Votre locataire ne paie plus et vous vous demandez combien de loyers impayés il faut « attendre » avant de pouvoir l'expulser. C'est la question la plus posée par les bailleurs, et la réponse surprend : la loi ne fixe aucun nombre de mois. Ce qui déclenche la procédure, ce n'est pas un compteur de loyers, c'est un enchaînement d'actes juridiques précis. Voici le vrai calendrier, étape par étape.
La réponse en 60 secondes
Étape 1 : réagir dès le premier impayé, sans attendre
L'erreur classique est de laisser filer deux ou trois mois « pour voir ». Rien ne vous y oblige, et cela ne fait qu'aggraver la dette. Dès le premier loyer non réglé, relancez votre locataire par écrit, puis par lettre recommandée. Beaucoup de situations se règlent à ce stade. Si un garant s'est porté caution, c'est aussi le moment de l'informer. Pour limiter le risque en amont, un bon dossier et une garantie solide changent tout : voyez la garantie Visale pour le bailleur et les pièces à exiger du locataire.
Étape 2 : le commandement de payer, point de départ officiel
Si la relance amiable échoue, la procédure démarre vraiment avec un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (ancien huissier). Ce n'est pas une simple lettre : c'est un acte qui, à peine de nullité, mentionne le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement du risque d'expulsion, et surtout le délai laissé au locataire pour régler.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai est de six semaines. Si un garant s'est porté caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi la caution ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard.
Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Étape 3 : la clause résolutoire joue six semaines plus tard
Si, à l'expiration des six semaines, le locataire n'a ni payé ni sollicité de délais, la clause résolutoire est acquise : le bail est résilié de plein droit. C'est le vrai basculement. À noter un seuil utile à connaître : lorsque l'impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Ce signalement n'arrête pas la procédure, mais il déclenche un accompagnement social.
À ce stade, deux réflexes utiles. D'abord, actionnez la caution si un garant s'est engagé : selon qu'il s'agit d'une caution simple ou solidaire, vous pouvez le poursuivre plus ou moins vite, un point détaillé dans la différence entre caution simple et solidaire. Ensuite, conservez soigneusement chaque justificatif (quittances, relances, décompte de dette, accusés de réception) : ce sont ces pièces qui feront la solidité de votre dossier devant le juge. Un impayé mal documenté reste difficile à recouvrer, même avec une procédure parfaitement menée.
Étape 4 : l'assignation et le jugement
La résiliation acquise ne vaut pas expulsion. Vous devez saisir le juge par une assignation, délivrée par commissaire de justice, pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion. Cette assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier soit réalisé.
À l'audience, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, à condition qu'il ait repris le paiement du loyer courant et soit en mesure de régler sa dette. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. C'est pourquoi la durée réelle d'une procédure est très variable.
Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Étape 5 : le commandement de quitter les lieux et l'expulsion
Une fois le jugement d'expulsion obtenu, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'expulsion effective ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant ce commandement. Et même à ce terme, aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré ou cas particuliers (squat, entrée par voie de fait).
Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. Un refus ou un silence de l'administration ouvre droit à une indemnisation du bailleur par l'État, mais rallonge encore le calendrier. C'est aussi pour cette raison qu'une prévention solide en amont, avec un dossier locataire rigoureux et une garantie adaptée, reste la meilleure protection : mieux vaut éviter l'impayé que de subir des mois de procédure pour le récupérer.
Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement.
Il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes.
Les pièges à éviter absolument
Le tableau ci-dessous récapitule les délais clés.
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Commandement de payer | Effet de la clause 6 semaines après |
| Signalement CCAPEX | Dès 2 mois d'impayés ou 2 fois le loyer |
| Assignation notifiée au préfet | Au moins 6 semaines avant l'audience |
| Délais de paiement accordés par le juge | Jusqu'à 3 ans |
| Commandement de quitter les lieux | Expulsion possible 2 mois après |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars |
Questions fréquentes sur l'expulsion pour loyers impayés
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