Vous disposez d'une chambre libre et vous envisagez de la louer meublée à un étudiant ou à un jeune salarié. Bonne nouvelle : les loyers que vous percevez peuvent être totalement exonérés d'impôt sur le revenu. Cet avantage, prévu par l'article 35 bis du code général des impôts, récompense les particuliers qui ouvrent une pièce de leur logement plutôt que de créer un bien locatif distinct. Mais l'exonération n'est pas automatique : elle obéit à trois conditions strictes et à des plafonds de loyer révisés chaque année. Voici comment savoir si vous y avez droit, et ce qui se passe si vous dépassez les limites.
La réponse en 60 secondes
Ce que prévoit réellement l'article 35 bis du CGI
L'article 35 bis regroupe en fait deux exonérations bien distinctes, souvent confondues.
La première (le I de l'article) vise la location ou la sous-location meublée d'une partie de votre habitation principale à une personne qui en fait son propre logement. C'est le cas typique de la chambre louée à un étudiant à l'année. Lorsque les conditions sont remplies, la totalité des loyers échappe à l'impôt sur le revenu.
La seconde (le II de l'article) concerne les chambres d'hôtes, c'est-à-dire la mise à disposition habituelle de pièces de votre habitation principale à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Cette exonération est plafonnée : elle joue tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 760 euros.
Point essentiel pour 2026 : ces deux régimes ont été prorogés. Ils s'appliquent aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, comme le confirme la doctrine fiscale.
L'article 35 bis du CGI dispose que sont exonérées de l'impôt sur le revenu les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale [...] lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale [...] et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. En application de l'article 38 de la loi de finances pour 2024, ce dispositif s'applique aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026.
La doctrine reprend le texte de l'article 35 bis et fixe la date limite d'application des deux exonérations au 31 décembre 2026.
Les trois conditions cumulatives de l'exonération
Pour la location meublée à un occupant qui en fait sa résidence principale, l'exonération n'est acquise que si les trois conditions ci-dessous sont réunies en même temps. Si une seule fait défaut, la totalité des loyers redevient imposable.
Condition 1 : les pièces doivent faire partie de votre résidence principale
Vous devez louer une ou plusieurs pièces situées à l'intérieur de votre habitation principale, en réduisant d'autant le nombre de pièces que vous occupez personnellement. Une chambre de bonne aménagée sous les combles, ou une pièce réaménagée que vous n'aviez jamais habitée, peut ouvrir droit à l'exonération dès lors qu'elle reste rattachée à votre logement.
En revanche, l'administration et le juge refusent l'avantage lorsque la pièce constitue en réalité un logement indépendant. Les indices qui trahissent l'indépendance sont connus : entrée autonome, cuisine ou salle de bain privative, accès par les parties communes de l'immeuble, boîte aux lettres séparée. Si votre locataire vit dans un studio autonome, vous n'êtes pas dans le champ de l'article 35 bis, mais dans celui de la location meublée classique.
Condition 2 : le logement doit être la résidence principale du locataire
Les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire, ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier titulaire d'un contrat conclu à ce titre. La doctrine précise que les étudiants sont réputés avoir leur résidence principale au lieu où ils séjournent pendant l'année universitaire, même si leur domicile légal reste chez leurs parents. La même logique vaut pour les apprentis. La location saisonnière à des vacanciers, elle, ne relève pas de ce premier volet mais du régime des chambres d'hôtes.
Condition 3 : le loyer doit rester raisonnable
C'est la condition la plus technique. La loi ne fixe pas de plafond en valeur absolue, mais l'administration publie chaque année, à titre indicatif, deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable, en dessous desquels le loyer est toujours considéré comme raisonnable. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers.
| Année | Plafond Île-de-France (par m² et par an) | Plafond autres régions (par m² et par an) |
|---|---|---|
| 2022 | 192 euros | 142 euros |
| 2023 | 199 euros | 147 euros |
| 2024 | 206 euros | 152 euros |
Les plafonds officiellement publiés par la doctrine s'arrêtent à l'année 2024. Comme ils sont revalorisés automatiquement chaque année selon l'indice de référence des loyers, retenez que les seuils applicables aux années suivantes sont légèrement supérieurs : vérifiez la valeur exacte de l'année concernée auprès de l'administration avant de fixer votre loyer.
Exemple : une chambre de 12 m² louée en province
Situation
Plafond province 2024 : 152 euros par m² et par an
Le loyer annuel (1 800 euros) reste sous le plafond indicatif (1 824 euros) : la condition de loyer raisonnable est respectée et les loyers sont exonérés.
Le régime des chambres d'hôtes : l'exonération des 760 euros
Le second volet de l'article 35 bis vise les particuliers qui mettent habituellement une ou plusieurs pièces de leur habitation principale à la disposition d'une clientèle de passage. Ici, l'exonération n'est pas totale : elle joue uniquement si les recettes brutes annuelles, toutes taxes comprises et prestations annexes incluses (petit déjeuner par exemple), ne dépassent pas 760 euros.
Attention au mécanisme : dès que ce seuil de 760 euros est franchi, vous êtes imposable sur la totalité des sommes perçues, et pas seulement sur la fraction excédentaire. Autre limite, cette exonération ne se cumule pas avec le régime micro-BIC. Au-delà du seuil, vous basculez donc dans le régime de droit commun de la location meublée.
La CFE, souvent oubliée dans ce montage
La location meublée est en principe une activité professionnelle passible de la cotisation foncière des entreprises. Beaucoup de bailleurs l'ignorent et découvrent un avis de CFE l'année suivant leur première location. Bonne nouvelle : la location meublée d'une partie de votre résidence principale bénéficie d'une exonération de CFE de plein droit, sous les trois mêmes conditions que l'exonération d'impôt sur le revenu.
Le 2° de l'article 1459 du CGI prévoit que sont exonérées de CFE les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve de remplir les trois conditions suivantes : les pièces données en location doivent faire partie intégrante de l'habitation principale du loueur ; ces pièces doivent constituer pour le locataire sa résidence principale ; le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.
L'exonération de CFE reprend exactement les trois conditions de l'exonération d'impôt sur le revenu. La location purement accidentelle d'une pièce est, elle aussi, hors du champ de la CFE.
Ce qui se passe si vous dépassez les plafonds
Si une condition n'est pas remplie (loyer trop élevé, pièce constituant un logement indépendant, occupant qui n'en fait pas sa résidence principale), vous perdez le bénéfice de l'article 35 bis. Vos loyers deviennent alors des revenus imposables de location meublée, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et l'amortissement. Le résultat se reporte alors sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. Autrement dit, dépasser les plafonds ne vous expose pas à une sanction, mais fait simplement entrer votre location dans le droit commun de la fiscalité du meublé. Pour arbitrer, comparez l'abattement du micro-BIC au montant réel de vos charges.
Information générale
Questions fréquentes
Vous dépassez les plafonds de l'article 35 bis ? Comparez le micro-BIC et le régime réel, et pilotez la déclaration de vos revenus meublés avec Locaeo, gestion et fiscalité synchronisées au même endroit.
