Bail mobilité meublé LMNP
Bail mobilité : louer en meublé de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie.
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, réservé à un locataire en situation de mobilité (études, stage, mission, mutation) et non renouvelable. Voici ce qu'il change pour vous, bailleur meublé, et comment le mettre en place.
- Durée de 1 à 10 mois, non renouvelable
- Dépôt de garantie interdit (article 25-17)
- Le bail mobilité reste de la location meublée LMNP
Mis à jour le 13 juillet 2026
Qui peut signer un bail mobilité ?
Le bail mobilité n'est pas ouvert à tous les locataires : il répond à une situation précise de mobilité, que le locataire doit justifier.
Le bail mobilité est réservé à un locataire qui justifie, à la date de prise d'effet du bail, se trouver dans l'une des sept situations prévues par la loi (article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989) :
- une formation professionnelle ;
- des études supérieures ;
- un contrat d'apprentissage ;
- un stage ;
- un engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ;
- une mutation professionnelle ;
- une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Le motif retenu doit figurer dans le contrat. C'est cette situation de mobilité qui justifie le recours à ce bail : sans motif éligible, le bail mobilité n'a pas lieu d'être.
Quels justificatifs demander ?
La loi n'impose pas de liste de pièces, mais elle exige que le locataire justifie de sa situation. En pratique, demandez et conservez le justificatif correspondant au motif : convention de stage, contrat d'apprentissage, attestation de mutation ou de mission, certificat de scolarité, contrat de service civique. Annexer ce document au bail sécurise la qualification du contrat.
Durée : de 1 à 10 mois, non renouvelable
Une durée courte, fixée d'avance, qui ne se prolonge pas : c'est la marque du bail mobilité.
La durée d'un bail mobilité est comprise entre un et dix mois. Le bail n'est ni renouvelable ni reconductible : il prend fin à sa date, sans démarche de votre part. Sa durée peut être modifiée une seule fois, par avenant, à condition de ne pas dépasser dix mois au total (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989).
À l'échéance, si vous concluez un nouveau bail sur le même logement meublé, ce nouveau contrat relève automatiquement du régime du meublé classique (un an, reconductible tacitement) : le bail mobilité ne peut pas être enchaîné.
Le cas particulier des résidences à vocation d'emploi
Lorsque le logement fait partie d'une résidence à vocation d'emploi, la loi autorise une durée d'une semaine à dix-huit mois. Cette exception vise un type d'habitat spécifique et ne concerne pas la location meublée courante.
Ce qui change pour vous, bailleur
Trois règles distinguent le bail mobilité d'une location meublée classique. Les connaître évite les mauvaises surprises.
Pas de dépôt de garantie
La loi interdit d'exiger un dépôt de garantie (article 25-17). Vous pouvez en revanche demander une caution (un garant), et la garantie Visale d'Action Logement peut être mobilisée.
Un préavis d'un mois
Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois. Le loyer et les charges restent dus pendant ce préavis, sauf relocation anticipée en accord avec vous (article 25-15).
Des charges au forfait
Les charges se récupèrent uniquement sous la forme d'un forfait versé avec le loyer, sans régularisation. Son montant, fixé au contrat, ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles (article 25-18).
Comment fixer le loyer d'un bail mobilité
Le loyer se fixe librement, mais une règle importante s'y ajoute dans certaines communes.
Dans un bail mobilité, le loyer est librement fixé à la signature et ne peut pas être révisé en cours de bail : il n'y a pas de clause d'indexation sur l'indice de référence des loyers (article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989). Vous fixez donc un loyer ferme pour toute la durée.
L'encadrement des loyers s'applique aussi au bail mobilité
Dans les communes où l'encadrement des loyers est en vigueur, le bail mobilité y est soumis comme les autres locations meublées : le dispositif vise expressément ce type de bail. Vous devez alors respecter le loyer de référence majoré et le mentionner au contrat. Cet encadrement est, en l'état des textes, une expérimentation en cours jusqu'au 23 novembre 2026. Renseignez-vous auprès de votre commune pour savoir s'il s'y applique.
Enfin, pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locations.
Bail mobilité, meublé ou étudiant : le comparatif
Trois baux meublés, trois logiques. Le tableau ci-dessous les met côte à côte.
| Critère | Bail mobilité | Bail meublé 1 an | Bail étudiant 9 mois |
|---|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois | 1 an, reconduit tacitement | 9 mois |
| Renouvellement | Non renouvelable, non reconductible | Reconduction tacite d'un an | Non reconductible |
| Dépôt de garantie | Interdit | 2 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis du locataire | 1 mois, à tout moment | 1 mois | 1 mois |
| Congé du bailleur | Aucun : fin de plein droit à l'échéance | Congé motivé, 3 mois avant l'échéance | Aucun : fin de plein droit à l'échéance |
| Charges | Forfait obligatoire | Provisions régularisées ou forfait | Provisions régularisées ou forfait |
| Public | Locataire en mobilité (7 motifs légaux) | Résidence principale du locataire | Étudiant |
Ce que doit contenir le contrat
Deux mentions sont propres au bail mobilité. Leur absence a des conséquences lourdes.
Le contrat de bail mobilité comporte les mentions habituelles d'une location meublée, plus deux mentions qui lui sont propres : la mention expresse « bail mobilité » et le motif de mobilité du locataire. Il précise la durée, le loyer, le forfait de charges, et annexe l'inventaire du mobilier ainsi que le dossier de diagnostic technique.
La mention « bail mobilité » n'est pas une simple formalité
Si la mention « bail mobilité », la durée ou le motif viennent à manquer, le contrat est requalifié en bail meublé classique : un an, reconductible tacitement, avec le dépôt de garantie et les préavis correspondants. C'est le principal risque juridique de ce type de bail. Vérifiez que ces trois éléments figurent bien au contrat.
Fiscalité : le bail mobilité reste du LMNP
Un bail mobilité ne change rien à votre régime : vous restez en location meublée.
Le bail mobilité relève du régime fiscal de la location meublée, et non de celui des meublés de tourisme : le locataire fait du logement sa résidence pendant la durée du bail. Vos loyers sont donc des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés en LMNP.
Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel, qui permet de déduire vos charges et d'amortir le bien - souvent plus avantageux dès que vos charges et amortissements dépassent l'abattement. C'est précisément là que Locaeo intervient : le même logement sert à générer vos quittances, à suivre vos loyers et à préparer votre déclaration LMNP au réel, sur les mêmes données. Pour vérifier que votre activité reste non professionnelle, consultez notre guide du statut LMNP.
Conforme à la réglementation en vigueur.
Cette page s'appuie sur les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, relus en vigueur, et sur les dispositions applicables au bail mobilité (encadrement des loyers, charges au forfait, préavis). Nous suivons les évolutions légales et datons chaque mise à jour.
Cette page présente une information générale à jour à la date indiquée. Elle ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation. Pour une décision individuelle, rapprochez-vous d'un professionnel ou de l'administration compétente.
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Questions fréquentes
Le bail mobilité est un contrat de location d'un logement meublé, de courte durée (1 à 10 mois), réservé à un locataire en situation de mobilité. Il n'est ni renouvelable ni reconductible. Il est régi par les articles 25-12 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public.
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