Votre syndic vous écrit que le règlement de copropriété interdit la location meublée, et vous joint la photocopie d'une clause rédigée en 1958. Avant de renoncer, sachez ceci : une clause de règlement n'est pas une loi. La loi du 10 juillet 1965 encadre étroitement ce qu'un règlement peut vous interdire.
La réponse en 60 secondes
Location meublée en copropriété : la règle qui commande tout, la destination de l'immeuble
Deux articles posent le cadre, un troisième en tire la sanction. Le premier fixe la limite du pouvoir du règlement.
I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
La troisième phrase est le texte pivot de tout ce sujet. Elle inverse la charge de la discussion : une restriction n'est pas valable parce qu'elle est écrite, elle est valable si elle se rattache à la destination de l'immeuble. Les trois sources de cette destination, les actes, les caractères, la situation, sont alternatives : il suffit qu'une seule justifie la clause.
Le second pose le principe inverse, celui de la liberté.
I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24. [...]
Le droit de louer, et de louer en meublé, découle de la liberté posée par la première phrase, qui ne connaît que deux limites : les droits des autres copropriétaires et la destination de l'immeuble. Un règlement ne peut pas en ajouter une troisième. La loi, elle, en ajoute une, et elle concerne directement les projets LMNP : transformer en logement un lot qui n'était pas à usage d'habitation, une réserve, un sous-sol, un ancien atelier, suppose l'accord de l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 lorsque cette transformation contrevient à la destination de l'immeuble. Louer en meublé un lot déjà à usage d'habitation n'appelle en revanche aucune autorisation.
Que se passe-t-il quand une clause dépasse cette limite ? Elle ne s'applique pas, et il n'est même pas nécessaire de la faire annuler.
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. [...]
L'énumération vise les articles 6 à 37, donc les articles 8 et 9. Une clause qui restreint la location sans être justifiée par la destination de l'immeuble entre dans ce champ. La différence avec une nullité est pratique : une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, le juge se borne à le constater, et le copropriétaire peut s'en prévaloir en défense.
Le meublé d'habitation n'est pas contraire à une clause d'habitation bourgeoise
C'est la question que pose tout bailleur en meublé, et la réponse de la Cour de cassation est constante.
Dans une affaire parisienne où un copropriétaire, gêné par des dégâts des eaux, demandait qu'il soit jugé que la location en meublé de chambres situées au-dessus de chez lui contrevenait au règlement, la troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d'avoir retenu que, dans un immeuble d'habitation bourgeoise, la location en meublé n'était pas en elle-même contraire à la destination de l'immeuble, dès lors que des nuisances particulières et répétées n'étaient pas démontrées (Cass. 3e civ., 22 mai 2012, n° 11-10.032). Deux enseignements se dégagent de cette formule. Le meublé d'habitation est licite par principe. Et la charge de la preuve pèse sur celui qui veut l'interdire, pas sur vous. Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin : il illustre une tendance solide plutôt qu'il ne pose une règle.
La décision de référence est plus ancienne et plus forte, parce qu'elle est publiée au Bulletin. Des époux propriétaires d'un lot parisien louaient en meublé ; le syndicat leur opposait une clause du règlement de 1954 qui subordonnait la location meublée de courte durée à une autorisation discrétionnaire de l'assemblée générale. La Cour a approuvé la cour d'appel d'avoir réputé cette clause non écrite, sur le fondement des articles 8 et 43, après avoir relevé que le même règlement autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale, laquelle entraînait des inconvénients similaires à ceux que le syndicat reprochait à la location meublée (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891, publié au Bulletin). Deux précisions s'imposent. L'arrêt visait une location de courte durée, ce qui rend sa solution d'autant plus forte pour le meublé d'habitation de longue durée. Et il ne dit rien de la faculté, ouverte depuis 2024 à certaines copropriétés, d'interdire par un vote la location en meublé de tourisme.
L'argument le plus efficace : la cohérence interne du règlement
Les clauses qui tiennent, celles qui tombent
Un article honnête doit le dire : l'article 8 ne joue pas systématiquement en faveur du copropriétaire, et la destination de l'immeuble sert aussi à valider des restrictions sévères.
Des propriétaires de lots commerciaux contestaient une clause d'un règlement de 1966 leur interdisant toute enseigne en façade, en soutenant qu'elle était contraire à la destination commerciale de leurs boutiques. La Cour de cassation a approuvé la cour d'appel d'avoir retenu que la clause correspondait à la destination d'un immeuble situé dans le périmètre de protection des remparts d'une commune, et d'en avoir déduit qu'elle n'était pas illicite (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-22.441, publié). Le critère retenu est ici la situation de l'immeuble, troisième branche de l'article 8.
Plus récemment, la troisième chambre civile a rejeté la demande d'une société qui voulait faire réputer non écrite une clause interdisant l'activité de bar et restaurant dans certains lots seulement. Les juges avaient constaté que la restriction visait la préservation de la tranquillité des copropriétaires compte tenu des nuisances liées à cette exploitation (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-23.516, arrêt non publié rendu sur des lots commerciaux). Pour un bailleur en meublé, c'est l'avertissement inverse de tout ce qui précède : la tranquillité des occupants fait partie de la destination de l'immeuble. Ce n'est pas le meublé en tant que tel qui est menacé, ce sont les modalités d'exploitation qui produisent des nuisances.
Un dernier arrêt trace la frontière, et il est favorable au bailleur. Une cour d'appel avait jugé que des locations répétées de courte durée, assorties de services annexes tels que la fourniture de linge de maison et le ménage, relevaient d'un usage hôtelier et non plus d'un usage d'habitation. La Cour de cassation a censuré cette décision, parce que les juges avaient affirmé l'existence de ces prestations sans indiquer quels éléments leur permettaient de le faire (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-13.018, arrêt non publié). Le basculement vers l'usage hôtelier ne se présume donc pas : il se prouve, prestation par prestation.
| La clause vise | Elle a des chances de tenir si | Elle est exposée à l'article 43 si |
|---|---|---|
| Toute location meublée d'habitation | Aucune des décisions consultées n'a maintenu une interdiction générale du meublé d'habitation : une telle clause est fragile par nature | Le règlement tolère par ailleurs une activité aux nuisances comparables, ou l'immeuble est hétérogène |
| La location soumise à autorisation de l'assemblée générale | La clause encadre des critères objectifs et vérifiables | L'autorisation est discrétionnaire ou révocable à tout moment |
| La transformation en chambres meublées louées séparément | Elle vise une découpe du lot, qui change l'usage réel | Elle est étendue par le syndic à la location de l'appartement entier |
| La location de courte durée en meublé de tourisme | Le règlement l'interdit déjà, ou l'assemblée l'a votée à la double majorité de l'article 26 depuis novembre 2024 | La clause est invoquée contre un bail d'habitation de longue durée, qu'elle ne vise pas |
Lire sa clause : les trois formulations les plus fréquentes
La première est une clause que l'on retrouve d'un dossier à l'autre dans les règlements anciens, elle figure notamment dans les affaires jugées le 7 septembre 2010 et le 17 mars 2016 (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-26.954), et que beaucoup de syndics lisent à l'envers : la location en meublé d'appartements entiers est autorisée, la transformation des appartements en chambres meublées louées à des personnes distinctes est interdite. Elle est permissive, pas restrictive.
Une société civile immobilière qui proposait un deux-pièces parisien en location de courte durée s'en est prévalue avec succès : la Cour de cassation a approuvé les juges d'avoir retenu que cette activité ne portait pas atteinte à la destination bourgeoise d'un immeuble dans lequel la location en meublé d'appartements entiers est expressément autorisée par le règlement (Cass. 3e civ., 7 septembre 2010, n° 09-15.922).
Une réserve, cet arrêt est antérieur à la loi ALUR et à la loi du 19 novembre 2024. Il conserve toute sa valeur pour la lecture de la clause, puisqu'une clause qui autorise la location d'appartements entiers ne peut pas être retournée contre vous, mais il ne dit plus à lui seul le droit applicable au meublé de tourisme : une clause permissive ne vous dispense ni des règles de changement d'usage propres à votre commune, ni de la déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, et elle ne vous protège pas d'un vote pris ensuite sur le fondement du d de l'article 26.
La contrepartie est stricte, et elle touche une pratique très répandue en LMNP : cette clause vise la location chambre par chambre à des locataires distincts, ce qui inclut la colocation meublée formalisée par des baux individuels. Un bail unique signé par l'ensemble des colocataires loue bien l'appartement entier et reste couvert par la partie permissive de la clause ; autant de baux que de chambres relève, lui, de ce que le règlement prohibe. Si votre règlement contient cette clause, examinez votre formule de colocation avant tout contentieux.
La deuxième est la clause d'autorisation préalable de l'assemblée générale. Ne demandez pas cette autorisation avant d'avoir lu la clause au mot près. Si elle laisse l'assemblée libre de refuser sans motif, ou de révoquer son accord quand elle le souhaite, elle est très exposée à l'article 43. Demander l'autorisation revient à reconnaître la validité d'une clause qui peut ne pas en avoir.
La troisième concerne les propriétaires de lots en résidence gérée ou en résidence de tourisme. Des copropriétaires de lots en résidence de tourisme, qui louaient occasionnellement leur bien eux-mêmes, s'étaient vu interdire de le faire sans passer par l'exploitant.
La Cour de cassation a cassé cette interdiction : l'article du règlement se bornait à reproduire l'exigence d'un gestionnaire unique pour la résidence, et un autre article du même règlement prévoyait expressément que les appartements non exploités dans le cadre de la résidence de tourisme peuvent être « occupés bourgeoisement ». Il s'en déduit que le copropriétaire conserve la faculté de louer lui-même son lot (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.303, arrêt non publié rendu en formation de section). Une clause de gestionnaire unique ne vaut pas interdiction générale de louer soi-même.
Le meublé de tourisme : là, la loi a changé en novembre 2024
Jusqu'en 2024, la question de la location de courte durée en copropriété se réglait uniquement sur le terrain de la destination de l'immeuble. La loi du 19 novembre 2024 a ajouté trois dispositions.
La première ne concerne que l'avenir.
Les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale mentionnent de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code de tourisme.
La portée de ce texte est souvent surestimée. Il ne vaut que pour les règlements établis à compter du 21 novembre 2024. Il n'oblige à aucune mise à jour des règlements antérieurs, et il ne dit rien de la location meublée d'habitation de longue durée.
La seconde est celle qui peut réellement vous interdire quelque chose, et elle passe par un vote.
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : [...] d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. [...]
Trois points à retenir, dont deux sont des conditions de fond. La majorité est celle de l'article 26, majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, et non la majorité de l'article 25. L'interdiction ne peut viser que les lots qui ne constituent pas une résidence principale. Et elle n'est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale : une copropriété mixte, qui abrite des commerces, ne peut pas utiliser ce texte.
Ce dispositif a été contesté. Une société civile immobilière a soutenu qu'il permettait à une majorité de poser une interdiction générale et définitive dans un règlement de nature contractuelle, au mépris de la liberté d'entreprendre et du droit de propriété. Le Conseil constitutionnel l'a déclaré conforme à la Constitution. Deux paragraphes de sa décision intéressent directement le bailleur.
[...] se bornent à définir la règle de majorité applicable [...] n'ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles de fond, prévues par la loi, régissant le droit d'usage et de jouissance des parties privatives. Ainsi, l'interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l'immeuble. [...] ces dispositions restreignent l'exercice de la seule activité de location en meublés de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Elles ne font ainsi pas obstacle à la mise en location des lots concernés selon d'autres modalités.
Verbatim composé de deux extraits non contigus de la décision, les paragraphes 10 et 12, la coupe entre les deux étant signalée. Le premier est un argument de défense qui survit au vote : même régulièrement prise, l'interdiction doit rester justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge. Le second est la réassurance : l'interdiction ne vise que le meublé de tourisme.
Autrement dit, même dans une copropriété qui a voté l'interdiction du meublé de tourisme, le bail meublé d'un an, le bail étudiant de neuf mois et le bail mobilité restent ouverts.
Dernière disposition, souvent mal comprise : l'obligation d'informer le syndic.
Lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Le déclencheur n'est pas la location meublée en général, c'est la déclaration de meublé de tourisme en mairie. Un bailleur qui loue en meublé d'habitation de longue durée n'accomplit pas cette déclaration : il n'a donc rien à signaler au syndic au titre de ce texte.
Le vrai risque n'est pas la clause, c'est le trouble de voisinage
Dans la majorité des décisions jurisprudentielles, ce n'est presque jamais la lettre du règlement qui condamne le bailleur. C'est le comportement de son locataire.
Dans une affaire parisienne où un restaurant locataire encombrait les parties communes et utilisait l'escalier principal, le syndicat des copropriétaires est intervenu à l'instance en résiliation engagée par les bailleresses, et a obtenu du locataire cinq mille euros de dommages et intérêts (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 19-26.021). Il faut préciser la portée de cette décision : elle n'est pas publiée au Bulletin, et le moyen relatif aux troubles de voisinage a été écarté sans décision spécialement motivée.
Le principe selon lequel le syndicat peut agir contre le bailleur pour les troubles causés par son locataire provient donc de la cour d'appel, approuvée par ce rejet. Cette réserve de portée ne doit pas vous rassurer pour autant : le syndicat a bien obtenu satisfaction en l'espèce, et c'est sur ce terrain, et non sur la lettre du règlement, que se concentrent la plupart des décisions consultées pour cet article.
La conséquence pratique est simple : votre protection se construit avant le litige, dans le bail et dans vos archives. Quatre pièces. Les extraits du règlement relatifs à la destination de l'immeuble et à l'usage des parties privatives et communes, annexés au bail et remis contre signature, car un règlement que votre locataire n'a jamais reçu se retourne mal contre lui.
Une clause du bail rappelant expressément l'obligation d'user paisiblement des locaux et de respecter le règlement de copropriété. Une assurance propriétaire non occupant en cours de validité, dont vous aurez vérifié sur vos conditions particulières qu'elle couvre le recours des voisins et des tiers, seule garantie utile le jour où le syndicat vous met en cause. Et une réaction écrite au premier courrier du syndic : accusez réception, demandez les faits datés et les pièces, écrivez au locataire par lettre recommandée, conservez copie de tout. Nos obligations du propriétaire en meublé détaillent ce socle.
Si une résolution d'interdiction est inscrite à l'ordre du jour
Deux délais commandent votre réaction, et ils n'ont rien à voir l'un avec l'autre.
Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. [...]
Deux mois à peine de déchéance pour contester la décision, à compter de la notification du procès-verbal, et seulement si vous êtes opposant ou défaillant. Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas contester. Les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat relèvent quant à elles du délai de droit commun ; le texte renvoie pour cela à l'article 2224 du code civil, auquel il faut se reporter pour connaître la durée et le point de départ applicables.
Quatre réflexes, dans l'ordre. Assurez-vous d'abord d'être porté comme opposant au procès-verbal : votez contre, et vérifiez sur le procès-verbal que votre vote contre y figure. Si vous ne pouvez pas être présent, ne donnez pas de pouvoir : être absent et non représenté fait de vous un copropriétaire défaillant, qui conserve le droit d'agir.
Deux réflexes sont à bannir : voter pour, et s'abstenir en séance. Le texte réserve l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants, et il s'en déduit qu'un copropriétaire présent qui s'abstient n'est ni l'un ni l'autre. Vérifiez ensuite que les deux verrous de l'article 26 d) sont réunis, c'est-à-dire que votre règlement interdit bien toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, et que les lots visés ne sont pas des résidences principales.
Si l'un des deux manque, la résolution excède le texte. Ne laissez pas filer les deux mois, ensuite : le texte parle de déchéance, ce qui signifie que passé ce délai votre action n'est plus recevable. Enfin, même si le vote est régulier, conservez le procès-verbal et la rédaction exacte de la clause votée : le Conseil constitutionnel a précisé que l'interdiction doit rester justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge, et c'est sur cette rédaction que portera ce contrôle.
Ce délai de deux mois ne vous ferme pas toute défense pour autant. Une clause réputée non écrite au sens de l'article 43 est censée n'avoir jamais existé : vous pouvez l'invoquer en défense lorsque le syndicat vous assigne, sans avoir eu à la contester en amont.
L'angle mort : le bail mobilité et le bail étudiant
Pour l’instant, aucune décision publiée n’a statué sur l'opposabilité d'une clause de copropriété à un bail mobilité ou à un bail étudiant de neuf mois. Les deux baux ne sont pourtant pas dans la même situation.
Le bail étudiant de neuf mois tient sans difficulté : neuf mois d'occupation continue caractérisent un usage d'habitation, et le raisonnement des décisions citées plus haut lui est directement transposable.
Le bail mobilité est plus exposé, parce qu'il est court et que son locataire n'y établit pas toujours sa résidence principale. Sa protection tient ailleurs, et elle est solide : il n'est pas un meublé de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, il ne donne lieu à aucune déclaration en mairie, et le d de l'article 26 ne permet d'interdire que le meublé de tourisme.
Si votre copropriété conteste un bail mobilité, c'est cette démonstration qu'il faut faire, pièces à l'appui : le bail, le justificatif du motif invoqué par le locataire, l'absence de déclaration en mairie.
Un signal d'alerte tout de même : dans l'affaire du 22 mai 2012, les juges du fond avaient réservé le cas d'une exploitation professionnelle de chambres à la journée, à la semaine ou au mois dans un immeuble de standing. Un bailleur qui enchaînerait les baux très courts sur un même lot s'exposerait à ce raisonnement.
Information générale
Questions fréquentes
Un règlement de copropriété annexé au bail, une clause de jouissance paisible rappelée noir sur blanc, un signalement du syndic tracé et daté : ce sont des pièces de gestion, et ce sont elles qui vous permettent de vous défendre le jour où la copropriété conteste. Locaeo réunit vos baux, vos annexes et vos échanges au même endroit, et les données de votre gestion alimentent directement votre déclaration.
