LMNP non-résident : pourquoi le Conseil d'État vous fait payer 7,5 % de plus
Un couple installé en Suisse possède une villa sur la Côte d'Azur, qu'il loue en meublé. Pour ses loyers 2019 et 2020, il a coché la case des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme tout loueur en meublé non professionnel. Sa conviction : ces loyers commerciaux n'avaient rien à voir avec les « revenus du patrimoine » visés par le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le 13 mars 2026, le Conseil d'État a mis fin au débat.
La réponse en 60 secondes
L'affaire : un meublé suisse face au fisc français
Les faits sont d'une banalité instructive. M. et Mme A., domiciliés fiscalement en Suisse, louent une villa en France en meublé saisonnier. Ils déclarent leurs loyers 2019 et 2020 en BIC, la catégorie que l'article 35 du code général des impôts réserve à la location meublée, qualifiée d'activité commerciale.
L'administration fiscale les soumet alors au prélèvement de solidarité de 7,5 %, prévu par l'article 235 ter du même code. Ce prélèvement vise, pour les non-résidents, les « revenus d'immeubles sis en France » au sens de l'article 164 B. Le couple conteste : selon lui, un loyer BIC est un revenu commercial, pas un « revenu d'immeuble » au sens classique. Donc, hors champ.
Le tribunal administratif de Montreuil les déboute le 4 juillet 2024. La cour administrative d'appel de Paris confirme le 19 décembre 2024. Le couple se pourvoit en cassation.
Les faits en chiffres
| Élément | Donnée |
|---|---|
| Domicile fiscal | Suisse |
| Bien | Villa en France louée en meublé saisonnier |
| Années en litige | 2019 et 2020 |
| Catégorie déclarée | BIC (location meublée, art. 35 CGI) |
| Prélèvement contesté | Solidarité 7,5 % (art. 235 ter CGI) |
| Formation | Conseil d'État, 9e-10e chambres réunies |
| Issue | Rejet du pourvoi, le 13 mars 2026 |
| Portée | Mentionné aux tables du recueil Lebon |
Le bras de fer juridique
Toute l'affaire tient à une question de définition. L'article 164 B vise les « revenus d'immeubles sis en France ». Cette notion englobe-t-elle les loyers d'une location meublée, qui relèvent fiscalement des BIC, ou se limite-t-elle aux revenus fonciers d'une location nue ?
Le couple plaidait la lecture restrictive : BIC et revenus fonciers sont deux catégories distinctes ; le prélèvement de solidarité, pensé pour les « revenus du patrimoine », ne devrait pas atteindre une activité relevant du statut LMNP, qualifiée de commerciale. Argument séduisant, mais que le juge a refusé de suivre.
Ce qu'a tranché le Conseil d'État
Constituent des revenus d'immeubles au sens de ces dispositions les loyers issus d'immeubles situés en France, quelle que soit la catégorie d'imposition dont ils relèvent.
Le Conseil d'État (9e-10e chambres réunies, mentionné aux tables du recueil Lebon) retient l'origine du revenu, un immeuble situé en France, et écarte tout effet de la qualification BIC. La location meublée n'est donc pas une porte de sortie pour échapper au prélèvement de solidarité de l'article 235 ter du CGI.
La logique est limpide : ce n'est pas l'étiquette fiscale du loyer qui déclenche le prélèvement, mais l'origine physique du revenu. Un immeuble situé en France produit un « revenu d'immeuble », que le bailleur soit imposé en BIC ou en revenus fonciers. Le loueur en meublé non-résident est traité comme le bailleur d'un logement nu.
La portée : une porte qui se referme
La décision est mentionnée aux tables du recueil Lebon, ce qui n'est jamais anodin : le Conseil d'État signale une solution destinée à être reprise dans les litiges similaires. Concrètement, contester ce point précis en justice est désormais très difficile. La question est tranchée pour l'ensemble des loueurs en meublé non-résidents.
Prélèvement de solidarité, CSG, CRDS : ce que paie vraiment un non-résident
La location meublée d'un non-résident supporte les prélèvements sociaux sur les revenus de source française, mais leur composition dépend de votre régime de sécurité sociale. Il faut distinguer deux briques, de nature juridique différente.
D'un côté, le prélèvement de solidarité de 7,5 %. C'est lui qui était en jeu dans la décision du 13 mars 2026, et il est dû quelle que soit votre résidence et quel que soit votre régime de sécurité sociale. Aucune porte de sortie : c'est désormais acté.
De l'autre, la [CSG et la CRDS](/glossaire-lmnp/csg-crds). Pour ces contributions, le droit de l'Union européenne pose une règle distincte : une personne qui relève déjà du régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne peut, en principe, pas être soumise en plus à la CSG et à la CRDS françaises sur ses revenus du patrimoine. À l'inverse, un résident d'un État situé hors EEE et hors Suisse reste en principe redevable de l'ensemble des prélèvements sociaux. Les taux applicables évoluant régulièrement, vérifiez le barème en vigueur l'année de votre déclaration et, en cas de doute, faites valider votre situation.
| Situation du bailleur non-résident | Prélèvement de solidarité 7,5 % | CSG et CRDS |
|---|---|---|
| Affilié à un régime social de l'EEE ou de Suisse | Dû | En principe exonérée |
| Affilié hors EEE / Suisse | Dû | En principe due |
À retenir : la décision du Conseil d'État ne touche que le prélèvement de solidarité ; elle ne remet pas en cause la possibilité, pour un résident de l'EEE ou de Suisse, d'être exonéré de CSG-CRDS sur ces mêmes loyers.
Combien ça coûte : recalculer la rentabilité de votre meublé
Si vous louez un meublé en France depuis l'étranger
Le coût du prélèvement de solidarité
Situation
Loyers meublés nets de source française, par tranche annuelle
Prélèvement de solidarité de 7,5 % seul, hors impôt sur le revenu et hors CSG-CRDS éventuelles. Calcul indicatif, à confronter à la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence.
Source : Taux de l'article 235 ter du CGI
Deux réflexes s'imposent. D'abord, recalculer la rentabilité réelle de votre bien en intégrant ces 7,5 % : beaucoup de simulations d'expatriés les oublient. Ensuite, arbitrer entre [régime réel ou micro-BIC](/blog/fiscalite-lmnp-guide), car les charges déductibles et l'amortissement du bien peuvent fortement réduire votre base imposable, prélèvement de solidarité compris.
France ou pays de résidence : qui impose vos loyers meublés ?
Qui impose les loyers d'un meublé situé en France quand le propriétaire vit à l'étranger ? La France, en vertu du principe de territorialité immobilière : un bien situé sur le territoire français y est imposable. Votre pays de résidence neutralise ensuite la double imposition par crédit d'impôt ou exonération, selon la convention fiscale bilatérale applicable.
Cette règle vaut dans la quasi-totalité des conventions signées par la France, qu'il s'agisse de la Suisse, de la Belgique, du Portugal, du Royaume-Uni ou d'ailleurs : l'immobilier reste imposable dans l'État où il se trouve. Avant toute optimisation, lisez la convention France / pays de résidence applicable à votre cas, car elle détermine la méthode d'élimination de la double imposition.
À la revente, l'addition continue
Le même principe de territorialité gouverne la cession. Quand vous vendrez votre bien, la plus-value restera imposable en France.
Sous réserve des conventions internationales, le prélèvement prévu à l'article 244 bis A du code général des impôts (CGI) s'applique aux plus-values immobilières de source française, telles que définies aux e bis et e ter de l'article 164 B du CGI, réalisées lors de la cession des biens et droits mentionnés au 3 du I de l'article 244 bis A du CGI.
La plus-value de cession d'un bien situé en France relève du prélèvement spécifique de l'article 244 bis A, indépendamment du pays de résidence du vendeur.
Comment déclarer vos loyers meublés depuis l'étranger
Où un non-résident déclare-t-il ses loyers meublés ? En BIC, comme un résident. Au régime réel, les recettes et les charges sont portées sur une déclaration de résultat (formulaire 2031) déposée auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le meublé ; le résultat est ensuite reporté sur la déclaration des revenus 2042-C-PRO, adressée au service des impôts des particuliers non-résidents. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique directement sur la déclaration des revenus, sans liasse.
Les étapes pour [déclarer vos loyers meublés](/blog/declaration-lmnp-etapes) suivent la même logique que pour un résident, avec ce centre des impôts dédié et le calendrier propre aux non-résidents. Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend du montant de vos charges réelles : au-delà d'un certain niveau de charges et d'amortissement, le réel devient nettement plus avantageux.
Questions fréquentes des bailleurs non-résidents
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