Vous hésitez entre louer votre logement meublé ou vide, et la question fiscale pèse lourd dans la décision. À loyer égal, ces deux options ne sont pas imposées de la même manière : elles relèvent de deux catégories de revenus distinctes, avec des abattements, des plafonds et des règles de déficit qui n'ont rien à voir. Choisir entre location meublée ou nue, c'est d'abord comprendre quel régime laisse le plus de revenu net dans votre poche.
Ce comparatif met les deux fiscalités face à face : la catégorie d'imposition, les régimes forfaitaires (micro-BIC contre micro-foncier), le régime réel et l'amortissement, puis le traitement des déficits et de la plus-value. L'objectif est de vous donner les éléments factuels pour trancher selon votre profil, sans idée reçue.
La réponse en 60 secondes
Information générale
Le verdict en un tableau
Voici les deux régimes côte à côte, sur les critères qui font réellement la différence sur votre feuille d'impôt.
| Critère | Location meublée (LMNP) | Location nue |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Revenus fonciers |
| Régime forfaitaire | Micro-BIC, abattement 50 % | Micro-foncier, abattement 30 % |
| Plafond du forfait | 77 700 euros de recettes | 15 000 euros de recettes |
| Régime réel | Charges réelles + amortissement du bien | Charges réelles ; amortissement possible depuis 2026 (statut bailleur privé) |
| Effet de l'amortissement | Réduit fortement, voire annule, le résultat imposable | Possible depuis 2026 sous conditions (statut bailleur privé) |
| Imputation du déficit | Sur les seuls revenus meublés, reportable 10 ans | Sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an |
Aucune option n'est gagnante sur tous les critères. Le meublé gagne sur l'abattement forfaitaire et l'amortissement ; le nu garde un atout sur l'imputation des déficits issus de travaux. La suite détaille chaque ligne.
Critère 1 : deux catégories d'imposition différentes
C'est le point de départ et il explique tout le reste. La location nue produit des revenus fonciers, imposés selon les règles des articles 14 et suivants du CGI. La location meublée, elle, est rangée parmi les bénéfices industriels et commerciaux, comme une activité commerciale.
Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel ou occasionnel et quelle que soit la qualité de celui qui loue, propriétaire ou locataire principal, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Le meublé est traité comme une activité commerciale (BIC), ce qui ouvre des règles, notamment l'amortissement, inaccessibles à la location nue.
Cette différence de catégorie n'est pas un détail technique : c'est elle qui donne accès, en meublé, à l'amortissement du bien, et qui change radicalement le calcul de l'impôt au régime réel. Pour bien situer le statut, vous pouvez relire notre guide de la fiscalité LMNP.
Critère 2 : le régime forfaitaire, 50 % contre 30 %
La plupart des bailleurs commencent au régime forfaitaire, le plus simple : un abattement est appliqué automatiquement sur les loyers, sans avoir à justifier la moindre charge. C'est là que l'écart est le plus visible.
En meublé, le micro-BIC s'applique tant que les recettes ne dépassent pas le seuil prévu pour les locations classiques, avec un abattement de moitié.
2° 77 700 € s'il s'agit d'autres entreprises. [...] un abattement de 50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 2°.
Pour une location meublée de longue durée (hors meublé de tourisme), le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 euros de recettes avec un abattement de 50 %.
En location nue, le micro-foncier est nettement moins généreux : l'abattement n'est que de 30 % et le plafond est bien plus bas.
L'article 32 du code général des impôts (CGI) prévoit un régime d'imposition simplifié des revenus fonciers. Ce régime, dénommé en pratique « micro-foncier », est réservé aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 €. Le revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par l'application d'un abattement de 30 %, représentatif des charges.
En location nue, le forfait abat 30 % des loyers et plafonne à 15 000 euros de recettes, contre 50 % et 77 700 euros en meublé.
Concrètement, sur 12 000 euros de loyers annuels, le meublé au micro-BIC n'impose que 6 000 euros de base, contre 8 400 euros pour le nu au micro-foncier. À tranche d'imposition identique, l'économie est immédiate. Pour approfondir ces régimes, voyez notre guide de la location meublée.
Critère 3 : le régime réel et l'arme de l'amortissement
Au-delà du forfait, le vrai levier du meublé est le régime réel, qui autorise à déduire les charges effectives mais surtout à amortir le bien, c'est-à-dire à déduire chaque année une fraction de sa valeur.
La déduction des amortissements de biens donnés en location meublée est soumise aux limites fixées par l'article 39 C du CGI. Ainsi, en cas de location meublée d'un bien par une personne physique, le montant de l'amortissement de l'ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.
L'amortissement vient s'ajouter aux charges réelles et neutralise souvent le résultat imposable pendant de nombreuses années, sans pouvoir créer de déficit.
C'est cet amortissement qui rend le meublé si efficace : sur un bien acheté 200 000 euros, l'amortissement annuel se chiffre en milliers d'euros et vient effacer une grande partie des loyers imposables. La location nue au réel déduit elle aussi les charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière) ; elle ne connaissait pas l'amortissement, jusqu'à l'entrée en vigueur du statut du bailleur privé en 2026, qui l'autorise désormais sous conditions. Pour comprendre ce mécanisme, consultez notre guide de l'amortissement en LMNP.
Critère 4 : le sort des déficits, le seul vrai atout du nu
C'est le terrain où la location nue prend sa revanche. En meublé non professionnel, un déficit ne s'impute jamais sur vos autres revenus : il reste cantonné à l'activité de location meublée.
Le 1° ter du I de l'article 156 du CGI prévoit que les déficits du foyer fiscal provenant de l'activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s'imputer sur le revenu global. Ces déficits non professionnels s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de celles des dix années suivantes.
En LMNP, un déficit ne réduit pas votre salaire imposable : il se reporte sur vos futurs revenus meublés pendant dix ans.
La location nue, elle, autorise l'imputation du déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui peut alléger directement l'impôt sur l'ensemble de vos revenus l'année de gros travaux.
En application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers, afférents aux immeubles « ordinaires » urbains ou ruraux, et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à la condition que l'immeuble concerné soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu.
Le déficit foncier issu de travaux s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, à charge de louer le bien jusqu'à la fin de la troisième année suivante.
C'est pourquoi un bien ancien à rénover lourdement peut justifier la location nue : le déficit foncier réduit l'impôt global pendant la phase de travaux. Pour un bien déjà en état, cet avantage ne joue pas et le meublé reprend l'avantage.
Nouveauté 2026 : l'amortissement arrive aussi en location nue
Longtemps, l'amortissement a été le privilège exclusif du meublé. La loi de finances pour 2026 a changé la donne en créant le statut du bailleur privé, qui ouvre un amortissement aux logements loués nus, déductible des revenus fonciers.
L'article 47 de la loi de finances pour 2026 modifie le code général des impôts afin d'instaurer le statut du bailleur privé et une déduction au titre de l'amortissement pour les logements donnés en location nue.
Depuis le 21 février 2026, la location nue peut amortir une partie de la valeur du bien, sous conditions de loyer encadré et d'engagement de location.
Cet amortissement reste encadré : loyer plafonné, engagement de location d'environ neuf ans, immeuble collectif et plafond de deux logements par foyer fiscal. Il ne rend donc pas la location nue automatiquement plus avantageuse que le meublé, mais il réduit l'écart historique. Nous détaillons ce dispositif dans notre guide dédié au statut du bailleur privé (loi Jeanbrun).
Lequel choisir selon votre profil
Le bon choix dépend de votre situation, pas d'une règle universelle.
Si vous recherchez la meilleure rentabilité nette et un loyer plus élevé, la location meublée est presque toujours gagnante : abattement de 50 % au forfait, amortissement au réel, le résultat imposable est durablement réduit. C'est le scénario type de l'investisseur en studio ou deux-pièces de centre-ville.
Si vous achetez un bien ancien nécessitant de lourds travaux, la location nue au réel peut être pertinente le temps d'absorber le déficit foncier sur votre revenu global, avant d'envisager éventuellement un passage au meublé.
Si vous privilégiez la simplicité et un engagement de location plus long avec votre locataire, la location nue offre un cadre plus stable, au prix d'une fiscalité moins favorable.
Enfin, gardez à l'esprit que la sortie diffère : en meublé non professionnel, la plus-value de revente suit le régime des particuliers, mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans son calcul, comme le détaille notre guide de la plus-value LMNP. Cet effet doit être anticipé dès l'achat.
Questions fréquentes
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