Chaque automne, la même question revient chez les bailleurs en meublé : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur l'avis de taxe foncière, est-elle à votre charge ou à celle de votre locataire ? La réponse est nette : cette taxe est récupérable de plein droit sur le locataire. Mais entre le montant qui apparaît sur votre avis et la somme que vous pouvez réellement réclamer, il y a des nuances à connaître, sous peine de récupérer trop, ou trop peu.
Ce guide pratique vous explique, étape par étape, comment refacturer correctement la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à votre locataire en location meublée de longue durée (la location saisonnière, où la taxe est intégrée au prix du séjour, suit une autre logique) : ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas, comment isoler le bon montant, quel mode de récupération choisir, et comment justifier la somme. La TEOM faisant partie des charges récupérables, vous pouvez aussi consulter notre guide des charges locatives récupérables en meublé pour le cadre d'ensemble.
La réponse en 60 secondes
Information générale
Étape 1 : confirmer que la TEOM est récupérable
Premier réflexe rassurant : la récupération de la TEOM ne dépend pas d'une clause de votre bail ni du bon vouloir du locataire. Elle est prévue par la doctrine fiscale et par la liste réglementaire des charges récupérables.
En cas de location d'immeuble, la TEOM peut être récupérée de plein droit par les propriétaires auprès des locataires. Cette taxe figure, en effet, parmi les charges récupérables dont la liste figure en annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987. La ventilation est faite par le propriétaire, qui est tenu d'adresser à chaque locataire ou occupant le compte détaillé des taxes locatives ainsi que la répartition faite entre tous les locataires et occupants.
La récupération est de plein droit. En contrepartie, le bailleur doit fournir un décompte détaillé : il ne peut pas réclamer une somme sans justificatif.
Cette règle vaut quel que soit le type de location, vide ou meublée. Le fondement est simple : la taxe finance la collecte et le traitement des déchets, un service dont l'occupant du logement bénéficie au quotidien. C'est pourquoi le législateur la range parmi les charges récupérables, là où la taxe foncière, qui pèse sur la propriété elle-même, reste à la charge du bailleur.
Étape 2 : isoler le bon montant sur votre avis de taxe foncière
La TEOM apparaît sur votre avis de taxe foncière, en bas, sur une ligne distincte. C'est ce montant de TEOM, et lui seul, que vous refacturez. Attention à un piège fréquent : l'avis fait aussi apparaître des frais de gestion prélevés par l'État, qui ne sont pas répercutables sur le locataire.
En contrepartie des frais d'assiette et de recouvrement de la TEOM qu'il prend à sa charge, l'État perçoit 4,4 % du montant des sommes concernées. L'État perçoit également 3,6 % du montant des sommes concernées à raison des frais de dégrèvement et de non-valeurs.
Ces frais d'environ 8 pour cent rémunèrent l'État, pas le service d'enlèvement des ordures. Ils ne correspondent à aucun service rendu au locataire et ne sont donc pas récupérables.
Concrètement, récupérez le montant de la TEOM tel qu'il figure sur l'avis. Les frais de gestion perçus par l'État, de l'ordre de 8 pour cent au total, sont une quote-part distincte qui le rémunère et ne constituent pas une charge récupérable. Vérifiez la ligne TEOM de votre avis et ne refacturez ni la taxe foncière ni ces frais de gestion, cause classique de contestation lors d'une régularisation.
| Élément de votre avis | À votre charge | Récupérable sur le locataire |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Oui | Non |
| TEOM (cotisation) | Avancée par vous | Oui |
| Frais de gestion de l'État (environ 8 %) | Oui | Non |
| Redevance d'enlèvement (REOM, si applicable) | Avancée par vous | Oui |
Étape 3 : choisir le mode de récupération
La TEOM se récupère comme les autres charges locatives. En location meublée, vous avez le choix entre deux méthodes, et vous fixez ce choix dans le bail. Soit vous appelez des provisions pour charges chaque mois avec le loyer, puis vous régularisez une fois par an en comparant aux dépenses réelles. Soit vous optez pour un forfait de charges versé avec le loyer, sans régularisation.
Avec les provisions, la TEOM s'intègre au décompte annuel : vous ajustez en fin d'année selon le montant figurant sur votre avis. Avec le forfait, la TEOM est réputée comprise dans la somme forfaitaire et vous ne la refacturez pas séparément. Pour la mécanique complète, notre guide de la régularisation des charges locatives en meublé détaille la méthode et les délais.
Étape 4 : justifier la somme au locataire
La récupération de plein droit ne vous dispense pas de justifier. La doctrine est explicite : le bailleur doit adresser à chaque locataire le compte détaillé des taxes locatives. En pratique, conservez une copie de votre avis de taxe foncière faisant apparaître la TEOM, et présentez-la au locataire qui en fait la demande lors de la régularisation annuelle.
Cette transparence est votre meilleure protection. Un locataire informé du montant exact, frais de gestion exclus, conteste rarement. À l'inverse, un appel de charges global et non justifié fragilise toute la régularisation. Le locataire dispose d'un droit de regard sur les pièces justificatives des charges.
Étape 5 : gérer les cas particuliers
Premier cas : le locataire quitte le logement en cours d'année. Il faut distinguer deux plans : vis-à-vis du fisc, la taxe reste due par le propriétaire pour l'année entière selon la situation au 1er janvier ; vis-à-vis du locataire, la charge se répartit au prorata de son temps d'occupation. Vous ne récupérez donc que la fraction correspondant aux mois de présence pendant l'année concernée, le solde restant rattaché à l'occupant suivant ou à vous en cas de vacance.
Deuxième cas : le logement reste vacant. La taxe est due par le propriétaire d'après la situation au 1er janvier, et reste alors à votre charge pour la période sans locataire.
La taxe est établie d'après la situation existant au 1er janvier de l'année de l'imposition et est due pour l'année entière. Par exception au principe d'annualité, l'article 1524 du CGI prévoit la décharge ou la réduction de la taxe en cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois.
En cas de vacance prolongée de plus de trois mois, vous pouvez demander une décharge ou une réduction de la taxe, sur réclamation.
Notez une exception utile : lorsque votre commune a institué une part incitative de la TEOM, calculée sur la quantité de déchets réellement produits, cette part variable est elle aussi récupérable sur le locataire puisqu'elle est liée à l'occupation du logement. En revanche, la décharge pour vacance de plus de trois mois ne s'applique pas à cette part incitative.
Troisième cas : votre commune applique non pas la TEOM mais la redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM), calculée selon le service rendu. La REOM est également une charge supportée par l'occupant. Vérifiez sur votre avis ou auprès de votre collectivité laquelle des deux s'applique, car les modalités diffèrent. Pour suivre tout cela proprement, un bon outil de gestion locative vous évite les oublis, comme le rappelle notre guide de la gestion locative.
Questions fréquentes
Locaeo réunit la gestion de vos loyers et de vos charges récupérables avec votre déclaration fiscale, données synchronisées. Vous récupérez la bonne TEOM, vous justifiez chaque régularisation, et vos charges remontent directement vers votre déclaration au réel.
