Statut du bailleur privé (loi Jeanbrun) : l'amortissement arrive en location nue

Pendant des années, l'amortissement du bien a été le grand privilège de la location meublée. Le loueur en meublé déduisait la dépréciation de son logement de ses recettes, là où le bailleur en location nue se contentait du régime des revenus fonciers, sans amortissement. La loi de finances pour 2026 a rebattu les cartes avec le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun, qui ouvre pour la première fois un amortissement aux logements loués nus. Voici ce que dit le texte, ce que cela change pour un investisseur, et comment ce dispositif se compare au LMNP.

Ce que crée la loi de finances pour 2026

Le dispositif a été institué par la loi de finances pour 2026 et s'applique depuis le 21 février 2026. Il ne s'agit pas d'un simple aménagement, mais d'une nouveauté de fond : il introduit, dans le régime des revenus fonciers, une déduction au titre de l'amortissement du logement, à l'image de ce qui existait depuis longtemps en location meublée.

Concrètement, le texte agit sur l'article du code général des impôts qui détermine le revenu foncier imposable. Il y ajoute la possibilité de déduire un amortissement, ce qui modifie en profondeur l'équilibre entre location nue et location meublée.

Comment fonctionne l'amortissement du bailleur privé

Le principe reprend la logique bien connue du meublé. La valeur du logement est scindée entre le terrain, qui ne se déprécie pas, et le bâti, qui se déprécie avec le temps. Seule la part bâtie s'amortit, soit de l'ordre de 80 pour cent de la valeur du bien, le terrain représentant les 20 pour cent restants et demeurant non amortissable.

Sur cette base, le bailleur déduit chaque année une fraction de la valeur du bâti. Le taux annuel n'est pas unique : il se situe dans une fourchette comprise entre 3,5 pour cent et 5,5 pour cent, le taux le plus élevé récompensant les loyers les plus encadrés, c'est-à-dire les locations les plus sociales. Plus le bailleur accepte un loyer modéré et conventionné, plus l'amortissement annuel est généreux. Cette déduction vient diminuer le revenu foncier imposable, et peut le ramener à zéro, ce qui annule l'impôt sur les loyers concernés. Pour comprendre la mécanique d'amortissement dont s'inspire ce dispositif, notre guide de l'amortissement LMNP reste la meilleure porte d'entrée.

Les conditions à respecter

L'avantage a une contrepartie, et elle est exigeante. Le logement doit être donné en location nue et constituer la résidence principale du locataire. Le bailleur s'engage à louer pendant une durée minimale, de l'ordre de neuf ans, sous peine de remise en cause de l'avantage. Les loyers sont plafonnés, et des plafonds de ressources s'appliquent au locataire, dans une logique de logement intermédiaire ou social. La location à un membre du foyer fiscal ou à un proche est exclue.

Le dispositif vise par ailleurs les logements situés en immeuble collectif, neufs comme anciens, l'ancien étant éligible à condition de réaliser des travaux représentant une part significative du prix d'acquisition. Enfin, un plafond quantitatif limite l'avantage à deux logements par foyer fiscal, ce qui empêche les patrimoines les plus importants de démultiplier l'opération. Les acquisitions éligibles s'inscrivent dans une fenêtre temporelle ouverte par la loi, à compter du 21 février 2026.

Statut du bailleur privé ou LMNP : le comparatif

Pour un investisseur, la vraie question est de savoir si ce nouveau dispositif rend la location nue aussi attractive que le meublé. Le tableau ci-dessous met les deux régimes en regard.

La lecture est nuancée. Le statut du bailleur privé rapproche enfin la location nue du meublé sur le terrain de l'amortissement, ce qui est une avancée réelle pour les bailleurs attachés au bail nu de trois ans. Mais il l'obtient au prix d'un encadrement strict des loyers, d'un engagement de durée et d'un plafond de deux logements. Le LMNP, lui, amortit sans plafonner le loyer ni conventionner, et sans limite de nombre de biens. Pour un investisseur qui cherche le rendement et la liberté, le meublé conserve donc des atouts que le nouveau dispositif ne reproduit pas. Notre dossier sur la fiscalité LMNP et celui sur la niche fiscale LMNP détaillent ces avantages.

Pour qui ce dispositif est-il intéressant

Le statut du bailleur privé s'adresse d'abord aux bailleurs qui veulent rester en location nue, par choix de gestion ou parce que leur bien s'y prête mieux, tout en cessant de subir une fiscalité foncière sans amortissement. Il parle aussi aux investisseurs sensibles à la dimension sociale, prêts à modérer leur loyer en échange d'un amortissement plus rapide. Pour eux, l'opération peut transformer un revenu foncier lourdement taxé en un résultat neutralisé pendant des années.

À l'inverse, l'investisseur qui privilégie la rentabilité brute, la liberté de fixer son loyer et l'absence d'engagement de durée trouvera souvent le LMNP plus adapté. Le choix dépend donc du projet : sécurité et dimension sociale d'un côté, rendement et souplesse de l'autre. Dans bien des cas, la comparaison chiffrée des deux scénarios, loyer plafonné contre loyer libre, tranche la question mieux que tout principe général. Notre comparatif de la fiscalité dans l'ancien aide à poser ces hypothèses.

Ce qu'il faut retenir avant d'investir

Le dispositif est récent et son cadre se précise par décret. Avant de l'intégrer dans une stratégie patrimoniale, trois réflexes s'imposent. D'abord, vérifier l'éligibilité du bien, car le logement doit se trouver en immeuble collectif et respecter les conditions de loyer et de travaux. Ensuite, mesurer l'engagement, car la durée de location et les plafonds de loyer pèsent sur le rendement net pendant toute la période. Enfin, comparer honnêtement avec le LMNP, qui reste pour beaucoup d'investisseurs la voie la plus simple vers l'amortissement. Le statut du bailleur privé n'est pas un substitut universel au meublé, mais un nouvel outil, puissant dans certaines configurations et contraignant dans d'autres.

Pourquoi cet amortissement bouleverse la location nue

Pour saisir la portée du dispositif, il faut se souvenir de la situation antérieure. En location nue, le bailleur relevait des revenus fonciers, un régime qui autorise la déduction des charges réelles, des intérêts d'emprunt et de certains travaux, mais jamais de la dépréciation du bien. Le déficit foncier existait, plafonné dans son imputation sur le revenu global, mais il n'offrait rien d'équivalent à l'amortissement. Résultat, deux investisseurs achetant le même appartement étaient traités très différemment selon qu'ils louaient nu ou meublé, le second pouvant effacer son résultat imposable grâce à l'amortissement quand le premier payait l'impôt plein sur ses loyers nets.

Cette asymétrie poussait mécaniquement les investisseurs vers le meublé et le statut LMNP, parfois au détriment de logements et de locataires qui se prêtaient mieux à une location nue de longue durée. Le statut du bailleur privé corrige cette distorsion en apportant l'amortissement au bail nu, sous conditions. Il ne supprime pas l'avantage du meublé, mais il réduit l'écart, et redonne de l'intérêt à la location nue pour les bailleurs qui la préfèrent. C'est un changement de logique : pour la première fois, l'État accepte que la location nue amortisse, en échange d'un effort sur le niveau de loyer.

Un exemple concret de l'effet de l'amortissement

Prenons une illustration simple, à titre pédagogique. Un investisseur acquiert un appartement en immeuble collectif pour 200 000 euros. La part bâtie, amortissable, représente environ 80 pour cent de la valeur, soit 160 000 euros, le solde correspondant au terrain. En appliquant un taux d'amortissement annuel de 4 pour cent à cette base, le bailleur déduit chaque année de l'ordre de 6 400 euros au titre de l'amortissement.

Imaginons que ce logement génère 8 400 euros de loyers annuels et supporte 1 500 euros de charges déductibles classiques, intérêts et frais compris. Le revenu foncier avant amortissement s'établirait autour de 6 900 euros. Une fois l'amortissement de 6 400 euros déduit, le résultat foncier imposable tombe à quelques centaines d'euros, voire à zéro selon les chiffres exacts. Là où l'investisseur aurait été imposé sur près de 7 000 euros, il ne l'est presque plus. Les valeurs retenues ici sont purement indicatives et ne valent pas conseil, car le taux applicable dépend du niveau de loyer choisi et le résultat réel dépend de votre situation, mais le mécanisme est bien celui-là : transformer un revenu foncier taxé en un résultat neutralisé.

Les points de vigilance avant de se lancer

Trois écueils méritent une attention particulière. Le premier tient à l'engagement de durée. S'engager à louer pendant environ neuf ans à un loyer plafonné n'est pas neutre, car cela limite votre liberté de revaloriser le loyer et de disposer du bien pendant toute la période.

Le second concerne le respect des plafonds, de loyer comme de ressources du locataire. Un dépassement, même involontaire, peut entraîner la remise en cause de l'avantage et un rappel d'impôt, d'où l'importance d'un suivi rigoureux à chaque renouvellement de bail.

Le troisième écueil est la confusion avec les anciens dispositifs. Le statut du bailleur privé n'est ni le Pinel, ni le Censi-Bouvard, ni un mécanisme de réduction d'impôt. Il agit par la déduction d'un amortissement sur les revenus fonciers, et non par une réduction directe de l'impôt. Cette différence de nature change la manière de le comparer aux autres options et de l'intégrer dans une stratégie. Enfin, comme le cadre se précise par décret et que le dispositif est récent, il est prudent de valider chaque paramètre avec le texte en vigueur avant de signer, plutôt que de se fier à une présentation commerciale.

Faut-il arbitrer entre meublé et location nue dès maintenant

L'arrivée de ce dispositif ne signifie pas qu'il faille basculer toutes ses locations en nu. Un bailleur peut très bien conserver ses biens meublés sous statut LMNP, là où le rendement et la souplesse priment, et réserver le statut du bailleur privé à un nouvel achat dans une zone où le plafond de loyer reste cohérent avec le marché. Les deux régimes ne s'opposent pas frontalement, ils répondent à des objectifs différents au sein d'un même patrimoine.

La vraie discipline consiste à raisonner bien par bien, en confrontant le loyer de marché au loyer plafonné, la durée de détention envisagée à l'engagement de neuf ans, et la fiscalité attendue dans chaque scénario. C'est cette analyse comparée, et non un effet de mode autour d'un dispositif neuf, qui doit guider la décision. Un dispositif récent mérite toujours d'être jugé sur ses chiffres plutôt que sur sa nouveauté.