LMNP non-résident en 2026 : ce qui change vraiment (Conseil d'État + Loi de finances 2026)

La réponse en 60 secondes

Le Conseil d'État (13 mars 2026, n°503496) a tranché : les LMNP non-résidents qui louent un bien meublé en France sont bien assujettis au prélèvement de solidarité de 7,5 %, même si leurs loyers relèvent fiscalement des BIC et non des revenus fonciers. Conjugué à la réforme LF 2026 art. 53 (qui modifie le critère LMP/LMNP pour les non-résidents) et à la décision CE 24/02/2026 sur les plus-values non-résidents, c'est tout le régime fiscal des expatriés propriétaires qui se précise en 2026.

Sources officielles : Conseil d'État, 13 mars 2026, n°503496 — Article 164 B CGI — Article 235 ter CGI

Pourquoi cette décision vous concerne

Si vous êtes expatrié français ou résident fiscal d'un autre pays et que vous possédez un bien que vous louez meublé en France (location longue durée, courte durée saisonnière, ou Airbnb), cette décision change concrètement votre déclaration fiscale 2026.

Concrètement : vous deviez peut-être espérer que vos loyers BIC échapperaient au prélèvement de solidarité de 7,5 %, ce dernier visant en principe les « revenus du patrimoine ». Mauvaise nouvelle : le Conseil d'État vient d'écraser cette interprétation. Quelle que soit la catégorie d'imposition de vos loyers (BIC, revenus fonciers, peu importe), vous payez les 7,5 % en plus de l'IR.

Sur des loyers nets de 20 000 €/an, cela représente 1 500 € de prélèvement de solidarité supplémentaires chaque année. Sur 10 ans, vous laissez 15 000 € à l'État français — alors même que vous ne bénéficiez d'aucune prestation sociale en France (par définition, puisque vous résidez à l'étranger).

Et ce n'est qu'une partie de l'équation. La loi de finances 2026 vient également de modifier les critères LMP/LMNP pour les non-résidents (art. 53), ce qui peut soit jouer en votre faveur, soit vous faire basculer en LMP sans le savoir.

Le cas en chiffres

Profil contribuable de l'arrêt :

Indicateur | Donnée

Domicile fiscal | Suisse (M. et Mme A...)

Bien loué | Villa meublée saisonnière en France

Années en litige | 2019 et 2020

Catégorie d'imposition des loyers | BIC (location meublée)

Prélèvement contesté | Solidarité 7,5 % (art. 235 ter CGI)

Juridiction initiale | TA Montreuil (rejet 04/07/2024)

Cour administrative d'appel | CAA Paris 7e ch. (rejet 19/12/2024)

Décision finale | Conseil d'État, rejet du pourvoi 13/03/2026

Publication | Recueil Lebon B (doctrine)

Impact financier pour un LMNP non-résident type :

Loyer net annuel | Prélèvement solidarité 7,5 % | IR taux mini 20 % | Total prélevé France

10 000 € | 750 € | 2 000 € | 2 750 € (27,5 %)

20 000 € | 1 500 € | 4 000 € | 5 500 € (27,5 %)

30 000 € | 2 250 € | 6 000 € | 8 250 € (27,5 %)

50 000 € | 3 750 € | 14 295 € (taux 30 %) | 18 045 € (36,1 %)

(Calculs simplifiés sur base loyers nets après charges déductibles régime réel. Hors conventions fiscales bilatérales applicables.)

Les faits décortiqués

L'affaire est emblématique du parcours du combattant fiscal d'un LMNP non-résident.

Le couple A..., fiscalement domicilié en Suisse, est propriétaire d'une villa en France qu'il loue en meublé saisonnier. Pour les revenus 2019 et 2020, le couple déclare normalement ses loyers en BIC (catégorie de l'article 35 du CGI, qui qualifie la location meublée d'activité commerciale).

L'administration fiscale française les assujettit alors au prélèvement de solidarité de 7,5 % prévu au 1° de l'article 235 ter du CGI. Ce prélèvement, instauré en 2018, vise les « revenus du patrimoine » au sens de l'article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale. Pour les non-résidents, il s'applique aux « revenus visés au a du I de l'article 164 B » du CGI — c'est-à-dire les « revenus d'immeubles sis en France ».

Le couple conteste : « nos loyers sont des BIC, pas des revenus d'immeubles au sens classique. La catégorie BIC est distincte de celle des revenus fonciers. Donc nous ne sommes pas dans le champ de l'article 164 B I a. »

Le tribunal administratif de Montreuil rejette leur demande le 4 juillet 2024. La Cour administrative d'appel de Paris (7e chambre) confirme par ordonnance du 19 décembre 2024. Le couple se pourvoit en cassation.

Le 13 mars 2026, le Conseil d'État, 9e-10e chambres réunies (formation collégiale renforcée) rejette définitivement le pourvoi et publie la décision au Recueil Lebon B — signe que la solution a valeur de doctrine. Le Conseil d'État profite de cette décision pour clarifier une fois pour toutes la portée de l'article 164 B I a CGI pour les non-résidents.

Ce que dit le juge

La question juridique posée

L'article 164 B I a du CGI vise les « revenus d'immeubles sis en France ». Cette notion englobe-t-elle aussi les loyers BIC issus d'une location meublée d'un bien situé en France, ou est-elle limitée aux seuls revenus fonciers ?

La réponse du Conseil d'État — citation verbatim (§3)

« Aux termes de l'article 164 B du code général des impôts : "I. Sont considérés comme revenus de source française : / a. Les revenus d'immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles (...)". Constituent des revenus d'immeubles au sens de ces dispositions les loyers issus d'immeubles situés en France, quelle que soit la catégorie d'imposition dont ils relèvent. »

Le Conseil d'État adopte ici une lecture extensive de la notion de « revenus d'immeubles » : peu importe la qualification fiscale des loyers (revenus fonciers ou BIC), ce qui compte est l'origine physique du revenu (un bien immobilier situé en France).

Trois enseignements concrets

1. Le prélèvement de solidarité s'applique à TOUS les loyers d'origine française (§4)

« Sont assujetties au prélèvement de solidarité prévu au 1° de l'article 235 ter du code général des impôts les personnes physiques non-résidentes, à raison des loyers qu'elles perçoivent, issus de la location d'immeubles situés en France, sans qu'ait d'incidence le fait ces loyers relevaient, pour l'application de l'impôt sur le revenu et en application des dispositions de l'article 35 du même code, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non de celle des revenus fonciers. »

Traduction pratique : la location meublée (BIC) n'est plus une porte de sortie pour échapper au prélèvement de solidarité. Le LMNP non-résident paie comme le bailleur nu non-résident.

2. Le rapport parlementaire LFR 2012 n'est pas une norme opposable (§5)

Le couple invoquait un rapport de la commission des finances sur la loi de finances rectificative 2012 pour soutenir une lecture restrictive. Le Conseil d'État rejette : les rapports parlementaires n'ont pas la valeur d'un texte fiscal opposable au sens de l'article L. 80 A du LPF. Ils ne peuvent pas être invoqués comme garantie contre une interprétation administrative.

3. La doctrine est désormais sécurisée et publiée au Recueil Lebon B

La publication au Recueil Lebon (Catégorie B) signifie que cette décision fait jurisprudence et sera reprise dans toutes les futures contestations similaires. Il est désormais inutile d'aller en contentieux sur ce point précis : la position est figée.

Mise en perspective avec la jurisprudence récente

Cette décision s'inscrit dans une série jurisprudentielle 2025-2026 très active sur les non-résidents :

• CE 24/02/2026 n°496482 (9e-10e ch. réunies, Lebon C) : clarification du calcul de la plus-value immobilière des non-résidents (art. 244 bis A CGI)
• CAA Marseille 15/01/2026 : interaction des art. 164 et 182 B CGI avec la libre prestation de services européenne
• CAA Paris 05/11/2025 : interaction art. 164 B / 244 bis A sur les plus-values non-résidentes

→ Le Conseil d'État et les CAA harmonisent progressivement le régime fiscal des non-résidents immobiliers. Toutes les zones d'ombre se ferment.

Mode d'emploi : 5 actions concrètes si vous êtes concerné

Action 1 — Vérifier votre domicile fiscal au sens de l'article 4 B CGI

Avant tout, confirmez votre statut. Vous êtes non-résident fiscal français si aucun des critères suivants n'est rempli :

• Foyer ou lieu de séjour principal en France
• Activité professionnelle principale exercée en France (sauf accessoire)
• Centre des intérêts économiques en France

Et si la convention fiscale bilatérale signée entre la France et votre pays de résidence (Suisse, Belgique, Royaume-Uni, États-Unis, Émirats Arabes Unis…) vous attribue effectivement le statut de résident étranger. Demandez un attestation de résidence fiscale à l'administration de votre pays de résidence — c'est votre preuve principale.

Action 2 — Anticiper le coût total réel : IR + prélèvements sociaux

Construisez votre vraie charge fiscale française sur la base de :

1. Impôt sur le revenu : taux minimum de 20 % (29 791 € de revenus, puis 30 % au-delà — barème 2026). Si votre taux moyen mondial est supérieur, c'est ce dernier qui s'applique (art. 197 A CGI).
2. Prélèvement de solidarité : 7,5 % systématiquement (cette décision)
3. CSG + CRDS : la situation dépend de votre pays d'affiliation à la sécurité sociale :

• Affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale dans l'EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni : exonération de CSG + CRDS (jurisprudence De Ruyter, CJUE C-623/13 du 26/02/2015, codifiée à l'article L. 136-7 IV bis du CSS). Vous payez uniquement les 7,5 % de prélèvement de solidarité, soit un total prélèvements sociaux de 7,5 %.
• Affilié à un régime hors EEE/Suisse/RU (États-Unis, Canada, Émirats, Maroc, Asie, etc.) : pas d'exonération. Vous payez l'intégralité des prélèvements sociaux au taux applicable aux revenus immobiliers, soit 17,2 % selon la position DGFiP (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %). À noter : la LFSS 2026 (art. 12) a porté la CSG à 10,6 % sur certains revenus du capital mobilier ; l'application aux BIC LMNP fait l'objet d'une divergence d'interprétation entre la DGFiP (17,2 % maintenu) et plusieurs experts-comptables (18,6 % par extension). Provisionner au taux haut par prudence.

Calcul-type 1 (résident Suisse — exonéré CSG/CRDS) : pour 25 000 € de loyers BIC nets, charge française = 5 000 € IR (20 %) + 1 875 € PS (7,5 %) = 6 875 €, soit 27,5 % de pression fiscale.

Calcul-type 2 (résident américain — hors UE) : pour 25 000 € de loyers BIC nets, charge française = 5 000 € IR (20 %) + 4 300 € prélèvements sociaux complets (17,2 %) = 9 300 €, soit 37,2 % de pression fiscale.

Action 3 — Vérifier votre statut LMP/LMNP à l'aune de la réforme LF 2026

Nouveau en 2026 : l'article 53 de la loi de finances 2026 modifie l'article 155 IV du CGI pour les non-résidents. Désormais, votre revenu de référence pour le critère de prépondérance LMP inclut vos revenus professionnels mondiaux (et non plus seulement vos revenus français). Conséquence :

• Vous êtes salarié à Londres avec 80 000 € de salaire annuel ?
• Vous louez en meublé en France pour 30 000 € de recettes ?
• Vous restez LMNP (recettes locatives < revenus pro mondiaux), même si dans l'ancienne interprétation, vous auriez peut-être basculé LMP.

Bon réflexe : refaire le calcul de votre statut LMP/LMNP chaque année avec votre vrai revenu professionnel mondial. Plus d'infos dans notre guide LMP ou LMNP : quelles différences et comment choisir.

Action 4 — Déclarer correctement via le formulaire 2042 NR

Tout non-résident propriétaire en France doit déposer la déclaration 2042 NR (non-résident) chaque année. Pour les LMNP :

• Cases 5NK / 5OK / 5NP / 5OP (revenus BIC location meublée non professionnelle) si régime micro-BIC
• Cases 5NA / 5NB / 5KA / 5KB si régime réel simplifié, avec dépôt d'une liasse 2031-SD + 2033 complète

Les dates limites annuelles de déclaration des revenus pour les non-résidents sont publiées chaque année sur impots.gouv.fr (calendrier des déclarations). Vérifiez-les à chaque campagne — elles varient selon le mode de dépôt (papier ou en ligne) et selon votre pays de résidence.

Centre des impôts compétent : Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) — 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex. Tous les non-résidents y centralisent leurs démarches.

Action 5 — Optimiser via le régime réel et l'amortissement (avec la réforme LF 2025)

Le régime réel reste la clé d'optimisation pour les LMNP non-résidents :

• Toutes les charges déductibles s'appliquent (intérêts emprunt, taxe foncière, charges copropriété, assurance, gestion locative)
• L'amortissement du bien réduit le résultat fiscal, souvent jusqu'à 0 € imposable pendant des années

Important — réforme LF 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025, article 84) : depuis le 15 février 2025, l'article 150 VB du CGI a été modifié. Les amortissements pratiqués pendant la période de location sont désormais réintégrés au calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien LMNP. Cette réintégration s'applique à tous les amortissements effectivement déduits du résultat fiscal, y compris ceux antérieurs à 2025. Seuls les amortissements différés (constitués en réserve, jamais déduits du résultat fiscal) échappent à la réintégration.

Conséquence : l'optimisation par l'amortissement reste très puissante pour réduire l'IR annuel, mais elle a désormais un coût à la revente. À arbitrer avec votre horizon de détention (sujet à approfondir dans un Décryptage dédié à venir).

→ Notre guide complet de la fiscalité LMNP détaille la mécanique du régime réel pour les LMNP, applicable aux non-résidents avec quelques spécificités.

Calculez votre charge fiscale française

Pour estimer votre coût total annuel en tant que LMNP non-résident, appliquez selon votre pays d'affiliation à la sécurité sociale :

Si vous êtes affilié dans l'EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni (exonération CSG + CRDS) :

Charge fiscale = (Loyers nets × 20 %) ← IR minimum (taux 30 % au-delà de 29 791 €)
+ (Loyers nets × 7,5 %) ← Prélèvement de solidarité (cette décision)
= 27,5 % de pression

Si vous êtes affilié hors EEE/Suisse/RU (États-Unis, Canada, Émirats, Maroc, Asie…) :

Charge fiscale = (Loyers nets × 20 %) ← IR minimum
+ (Loyers nets × 17,2 %) ← Prélèvements sociaux complets (position DGFiP)
= 37,2 % de pression

Exemple 1 — Résident Suisse, 30 000 € de loyers BIC nets :

• IR : 6 000 €
• Prélèvement de solidarité : 2 250 €
• Total prélevé en France : 8 250 € (27,5 % de pression)

Exemple 2 — Résident américain, 30 000 € de loyers BIC nets :

• IR : 6 000 €
• Prélèvements sociaux complets : 5 160 €
• Total prélevé en France : 11 160 € (37,2 % de pression)

Téléchargez la checklist PDF complète « Déclaration LMNP non-résident 2026 » pour vérifier que vous n'oubliez rien : Télécharger (disponible prochainement)

Pour aller plus loin

Articles approfondis Locaeo :

• Fiscalité LMNP : optimisez vos impôts de loueur meublé
• LMP ou LMNP : quelles différences et comment choisir
• Statut LMNP : conditions, plafonds et démarches en 2026
• Déclaration LMNP : les étapes pour déclarer vos revenus

Termes du glossaire LMNP :

• LMNP — définition complète
• Statut LMNP
• Loueur en meublé non professionnel
• Prélèvements sociaux
• CSG-CRDS
• Déclaration LMNP

Décryptages voisins (à venir) :

• Plus-value immobilière des non-résidents : ce que change la décision CE 24/02/2026 (art. 244 bis A CGI)
• LMP non-résident 2026 : la réforme LF 2026 art. 53 expliquée

Sources officielles

• Décision principale : Conseil d'État, 9ème-10ème chambres réunies, 13 mars 2026, n°503496 — Recueil Lebon B
• Décision adjacente : Conseil d'État, 9ème-10ème ch. réunies, 24 février 2026, n°496482 (plus-values non-résidents)
• Arrêt CJUE De Ruyter (exonération CSG/CRDS UE) : CJUE C-623/13 du 26 février 2015
• Article 164 B CGI : Légifrance
• Article 235 ter CGI : Légifrance
• Article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale : Légifrance
• Article L. 136-7 IV bis CSS (exonération non-résidents EEE/Suisse/RU) : Légifrance
• Article 4 B CGI (domicile fiscal) : Légifrance
• Article 155 IV CGI (modifié par LF 2026 art. 53) : Légifrance
• Article 150 VB CGI (modifié par LF 2025 art. 84, réintégration amortissements) : Légifrance
• BOFiP — Imposition des revenus immobiliers des non-résidents : BOI-INT-RES-20
• Service des impôts des non-résidents (SIPNR) : impots.gouv.fr

À propos de l'auteur : Folly Germain AMOUZOUVI-DOVO est juriste fiscaliste, diplômé d'un Master 2 en Droit fiscal. Fondateur de Locaeo (SaaS de gestion locative et déclaration LMNP) et de LexaNova (cabinet d'avocats fiscalistes), il accompagne les propriétaires bailleurs — résidents comme non-résidents — dans l'optimisation de leur fiscalité immobilière.

Dernière mise à jour : 19 mai 2026.

Cet article est à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité internationale dépend de votre situation, des conventions bilatérales et de l'évolution de la doctrine. Consultez un avocat fiscaliste ou un expert-comptable spécialisé en fiscalité internationale pour votre cas particulier.

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