Conciergerie Airbnb : ce que la loi Hoguet change à votre commission

Vous confiez votre studio meublé à une conciergerie Airbnb pour la saison, et la discussion tourne presque toujours autour d'un pourcentage. C'est la mauvaise question à poser en premier, ou du moins la seconde. La première, plus rarement posée, est plus simple : qui reçoit l'argent du voyageur, et sous quelle autorité ? Une conciergerie Airbnb qui se borne au ménage et à la remise des clés n'engage pas les mêmes obligations qu'une conciergerie Airbnb qui publie votre annonce, répond au voyageur et encaisse en votre nom. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 trace cette ligne, article par article, et c'est elle qui commande ce que vous pouvez exiger avant de signer. Ce guide donne les critères du texte, une méthode pour lire n'importe quel taux de commission, et les questions exactes à poser à votre prestataire.

La vraie question n'est pas le taux, c'est qui encaisse

Un taux de commission ne se lit pas seul. Il se lit contre la base à laquelle il s'applique, contre ce qu'il inclut ou non, et surtout contre la qualification du prestataire qui le facture. Deux hôtes qui paient le même pourcentage peuvent se trouver dans deux situations juridiques radicalement différentes, selon que le prestataire se contente d'intervenir sur le bien ou qu'il agit en votre nom auprès du voyageur.

C'est cette seconde situation qui change tout. Si la conciergerie Airbnb publie l'annonce, accepte les réservations et encaisse le paiement du voyageur, elle ne rend plus seulement un service matériel : elle représente le propriétaire dans une opération sur son bien. C'est exactement le terrain que couvre la loi du 2 janvier 1970, et c'est ce terrain qui commande la nature du document que vous devez signer, les garanties que vous êtes en droit d'exiger, et la façon dont vous devez déclarer vos recettes.

Avant d'aller plus loin dans le texte, une méthode simple : identifiez votre montage à partir de trois faits vérifiables sur votre propre compte Airbnb, pas à partir du nom commercial du prestataire. Sous quel compte de versement les paiements des voyageurs arrivent-ils, le vôtre ou celui du prestataire ? Sous quel compte l'annonce est-elle publiée ? Et qui, en pratique, accepte la réservation et échange avec le voyageur ? Ces trois réponses situent votre conciergerie Airbnb sur l'échelle qui va de la simple prestation matérielle à la représentation complète, et elles conditionnent tout ce qui suit. Le second volet de ce guide, plus bas, en fait une checklist complète à utiliser avant de signer.

Ce que dit la loi Hoguet, et à qui elle s'applique

Le texte de référence porte un nom d'usage, la loi Hoguet, mais c'est son article 1er qui fixe le champ d'application, et il mérite d'être lu au mot près.

Ce que ce texte ne fait pas, c'est distinguer selon l'étiquette commerciale du prestataire. Il ne parle ni d'agence immobilière, ni de conciergerie, ni de plateforme : il parle de ce que la personne fait, « même à titre accessoire ». Une conciergerie Airbnb qui prête son concours à une opération de location saisonnière en meublé, de manière habituelle, entre dans le champ de l'article 1er au même titre qu'une agence qui affiche ce mot sur sa vitrine. La question n'est donc jamais « est-ce une agence ou une conciergerie ? », mais « que fait-elle concrètement sur mon bien et auprès de mon voyageur ? ».

C'est là que le tableau des trois montages, plus bas dans ce guide, prend tout son sens : une conciergerie Airbnb qui se limite à des interventions matérielles, ménage, remise des clés, gestion du linge, sans jamais se substituer à vous pour publier l'annonce ou encaisser, se situe à distance de l'opération de location. Mais la question de savoir si elle y prête son concours se pose d'autant plus que le texte vise ce concours même à titre accessoire : ce n'est pas une catégorie de prestataires que le texte exclut, ce sont des critères qu'il pose. Plus elle se substitue à vous auprès du voyageur, publication de l'annonce et encaissement compris, moins le doute subsiste sur son entrée dans le champ du texte, avec les conséquences qui suivent.

Le mandat écrit et ses mentions obligatoires

Dès lors qu'un prestataire relève de l'article 1er, la convention qui vous lie à lui n'est plus un simple devis accepté par courriel. Le texte impose un formalisme précis, qui protège d'abord le propriétaire.

Ces trois mentions ne sont pas des clauses de style. Elles forment la grille de lecture la plus concrète que vous puissiez appliquer à un contrat de conciergerie Airbnb qui encaisse en votre nom : y a-t-il une autorisation explicite à percevoir les sommes des voyageurs ? Le document dit-il quand et comment vous recevrez le détail de ce qui a été perçu et reversé ? Le mode de calcul de la rémunération, et la partie qui la supporte, sont-ils écrits noir sur blanc, ou seulement évoqués à l'oral ?

Reste la question de savoir qui peut légalement se présenter comme habilité à recevoir vos fonds. Le texte pose là aussi des conditions précises, avec une réserve qui change beaucoup de choses en pratique.

La conséquence pratique se résume en une question à poser sans détour : « Détenez-vous des fonds pour mon compte, et si oui, quelle est votre garantie financière ? ». Une réponse honnête engage le prestataire ; l'absence de réponse claire est en elle-même une information.

Trois montages, trois régimes de responsabilité

Le marché de la conciergerie Airbnb ne se résume pas à un seul modèle. Trois montages coexistent, et ils ne placent ni la même personne face au voyageur, ni la même obligation déclarative sur vos épaules.

Le troisième montage mérite un mot à part, tant il est souvent traité en une phrase ailleurs. Dans la sous-location à loyer garanti, ce n'est plus une commission sur les recettes du voyageur que vous payez : c'est un exploitant qui vous verse un loyer fixe et qui devient, lui, l'interlocuteur direct du voyageur et le redevable de ses propres obligations. La question du taux de commission ne se pose même plus dans les mêmes termes : la relation est d'abord organisée par le contrat de sous-location. Mais l'article 1er visant aussi, en son 1°, la location ou sous-location saisonnière, la question du champ ne disparaît pas pour autant : elle se déplace sur l'exploitant lui-même, selon qu'il agit pour son propre compte auprès du voyageur ou qu'il prête à son tour son concours à une opération réalisée pour le vôtre.

La qualification retenue rejaillit aussi sur une autre obligation saisonnière : la taxe de séjour. Notre guide de la taxe de séjour Airbnb montre que les intermédiaires qui perçoivent le montant des loyers pour le compte du bailleur sont eux-mêmes tenus de percevoir cette taxe. Autrement dit, quand une conciergerie Airbnb encaisse à votre place, exactement le second montage de ce tableau, la chaîne de collecte de la taxe de séjour change avec elle.

Confier la relation avec le voyageur à un prestataire qui agit en son nom propre a une conséquence qui dépasse la seule commission : vous n'êtes alors plus regardé comme celui qui rend vous-même les prestations fournies au voyageur. C'est un point qui compte au-delà de cette checklist, en particulier pour la bascule en TVA para-hôtelière, que détaille notre analyse d'une décision de la CAA de Bordeaux sur la délégation à une agence.

Du taux affiché au taux réellement supporté

Aucun taux de commission ne constitue un fait établi : il n'existe aucune source vérifiable qui fixe une fourchette de marché pour la conciergerie Airbnb, et ce guide n'en affirme aucune. Ce qui se démontre, en revanche, c'est la méthode pour passer du taux qu'affiche un contrat au coût qu'il fait réellement supporter, y compris son volet le plus souvent ignoré : la TVA qui peut grever la facture du prestataire lui-même.

Le point à retenir n'est pas le montant en euros de cet exemple, construit sur une hypothèse de travail, mais la structure du raisonnement : un taux affiché ignore par construction la TVA et les frais annexes, et l'économie fiscale au régime réel n'efface qu'une fraction du coût, jamais sa totalité.

La checklist qui tient votre argent, avant de signer

Deux volets suffisent à couvrir l'essentiel, et ils suivent l'ordre naturel d'une négociation avant signature.

Volet A, identifier votre montage. Quatre questions, dans cet ordre, à vérifier sur votre propre compte Airbnb plutôt que sur la plaquette commerciale du prestataire :

1. Ce que vous recevez est-il un montant fixe, dû indépendamment du taux d'occupation du logement, ou un reversement variable calculé réservation par réservation ? Fixe et indépendant de l'occupation, vous êtes dans le troisième montage du tableau ci-dessus, la sous-location à loyer garanti : le volet B ci-dessous ne s'applique pas. Variable, les trois questions suivantes tranchent.
2. Le compte de versement enregistré sur la plateforme est-il le vôtre, ou celui du prestataire ?
3. L'annonce est-elle publiée sous votre compte personnel, ou sous celui du prestataire ?
4. Qui accepte les réservations et échange directement avec le voyageur : vous, ou le prestataire en votre nom ?

Trois réponses « le prestataire » aux questions 2 à 4 situent votre relation dans le second montage du tableau ci-dessus, celui où le prestataire prête son concours, de manière habituelle, même à titre accessoire, à l'opération de location, et où la loi Hoguet trouve à s'appliquer pleinement.

Volet B, les pièces à demander avant de signer, quand le prestataire encaisse. Les premières phrases se rattachent à un fondement précis du texte examiné plus haut, et l'article de référence indique exactement quoi vérifier. Les trois dernières relèvent de la seule négociation contractuelle, sans fondement légal propre, et méritent d'y figurer tout de même. Copiez-les telles quelles :

• « Pouvez-vous me communiquer le contrat écrit prévu par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, précisant votre autorisation à encaisser en mon nom, les modalités de reddition de compte et la détermination de votre rémunération ? » (loi n° 70-9, article 6)
• « Le contrat comporte-t-il une clause d'exclusivité ? Si oui, quelles actions vous engagez-vous à réaliser, et selon quelle périodicité m'en rendrez-vous compte ? » (même article 6)
• « Quelle est l'assiette exacte de votre commission : le prix du séjour seul, les frais de ménage inclus ou non, la taxe de séjour incluse ou non, avant ou après la commission de la plateforme ? » (même article 6, conditions de détermination de la rémunération)
• « Quel est votre numéro de carte professionnelle ? » (loi n° 70-9, article 3)
• « Détenez-vous des fonds pour mon compte ? Si oui, quelle est votre attestation de garantie financière, avec le nom du garant et le montant couvert ? Si non, en quoi votre déclaration d'absence de détention de fonds est-elle cohérente avec le fait que vous encaissez mes loyers ? » (même article 3)
• « Puis-je voir votre attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle en cours de validité ? » (même article 3)
• « Dans quel délai contractuel les sommes encaissées me sont-elles reversées, et à quelle fréquence recevrai-je le détail des perceptions ? »
• « Que deviennent les réservations déjà acceptées et le compte de la plateforme si le contrat est rompu en cours de saison ? »
• « Qui perçoit et reverse la taxe de séjour dans ce montage, et comment me le justifierez-vous ? »

Aucune de ces questions ne suppose que votre prestataire soit en tort. Elles donnent la formulation exacte à employer, et la référence du texte à citer si la réponse tarde à venir.

Vous avez déjà signé ? La reddition de compte reste votre droit. Rien n'empêche de revenir sur un contrat en cours. L'article 6 de la loi n° 70-9, qui renvoie à l'article 1375 du code civil, impose au prestataire qui encaisse de rendre compte de sa gestion : c'est un droit continu, pas une simple formalité de départ. Demandez la reddition de compte détaillée de la saison écoulée, réservation par réservation, et non le seul total viré chaque mois.

Si vous ne recevez qu'un récapitulatif global, reconstituez le brut encaissé auprès du voyageur à partir de ce document et du taux contractuel : l'écart avec le montant qui vous a été reversé doit correspondre exactement à la commission annoncée, TVA et frais annexes compris. En cas de silence ou de refus, rappelez par écrit l'obligation de reddition de compte de l'article 6 et le délai contractuel de reversement. À l'échéance du contrat, renégociez l'assiette précise de la commission avant de reconduire, pas seulement le taux affiché : c'est elle qui détermine ce que vous payez réellement, comme le montre le calcul plus haut.

Ce que vous déclarez selon le montage

La qualification du montage ne change pas seulement vos garanties, elle change directement ce que vous devez porter dans votre déclaration.

L'erreur la plus fréquente consiste à saisir le seul montant net que le prestataire vous reverse après avoir prélevé sa commission, plutôt que le montant brut payé par le voyageur. Trois raisons rendent cette pratique risquée, indépendamment du fait que le résultat imposable, lui, reste souvent identique une fois la commission déduite à part au régime réel.

Premièrement, le chiffre d'affaires déclaré commande les seuils de régime, la base de cotisation foncière des entreprises et les franchises, même quand le résultat final est juste : un loueur de meublé de tourisme non classé qui encaisse 16 000 euros de recettes brutes et ne déclare que les 12 800 euros nets reversés se croit sous le seuil du micro-BIC, alors qu'il en est déjà sorti, ce seuil étant fixé à 15 000 euros.

Deuxièmement, les plateformes transmettent chaque année à l'administration fiscale les revenus qu'elles versent à leurs utilisateurs : une déclaration assise sur le net diverge alors de ce que l'administration reçoit par ailleurs, ce qui expose à une demande de justification.

Troisièmement, au régime réel seulement, la régularité comptable l'exige : la commission doit apparaître comme une charge distincte pour que le compte de résultat et le fichier des écritures comptables restent cohérents avec les justificatifs du prestataire.

La bonne méthode consiste donc à porter en recettes ce que le voyageur a effectivement payé, puis, au régime réel, à déduire séparément la commission du prestataire et celle de la plateforme comme charges distinctes. Au micro-BIC, ces commissions ne se déduisent pas, l'abattement forfaitaire étant réputé les couvrir. Notre guide du micro-BIC en location meublée et notre présentation du régime réel LMNP détaillent ce que chaque régime permet ou non de déduire.

Cette séparation suppose de disposer d'un justificatif exploitable, réservation par réservation, et non d'un simple récapitulatif mensuel global. C'est précisément le point sur lequel un logiciel qui réunit la gestion locative et la déclaration fiscale rend service : Locaeo ne fait transiter aucun loyer, aucune commission, aucun flux financier de voyageur, ce n'est ni un mandataire ni un encaisseur au sens de la loi Hoguet examinée plus haut.

Sa valeur se situe en aval de ce flux : rattacher chaque relevé de la conciergerie à son bien et à sa période, reconstituer le détail annuel des recettes brutes et des commissions déduites, puis simuler l'arbitrage entre micro-BIC et régime réel avec le poids réel de votre commission, celui que vous venez de calculer aux trois étages ci-dessus, plutôt qu'avec une hypothèse abstraite.

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Le raisonnement inverse s'applique en sous-location à loyer garanti : ce que vous déclarez, c'est le loyer perçu de l'exploitant, dans un cadre qui n'a rien à voir avec la commission d'une conciergerie qui encaisse pour votre compte. Notre guide de la fiscalité de la location meublée de tourisme détaille les régimes applicables selon la nature exacte de vos recettes.