Un loyer impaye tombe rarement par surprise. Avant de penser procedure, plusieurs aides bailleur loyer impaye existent pour debloquer la situation. La CCAPEX, le FSL et l'APL en tiers payant restent pourtant meconnus des bailleurs LMNP. Voici comment les mobiliser des le premier mois de retard.
1. Constater l'impaye et notifier sans attendre
Des le lendemain de l'echeance non honoree, envoyez un message ecrit a votre locataire. Un simple courrier ou un email suffit a ce stade.
Rappelez le montant du et la date d'echeance. Proposez un echange rapide pour comprendre la situation. Cette notification precoce n'a aucune valeur de mise en demeure. Elle sert uniquement a ouvrir le dialogue et a tracer le premier signal d'impaye.
Plus vous agissez tot, plus les dispositifs d'aide ci-dessous ont de chances d'aboutir avant que la dette ne s'aggrave.
2. Verifier si votre locataire est allocataire APL
Cette etape conditionne tout le reste. Si votre locataire percoit l'aide personnalisee au logement, plusieurs leviers publics s'ouvrent a vous.
Demandez-lui directement s'il est allocataire. A defaut de reponse, vous pouvez aussi vous rapprocher de la CAF ou de la MSA, qui pourra confirmer l'existence d'un dossier lie a votre logement, notamment si vous etes deja identifie comme bailleur dans leur systeme.
Si le locataire est allocataire, l'organisme payeur est automatiquement informe de tout impaye persistant. Cela declenche des mecanismes specifiques d'accompagnement et de recouvrement, detailles dans les etapes suivantes. Attention toutefois : cette information automatique ne vous dispense pas d'effectuer vous-meme la demande explicite de versement en tiers payant aupres de la CAF, voir etape 5. Sans demarche active de votre part, l'aide continue d'etre versee au locataire.
3. Signaler la situation a la CCAPEX pour ce loyer impaye
Le signalement CAF loyer impaye passe par la CCAPEX, ou commission de coordination des actions de prevention des expulsions locatives, presente dans chaque departement. C'est l'instance de reference pour tout signalement d'impaye avant contentieux.
Le decret n° 2026-83 du 12 fevrier 2026 organise aujourd'hui cette gouvernance : une CCAPEX centrale est constituee dans chaque departement, avec des CCAPEX locales deleguees a l'echelle des arrondissements, des secteurs d'action sociale ou des metropoles concernees.
Des 2 mois d'impaye chez un locataire allocataire APL, un signalement s'impose. Ce cadre legal de signalement obligatoire, notamment issu de la loi anti-squat de 2023, est detaille dans notre article sur la nouvelle loi sur les loyers impayes. Nous n'y revenons pas ici en detail.
Concretement, le signalement se fait aupres de la CCAPEX locale de votre departement, souvent rattachee a la prefecture ou au conseil departemental. La CCAPEX coordonne ensuite les differents acteurs sociaux et le FSL pour tenter d'eviter l'aggravation de la dette locative.
Une commission centrale de coordination des actions de prevention des expulsions CCAPEX centrale est constituee dans chaque departement. Elle exerce les competences qui lui sont devolues par le present decret.
Le present article cree les CCAPEX locales par delegation, sur un perimetre correspondant a l'arrondissement prefectoral, au secteur d'action sociale du conseil departemental ou a une metropole gerant un fonds de solidarite intercommunal, en reference aux articles 7 et 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 et a l'article L123-1 du code de l'action sociale et des familles.
4. Saisir le Fonds de Solidarite Logement (FSL)
Le FSL est une aide departementale, distincte de la CCAPEX mais souvent activee en parallele. La loi du 31 mai 1990, dite loi Besson, institue le Fonds de Solidarite Logement dans chaque departement.
Le FSL peut financer un plan d'apurement de la dette locative, une aide directe au maintien dans le logement, ou encore accompagner le locataire dans ses demarches. La demande peut etre deposee par le locataire, par un travailleur social, ou parfois par le bailleur lui-meme selon les modalites propres a chaque departement.
Renseignez-vous aupres du conseil departemental ou du centre communal d'action sociale pour connaitre le formulaire et les pieces a fournir. Chaque departement fixe ses propres criteres d'eligibilite et montants plafonds.
En lien avec la commission de coordination des actions de prevention des expulsions locatives (CCAPEX) mentionnee a l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, il s'assure du concours du fonds de solidarite pour le logement en vue du maintien dans le logement et du relogement des personnes menacees d'expulsion.
Le Fonds de solidarite pour le logement est un dispositif departemental d'aide financiere destine aux personnes rencontrant des difficultes pour payer leur loyer ou leurs charges liees au logement.
5. Demander le versement de l'APL en tiers payant
Dernier levier, souvent le plus direct pour le bailleur : le versement de l'APL entre vos mains plutot qu'a votre locataire.
En l'etat actuel du droit, lorsque le locataire percoit l'APL en direct et qu'un impaye survient, l'organisme payeur, CAF ou MSA, doit vous demander si vous souhaitez obtenir le versement de l'aide entre vos mains. Vous disposez alors d'un delai de 2 mois pour repondre. Passe ce delai, votre silence vaut refus.
Si vous refusez ce tiers payant, hors cas particulier des patrimoines conventionnes de moins de dix logements deja regi par l'article D832-2, le versement de l'aide au locataire reste maintenu, mais selon un plan d'apurement dont le delai est reduit a 2 mois au lieu de 6. Autrement dit, ne pas repondre a temps vous prive d'un outil de securisation simple du loyer.
Une recodification de ces regles est prevue debut 2027, sans remise en cause du dispositif actuel. En l'etat du droit aujourd'hui, ce mecanisme reste pleinement mobilisable.
Pour securiser vos loyers en amont plutot que de vous reposer uniquement sur ces dispositifs publics, vous pouvez aussi comparer les solutions assurantielles dans notre comparatif des assurances loyers impayes.
Sauf si le bailleur ou le gestionnaire en demande le versement entre ses mains, elle est versee directement au locataire ou a l'occupant dans certains cas.
L'organisme payeur demande au bailleur s'il souhaite en obtenir le versement entre ses mains. Le bailleur dispose d'un delai de reponse de deux mois, le silence valant refus.
En cas de refus du bailleur, hors cas prevu a l'article D832-2, le versement de l'aide reste maintenu selon un plan d'apurement, avec un delai reduit a deux mois au lieu de six lorsque le bailleur a refuse le versement en tiers payant.
Cet article fixe les modalites generales de versement de l'aide personnalisee au logement au bailleur ou a un etablissement habilite.
Tableau recapitulatif : aide bailleur loyer impaye par dispositif
| Dispositif | Qui contacter | Delai a respecter |
|---|---|---|
| Notification de l'impaye | Le locataire, par ecrit | Des le premier jour de retard |
| Verification eligibilite APL | CAF ou MSA du locataire | Des le constat de l'impaye |
| Signalement CCAPEX | CCAPEX locale du departement | Obligatoire des 2 mois d'impaye si allocataire |
| Saisine du FSL | Conseil departemental ou CCAS | Des que possible, en parallele de la CCAPEX |
| Demande d'APL en tiers payant | CAF ou MSA (reponse a la demande de l'organisme) | Reponse a apporter sous 2 mois, silence = refus |
Questions frequentes
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