-0, qui retient le chiffre d'affaires de l'année civile précédente ou de la pénultième année.
Vous pouvez donc rester au micro-BIC pour votre conciergerie tout en optant pour le réel sur votre seule location meublée, si ce régime est plus avantageux compte tenu de vos charges. Les conditions de délai et de forme figurent dans notre article sur l'option pour le régime réel en LMNP.
Ce qui se passe si le total dépasse le plafond deux années de suite
Le dépassement ne se sanctionne pas au premier franchissement : il faut deux années civiles consécutives au-dessus du plafond. Mais la conséquence frappe le contribuable, non l'entreprise isolément : vos deux activités basculent ensemble au réel, même si une seule a franchi le seuil. Un couple qui pense limiter ce risque en répartissant ses recettes entre plusieurs déclarations se trompe : le Conseil d'État a jugé que le chiffre d'affaires à comparer au plafond est celui de l'entreprise dans son ensemble, jamais la part que chaque co-exploitant déclare (Conseil d'État, 14 novembre 2025, n° 495516, publiée aux tables du recueil Lebon). Diviser une déclaration ne divise pas un seuil.
Versement libératoire de l'auto-entreprise et LMNP au réel : compatible ou non
Le versement libératoire de l'impôt sur le revenu est le volet fiscal du régime de l'auto-entrepreneur, codifié à l'article 151-0 du CGI : il permet de payer son impôt en même temps que ses cotisations, en pourcentage du chiffre d'affaires. Trois conditions cumulatives ouvrent ce droit :
- Être soumis au régime des micro-entreprises, micro-BIC ou micro-BNC selon l'activité.
- Avoir un revenu fiscal de référence du foyer, apprécié sur l'avant-dernière année, inférieur ou égal, pour une part de quotient familial, à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu, cette limite étant majorée de 50 % par demi-part supplémentaire.
- Être soumis au régime micro-social pour le calcul de ses cotisations.
Le dispositif du versement libératoire de l'impôt sur le revenu s'applique aux exploitants individuels qui remplissent, de manière cumulative, les conditions suivantes : ils sont soumis au régime des micro-entreprises (ou micro-BIC) ou au régime déclaratif spécial (ou micro-BNC) ; le montant des revenus du foyer fiscal de l'avant-dernière année est inférieur ou égal, pour une part de quotient familial, à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option est exercée ; ils sont soumis au régime micro-social prévu à l'article L. 133-6-8 du code de la sécurité sociale (CSS).
Trois conditions à remplir en même temps, jamais une seule isolément. La troisième, être soumis au régime micro-social, est le verrou décisif pour votre location meublée, comme l'explique le paragraphe suivant.
Votre location meublée peut-elle, elle-même, ouvrir droit au versement libératoire
La doctrine administrative n'exclut pas par principe le loueur en meublé de ce dispositif.
Les contribuables relevant du régime micro-BIC peuvent également opter pour le dispositif du versement libératoire à l'impôt sur le revenu prévu à l'article 151-0 du CGI, toutes autres conditions par ailleurs remplies.
La doctrine ouvre expressément la porte au loueur en meublé relevant du micro-BIC. Rien, dans ce texte, n'exclut par principe votre location meublée du versement libératoire.
Le texte ouvre donc la porte, sous réserve des autres conditions. Or la troisième condition, être soumis au régime micro-social, suppose une affiliation au régime social des indépendants au titre de l'activité concernée. L'article L. 611-1 du code de la sécurité sociale ne prévoit une telle affiliation du loueur en meublé que pour la location de courte durée sans élection de domicile, pour les chambres d'hôtes au-delà d'un seuil, et pour le loueur qui remplit les conditions du loueur en meublé professionnel. Il s'en déduit que, pour une location meublée de longue durée exercée à titre non professionnel, cette troisième condition ne peut, en pratique, jamais être remplie au titre de votre seule activité de bailleur : elle ne peut donc pas, à elle seule, ouvrir droit au versement libératoire. Cela n'empêche pas votre auto-entreprise de services, si elle remplit ses propres conditions, d'en bénéficier normalement pour son propre chiffre d'affaires.
Ce qui se passe si vous optez pour le réel sur la seule location meublée
N'ont pas opté pour un régime réel d'imposition pour la détermination de leur revenu professionnel dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux (BNC).
Cette condition est écrite par catégorie de revenus, BIC ou BNC, et non par entreprise. C'est exactement ce qui rend la question suivante incertaine lorsque vous n'optez pour le réel que sur l'une de vos deux entreprises.
Un point que la doctrine ne tranche pas
| Condition du versement libératoire | Remplie si |
|---|---|
| Être au régime des micro-entreprises (micro-BIC ou micro-BNC) | Aucune option pour un régime réel dans la catégorie concernée. Ce que devient cette condition lorsqu'une seule de vos deux entreprises opte pour le réel n'est tranché par aucune doctrine publiée : voir l'avertissement ci-dessus. |
| Revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année sous le plafond | Apprécié pour une part de quotient familial, majoré de 50 % par demi-part supplémentaire, et rapproché du barème de l'année précédente |
| Être au régime micro-social | Vous n'avez pas demandé le calcul de vos cotisations selon le droit commun |
Cotisations sociales : deux régimes qui ne se remplacent pas
Autre confusion fréquente, croire que cumuler les deux activités entraîne mécaniquement une double affiliation sociale, ou au contraire qu'une seule affiliation suffit pour tout couvrir. La réalité dépend du type de location que vous exploitez et du caractère professionnel ou non de votre activité de bailleur.
Le régime micro-social de l'auto-entreprise
Dès sa création, votre auto-entreprise relève du régime micro-social : vos cotisations sont calculées en pourcentage du chiffre d'affaires encaissé, déclarées au rythme mensuel ou trimestriel de votre choix.
Quand la location meublée déclenche sa propre affiliation sociale
La location meublée, elle, ne suit pas ce régime par défaut. L'article L. 611-1 du code de la sécurité sociale ne soumet à une affiliation sociale spécifique du loueur que trois situations précises : les chambres d'hôtes dont le revenu imposable dépasse un seuil fixé par décret, la location meublée de courte durée sans élection de domicile par le locataire dont les recettes dépassent 23 000 euros, c'est-à-dire le tourisme court, et le loueur qui remplit les conditions du loueur en meublé professionnel, y compris en longue durée. Une décision récente le confirme avec des faits concrets : un loueur exploitant en réalité sept chambres, donc au-delà du plafond de cinq chambres qui définit la chambre d'hôtes, ne pouvait plus se prévaloir du régime social dérogatoire attaché à cette activité, et restait redevable des prélèvements sociaux de droit commun sur l'ensemble de ses revenus (CAA de Marseille, 12 mai 2025, n° 23MA02110). Les deux régimes ne sont jamais alternatifs.
5° Sous réserve des dispositions du 1° de l'article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime, les loueurs de chambres d'hôtes mentionnées à l'article L. 324-3 du code du tourisme dont le revenu imposable de l'activité est supérieur à un montant fixé par décret ; 6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général [...], ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts
Le 5° retient un seuil de REVENU fixé par décret, jamais un nombre de chambres. Le plafond de cinq chambres, lui, vient de l'article L. 324-3 du code du tourisme auquel ce 5° renvoie pour définir la chambre d'hôtes : au-delà on sort du régime au lieu d'y entrer. Le 6° comporte deux branches, et la seconde, souvent oubliée, vise le loueur qui remplit les conditions du loueur en meublé professionnel, quelle que soit la durée des séjours.
Pourquoi la location meublée longue durée n'est concernée qu'au-delà du statut professionnel
Si votre location meublée est louée à l'année ou au mois avec élection de domicile, le cas le plus courant du LMNP, vous n'êtes pas concerné par cette affiliation spécifique tant que vous restez loueur non professionnel. Si vous franchissez les deux conditions du loueur en meublé professionnel décrites plus bas, l'affiliation s'impose en revanche, même en longue durée. Un point d'actualité mérite d'être clarifié pour éviter un contresens : la condition d'inscription au registre du commerce, utilisée pour qualifier un loueur professionnel, a été déclarée contraire à la Constitution le 19 septembre 2025 (Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1159 QPC), mais cette censure ne peut plus concerner en pratique que des années antérieures à 2020 : la condition avait déjà été supprimée par la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, article 49, II, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2020 (Cour de cassation, chambre commerciale, 11 février 2026, n° 24-21.989). Elle n'allège en rien vos obligations actuelles. Pour le détail complet, notre article sur les cotisations sociales et prélèvements en LMNP approfondit ce volet.
Le risque de requalification en para-hôtellerie si votre auto-entreprise est une conciergerie
Profil fréquent dans ce cumul : le bailleur qui crée une micro-entreprise de conciergerie ou de ménage, pour lui-même ou pour d'autres propriétaires, et l'utilise pour sa propre location meublée. La question immédiate est celle du risque de requalification en para-hôtellerie, qui changerait tout le régime fiscal applicable.
Le test des prestations comparables à l'hôtellerie
[...] l'exploitant qui fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations suivantes, à savoir, le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la parahôtellerie et non du régime fiscal de la location meublée. En revanche, lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, l'activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas, par exemple, si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l'occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n'est pas régulière.
Le test tient en deux éléments et pas un seul : au moins trois des quatre prestations, et des conditions similaires à celles d'un hôtel exploité professionnellement. La doctrine cite elle-même le ménage effectué au seul changement de locataire comme l'exemple type de ce qui NE bascule PAS.
La doctrine distingue la location meublée classique de la para-hôtellerie selon un critère de fond, pas la forme du contrat : il faut qu'au moins trois des quatre prestations, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle, soient fournies ou proposées dans des conditions similaires à celles d'un hôtel exploité de manière professionnelle. Une prestation facultative, ponctuelle ou facturée en supplément ne suffit pas à faire basculer votre activité.
Sous-traiter le ménage à sa propre micro-entreprise ne suffit pas à requalifier
Une décision de la cour administrative d'appel de Nantes est particulièrement transposable. Un bailleur qui louait deux meublés à la saison avait conclu un contrat de conciergerie pour certaines prestations, en revendiquant le caractère para-hôtelier de son activité. Les juges ont constaté que ce contrat ne prévoyait qu'un ménage de fin de séjour, service complémentaire et non systématique, facturé à part : l'activité est restée une location meublée classique (CAA de Nantes, 28 juin 2019, n° 17NT02819). L'enseignement est direct : faire intervenir une société de conciergerie, même la vôtre, pour le ménage de votre propre location ne fait pas automatiquement basculer cette location en para-hôtellerie, sauf caractère réellement systématique et professionnel des prestations. Voir aussi notre article sur para-hôtellerie et TVA.
Seuil LMNP ou LMP : ce que votre auto-entreprise change, et ce qu'elle ne change pas
Second point d'arbitrage, régulièrement mal compris par les bailleurs qui cumulent les deux statuts : celui qui distingue le loueur non professionnel du loueur professionnel. La réponse va à contre-courant de votre inquiétude spontanée.
L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : 1° (Abrogé) 2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
Le 1° est abrogé depuis les revenus perçus à compter de 2020, seuls les 2° et 3° restent en vigueur, sous ces deux numéros exacts. Votre auto-entreprise relevant des BIC entre au 3°, jamais au 2°, et elle y entre pour son bénéfice net après abattement, pas pour son chiffre d'affaires.
Votre chiffre d'affaires d'auto-entrepreneur n'entre pas dans les 23 000 euros de recettes
Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l'article 38 du CGI. Les éventuelles indemnités d'assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l'appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l'activité de location ne sont pas prises en compte.
Le chiffre d'affaires de votre auto-entreprise n'est jamais directement lié à l'activité de location : il ne compte jamais dans ce premier seuil de 23 000 euros, quel que soit son montant.
Il entre en revanche, pour son bénéfice après abattement, dans les revenus à comparer
Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants : les traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, c'est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ; les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle ; les bénéfices agricoles ; les bénéfices non commerciaux ; les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI. Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d'imposition, c'est-à-dire après déduction des charges ou abattements.
Le bénéfice de votre auto-entreprise, retenu après l'abattement forfaitaire du micro-BIC, s'ajoute donc aux revenus auxquels vos loyers sont comparés au second critère. Plus votre auto-entreprise prospère, plus ce second seuil s'éloigne.
Pourquoi une auto-entreprise qui marche vous éloigne du statut LMP
Le mécanisme est contre-intuitif : le chiffre d'affaires de votre auto-entreprise ne gonfle jamais vos loyers au premier critère, il gonfle, pour son bénéfice net après abattement, le second terme de la comparaison, celui que vos loyers doivent dépasser pour rester non professionnel. Une auto-entreprise qui prospère ne vous rapproche donc pas du statut LMP, elle vous en éloigne. Les deux conditions restent cumulatives. Pour approfondir, voir LMP ou LMNP, quelles différences et le plafond du loueur meublé non professionnel.
Exemple chiffré : cumuler location meublée et conciergerie
Un bailleur perçoit 26 000 euros de loyers d'un meublé loué à l'année, charges comprises, et réalise 18 000 euros de chiffre d'affaires avec une auto-entreprise de services, sous le régime micro.
Seuil LMNP ou LMP avec une auto-entreprise de services
Situation
26 000 euros de loyers meublés, 18 000 euros de chiffre d'affaires en micro-entreprise de services
Même bailleur, même location : le fait d'ajouter ou non un salaire au foyer fiscal fait basculer le statut, sans que rien ne change côté location meublée. C'est le dénominateur qui décide. Montants illustratifs.
Le statut ne dépend donc pas seulement de votre location ou de votre auto-entreprise, mais de l'ensemble des revenus d'activité du foyer fiscal, apprécié chaque année : une année sans salaire peut suffire à faire basculer votre statut.
Questions fréquentes sur le cumul LMNP et auto-entrepreneur
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