Airbnb 120 jours en résidence principale : le plafond réel en 2026

Airbnb 120 jours : le chiffre est partout, et c'est probablement celui que vous avez en tête avant de vous demander si votre propre commune retient bien ce nombre. Bonne nouvelle et mauvaise nouvelle à la fois : la loi pose effectivement ce plafond, mais elle laisse à chaque commune la faculté de l'abaisser. Le nombre de jours que vous pouvez réellement louer dépend donc de l'endroit où se trouve votre logement, pas d'une règle unique valable partout en France. Pour un loueur qui organise son calendrier de réservations autour de ce chiffre, trente jours d'écart changent la saison entière : c'est un paramètre à vérifier avant de vous engager auprès de vos voyageurs. Ce guide reprend le texte en vigueur, l'exception qui permet parfois de dépasser ce plafond, et les sanctions réellement applicables en cas de manquement, chiffres à l'appui.

Le plafond de nuitées d'une résidence principale louée en meublé de tourisme

Avant de parler de chiffre, il faut poser le bon périmètre. Ce dispositif ne s'applique qu'à un logement qui constitue réellement votre résidence principale, pas à n'importe quel meublé de tourisme, et le texte qui fixe le nombre de jours n'est pas celui que la plupart des loueurs consultent en premier.

Ce qu'est une résidence principale au sens de ce dispositif

Selon la définition retenue par l'administration (fiche service-public F33175), un logement est considéré comme résidence principale lorsqu'il est occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par vous-même, soit par la personne avec laquelle vous vivez, soit par une personne à charge (un enfant, un ascendant de plus de 65 ans, un parent handicapé). Si votre logement ne remplit pas cette condition, il s'agit d'une résidence secondaire : vous perdez le bénéfice du plafond de jours protecteur et, dans les communes où le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation préalable, vous relevez du régime de cette autorisation.

Pourquoi 120 jours n'est pas le même chiffre partout

Le texte primaire qui fixe ce plafond ne se trouve pas dans le code de la construction et de l'habitation, où beaucoup le cherchent, mais dans le code du tourisme, au IV de l'article L. 324-1-1. Ce texte pose un maximum de cent vingt jours par année civile, chiffre écrit en lettres, et ouvre une faculté à la commune : celle de l'abaisser, sur délibération motivée de son conseil municipal, jusqu'à quatre-vingt-dix jours.

Le seuil de jours n'est pas un chiffre administratif arbitraire : c'est la ligne qui borne l'atteinte portée au droit de propriété, et le juge administratif l'a dit avec des chiffres. Dans un arrêt du 30 janvier 2024 (n° 21BX04629), antérieur à la faculté d'abaissement communal et rendu sur des délibérations de 2017, la cour administrative d'appel de Bordeaux a jugé proportionnée la réglementation locale de la location de courte durée, en relevant que le dispositif d'autorisation préalable au changement d'usage ne s'applique pas aux propriétaires qui louent leur résidence principale moins de 120 jours par an, et en s'appuyant sur des données chiffrées versées au dossier : 6 000 logements proposés à la location sur un seul site pour la ville de Bordeaux, et une estimation de 20 000 demandes de logement non satisfaites. C'est cette tension du marché local, qui se mesure commune par commune, que la faculté d'abaissement introduite en 2024 permet désormais de traduire dans un nombre de jours.

Conséquence pratique : avant de retenir 120 jours comme chiffre de référence pour votre propre logement, vérifiez que votre commune n'a pas pris de délibération l'abaissant. La méthode de vérification est détaillée plus loin dans cet article.

Deux règles de 90 jours à ne jamais confondre

Le chiffre de 90 jours revient dans deux règles totalement différentes, et cette confusion est sans doute la plus répandue sur le sujet. La première est le plafond communal que nous venons de voir : une commune peut abaisser jusqu'à 90 jours le nombre total de nuitées autorisées par an pour votre logement. La seconde tient à la définition même du meublé de tourisme, et ne concerne pas le total annuel, mais la durée de séjour d'un seul et même client.

Le plafond annuel que votre commune peut abaisser

Cette faculté d'abaissement communal, introduite par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, a elle-même été contestée devant le juge administratif au nom de la liberté d'entreprendre et du droit de propriété. Le Conseil d'État y a répondu de façon décisive dans une décision du 25 juillet 2025 (n° 504538) : saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité visant cette même faculté, il a refusé de la renvoyer au Conseil constitutionnel. Il a jugé que la faculté d'abaissement poursuit deux objectifs légitimes, réguler l'offre de locations saisonnières et décourager les fausses déclarations de résidence principale, qu'elle ne permet pas à une commune de fixer des plafonds différenciés par quartier, et qu'elle préserve dans tous les cas la possibilité de louer sa résidence principale au moins 90 jours par an.

Il s'en déduit que le seuil de 90 jours est un plancher légal : une commune peut choisir de l'atteindre, comme l'a fait la Ville de Paris par sa délibération des 17, 18, 19 et 20 décembre 2024, mais aucune délibération ne peut descendre au-dessous, ni s'appliquer rétroactivement à une location déjà engagée sous l'empire de l'ancien plafond.

La règle des 90 jours consécutifs pour un même client

La seconde règle des 90 jours n'a rien à voir avec votre plafond annuel. Elle découle de la définition même du meublé de tourisme, qui suppose une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. L'administration en tire un repère chiffré : un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. Ce repère ne figure pas dans la lettre du code du tourisme, il en est la lecture administrative, et c'est à ce titre qu'il vous sera opposé.

Ces deux règles se cumulent sans se recouvrir. Vous pouvez respecter votre plafond annuel de 120 (ou 90) jours tout en accueillant plusieurs clients différents, chacun restant sous ce seuil de 90 jours consécutifs. À l'inverse, si un même client occupe votre logement plus de 90 jours d'affilée, votre location cesse de relever du meublé de tourisme aux yeux de l'administration, quel que soit le nombre total de jours loués dans l'année.

L'exception qui autorise à dépasser le plafond

Le plafond n'est pas absolu. La loi ouvre une exception réelle, mais les juges en surveillent étroitement la portée : ce qui suffit pour vous éloigner de votre logement ne suffit pas toujours à justifier un dépassement du nombre de jours autorisé.

Ce que la loi accepte : obligation professionnelle, raison de santé, force majeure

Le même IV de l'article L. 324-1-1 prévoit que ce nombre maximal de jours peut être dépassé pour cause d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure.

Cette symétrie n'est pas un hasard. Dans les deux cas, la loi accepte qu'un empêchement réel et documenté vous éloigne temporairement de votre logement, sans vous faire perdre le bénéfice du régime protecteur, à condition que cet empêchement soit véritablement de nature professionnelle, médicale ou constitutif d'une force majeure.

Ce que les juges refusent : le cas jugé en avril 2026

Encore faut-il que l'obligation professionnelle invoquée soit réelle. La Cour de cassation l'a rappelé avec netteté dans un arrêt du 16 avril 2026 (n° 24-22.809), rendu à propos d'une locataire qui avait sous-loué en meublé de tourisme l'appartement déclaré comme sa résidence principale, à raison de 253 nuitées en 2019 et 152 nuitées en 2020, très au-delà du plafond. Elle justifiait ce dépassement par un stage effectué à l'étranger en 2019, puis par une formation suivie à l'ESCP en 2020, ces périodes de location coïncidant avec ses périodes d'absence. La cour d'appel de Paris lui avait donné raison, et avait rejeté la demande d'amende civile de la commune pour ce motif.

Pour un loueur, la leçon est stricte. La seule concordance entre vos dates de location et une période d'absence réelle ne suffit jamais, à elle seule, à justifier un dépassement du plafond. Il faut démontrer une véritable contrainte professionnelle, une mutation, une mission, un changement de poste, et non simplement le fait de partir étudier ou vous former ailleurs.

Le mécanisme méconnu, la commune peut vous demander votre décompte de jours

La loi permet à la commune de vous demander le nombre de jours pendant lesquels vous avez loué votre logement, et vous devez répondre dans le mois. Elle peut le faire jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en location. Ce mécanisme de reporting a une portée précise, et cette portée a changé avec la réforme du 19 novembre 2024.

Qui est concerné depuis la réforme : tout loueur de meublé de tourisme

Le texte en vigueur est net : la commune peut demander ce décompte que le meublé constitue ou non la résidence principale du loueur. Résidence principale ou résidence secondaire, vous êtes concerné, et le délai de réponse est le même.

Il n'en a pas toujours été ainsi, et c'est une jurisprudence qu'il faut savoir situer dans le temps. Dans une décision du 7 septembre 2023 (n° 22-18.101), rendue sur la rédaction antérieure à la loi du 19 novembre 2024, une commune avait assigné une propriétaire pour deux amendes distinctes : l'une pour changement d'usage sans autorisation, l'autre pour ne pas avoir transmis, dans le mois suivant la demande, le nombre de jours de location de son bien. La cour d'appel avait rejeté cette seconde demande après avoir constaté que le logement ne constituait pas la résidence principale de la propriétaire, et la Cour de cassation avait confirmé ce rejet.

Si votre logement est une résidence secondaire, vous devez donc répondre à cette demande de décompte comme le loueur en résidence principale. Ce que vous n'avez pas, en revanche, c'est le plafond de jours protecteur : dans les communes où le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation préalable, c'est le régime de cette autorisation qui s'applique à vous.

Le délai de réponse et ce qui se passe si vous ne répondez pas

Le texte impose un délai d'un mois pour répondre à la demande de la commune. En pratique, il est prudent de répondre par écrit, avec un accusé de réception, pour disposer d'une preuve de la date et du contenu de votre réponse en cas de désaccord ultérieur sur le respect du délai. Passé ce délai sans réponse, vous vous exposez à l'amende civile prévue par le texte, dont le montant maximal figure dans le tableau des sanctions ci-dessous. Conservez donc, tout au long de l'année, un décompte fiable de vos nuitées réellement louées : c'est ce que vous pourrez produire si la commune vous interroge. Ne comptez pas pour autant sur le fait qu'elle ignorerait vos chiffres : l'organisme public unique qui centralise les données transmises par les plateformes informe la commune lorsqu'un meublé déclaré comme résidence principale a dépassé le nombre maximal de jours (code du tourisme, article L. 324-2-1, II). Votre décompte sert à vous éviter la surprise, pas à opposer un chiffre à un autre.

Les sanctions réelles en cas de manquement

La fiche service-public F33175 annonce encore une amende civile pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour le défaut de déclaration. Le texte actuellement en vigueur prévoit un montant, une nature d'amende et une autorité de prononcé différents, et distingue cinq manquements, dont quatre pèsent directement sur le loueur.

Retenez la distinction entre ces deux natures d'amende, car elle change la procédure applicable. L'amende administrative pour défaut de déclaration est prononcée directement par la commune, sans passer devant un juge. L'amende civile pour dépassement du plafond de nuitées, elle, doit être demandée par la commune au président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond.

C'est cette même qualification de sanction ayant le caractère d'une punition qui commande l'individualisation de l'amende. La Cour de cassation l'a jugé pour l'amende civile du défaut d'enregistrement : elle a censuré la condamnation solidaire de deux propriétaires d'un même logement, et condamné chacun d'eux séparément. Il s'en déduit que l'amende du dépassement du plafond, qui repose sur la même qualification, ne peut pas davantage être prononcée solidairement : lorsque plusieurs personnes exploitent ensemble le même logement, chacune répond de son propre manquement et le juge fixe le montant qui lui est propre.

Ce que ce plafond ne couvre pas : la frontière avec la déclaration et le changement d'usage

Respecter votre plafond de jours ne règle pas tout. Deux autres démarches, distinctes, méritent d'être posées clairement pour éviter de confondre ce que ce dispositif couvre et ce qu'il ne couvre pas.

La déclaration préalable enregistrée, une démarche distincte

Respecter votre plafond de jours ne vous dispense pas de la déclaration préalable soumise à enregistrement de votre logement, désormais exigée de tout loueur de meublé de tourisme auprès d'un téléservice national, qui lui délivre un numéro de déclaration, publié dans chaque annonce. Ce sont deux démarches indépendantes, sanctionnées par deux amendes différentes, comme le montre le tableau ci-dessus. Nous détaillons la démarche de déclaration et son numéro de déclaration dans un guide dédié.

L'autorisation de changement d'usage, un autre régime

L'autre confusion fréquente porte sur l'autorisation de changement d'usage, prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. Le dernier alinéa de l'article L. 631-7-1 A du même code l'écarte pour votre résidence principale, mais sans fixer lui-même aucun chiffre de jours.

Il s'en déduit que le chiffre de 120 (ou 90) jours ne vit que dans le code du tourisme, jamais dans le code de la construction et de l'habitation, et la distinction est facile à manquer puisque les deux régimes se croisent dans la même situation. Si vous dépassez ce chiffre, vous ne perdez pas seulement le bénéfice du plafond protecteur : dans les communes où le changement d'usage est soumis à autorisation préalable, vous relevez du régime complet de cette autorisation, celui des résidences secondaires et des locations professionnelles.

Ce plafond ne dit enfin rien de votre fiscalité : au-delà des jours autorisés, l'imposition de vos revenus suit ses propres règles, avec des abattements qui diffèrent selon que votre meublé de tourisme est classé ou non. Nous détaillons les abattements applicables en meublé de tourisme classé ou non classé dans un article dédié.

Une dernière frontière mérite d'être posée. Si vous louez seulement une chambre de votre résidence principale, en continuant à y résider vous-même, vous relevez d'un régime distinct, sans plafond de jours comparable. Nous expliquons cette hypothèse, ainsi que les conditions pour en bénéficier réellement, dans notre article sur louer une chambre de votre résidence principale sans plafond de jours.

Comment vérifier le plafond applicable à votre commune

Il n'existe pas de recensement national opposable des communes ayant abaissé leur plafond à 90 jours : chaque délibération est un acte local, propre à un conseil municipal, et c'est sa seule existence qui produit l'effet juridique, pas le chiffre affiché par une plateforme de réservation. Pour connaître le plafond réellement applicable à votre logement, trois réflexes suffisent.

D'abord, contactez le service urbanisme ou logement de votre mairie : c'est le point d'entrée le plus fiable sur la délibération applicable chez vous, et c'est aussi cette administration qui reçoit du téléservice national les informations de votre déclaration. Ensuite, demandez la délibération elle-même, avec sa date d'entrée en vigueur : une délibération ne peut jamais s'appliquer à une location déjà engagée sous l'empire de l'ancien plafond, ce que le Conseil d'État a expressément confirmé.

Enfin, tenez à jour votre propre décompte de nuitées louées, année civile par année civile, sans vous reposer sur le seul affichage de votre plateforme de réservation : c'est votre décompte que vous produirez, et c'est lui qui vous alertera avant d'atteindre le plafond.

Gardez une trace écrite de chacune de ces vérifications : la date de votre demande à la mairie, la réponse obtenue, et si possible une copie de la délibération elle-même avec son numéro et sa date d'adoption. En cas de contrôle ou de contentieux, c'est cette trace qui vous permettra de démontrer votre bonne foi et la date à laquelle vous avez pris connaissance du plafond applicable, ce qui compte particulièrement si votre commune modifie sa délibération en cours d'année.

Si vous passez par une conciergerie ou un gestionnaire pour votre location, sachez que ce sont vos propres obligations, à vous, loueur, qui sont en jeu ici. Les plateformes numériques et les conciergeries ont leurs propres obligations et leurs propres sanctions, distinctes des vôtres : nous les détaillons dans notre article sur les obligations propres aux plateformes et aux conciergeries.