Le contrat de location meublée est la pièce maîtresse de votre relation avec le locataire. C'est lui qui fixe la durée, le loyer, le dépôt de garantie et les obligations de chacun. Un bail meublé bâclé ou non conforme expose le bailleur à des litiges, à des clauses réputées non écrites, voire à une requalification du bail. À l'inverse, un contrat de location meublée conforme protège vos intérêts et sécurise vos loyers.
Ce guide fait le tour complet du contrat de location meublée pour un bailleur en LMNP : le contrat type rendu obligatoire, les mentions à ne pas oublier, la durée et le préavis propres au meublé, le dépôt de garantie, le mobilier exigé et les annexes à joindre. Pour le cadre général de la location, notre guide de la location meublée replace ce contrat dans l'ensemble du parcours bailleur.
La réponse en 60 secondes
Information générale
Qu'est-ce qu'un contrat de location meublée
Un contrat de location meublée est le bail par lequel vous louez un logement équipé, destiné à la résidence principale du locataire. Il se distingue du bail nu par un mobilier obligatoire, une durée plus courte et des règles spécifiques. Le meublé relève d'un régime propre au sein de la loi du 6 juillet 1989, qui protège le locataire tout en offrant au bailleur davantage de souplesse qu'en location vide.
Attention au périmètre. Ce guide vise le bail meublé de résidence principale. La location saisonnière, le bail mobilité réservé à certains publics, ou la colocation, suivent des règles partiellement différentes. Si votre locataire fait du logement son domicile principal et que le bien est meublé, vous êtes dans le cadre décrit ici.
Dans le cas contraire, par exemple pour une location de courte durée à une clientèle de passage ou pour un logement qui n'est pas la résidence principale du preneur, d'autres régimes s'appliquent et ce contrat ne convient pas. Vérifiez donc d'abord la nature exacte de votre location avant de choisir votre modèle de bail.
Le contrat type est obligatoire
En application de l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location meublée est établi par écrit et doit respecter un contrat type fixé par voie réglementaire. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 définit ce modèle, qui liste les rubriques à renseigner et les informations à porter à la connaissance du locataire. Utiliser un contrat conforme à ce modèle n'est pas une option : c'est le socle d'un bail régulier.
En pratique, partez d'un modèle de bail meublé à jour plutôt que d'un contrat trouvé au hasard. Un bon modèle reprend la structure du contrat type et vous évite d'omettre une mention. Cela ne dispense pas de l'adapter à votre situation, mais cela garantit que rien d'essentiel ne manque.
Les mentions obligatoires du bail meublé
Le contrat de location meublée doit comporter un ensemble de mentions, faute de quoi le locataire peut en demander la régularisation. Parmi les informations indispensables figurent l'identité et le domicile du bailleur et du locataire, la date de prise d'effet et la durée du bail, la description du logement et de ses équipements, ainsi que la surface habitable.
Le contrat précise aussi le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, le montant du dépôt de garantie, et le cas échéant les modalités de récupération des charges. Lorsque le logement se situe en zone d'encadrement des loyers, des mentions supplémentaires relatives au loyer de référence s'imposent.
Pour les charges, vous indiquez si elles sont récupérées par provisions ou au forfait, choix propre au meublé. Omettre une mention n'annule pas le bail, mais ouvre au locataire un droit de réclamer sa régularisation, et fragilise votre position en cas de litige. Mieux vaut donc renseigner le contrat avec soin dès la signature.
| Catégorie de mention | Exemples |
|---|---|
| Parties et logement | Identité des parties, adresse, surface habitable, description |
| Conditions financières | Loyer, modalités de paiement et de révision, dépôt de garantie |
| Durée | Date de prise d'effet, durée du bail, conditions de renouvellement |
| Charges | Provisions ou forfait, modalités de régularisation |
| Annexes | Diagnostics, état des lieux, inventaire du mobilier, notice d'information |
La durée du bail meublé
La durée est l'une des grandes spécificités du meublé. Le bail est conclu pour au moins un an, contre trois ans en location nue, et il se reconduit automatiquement à son terme si aucune des parties ne donne congé. Une exception existe pour les étudiants, avec une durée réduite à neuf mois sans reconduction tacite.
Il est conclu pour une durée d'au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.
Durée minimale d'un an, reconduction tacite, et bail étudiant de neuf mois sans reconduction découlent de cet article.
Cette durée d'un an reconductible donne au bailleur une relation locative plus souple qu'en nu, tout en assurant au locataire une stabilité minimale. Le bail étudiant de neuf mois, lui, épouse l'année universitaire et prend fin sans formalité. Pour aller plus loin sur ce point, consultez notre guide de la gestion locative.
Le préavis et le congé
Le préavis est l'autre point fort du meublé pour la mobilité du locataire, et un cadre strict pour le bailleur. Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un simple préavis d'un mois. Le bailleur, lui, est beaucoup plus encadré : il ne peut refuser le renouvellement qu'avec un préavis de trois mois et un motif légitime.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.
Un mois côté locataire, trois mois côté bailleur, avec un motif obligatoire pour le congé du bailleur.
Pour le bailleur, retenez qu'on ne récupère pas un logement meublé en attendant simplement la fin du bail : il faut délivrer un congé motivé, dans les délais et les formes, sous peine de voir le bail se reconduire pour un an. Le congé se notifie par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou en main propre contre récépissé.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie couvre les éventuels manquements du locataire à ses obligations, par exemple des réparations locatives ou des loyers impayés. En meublé, il est plus élevé qu'en nu, en contrepartie de l'exposition du bailleur au risque mobilier.
Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.
Le meublé autorise un dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location nue.
Ce plafond de deux mois s'entend du loyer hors charges. Le dépôt se restitue dans un délai légal après la sortie, déduction faite des sommes justifiées. Notre guide du dépôt de garantie détaille les délais de restitution et les retenues admises.
Le mobilier obligatoire et son inventaire
Un logement loué meublé doit permettre au locataire d'y vivre normalement, simplement en y apportant ses affaires personnelles. La loi, à son article 25-4, renvoie à une liste réglementaire d'équipements, fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Un mobilier incomplet expose à une requalification du bail en location nue, avec des conséquences fiscales lourdes pour le LMNP.
Au-delà de la simple présence des meubles, le bail meublé impose d'annexer un inventaire détaillé du mobilier.
Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.
Sans inventaire d'entrée prouvant la présence et l'état des meubles, aucune retenue pour mobilier manquant ou dégradé ne tiendra à la sortie.
Cet inventaire est votre meilleure protection : c'est lui qui, en cas de meuble manquant ou détérioré au départ du locataire, justifie une retenue sur le dépôt de garantie. Établissez-le avec soin, contradictoirement, au moment de la remise des clés.
Les annexes obligatoires du contrat
Un contrat de location meublée ne se résume pas au corps du bail. Plusieurs documents doivent y être joints. Le dossier de diagnostics techniques en fait partie, avec notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements anciens, l'état des risques, et selon les cas le diagnostic électricité et gaz. L'état des lieux d'entrée et l'inventaire du mobilier complètent l'ensemble, de même qu'une notice d'information rappelant les droits et obligations des parties.
Ces annexes ne sont pas de simples formalités. Le diagnostic de performance énergétique conditionne désormais la possibilité même de louer certains logements très consommateurs, et l'état des lieux d'entrée détermine ce que vous pourrez retenir à la sortie. Préparez-les avant la signature, pas après.
| Annexe | Rôle |
|---|---|
| Dossier de diagnostics (dont DPE) | Informer le locataire sur l'état et la performance du logement |
| État des lieux d'entrée | Établir l'état du logement à l'arrivée |
| Inventaire du mobilier | Prouver la présence et l'état des meubles |
| Notice d'information | Rappeler les droits et obligations des parties |
Les clauses à proscrire dans le bail
Un contrat de location meublée conforme, ce n'est pas seulement ce qu'il contient, c'est aussi ce qu'il ne doit pas contenir. La loi du 6 juillet 1989 répute non écrites un certain nombre de clauses jugées abusives, qui sont donc sans effet même si le locataire les a signées. Les insérer ne vous protège pas, et nuit à la crédibilité de votre bail.
Parmi les clauses à proscrire figurent celles qui imposent le paiement du loyer par prélèvement automatique obligatoire, celles qui interdisent au locataire d'héberger des proches, celles qui prévoient une résiliation de plein droit pour un motif autre que le défaut de paiement, le défaut d'assurance ou les troubles de voisinage, ou encore celles qui font supporter au locataire des frais de relance ou de procédure non prévus par la loi. Mettre à la charge du locataire des réparations qui relèvent du propriétaire est tout aussi inopérant. En cas de doute, mieux vaut s'en tenir au contrat type, qui écarte par construction l'essentiel de ces écueils.
Bien rédiger et signer le bail
La rédaction d'un bail meublé conforme tient en quelques bons réflexes. Partez d'un modèle à jour reprenant le contrat type, renseignez chaque rubrique sans en laisser de vide, et relisez les montants : loyer, charges, dépôt de garantie. Vérifiez la cohérence entre le bail et ses annexes, en particulier entre la description du logement, l'inventaire du mobilier et l'état des lieux.
Le bail se signe en autant d'exemplaires que de parties, chacune conservant le sien avec ses annexes. La signature électronique est admise et facilite la mise en location à distance, à condition de recourir à un procédé fiable. Datez la prise d'effet, faites parapher les annexes, et remettez au locataire l'ensemble des documents le jour de l'entrée.
Un bail complet et signé dans les règles est la meilleure prévention des litiges : il fixe sans ambiguïté ce que chacun doit, et sécurise vos futures régularisations comme vos éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
Questions fréquentes
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