Caution simple ou caution solidaire : quelle différence et laquelle choisir ?
Quand un candidat à la location présente un garant, l'acte de cautionnement peut prendre deux formes très différentes : la caution simple ou la caution solidaire. Le mot change peu, mais les conséquences pour le bailleur sont considérables, surtout le jour où un loyer reste impayé. L'une vous oblige à des détours avant de réclamer au garant, l'autre vous laisse agir immédiatement. Ce comparatif explique la différence, ce que dit le Code civil, et laquelle retenir selon votre situation de bailleur en meublé.
La réponse en 60 secondes
| Critère | Caution simple | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Bénéfice de discussion | Oui, le garant peut l'invoquer | Non, le garant y renonce |
| Bénéfice de division (plusieurs garants) | Oui, chacun pour sa part | Non, chacun pour le tout |
| Qui le bailleur peut poursuivre | Le locataire d'abord | Le garant directement |
| Rapidité de recouvrement | Lente | Immédiate |
| Protection du bailleur | Faible | Forte |
| Usage en location | Rare | Norme |
La caution, un engagement de payer à la place du locataire
Avant de comparer, rappelons le principe. Le cautionnement est l'engagement par lequel une personne, le garant, s'oblige à payer la dette du locataire si celui-ci est défaillant. En pratique, c'est la sécurité que demande le bailleur pour couvrir les loyers et charges impayés. Mais l'étendue de cet engagement dépend entièrement de la forme retenue dans l'acte, et c'est là que se joue toute la différence entre caution simple et caution solidaire.
Le garant peut être un proche du locataire, le plus souvent un parent, mais aussi un organisme spécialisé. Son engagement porte sur les loyers, les charges, et selon la rédaction de l'acte, sur les éventuelles réparations ou indemnités d'occupation. C'est précisément parce que cet engagement peut être lourd que la loi protège le garant par un formalisme strict, tout en laissant au bailleur le choix d'une forme plus ou moins protectrice de son côté.
En location meublée, l'acte de cautionnement obéit en outre à des règles protectrices propres au logement, que nous détaillons plus bas. Si le garant ne vous convainc pas, des solutions existent, comme la garantie Visale, qui se substitue à une caution personne physique.
Caution simple : le bénéfice de discussion et de division
La caution simple est la forme la plus protectrice pour le garant, et donc la moins confortable pour le bailleur. Elle ouvre deux bénéfices au garant poursuivi.
Le premier est le bénéfice de discussion. Avant de pouvoir réclamer au garant, le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire défaillant et tenter de recouvrer la dette sur son patrimoine. Ce n'est qu'en cas d'échec que le garant peut être appelé. Le second est le bénéfice de division : lorsque plusieurs personnes se sont portées caution de la même dette, chacune peut exiger que le bailleur divise ses poursuites et ne lui réclame que sa part.
Le bénéfice de discussion permet à la caution d'obliger le créancier à poursuivre d'abord le débiteur principal. Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire.
Le bénéfice de discussion oblige le bailleur à poursuivre le locataire avant le garant, sauf cautionnement solidaire.
Caution solidaire : le bailleur réclame directement et pour le tout
La caution solidaire renverse la logique en faveur du bailleur. En se portant caution solidaire, le garant renonce expressément au bénéfice de discussion et, s'ils sont plusieurs, au bénéfice de division. Le bailleur peut donc, dès le premier impayé non régularisé, réclamer la totalité de la dette au garant, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire et sans morceler ses demandes entre plusieurs garants.
C'est cette efficacité qui explique que la caution solidaire soit devenue la norme dans les baux d'habitation : elle transforme le garant en débiteur de premier rang, immédiatement mobilisable. Le bénéfice de division ne joue pas davantage entre cautions solidaires entre elles.
Un point mérite l'attention du bailleur. La solidarité ne se présume pas : elle doit résulter d'une stipulation expresse de l'acte. Si l'engagement ne précise rien, le garant est tenu comme caution simple et retrouve le bénéfice de discussion. La rédaction de l'acte est donc déterminante, autant que la qualité du garant lui-même. Dans la pratique, un acte de cautionnement solidaire bien rédigé vaut souvent mieux qu'un dépôt de garantie, dont le montant reste plafonné, car il couvre des sommes potentiellement bien supérieures sur toute la durée du bail.
Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout. Néanmoins, celle qui est poursuivie peut opposer au créancier le bénéfice de division. Ne peuvent se prévaloir du bénéfice de division les cautions solidaires entre elles, ni les cautions qui ont renoncé à ce bénéfice.
Entre cautions solidaires, le bénéfice de division ne joue pas : chacune peut être appelée pour la totalité de la dette.
Caution simple ou solidaire : laquelle choisir selon votre profil
Pour un bailleur, le choix penche presque toujours vers la caution solidaire. Elle vous épargne le détour obligatoire par une procédure contre le locataire et vous permet d'agir vite, ce qui est décisif face à un impayé qui s'accumule. Si plusieurs garants se présentent, par exemple les deux parents d'un étudiant, la solidarité vous autorise à réclamer le tout à l'un d'eux, à charge pour lui de se retourner ensuite contre l'autre.
La caution simple ne se justifie, de votre point de vue, que si vous ne pouvez obtenir mieux et que le dossier reste solide par ailleurs. Elle vous impose une discipline procédurale lourde et retarde le recouvrement. Dans une période de tension sur les loyers, ce retard se traduit concrètement par des mois de revenus immobilisés, le temps que la procédure contre le locataire aboutisse avant que le garant puisse être appelé. Côté garant, à l'inverse, la caution simple est évidemment plus prudente. Dans tous les cas, la mention de la solidarité doit figurer clairement dans l'acte, faute de quoi le cautionnement est réputé simple. Pour sécuriser l'ensemble de vos garanties, pensez aussi au dépôt de garantie, qui se cumule avec le cautionnement.
Les règles propres à la location meublée
Le cautionnement en location n'est pas libre de toute contrainte. La loi encadre strictement sa demande et sa forme, à peine de nullité. D'abord, le bailleur qui a déjà souscrit une assurance garantissant les loyers impayés ne peut, en principe, pas exiger en plus une caution, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Ensuite, l'acte signé par le garant personne physique doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, reproduire la clause de résiliation et comporter la mention prévue par le Code civil ; un exemplaire du bail lui est remis. Enfin, lorsque l'engagement est à durée indéterminée, le garant peut le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours.
Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En location, le cautionnement est interdit en cas d'assurance loyers impayés sauf étudiant ou apprenti, et obéit à un formalisme prescrit à peine de nullité.
Pour replacer la caution dans l'ensemble de vos garanties locatives, consultez notre guide de la gestion locative.
Questions fréquentes
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