Plafond du loueur meublé non professionnel : recettes maximales avant la bascule LMP

Vous louez un ou plusieurs biens meublés en France et vos recettes augmentent. À partir de quel montant cessez-vous d'être loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour basculer automatiquement en loueur en meublé professionnel (LMP) ? La règle se loge dans l'article 155, IV, 2 du Code général des impôts. Elle repose sur deux conditions cumulatives, appréciées chaque année au niveau du foyer fiscal. Ce guide pas à pas vous permet de calculer votre seuil, d'identifier le moment où vous basculez et d'anticiper les conséquences fiscales.

Étape 1 : connaître les deux conditions cumulatives du seuil LMP

Depuis la loi de finances pour 2020, l'article 155, IV, 2 du CGI ne retient plus que deux conditions pour qualifier un foyer fiscal de loueur en meublé professionnel. Ces deux conditions doivent être réunies la même année civile, sinon le statut LMNP est maintenu.

La première condition tient au montant des recettes annuelles. Les recettes annuelles tirées de la location meublée, perçues par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doivent excéder 23 000 € TTC. Ce seuil n'a pas évolué depuis sa fixation à 23 000 €.

La seconde condition tient à la prépondérance économique. Ces mêmes recettes doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal, soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires (article 79 du CGI, y compris pensions et rentes viagères), BIC hors meublé, bénéfices agricoles, BNC, et rémunérations des gérants et associés visés à l'article 62 du CGI. Les revenus fonciers (location nue) et les revenus de capitaux mobiliers ne sont pas comptés dans la comparaison.

Étape 2 : calculer ses recettes annuelles de location meublée

Le montant à retenir au numérateur du test est constitué des loyers acquis sur l'année civile, charges comprises. La doctrine administrative est explicite : les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l'article 38 du CGI.

Concrètement, vous additionnez sur l'année civile :

1. les loyers encaissés au titre de la location meublée (le loyer principal du bail) ;
2. les provisions ou forfaits de charges réclamés au locataire (régularisation annuelle comprise) ;
3. les indemnités d'assurance perçues au titre d'une garantie loyers impayés.

Vous excluez à l'inverse les produits financiers, les subventions reçues pour l'acquisition du bien, et les éventuelles plus-values de cession (qui suivent un régime fiscal distinct).

Lorsque la location meublée est exercée via une société de personnes (SARL de famille à l'IR, SNC, indivision), le seuil de 23 000 € s'apprécie au niveau de chaque associé, au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux, et non au niveau de la société.

Étape 3 : recenser les autres revenus d'activité du foyer fiscal

Le dénominateur du test, c'est-à-dire les autres revenus d'activité à comparer, regroupe les catégories listées limitativement par l'article 155, IV, 2 du CGI. La doctrine précise qu'il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories, c'est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés ne sont pas retenus.

Vous additionnez ainsi les revenus suivants, perçus l'année civile considérée par l'ensemble des membres du foyer fiscal :

1. les traitements et salaires nets imposables (après abattement de 10 % ou frais réels) ;
2. les pensions et rentes viagères nettes imposables ;
3. les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée (par exemple un commerce, une activité d'auto-entrepreneur) ;
4. les bénéfices agricoles nets ;
5. les bénéfices non commerciaux nets (professions libérales, droits d'auteur) ;
6. les rémunérations des gérants majoritaires de SARL et assimilées visées à l'article 62 du CGI.

Les déficits éventuels d'une catégorie sont pris en compte au titre de l'année où ils sont réalisés, dans la limite du montant imputable sur le revenu global selon l'article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte (Conseil d'État, 24 octobre 2014, n° 375358).

Étape 4 : comparer les deux montants et conclure

Une fois vos recettes meublées calculées et vos autres revenus d'activité totalisés, vous effectuez la comparaison. Le tableau ci-dessous résume les quatre situations possibles.

L'appréciation se fait année par année. Vous pouvez être LMP en N, redevenir LMNP en N+1 si vos salaires augmentent ou si vos recettes diminuent, et rebasculer en LMP en N+2. La doctrine confirme que la qualification s'apprécie annuellement et concerne l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Étape 5 : appliquer le prorata temporis en cas de début ou de fin d'activité

Lorsque vous commencez ou cessez votre activité de location meublée en cours d'année, les recettes doivent être ramenées à douze mois pour l'appréciation du seuil de 23 000 €. La doctrine retient comme date de début la date d'acquisition du bien, ou la date d'achèvement si l'acquisition est antérieure à la livraison.

Le calcul de proratisation est le suivant : recettes effectivement perçues x 365 / nombre de jours d'activité dans l'année.

En cas de cessation totale de l'activité de location meublée (vente du dernier bien meublé, par exemple), la même proratisation s'applique aux recettes des biens cédés ou cessant d'être loués. Si seul un bien sort de l'activité sans cessation globale, ses recettes ne sont pas ajustées.

Étape 6 : anticiper les conséquences fiscales si vous basculez en LMP

Le basculement en LMP n'est pas neutre. Au-delà du changement de statut, plusieurs régimes fiscaux et sociaux sont modifiés simultanément.

Sur le terrain de l'imposition des bénéfices : les modalités de calcul du résultat (régime micro-BIC ou régime réel, amortissement du bien) restent identiques. Mais l'imputation des déficits change. En LMNP, le déficit est uniquement reportable sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156, I, 1° ter du CGI). En LMP, le déficit s'impute sur le revenu global sans plafond, à condition d'être généré hors amortissement.

Sur le terrain de la plus-value de cession : la plus-value du LMP relève du régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI), avec une exonération potentielle au titre de l'article 151 septies dès 90 000 € de recettes hors taxes. La plus-value du LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention au titre des articles 150 U et suivants du CGI.

Sur le terrain social : les loueurs en meublé professionnel relèvent du régime social des indépendants (cotisations Urssaf), tandis que les loueurs non professionnels restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % au titre des revenus du patrimoine. Pour les meublés de tourisme courte durée, le seuil de 23 000 € au sens social peut suffire à entraîner l'affiliation, indépendamment du caractère professionnel ou non au sens fiscal (article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale).

Pour aller plus loin sur ces conséquences, consultez nos guides Statut LMNP : conditions et démarches, LMP ou LMNP : quelles différences et Guide complet du LMNP.